El valor cadastral s’utilitza en el procés de càlcul de l’impost sobre béns immobles. La seva mida està determinada exclusivament per enginyers cadastrals, tenint en compte els paràmetres tècnics de la instal·lació. En aquest cas, no es tenen en compte els preus de mercat, els matisos d’ubicació, la infraestructura o altres paràmetres importants que afectin el valor real de l’objecte. Per tant, sovint els propietaris s’enfronten al fet que el preu cadastral sigui massa elevat. Com a resultat, es requereix una disminució del valor cadastral de la parcel·la. El procediment es pot realitzar sobre la base d’una sol·licitud presentada al Servei Federal d’Inscripció Estatal, o a través d’un tribunal.
Com es calcula l’indicador?
L’estat el realitza el procediment, per tant, hi participen enginyers cadastrals. El procés té algunes característiques:
- se celebra cada 5 anys, de manera que aquest valor es modifica regularment;
- permès per iniciativa de Rosreestr fer una valoració més sovint;
- l'indicador cadastral afecta el preu de mercat dels béns immobles;
- la seva determinació no té en compte indicadors tan importants com la infraestructura o el valor per a possibles compradors.
A causa de l’indicador cadastral, l’impost sobre béns es calcula, per tant, sovint els propietaris s’enfronten al fet que a causa de l’elevat cost han de pagar una quantitat important al pressupost. Per tant, es requereix una reducció del valor cadastral de la terra.
Matisos de càlcul fiscal
L’impost sobre béns immobles és regional, de manera que els fons es destinen al pressupost local. Tots els ciutadans i empreses propietàries de terres paguen una taxa. Es pot comprar, dotar o heretar. Cada any s’ha d’abonar el 0,3% del valor cadastral d’aquest objecte.
Els rebuts s’envien als ciutadans al lloc de residència, de manera que només cal pagar els fons. Les empreses han de calcular i transferir fons al pressupost de manera independent. Al mateix temps, els ciutadans i les empreses sovint pensen en reduir el valor cadastral d’una parcel·la. La pràctica judicial demostra que si prepareu proves que aquest valor està sobrevalorat, podeu comptar amb una reducció de preus.
Per què augmenta el preu?
El valor cadastral estàndard hauria de ser aproximadament igual a l’indicador del mercat, però a la pràctica sovint resulta que aquests valors són completament diferents. Sovint, el valor cadastral és 4 o 5 vegades superior al valor de mercat. En aquestes condicions, els propietaris han de pagar una quantitat important d'impostos. Això condueix al fet que volen reduir el valor cadastral de la terra.
A l’hora de determinar el valor de mercat, es té en compte el preu d’objectes similars, l’estat del mercat immobiliari i factors importants per al comprador directe. A l’hora de determinar el valor cadastral, els enginyers tenen en compte els criteris següents:
- atractiu del territori existent per a la inversió;
- ubicació de la instal·lació;
- perspectives per al desenvolupament de la infraestructura existent.
Una llista completa d’aquests criteris es mostra a les directrius especials que fan servir els enginyers.Si el propietari del territori està segur que el preu dels seus béns immobles és massa elevat, pot exigir una reavaluació segons els resultats de la qual es reduirà aquest indicador. Però aquesta reducció només es pot aconseguir si hi ha proves d’un preu raonablement elevat.
Les discrepàncies significatives sovint s’associen a errors comesos per enginyers cadastrals o fins i tot amb confusió en els registres. Per tant, és recomanable inicialment demanar a Rosreestr un extracte de la USRN en un terreny per assegurar-se que totes les entrades del registre són fiables.
Quan disminueix l’indicador?
Una disminució del valor cadastral d’una parcel·la només es permet si es compleixen algunes condicions. Aquests inclouen:
- hi ha proves que la capa de sòl fèrtil va ser greument malmesa per diverses raons, de manera que el cost de la terra s’hauria de reduir realment;
- un pantà o barranc va sorgir al territori;
- canvi en la finalitat del territori;
- la parcel·la passa a ser propietat de diverses persones;
- al territori es van produir desastres naturals, que van provocar el deteriorament dels paràmetres de la terra;
- ha canviat el tipus d’ús permès;
- el govern va emetre una servitud pública per una bona raó.
