El concepte i el procediment per utilitzar la propietat compartida s’exposa al capítol 16 del Codi civil de la Federació Russa i a la divisió de la propietat (inclosos apartaments) - a l’art. 252 del Codi civil de la Federació Russa. A més, per resoldre aquesta qüestió, cal guiar-se per les normes del Codi d’Habitatge de la Federació Russa i les decisions de les forces armades de Rússia.
El procediment per determinar les accions del pis
Segons la llei, les accions en un apartament es poden determinar de les maneres següents:
1. Basat en l’actual estat de dret. Per exemple, de la següent manera a l’art. 1141 del Codi civil de la Federació Russa, la quota d’hereus en la propietat del difunt és igual. Així, si el testador va tenir 3 fills, però un d’ells va morir i té dos fills, en el cas d’herència per llei, els fills rebran 1/3 de la quota, i els néts dels néts d’1 / 6 de la quota.
2. Basat en l’acord dels participants (tenidors de capital, propietaris). Per exemple, les persones que van invertir en comprar un apartament poden determinar de manera independent la mida de la participació, segons la mida de cada contribució. L’acord s’ha de fer per escrit i registrar-se al Rosreestr.
Si les accions no es van determinar pels mètodes descrits anteriorment, es consideraran iguals.
A la pràctica, hi ha casos en què la dimensió de la propietat d’un dels titulars del capital augmenta a causa de les millores inseparables que hi ha fet en l’estat del pis. Per exemple, durant l’adquisició d’una vivenda, un dels participants va reconstruir els sistemes d’enginyeria a l’apartament (aigües residuals, calefacció), va instal·lar noves finestres de fontaneria i plomeria. D’acord amb això, va augmentar el valor de mercat de l’immoble, de manera que després de la decisió d’assignar una quota en l’habitatge en espècie, va rebre el dret a reclamar una superfície més gran de la prevista en els documents del seu títol.
Un augment o disminució de la propietat és possible per acord dels propietaris o davant dels tribunals. En aquest darrer cas, una valoració judicial de l’estat de l’apartament abans i després de les millores realitzades serà crucial per resoldre la disputa.
Condicions per a la divisió de l’apartament
La legislació actual defineix les condicions següents:
1. Una secció és possible si és possible organitzar una habitació adequada per viure amb una entrada independent i comunicacions independents. És a dir, la superfície hauria de tenir com a mínim 28 metres quadrats. m. (SNiP 31-01-2003) i el treball dels sistemes d’enginyeria no pot dependre de la voluntat d’una altra persona. És per això que és impossible assignar una quota en espècie a un apartament d’una sola habitació, ja que a les instal·lacions serà tècnicament impossible crear una connexió independent amb el sistema de clavegueram, el subministrament d’aigua i la calefacció.
A la pràctica, és possible dividir sense cap problema només allotjament d'una àmplia zona, on hi ha diverses habitacions sanitàries (banys, lavabos) o apartaments situats a la 1a planta. En aquest darrer cas, és possible organitzar una entrada independent i realitzar comunicacions independents.
2. La reurbanització no autoritzada no es té en compte en dividir l’apartament. A més, la seva presència pot provocar una negativa a concedir permisos per a l'assignació d'accions.
Secció de locals residencials a la zona "comunal"
La llei federal encara no dóna una definició legal del concepte d'apartament comunitari. De fet, significa locals de 5 o més habitacions pertanyents a persones que no són membres de la mateixa família i han adquirit el seu dret independentment dels altres.
Actualment, les lleis no permeten l’assignació en espècie d’accions en un pis comunitari, ja que els propietaris no tenen l’oportunitat d’organitzar locals amb una entrada independent i les seves pròpies comunicacions (vàter, bany).
Els propietaris de diverses habitacions situades a la 1a planta dels edificis poden tenir l'única "possibilitat" de la distribució. En aquest cas, podeu crear una entrada independent i organitzar una connexió amb els nodes de sistemes d’enginyeria. Els costos financers seran molt significatius.
Limitacions en l'assignació d'una acció
La secció de l'apartament pot no ser possible en els casos següents:
- L'assignació d'una quota en un apartament en espècie provocarà danys a les parets portants i a les zones comunes, així com crear obstacles perquè les persones que viuen a l'edifici d'apartaments utilitzin locals residencials.
- Violació dels drets de propietat i interessos legítims de les parts interessades (creditors registrats en locals residencials, etc.).
- Els locals formats com a conseqüència de l'adjudicació no seran adequats per viure, segons l'Art. 16 RF RF. Molt sovint, és sobre aquesta base que el tribunal rebutja la demanda d’assignació de la quota de l’apartament en espècie.
Secció de l’apartament de manera “voluntària”
Segons l’art. 252 del Codi civil de la Federació Russa, s’hauria de dur a terme l’assignació d’una quota en un pis en espècie per acord de les parts. Al mateix temps, els propietaris tenen el dret de determinar fins a quin punt exerceixen el dret a dividir locals residencials i l'exercici de la seva autoritat no afecta els drets d'altres accionistes.
