Quan es lloga, una persona que posseeix la propietat està transferint el dret a utilitzar a una altra persona. Però l’inquilí no pot utilitzar plenament el tema de la transacció en tots els casos. El mateix s'aplica a les distribucions de terrenys. A més, és possible concessió del dret d’arrendament d’una parcel·la. Segons el Codi Civil, la transacció ha de ser documentada.
Drets
Segons el contracte, l’inquilí no rep la propietat a la propietat (la terra es considera en el marc de l’article). No obstant això, durant un període de temps determinat i dins dels límits establerts pel conveni, podrà explotar aquest territori. Entre altres coses, l’inquilí té dret a cedir a tercers, és a dir, la conclusió d’un contracte de subarrendament. Aquest dret només es pot exercir si no li importa al propietari del terreny.
L’arrendament continua vigent fins i tot quan el propietari canvia. Aquestes situacions no són motiu de rescissió de l’acord. La norma s'aplica a la mort de l'inquilí. D'altra banda, els respectius drets són transferits als hereus, i el propietari no pot negar-se a formar part de l'arrendament.
Condicions
A més, l’inquilí pot renegociar el dret preventiu. Això esdevé possible si es compleixen les condicions següents:
- L’inquilí va complir les seves obligacions íntegrament.
- La parcel·la es va utilitzar per al seu propòsit previst.
- Durant l’arrendament, el seu estat no va empitjorar.
- No es va produir cessió de terres a tercers sense l'avís i el consentiment del propietari.
- La taxa es va pagar puntualment.
- L’inquilí vol signar un contracte de forma general.
- L’arrendatari ha d’informar el propietari de la decisió en el període especificat en el contracte o fins a la finalització de la seva vigència.
Concessió
Com s’ha indicat anteriorment, la cessió de drets d’arrendament de terres és una de les opcions que pot utilitzar l’inquilí. Però per a la realització d’aquesta acció cal el consentiment del propietari. Sense complir aquesta condició, no es podrà celebrar el contracte corresponent. La subarrendació i la cessió del dret d’arrendar una parcel·la de propietat municipal, així com l’adjudicació de propietat d’un particular, es diferencien entre si. La diferència rau en les obligacions que l'usuari del lloc fa amb el propietari. Quan es transfereix una parcel·la per subarrendar, la responsabilitat es manté amb el mateix participant, mentre que en el cas d'una cessió, la situació és diferent. Implica la transferència completa de drets i obligacions de l’inquilí a una altra persona. Al mateix temps, la part del contracte canvia, i els drets i obligacions, així com la responsabilitat, s’imposen al nou participant. Aquesta operació és onerosa i s'ha d'executar per escrit. Els drets d’arrendament no es poden concedir a ningú.
El que diu la llei
Les relacions amb la terra estan regulades pel Codi del territori. Quant a com es realitza la cessió del dret d’arrendament d’una parcel·la, així com sobre els drets i obligacions de les parts, vegeu l’art. 22 codis. D’acord amb ell, els drets es transfereixen a tercers per als propòsits següents:
- Compliment de les obligacions en un compromís.
- Per a aportacions al capital social.
- En forma d’acció per participar al HBC.
- Per concloure un acord de subarrendament.
D’acord amb l’art. 65 del Codi per contracte d’arrendament s’ha de contractar.Si el contracte és de sòl municipal, les autoritats locals han d'establir unes condicions específiques.
Una altra llei important que parla dels drets i deures d’un arrendatari és el Codi civil de la Federació Russa. Les principals disposicions de la transacció es recullen a l’art. 615 de la llei. Segons les seves disposicions, l’usuari té dret a transferir els drets a un tercer amb el consentiment del propietari. Però el Codi del sòl preveu restriccions en l’ús del sòl municipal. D'acord amb ells, per exemple, la finalitat prevista no hauria de diferir del que s'indica al contracte d'arrendament.
Firma
Per tal que tingui lloc la cessió dels drets d’arrendament de terres, es crea un document segons el model. L’acord s’ha de concloure de manera que tingui en compte tots els requisits de la llei. El procés comença amb una etapa de negociació. Es fa un acord previ sobre els termes bàsics de la transacció. A partir d’això, s’està preparant un projecte de contracte.
Al text s'indicarà la informació següent:
- Data i lloc de la detenció.
- Dades sobre participants en la transacció.
- Assumpte del contracte. Es tracta d’una cessió del dret d’arrendar una parcel·la. En aquest apartat es descriu la zona, les fronteres, la ubicació del territori, la possibilitat de construcció d’habitatges individuals i altres característiques.
- Procediment d’atorgament de drets.
- Cost i termes del càlcul.
- Responsabilitat de les parts en el contracte.