Davant els motius anteriors, es garanteix una disminució de la utilitat del territori. Per tant, es pot prendre una decisió per reduir el valor cadastral de la terra. Però totes aquestes situacions haurien de demostrar-se oficialment, per tant, cal traslladar als experts diversos actes, documents de títol, extracte de la USRN i altres treballs que confirmen l'existència de diverses raons per a la disminució de l'indicador.
Qui està implicat en el procés?
Només els propietaris poden insistir a reduir el valor cadastral de la terra. La pràctica judicial demostra que si hi ha proves d’un deteriorament en els paràmetres del territori, és possible reduir el cost fins i tot quatre vegades.
Si, cinc anys després de la revaloració, el valor es torna a superar, el propietari del territori pot tornar a presentar una sol·licitud per a la seva revisió.
Etapes del procediment
El procediment per reduir el valor cadastral d’una parcel·la es considera força senzill, ja que s’implementa en diverses accions successives. Inicialment, haureu de determinar quin és el valor cadastral del lloc existent, per al qual podeu trobar la informació necessària al lloc web de Rosreestr o demanar un extracte de la USRN.
Al lloc web de la institució, fins i tot, podeu trobar informació sobre la data i les regles de revaloració. Si es revela que l’indicador està realment exagerat de manera il·legal, el propietari del territori pot canviar-lo. Cal reduir el valor cadastral de la terra a un taxador independent. El cost dels serveis especialitzats depèn de la mida i d’altres paràmetres del territori. El taxador elabora un informe especial que indica el preu real de l'objecte.
A més, el procediment per reduir el valor cadastral d’una parcel·la consisteix en sol·licitar al Rosreestr una declaració. Si no es realitzen les accions necessàries sobre la base d’aquest document, es presenta una demanda judicial.
És recomanable realitzar el procediment exclusivament en una situació si l’indicador disponible és un 30% o superior al preu real de cadastre. L’opinió del taxador no és suficient, de manera que heu d’atraure diversos experts i tots han de ser membres del SRO.
Com executar el procés de forma administrativa?
Inicialment, haureu d’intentar resoldre el problema pel mètode administratiu, per al qual s’envia una sol·licitud amb altres documents a la sucursal de Rosreestr. Per fer-ho, seleccioneu el departament de la institució a la ubicació del territori. Les característiques del procés inclouen:
- és aconsellable concertar una cita amb antelació per no perdre el temps esperant en línia;
- s’ha d’elaborar correctament una declaració competent que indiqui la necessitat de canviar l’indicador establert;
- la decisió de reduir el valor cadastral del terreny pot ser negativa si no hi ha prou evidències de l’adequació d’aquest procés;
- la denegació s'executa certament per escrit i el document enumera els motius d'aquesta decisió.
Si la causa del fracàs és diferents motius tècnics, després de corregir-los, podeu enviar una segona sol·licitud. En altres circumstàncies, haurà de presentar una demanda.
Quins documents es requereixen?
Quan s'utilitza el mètode administratiu, es requereix transferir certa documentació i una aplicació a la sucursal de Rosreestr. Els documents per reduir el valor cadastral de la terra són els següents:
- una declaració correcta, i es forma en nom del propietari o titular del dret a utilitzar el territori;
- si hi ha diversos propietaris, el document està elaborat en nom d’un propietari;
- passaport del sol·licitant;
- està autoritzat per atreure un representant, però està obligat a elaborar un apoderat certificat per un notari;
- documents de títols per a béns immobles;
- extracte de la USRN al lloc, que es pot substituir per un passaport cadastral, si la propietat va ser emesa abans del 2017.
Si és necessari, es poden sol·licitar altres documents que permetin una revaloració competent.
Normes d’aplicació
Molt sovint, els ciutadans tenen dificultats per recopilar una sol·licitud per reduir el valor cadastral d’una parcel·la. Per fer-ho, utilitzeu el formulari de la mostra establerta. Podeu obtenir aquest document directament a la sucursal de Rosreestr o al lloc web d’aquesta institució.
És una declaració que consideren els membres de la comissió a l’hora de decidir sobre la possibilitat de canviar el preu cadastral d’un objecte. La declaració ha de contenir informació:
- informació personal sobre el propietari del territori al qual pertany el seu F. I. O., lloc de residència, dades de contacte i informació del passaport;
- el text indica una sol·licitud de reavaluació del terreny;
- Es registren els motius per canviar l’indicador.
