Són habituals les situacions en què els ciutadans prefereixen comprar apartaments en edificis d’apartaments sense acabar. En aquest cas, passen a ser partícips de la construcció compartida, per tant, amb el desenvolupador, s’elabora una DDU. Aquest document regula completament la relació entre inversors i constructor.
Si es trenca alguna clàusula important del contracte, cada part pot presentar reclamacions a l’altra part de l’acord. La pena més comuna per danys és deguda a la DDU pel fet que el desenvolupador no va ser capaç de posar en funcionament la casa a temps.
La penalització es pot calcular a partir de la informació disponible al contracte o amb l'ajut de les dades contingudes en la legislació, si la informació necessària no està disponible al contracte.
Reglament legislatiu
La llei principal que regula les normes de participació en la construcció compartida és la Llei Federal núm. 214. Va entrar en vigor el 2015, i el seu objectiu principal és protegir els dipositants del frau per part dels desenvolupadors negligents. Les característiques d'un acte normatiu inclouen:
- descriu tots els matisos de la construcció d’un edifici d’apartaments a costa d’inversors compradors d’apartaments;
- totes les relacions sorgides entre els ciutadans i el constructor es regeixen exclusivament per les disposicions de la DDU, que s’han d’elaborar en la forma correcta i inclouen condicions importants per a la cooperació;
- si la companyia constructora tracta d’utilitzar un altre contracte, per exemple, un acord d’inversió, una construcció conjunta o un document preliminar, els inversors han de recordar que les disposicions de la Llei Federal núm. 214 no s’apliquen a aquests documents, de manera que sovint fins i tot les demandes no es satisfan en cas de violacions del desenvolupador;
- La DDU es compila exclusivament per escrit i també es registra al Rosreestr;
- si l’empresa constructora viola els termes d’entrega de la casa o altres termes essencials del contracte, llavors es pot recaptar una penalització en virtut de la DDU i es pot realitzar el procés mitjançant la reclamació a l’empresa o a través d’un tribunal.
Els ciutadans mateixos han de negar-se a signar un altre tipus de contractes, ja que en aquestes condicions no seran protegits amb cura de l'arbitrarietat o fins i tot del frau per part de l'empresa constructora.
Què s’inclou a l’acord?
Al DDU s’han d’indicar determinades condicions i clàusules, sense les quals es considera que no té força legal. Alguns desenvolupadors exclouen deliberadament alguna informació, a causa de la qual estan protegits de nombroses reclamacions dels inversors. Per tant, abans de signar el contracte, heu d’assegurar-vos que s’elabora correctament i que l’estructura és òptima. Per descomptat, en l'acord hi hauria d'haver punts següents:
- una descripció precisa del futur apartament, que adquireix el titular d’interès;
- s’aprova el pla de l’apartament, que inclou informació sobre la seva zona, adreça, nombre de pisos i altres paràmetres;
- indiqueu el temps durant el qual s’ha de posar en marxa la propietat acabada;
- es registra el valor exacte de la propietat i es detallen les formes de com l'accionista pot fer els pagaments;
- S'indica el període de garantia de la instal·lació;
- S’ofereixen mètodes per complir les obligacions especificades en el contracte per ambdues parts a l’acord.
Si falten les condicions anteriors, el DDU es considera invàlid.Si el titular del capital mor, totes les seves obligacions derivades del contracte passen als seus hereus. A més, al contracte es poden prescriure les regles per a la recuperació de la baixa. Sovint s’indiquen les regles per al seu càlcul i, si no hi ha informació disponible, s’apliquen les regles de la Llei Federal núm. 214.
Quines són les responsabilitats del desenvolupador?
El promotor el proporciona una empresa de construcció dedicada a la construcció d’un edifici d’habitatges residencials. Quan redacta un DDU amb titulars d’interès, té nombroses responsabilitats, que figuren en aquest document. Si s’incompleixen, es percebran una penalització segons la DDU dels titulars del capital. Les principals responsabilitats del desenvolupador són:
- la construcció d’un edifici residencial en un termini de temps estrictament definit;
- posar en funcionament les instal·lacions puntuals;
- la transferència d’habitatges als titulars del patrimoni basant-se en els requisits legals;
- per a la construcció d’habitatges es poden utilitzar no només les forces i els mitjans de l’empresa, ja que pot atraure subcontractistes, sinó que aquest punt s’hauria de reflectir en el contracte;
- el desenvolupador presenta nombrosos riscos associats a danys o destruccions d’un objecte per diverses raons fins que es transfereix a la propietat dels titulars d’interès.
