El benestar de la població creix, respectivament, i la necessitat d’invertir efectiu gratuït creix. Una de les eines més eficaces de gestió de diners és l’adquisició de terres.
Segons les normes dictades per la llei del sòl, gairebé sempre es fa una subhasta. Analitzem detalladament quines són les característiques, les característiques i les regles per a la seva aplicació i també esbrinarem si aquest procediment es pot eludir.
Subhasta de terres: què és? Revelem el concepte
Si no aprofundeix en conceptes complexos, aquesta és una de les maneres de registrar els drets sobre la terra. Les regles per a la seva organització i conducta estan detallades als articles 39.11 i 39.12 del Codi del treball de RF.
El procés de licitació en si és senzill. Té regles clarament regulades per la llei. Per exemple, hi ha només algunes raons per reconèixer un sol·licitant per no haver admès la seva oferta.
La celebració d'una subhasta de terres en el sentit de les normes legals que regulen el procediment per a la seva organització no permet interpretacions ambigües. Això vol dir: si no es va admetre el participant de manera il·legal, es pot impugnar aquesta decisió de l'autoritat. Si un participant coneix els seus drets i les seves regles elementals, pot defensar fàcilment els seus propis interessos en qualsevol cas, fins i tot sense el diploma d'advocat professional.
Varietats d’oferta
Es pot celebrar una subhasta de terres tant per a la transferència de terrenys a arrendar, com per al registre de la propietat. Independentment de quin dret es jugui a la subhasta, qualsevol lot té un preu inicial. Aquest és el valor de mercat del lloc quan es tracta de la seva venda o el preu inicial del lloguer anual.
El valor inicial del preu es determina en base a un informe de mercat que ordena l'organitzador de comerç a partir d'un taxador independent. Tanmateix, si el valor cadastral s’estableix no més de cinc anys abans de la decisió d’oferta, es pot prendre com a base per determinar el valor inicial del lot.
Mercat o cadastral: decideix l’organitzador
L’organitzador de la subhasta decideix si es tracta de vendre terres al preu de mercat o de la base de dades de valor cadastral. La pràctica demostra que l’avantatge és a favor del preu de mercat, ja que el preu cadastral sol ser molt inferior.
El lloguer també pot ser de mercat, perquè l’informe es produeix a un cost anual. A més, l’autoritat pot establir el preu inicial del terreny, una subhasta per a la qual es manté en lloguer d’arrendament com a percentatge del valor cadastral. Aquest valor no pot ser inferior al 1,5% del valor cadastral, i el valor en si ha de determinar-se abans dels cinc anys abans de la publicació de l’avís de licitació.
A més, la llei estableix el pas de subhasta, el valor del qual és del 3% del preu inicial. Hi ha un dipòsit a abonar juntament amb la sol·licitud de participació a la subhasta de terres. El seu valor no està aprovat, però, per regla general, l’ingrés s’estableix a una taxa del 20 al 50% del preu inicial.
Quan s’ha de prescindir d’una subhasta
En alguns casos, no ho podeu fer sense fer ofertes. Es tracta de transferir drets de terra amb finalitats comercials. Pot ser la construcció d’una botiga, rentat de cotxes, edifici d’oficines, etc. Si la possibilitat de construir una propietat immobiliària de capital prové directament de l’ús permès del terreny, només es pot subhastar un dret de lloguer. No hi ha oportunitat legal d'obtenir terrenys sense licitar-se per a la realització dels objectius designats.
És important tenir en compte aquí: la construcció d’immobles comercials suposa que el terreny s’està arrendant i, després de la construcció de la instal·lació i l’obtenció de drets legals, la terra passa a ser propietat del propietari de la instal·lació. A la subhasta només es poden vendre parcel·les destinades a la construcció d'habitatges individuals, parcel·les subsidiàries o alguns tipus de terres agrícoles.
Licitació
En els mitjans impresos de l'autoritat i al lloc web oficial de la Federació Russa es publica un avís que es fa una subhasta de terres per publicar informació sobre les licitacions. La notificació hauria d'aparèixer a les fonts com a molt tard un mes abans de la data de l'esdeveniment. El legislador va introduir aquests requisits perquè tothom esbríeu les ofertes i hi participés.