A continuació, es pot estudiar una sol·licitud de mostra per reduir el valor cadastral d'una parcel·la.
Tan bon punt tots els documents i la sol·licitud estiguin llestos, es transfereixen a l’empleat de Rosreestr. Dóna al sol·licitant un rebut en l’acceptació de la documentació. També indica la data en què podeu presentar una resposta per escrit a la institució.
Dates de decisió
La decisió sobre si es canviarà el valor cadastral es pren en un termini de 7 dies. Si no hi ha problemes amb els documents i es confirma la validesa dels requisits del sol·licitant, la decisió serà presa per un termini d'un mes.
Si no s’accepta la sol·licitud per considerar-la, se li notificarà al propietari del terreny els motius d’aquesta situació. Es pot impugnar la denegació en el termini de 10 dies, per als quals es presenta una demanda judicial.
Els matisos del judici
En cas de denegació injustificada per part dels empleats de Rosreestr, és possible presentar una sol·licitud davant el jutjat amb una reclamació. El procediment s'ha de completar en un termini de deu dies des de la recepció de la decisió de la comissió. El demandant serà el propietari del territori, i l'acusat - Rosreestr.
Una demanda de reducció del valor cadastral d’una parcel·la es presenta a l’emplaçament de la sucursal de Rosreestr. S'hi adjunten altres documents:
- informe de valoració del sòl, sobre la base del qual es pot comprovar que el valor al Rosreestr està sobrevalorat;
- proves d’intents pre-judici per resoldre el problema;
- documents de títol per a terres;
- passaport del sol·licitant;
- actes d’inspecció del territori;
- denegació per escrit de la comissió per canviar d’indicador;
- certificats emesos per taxadors independents;
- recepció del pagament del deure.
Es poden fer servir els resultats d'una avaluació parcel·lària anterior per reduir el valor cadastral. És aconsellable utilitzar en conjunt els resultats obtinguts de diversos taxadors, cosa que sol afectar positivament la decisió del tribunal.
Cost del procediment
Si no podeu reduir l'indicador de forma administrativa, haureu de preparar-vos per a costos importants, ja que anar a disposició judicial requereixen els costos següents:
- Atracció d'un advocat experimentat: de 20 mil rubles;
- pagament per serveis de taxació - de 10 mil rubles;
- recepció de l’extracte de la USRN - 300 rubles .;
- modificacions al registre - 350 rubles .;
- pagament de la taxa per presentar una demanda - 300 rubles.
Les tarifes poden variar significativament en diferents regions i la mida i les característiques del lloc existent també afecten el cost.
Si el tribunal pren una decisió positiva per al demandant, es canvia per força la mida del valor cadastral.
Quan tenen efecte els canvis?
Després de la decisió del tribunal o del directiu Rosreestr, la informació necessària s'inscriu al registre, després de la seva publicació al lloc web de la institució. De fet, aquesta decisió entrarà en vigor només sis mesos després de la publicació d'informació. És la quantitat de temps que es requereix per actualitzar els registres als especialistes de Rosreestr que siguin membres del comitè de revisió.
A partir dels canvis realitzats, es realitza una recalculació, de manera que es redueix significativament l’impost sobre béns immobles. Si no es va notificar els canvis als empleats del Servei Tributari Federal, podeu obtenir un certificat de Rosreestr que contingui informació actualitzada sobre el valor cadastral del lloc. Després d’això, es realitzarà una recalculació per part de l’oficina fiscal.
Conclusió
El valor cadastral del territori s’utilitza per calcular l’impost sobre aquesta propietat. Sovint aquest indicador està sobreeixit, per tant, cal reduir-lo. El procediment es pot dur a terme administrativament o a través d’un tribunal. El jutjat només s’hauria de posar en contacte si la negativa a canviar el sentit dels empleats de Rosreestr.
Per completar aquest procés, és necessari preparar els documents necessaris que es presentin al Registre Federal o al tribunal. El desafiament de l’indicador només és permès si hi ha proves de sobrevaloració injustificada. Per fer-ho, serà necessari atreure taxadors que facin una revaloració de béns immobles i que elabori un informe. Els propietaris del territori haurien d’estar preparats per a una determinada despesa de fons, per tant, si a conseqüència del procés l’indicador es redueix lleugerament, el procediment no és pràctic.