Per exemple, el 2015, el Tribunal de la Ciutat de Sant Petersburg en una de les sentències d’apel·lació va indicar que l’assignació d’una acció en un pis en espècie no viola els drets i les llibertats d’altres propietaris (titulars del patrimoni net), ja que no comporta un canvi en el títol d’un altre propietari en relació amb la propietat compartida.
En arribar a un acord sobre la divisió de la propietat en espècie, cal actuar segons el següent algorisme:
- Obtenir permís per canviar la disposició de l’apartament, ja que la secció implica l’organització d’objectes completament nous (de fet, reconstrucció).
- La formació d’un espai habitable separat, és a dir, directament treballs de construcció.
- Elaboració d’un pla tècnic, tenint en compte els canvis realitzats en el disseny de l’apartament. Per fer-ho, poseu-vos en contacte amb l’enginyer cadastral.
- Cal concloure un acord per escrit amb altres propietaris de l’apartament sobre la divisió de l’apartament.
- Envieu una sol·licitud al Servei Federal de Registre per al registre dels drets sobre un establiment residencial establert.
Característiques de l’acord de compartició d’apartaments
Segons la primera part de l’art. 252, l'assignació d'una acció en espècie es podrà fer per acord entre els propietaris. Significa un document escrit elaborat segons les següents regles:
- Tots els propietaris de les accions el signen l’acord sobre l’assignació d’una quota d’apartament en espècie. Posteriorment, cadascun d’ells obté la seva pròpia còpia.
- El contingut descriu detalladament el tema de discussió sobre el qual les parts van arribar a un acord (assignació d'una participació amb la formació d'un local residencial independent).
- Cal preveure els pagaments de compensació. A la pràctica, poques vegades és possible assolir una coincidència entre la mida igual de la participació de la propietat i la superfície del local assignat. Per exemple, la superfície de l’apartament és de 90 metres quadrats. m és propietat de 2 persones, una de les quals destina locals amb una mida total de 42 metres quadrats. M. Haurà de compensar el "perdut" 3 metres quadrats. m
El nombre de còpies de l'acord és igual al nombre de propietaris d'accions, però una està destinada a Rosreestr. No es requereix notarització.
El procediment de registre dels locals assignats
Cal registrar canvis en la propietat del pis. D’acord amb la part 1-2 de l’art. 14, part 8, article 41 de la Llei núm. 218-FZ exigeix el següent:
- Declaracions de tots els propietaris d’accions. Aquell que va assignar el local, registra la seva propietat, mentre que d’altres fan canvis al Registre Unificat de Drets de l’Estat sobre el seu dret.
- Es presenten els documents del títol de l’apartament, l’acord sobre la divisió (totes les còpies), els passaports dels sol·licitants i una còpia del pla tècnic o el seu número d’identificació.
- Documents sobre el pagament del deure estatal. Un accionista pendent paga 2.000 rubles i altres propietaris, 350 rubles.
Podeu registrar-vos el dret a la sucursal de Rosreestr i a la MFC. El termini per al procediment de modificació del Registre Unificat de l’Estat és de 10 a 12 dies, després dels quals els sol·licitants reben declaracions dels seus drets i un acord sobre la divisió de l’apartament amb una marca de registre.
Accions assignades al jutjat
La apel·lació davant el tribunal sobre la divisió de l’apartament és necessària si no era possible arribar a un acord amb altres propietaris de les accions. Cal seguir el següent procediment:
1. Elaboració de la documentació necessària.
- Passaport tècnic en organismes ITV.
- Extracte del Registre Estatal Unificat amb una descripció de la casa on es troba l'apartament.
- La conclusió sobre la possibilitat d’adjudicar-se en una mena de participacions preparada per la ITV o una organització especialitzada.
- Còpies dels documents del títol.
2. Elaboració d'una declaració de reclamació.
El document està elaborat segons les regles previstes en el Codi de procediment civil de la Federació Russa. Segons l’art. 30, es presenta al jutjat de districte a la ubicació de la propietat. En aquest cas, el contingut ha d’incloure:
- Una descripció detallada de l’apartament i la participació del sol·licitant en ell (mida, documents de propietat).
- Característiques dels locals assignats amb una llista d’obres que caldrà realitzar per crear-la.
- Si és impossible assignar una participació a l’apartament en espècie, la declaració de reclamació ha de contenir una reclamació d’indemnització amb el càlcul de l’import. Per a això, caldria aportar una conclusió sobre el preu de mercat dels béns immobles elaborat per una organització experta.
3. Participació en audiències judicials.
Durant la consideració del cas, cal demostrar que la divisió del pis és tècnicament possible, no viola els drets i els interessos legítims dels altres. Aquest últim significa no només els participants en propietat compartida, sinó també els propietaris d’altres apartaments, així com els propietaris de xarxes comunitàries i organitzacions de serveis.