- Els seus detalls i signatures.
Per al registre del contracte s’utilitza paper o formulari d’oficina ordinari, que es realitza mitjançant el mètode d’impressió. El text es pot escriure a mà o imprimir-lo i imprimir-lo mitjançant mitjans tècnics. El contracte està certificat per segells, si n’hi ha.
Festes
Les parts del contracte són l’arrendatari actual i el nou inquilí. El propietari no actua com a independent. Cadascun dels participants ha de tenir tots els drets per realitzar les transaccions adequades. Així, si el sol·licitant està limitat en aquests drets, no té dret a formar part del contracte. En relació amb l’arrendatari actual, aquesta condició es reflecteix inicialment en el contracte principal.
Documents obligatoris
Per concloure un acord sobre la cessió del dret d’arrendament d’una parcel·la, cal aportar un paquet de documents, el principal dels quals inclou:
- L’acord principal.
- Documents que confirmin les respectives autoritats de les parts.
- Dades documentals sobre l’absència de deute de lloguer (rebuts o rebuts).
- Informació que no hi ha restriccions ni restriccions a la parcel·la.
- Els documents es poden proporcionar en originals o en forma de còpies certificades per un notari.
Inscripció
Els contractes que siguin locals (tant residencials com no residencials) s'han de registrar als organismes autoritzats. La mateixa condició s'aplica a les transaccions amb parcel·les. La cessió del dret a exigir l’arrendament d’una parcel·la és en realitat el mateix contracte, ja que després de signar-lo, el nou arrendatari rep els drets corresponents.
Per registrar un acord, l’iniciador s’ha de posar en contacte amb l’autoritat de registre amb una declaració i un paquet de documents obligatoris que serveixen de base per a la signatura. L’aplicació es recopila en un formulari gratuït, però ha d’indicar informació sobre l’autoritat registradora, així com l’essència del recurs.
El servei es paga a la naturalesa i es presta després del pagament de la taxa estatal a favor de Rosreestr. Per a les persones, la mida és de 2.000 rubles, i per a les persones jurídiques - 22 mil rubles.
L’enviament de papers a l’organització de registre es pot realitzar de diverses maneres. El més comú és la provisió personal de documents. També es poden enviar per correu certificat amb una llista i notificar per correu electrònic. Però per a això és necessari certificar còpies a la notaria.A més, es permet enviar a través del MFC o a Internet al lloc web del Servei de l’Estat. En aquest darrer cas, els documents són escanejats i adjuntats electrònicament a l'aplicació.
El registre de la cessió del dret d’arrendament d’una parcel·la es realitza enviant el següent paquet de documents:
- Declaració.
- Targeta d’identitat del sol·licitant.
- Poder emès a un representant (si una altra persona tracta dels documents).
- Targeta d’identitat del representant.
- Documents del títol d'una parcel·la.
- Consentiment del cònjuge per disposar de la terra.
- El consentiment del propietari a la transacció o un document que confirmi la notificació d'aquesta acció.
- Consentiment del titular de penyora (si la terra està sotmesa a incompliment).
Les persones jurídiques també han de preparar la carta i la documentació constituent.
Els matisos de llogar terres municipals
Si s’acorda un acord sobre la cessió del dret d’arrendament d’una parcel·la propietat del municipi, aquest procés es realitza amb certes característiques. En primer lloc, es té en compte el termini d’arrendament. L'assignació només és possible si se supera el període de cinc anys. A més, s’haurà d’enviar una notificació per escrit al propietari. Aquesta posició queda consagrada al paràgraf 9 de l'art. 22 codis.
Els termes de l’acord només es poden canviar amb el consentiment de l’autoritat municipal. No cal el consentiment del propietari, però s’ha de notificar.
Avís
Segons els requisits de la llei, l’arrendatari hauria d’enviar una notificació de cessió del dret d’arrendar la propietat a l’arrendador (propietari). Al mateix temps, no hi ha un termini clar per a aquesta acció. Però això s’ha de fer poc després de la conclusió de l’acord pertinent. El formulari de notificació establert tampoc existeix. No obstant això, s'ha d'indicar al text la informació següent:
- Informació sobre el propietari i el llogater: cognom, nom, nom mig (o nom de l'empresa), adreces i contactes.
- Detalls de l’acord principal amb el número i la data de signatura.
- Referència a actes legislatius sobre la base dels quals és possible realitzar la cessió de drets.
- Dades sobre el nou costat de la transacció: cognom, nom, nom mig (o nom de l'empresa), adreces i contactes.
- Informació del contracte de cessió que indica la data de signatura i el número.
- Signatura i data d'emplenament de l'avís.