La pràctica judicial per recuperar una pena sota el DDD demostra que en la majoria dels casos els jutges satisfan els requisits dels titulars d’interès. Per tant, les empreses constructores han de suportar costos realment significatius relacionats amb la cobertura de pèrdues.
Concepte de renuncia
La penalització es representa amb un pagament en efectiu determinat, l'import del qual depèn de la violació existent. Cada cas és únic, per tant, el procediment per recuperar danys segons el DDD està determinat per la situació específica.
El procediment de cobrament es regeix pel que estableix la Llei Federal núm. 214, i la informació necessària està disponible a l’art. 330 GK. La penalització es representa per la quantitat de diners que ha de transferir el contractista si, per diverses raons, no pot complir les seves obligacions en virtut del contracte. Es cobra si es trenquen els terminis per al lliurament de l’objecte o si les persones titulars d’interès revelen infraccions greus a l’apartament, per tant no té la qualitat requerida.
Sovint s’anomena multa o multa, tot i que aquests conceptes són incorrectes des del punt de vista legal.
Quan es cobra?
La pràctica judicial per recuperar una pena sota la DDU demostra que es pot cobrar per diversos motius. Aquests inclouen:
- el promotor no pot posar en funcionament la casa en el termini especificat en el contracte;
- Els titulars d’interès revelen greus violacions dels codis d’edificis als apartaments;
- l’àrea de l’apartament difereix del valor indicat al DDU.
Molt sovint, els ciutadans recorren al jutjat precisament perquè els terminis per posar en funcionament la propietat es retarden. Les persones no poden utilitzar la seva propietat amb altres objectius de vida ni amb altres finalitats, per la qual cosa volen reemborsar les seves despeses. Inicialment, haureu d’intentar resoldre els problemes de forma pacífica, però si l’empresa es nega a pagar els fons en funció de la reclamació, haureu d’elaborar una declaració de reclamació per a la sanció en virtut de la DDU, que serà presentada al jutjat a la ubicació de la casa.
Quan comença la càrrega de penalització?
Basant-se en la Llei Federal núm. 214, cada titular de patrimoni ha de saber a partir de quina data es pot cobrar una pena. El càlcul correcte de l'import depèn de la facilitat de recuperació del desenvolupador.
Directament en el contracte, es prescriu exactament quan s’ha d’encarregar l’objecte, ja que aquesta data es presenta a la tarda quan les claus de l’apartament s’han de traslladar al comprador. Aquest període ha de ser el mateix per a tots els titulars del capital, que està previst a l’art. 6 de la llei. A partir d’aquest moment, es pot calcular una penalització.
La legislació permet la possibilitat per al promotor de dirigir-se als titulars del patrimoni amb la sol·licitud de concloure un acord addicional al contracte.Aquest tractament només ha de ser per escrit. L’acord complementari indica el nou termini per a la finalització de la instal·lació. Normalment un document està signat per inversors immobiliaris que volen obtenir el seu pis ràpidament i no volen fer malbé les relacions amb el promotor.
Davant d’un acord d’aquest tipus, no serà possible comptar amb una baixa. Es pot cobrar només des del moment en què l’empresa constructora incompleix els termes especificats en el nou acord.
Regles de càlcul
La pena pot ser imputada per procediment previ o judicial. En qualsevol cas, la reclamació o reclamació ha d’indicar l’import d’aquest pagament. Durant el seu càlcul es tenen en compte punts importants:
- el càlcul es realitza per a cada dia de retard;
- quan es calcula, s'utilitza 1/300 del tipus de refinançament del Banc Central;
- la taxa es pren el dia que no es compleixen les obligacions;
- per a un ciutadà de la Federació Russa que és accionista, l’import calculat es multiplica per 2.
Per exemple, es va elaborar un DDU amb una empresa de construcció, a partir de la qual un ciutadà de la Federació Russa va adquirir un apartament. El seu cost és d’1,4 milions de rubles. En el termini previst, l’apartament no va ser cedit al comprador. La taxa de refinançament és del 9%, per la qual cosa es calcula l’import de la sanció:
1 400 000 * 2 * 1/300 * 1 * 9% = 840 rubles. en un dia de retard
El càlcul es realitza per a cada dia de retard des del moment en què es produeix, i no des del dia en què es transmet la sol·licitud.
El promotor o el jutjat el duen a terme la recalculació. Si el desenvolupador es nega a resoldre el problema de forma pacífica, haurà de presentar una demanda per recuperar una pena sota la DDU. Si l'import de les reclamacions supera el milió de rubles, a continuació, segons l'art. 333.36 Codi Tributari requerirà al demandant que pagui una quota per separat.