Secció de reclamacions de tercers
La demanda d’assignació de la quota de l’apartament en espècie pot ser presentada no només per un dels propietaris, sinó també per una persona que no estigui relacionada amb el local, sinó que els interessos de la propietat es veuen violats per les accions o el comportament del propietari.
Per exemple, si és impossible executar un contracte de préstec en efectiu, el creditor pot sol·licitar davant el tribunal una sol·licitud d’assignar una quota a l’apartament (o propietat conjunta, si el pis es compra en un matrimoni). A més, té el dret de declarar el següent:
1. Si l’assignació d’una acció en un pis en espècie no és possible (zona petita), el tribunal reclama l’obligació del deutor de vendre la seva part del local a un altre accionista a un preu de mercat.
2. Si els propietaris de l'acció es neguen a comprar part de l'habitatge del deutor, es vendrà en subhasta pública.
En l'actualitat, s'ha desenvolupat una posició en la pràctica d'aplicació de la llei russa, segons la qual el creditor té dret a exigir l'assignació forçosa d'una quota a l'apartament en cas de fons insuficients per pagar els deutes. Els cònjuges del deutor, altres propietaris de l’habitatge en aquest cas no hi participen.
Secció de l’apartament. Estudis de cas
Els tribunals de jurisdicció general consideren sovint les sol·licituds que expliquen l'assignació de la quota de l'apartament en espècie. La pràctica judicial sobre aquesta qüestió és molt diversa, ja que molts factors influeixen en el resultat de cada cas.
Exemple núm. 1
Per resoldre la disputa, el tribunal pot ordenar un examen per establir la viabilitat tècnica de dividir l’apartament, l’import dels costos de reurbanització i la seva relació amb el preu de l’immoble en si.
Exemple núm. 2
Si és impossible assignar-lo sense perjudici de tot l’apartament, el propietari té l’oportunitat de rebre el pagament del preu de les accions per part d’altres participants. A més, aquest dret s’exerceix sempre que altres titulars d’accions acceptin prendre part de la propietat del sol·licitant en la seva propietat.
Exemple núm. 3
Com a mesura excepcional, el propietari pot ser privat de la seva quota a l'apartament. L’inicia el creditor, que també és propietari d’una part dels locals, amb les condicions següents:
- Mida de quota insignificant.
- La impossibilitat d’aïllament en espècie, confirmada pel jutjat.
- L'interès del acusat per utilitzar la propietat.
Així doncs, al jutjat regional de Kemerovo es va plantejar un cas on el veredicte negatiu dels jutges es va veure afectat per la incapacitat del demandant per demostrar que l’acusat (aquell que està disposat a privar-lo del dret) no vol utilitzar la propietat. I tot perquè aquest darrer, en el moment de la vista judicial, va presentar una demanda per traslladar-se al pis disputat.
A més, la declaració de reclamació ha de constar l'obligació del propietari de l'acció d'acceptar una compensació pel seu valor, suportada per tots els participants en la propietat.
Determinar l’ús del pis
Segons l’art. 247 del Codi Civil de la Federació Russa, el procediment per utilitzar, posseir un apartament en propietat compartida es realitza per acord de les parts. Si no s’arriba a un acord, el tribunal el determina.
Així, si el propietari entén que és impossible assignar una participació en espècie a l’apartament, la reclamació ha de contenir dades sobre la determinació de l’ordre de propietat i l’ús del pis. No implica una delimitació natural de les accions i no es pot presentar simultàniament amb una demanda relativa a la divisió d'una vivenda.
Hi ha una àmplia pràctica judicial sobre la determinació del procediment per a l'ús de locals residencials. Per presentar una reclamació, cal tenir en compte el següent:
- Segons l’art. 23 Codi de procediment civil de la Federació russa, els requisits són objecte de revisió per part del tribunal mundial a la ubicació de la propietat.
- Determinant la possibilitat de posseir part de l’habitatge, el tribunal correlaciona l’àrea real de les habitacions amb la mida de la quota del sol·licitant i l’acusat. Si no és possible la igualtat entre ells, es pot considerar la qüestió dels pagaments de compensació.
- A l’hora de prendre una decisió, el tribunal té en compte el procediment existent d’utilització del pis fins al moment de la disputa (determina com és just), la necessitat de cada accionista, l’edat i l’estat de salut, el comportament en relació amb altres propietaris, etc.
- La determinació de l’ordre d’ús no està relacionada amb la finalització del dret a utilitzar locals residencials específics.
La decisió judicial converteix l’apartament individual en un comunitari, però en les condicions d’impossibilitat de la seva divisió real, aquesta és de vegades l’única manera d’acabar amb la disputa d’habitatge. El procediment d’ús establert permet als propietaris:
- Divideix els comptes personals i paga les utilitats en proporció a la seva quota i al nombre de residents.
- Comparteixi bastant els costos de manteniment i reparació de serveis públics i propietat comuna.
Això és tot el que heu de saber per prendre una decisió judicial positiva.