L’avís s’envia al propietari del terreny. Això ho hauria de fer aquell que hagi conclòs l'acord. El propietari es notifica de les següents maneres:
- Lliurament personal, en què l’iniciador de la transacció podrà veure de primera mà que el propietari ha rebut un avís de cessió del dret d’arrendar la terra.
- Per enviament. Aquesta opció tindrà menys temps. El més important en aquest cas és enviar una carta de recepció del lliurament. Això us permetrà obtenir proves documentals de lliurament de la carta al destinatari.
- El reenviament per Internet també és possible notificar al propietari. Això es fa enviant un correu electrònic. Naturalment, no només necessiteu tenir el vostre propi correu electrònic, sinó també conèixer l’adreça de correu electrònic del propietari de l’assignació de terrenys. Tot i això, aquest mètode no es pot atribuir a confiables, ja que els errors de xarxa sempre són probables. A més, no hi ha seguretat que el destinatari llegisca la carta, malgrat que es lliurarà.
- I l’última manera és enviar una notificació a través d’un representant. Aquesta persona ha de tenir un passaport amb ell, així com un apoderat, que confirma l'autoritat pertinent.
Entre individus
Si hi ha una cessió del dret d’arrendar terres a particulars, s’han de complir els requisits següents:
- Es prohibeix la construcció del lloc sense el permís de la persona que ha arrendat la propietat. I si es rep, cal executar i incloure per escrit una clàusula separada en el contracte.A més, totes les modificacions del contracte s’acorden amb el propietari de l’assignació de terrenys.
- Els danys al territori estan prohibits. Els danys fan referència a un canvi irrevocable pel seu estat original. Per exemple, sense coordinació amb el propietari, no es poden establir comunicacions.
- El nou arrendatari ha de ser puntual pel lloguer.
- Si el ciutadà està casat, és necessari per a la conclusió del contracte el consentiment del cònjuge, redactat en la forma adequada.
Entre persones jurídiques
Si es conclou un acord sobre la cessió d’un contracte d’arrendament d’una parcel·la entre persones jurídiques, es pot trobar un document de mostra en un notari públic. L’acord es fa en presència dels següents documents:
- Còpies de la documentació constituent.
- Còpies del TIN.
- Certificats del Registre Unificat d’Estat d’Entitats Jurídiques (que consti que no es van fer canvis als documents constitutius).
- És obligatori proporcionar documents que confirmin la identitat i l’autoritat de la persona que signa el contracte.
D'acord, es poden cedir diverses parcel·les alhora, si el seu propietari és una persona. Però les condicions s’han de prescriure de manera individual per a cadascuna d’elles.
Si el terreny pertany al municipi, la cessió dels drets d’arrendament de terres (es presenta un contracte mostral al final de l’article) no requereix una subhasta. Les autoritats estatals només se'ls comunica que l'inquilí canvia.
Conseqüències de la transacció
Un acord sobre la cessió del dret d’arrendament d’una parcel·la té determinades conseqüències. Així doncs, el nou llogater té responsabilitats i rep els drets següents:
- La possibilitat de redempció de l'adjudicació de terres en el futur.
- Possibilitat de construcció (si es preveu per contracte).
- Obligació de pagar un terreny arrendat a temps.
- Explotació del sòl dins dels límits establerts pel contracte.
Si no es compleixen les condicions de la transacció, el violador és legalment responsable.
La millor opció per evitar l’aparició de responsabilitat jurídica no es troba si la part va a rescindir prematurament el contracte d’assignació del dret d’arrendar la terra.
La mostra següent mostra en termes generals què és aquest document.
Contracte previ
A l'esmentar el contracte preliminar, sorgeix una associació amb el contracte de venda. Tanmateix, en la cessió de drets en alguns casos també es pot utilitzar. En particular, les parts podran signar un contracte preliminar si es requereix coordinar alguns punts de la transacció amb el propietari del lloc. Afirma que el contracte principal només es signarà amb el permís del propietari.
Després d'això, se li comunica a l'arrendador la intenció de cedir l'arrendament a un tercer. El propietari estudia el document i s’assegura que es dupliquen totes les condicions del contracte anterior, tret de la clàusula relativa a la cessió de drets. Si el propietari no té reclamacions, llavors està d’acord. Tant l’avís com el consentiment són per escrit. Després d’haver obtingut el consentiment, les parts podran signar un nou acord.
No és difícil elaborar aquest contracte, ja que sovint només duplica les condicions previstes en el contracte original. La conclusió tampoc és difícil. Però s’han d’observar alguns matisos, en cas contrari es podria invalidar el contracte. Per tant, cal avisar al propietari, així com el registre del contracte per a la cessió del dret d’arrendament del terreny, a Rosreestr.