Recaptació voluntària de fons
Abans d’anar a disposició judicial, els titulars d’equivocació han d’intentar resoldre el problema de manera pacífica. Per fer-ho, haurà d’elaborar una reclamació per a la recuperació de la pena en virtut de la DDU. A continuació, es mostra un document de reclamació mostral.
El document es transmet directament a l’empleat de l’empresa constructora. És necessari presentar dues reclamacions, ja que una còpia queda amb el sol·licitant i, a més, el representant del desenvolupador ha de posar una marca en l'acceptació.
A la pràctica, les empreses rarament accepten pagar una sanció voluntàriament, per la qual cosa els ciutadans han d’acudir als tribunals.
Normes de reclamació
La decisió presa pel desenvolupador sobre l'adequació de transferir la pena sovint depèn de la correcció de la formació d'aquest document. Per tant, sense fallar, hi ha informació inclosa en el document:
- nom i adreça legal de l'empresa constructora, i aquesta informació es pot treure de la DDU;
- l'adreça de la casa que el constructor no va llogar a temps;
- informació precisa sobre l’apartament, que hauria d’obtenir l’accionista en funció del contracte, i que inclou la seva àrea, el nombre de pisos i altres elements;
- una còpia de la DDU i documents que demostrin que el ciutadà pagat per la propietat s’adjunta a la sol·licitud, i inclouen diversos documents de pagament, per exemple, un xec de caixa o certificat de recepció de fons;
- s’escriu el requisit per pagar al ciutadà una penalització en un import específic i, a més, es dóna el càlcul correcte d’aquest import.
Si primer estudieu la sol·licitud de mostra per a la recuperació de la confusió sota la DDU, no hi haurà cap dificultat per a la formació d’aquest document. Al final s’aconsella indicar que si els requisits no es compleixen, l’aspirant haurà d’anar al jutjat.
Podeu transferir una reclamació prèvia al judici de diferents maneres:
- transferència personal del document a l’empleat de l’empresa de construcció en firma;
- enviament per correu certificat per correu, i a més és necessari guardar una notificació de lliurament;
- ús de serveis de missatgeria, però en aquest cas també és necessària una marca de rebuda.
Si en un mes no hi ha resposta ni transferència de fons, pot anar amb seguretat al jutjat.
Normes per presentar una reclamació
Si el constructor no els transfereix de manera voluntària, els titulars dels interessos han de recuperar la pena que es produeix a la DDU a través del tribunal d’arbitratge. Això requereix escriure una declaració de reclamació competencial. A continuació, s’adjunta una mostra de la reclamació per a la recuperació de la pena en virtut de la DDU.
A l’hora de preparar el document, es tenen en compte els matisos:
- Podeu presentar una demanda al lloc de residència del ciutadà o a la ubicació de la instal·lació en construcció;
- si diversos titulars d’interès són reclamats, podran unir-se i presentar una reclamació;
- el document indica totes les circumstàncies sobre la base de les quals es requereix cobrar la pena, per exemple, el retard, els termes de l’acord i altres dades;
- es dóna el càlcul correcte de la pena;
- indica la necessitat de recuperar fons del desenvolupador.
Si estudieu el model de reclamació per a la recuperació de la pena en virtut de la DDU, no cal que us poseu en contacte amb els advocats per a la seva preparació.
Quins documents s’adjunten a la reclamació?
S'adjunta a la demanda els següents documents:
- còpia de DDU;
- documents de pagament que confirmen la transferència de fons per al pis;
- una còpia de la demanda prèvia al judici, que confirma que el titular d’interès va intentar resoldre l’assumpte pacíficament;
- documentació que confirma que el sol·licitant va patir pèrdues addicionals per la incapacitat d’utilitzar el seu pis.
Si s'escau, es poden adjuntar altres documents. No és possible recuperar una penalització en virtut de la DDU sense prepagament, ja que el càlcul té en compte la quantitat real de fons transferits al desenvolupador pel titular d’interès. Si només es va pagar una part dels fons, és el que s'utilitza durant els assentaments.
Què cal fer després d’una decisió judicial?
Sovint, els jutges concedeixen una pena en virtut de la DDU. La decisió judicial conté informació sobre la quantitat que s'ha de transferir als titulars de capital.
Si la companyia es nega a pagar voluntàriament els fons, els administradors comencen a cobrar-los. Sovint això condueix a la fallida de les empreses.
Conclusió
Sovint, els desenvolupadors que atrauen els titulars d’interès en DDU, no poden posar en funcionament oportú la casa. En aquest cas, els compradors poden exigir una penalització.
Podeu obtenir aquesta quantitat de diners en funció d’una reclamació prèvia al judici o d’una demanda presentada al jutjat. És important saber com es componen correctament aquests documents perquè no continguin errors o dades incorrectes.