Es publica un formulari de sol·licitud per completar-lo per registrar-se. També es publica un formulari d’arrendament o venda. Es fa de manera que una persona que decideixi participar en una subhasta de terres pugui aprendre amb antelació totes les disposicions del contracte.
Assegureu-vos d'indicar el període per al qual s'ha conclòs l'arrendament. Addicionalment, el projecte de conveni preveu el procediment per al pagament d’obligacions, el procediment d’ampliació de les relacions contractuals, formes de modificació del contracte i penalitzacions per l’impagament d’obligacions.
Les sol·licituds s’accepten en el termini de 25 dies i, al cap d’un o dos dies, es determina una determinació dels licitadors, al cap d’un parell de dies: una subhasta.
Admissió dels sol·licitants
Només hi ha dues raons legals per denegar un sol·licitant:
- cap ingrés realitzat;
- no es presenten tots els documents o informació falsa sobre el sol·licitant.
Els ciutadans han de proporcionar un passaport i, per a les empreses, només cal una sol·licitud i un dipòsit completats. Si la sol·licitud està signada i presentada pel director o un altre empleat que, segons els documents de l’empresa, pot actuar en els seus interessos sense apoderament, no calen altres papers. Si els seus interessos representen els interessos de la companyia, el conseller necessita l'advocat. L'autoritat pot obtenir informació sobre l'empresa a través del lloc web del Servei Tributari Federal.
El mateix s'aplica a les persones que representen els interessos d'altres per proxy. Al document notarial s’han d’explicitar exactament aquells poders necessaris a la subhasta.
Normes de subhasta
Les subhastes de venda de terrenys es realitzen el dia i l'hora indicats a l'avís. Si hi ha dos o més participants, el subhastador truca al preu inicial de l’oferta i, a continuació, l’augmenta de manera seqüencial. Els participants expressen la seva opinió sobre el preu mitjançant les targetes numerades que se'ls emeten abans de l'esdeveniment. El guanyador és qui ha ofert més gran que altres participants.
Què passa amb el dipòsit
L'ingrés realitzat pel participant que ha guanyat el procediment deixa el compte per al pagament en virtut del contracte. S’han de retornar les declaracions dels qui van comerciar però van perdre. Aquesta regla funciona fins i tot quan el participant va ser admès, però no va aparèixer al procediment. Les autoritats no tenen cap motiu per mantenir el seu dipòsit.
A més, si el sol·licitant va decidir retirar la seva sol·licitud i ho va fer per escrit abans de la data límit per acceptar documents, aleshores rep els fons de seguretat. Si la recepció està tancada i només queda un dia abans de la licitació, no té sentit retirar la sol·licitud: es perdrà l’ingrés. En aquest cas, és millor participar en el procediment o no presentar-se en absolut.
Evasió i responsabilitat
Les subhastes per a la venda d’adjudicacions de terres (o per transferir-les en lloguer) es fan en presència d’una comissió i participants. L’esdeveniment és obert, les propostes de preus es presenten voluntàriament. No obstant això, sovint els ciutadans que van guanyar la licitació no volen signar el contracte o consideren que, fins que les parts no acordin el document, s’hi poden fer modificacions. Val a dir que la majoria de vegades d’aquesta manera intenten canviar (o eliminar completament) els punts sobre la responsabilitat del guanyador, per exemple, per no arrendar.
Per sobre, es va considerar que el projecte de contracte s'adjunta a l'avís, per tant no es pot ajustar. Qualsevol que hagi guanyat el procediment està obligat a signar un contracte. La llei exigeix que l'òrgan governamental presenti tres projectes de contractes al guanyador en el termini de deu dies. Si aquest últim es nega a posar la seva firma, independentment del motiu, es considera que ha denegat la conclusió d’una relació contractual.
Què passa quan esquivem? L’organitzador de la subhasta elabora un protocol de la forma establerta. El dipòsit, que anteriorment havia fet el guanyador, el perd ell i la informació sobre evasió es transmet a l’OFAS Territorial.
El servei antimonopoli decideix si inclou aquest ciutadà (empresari o organització individual) al registre de participants sense escrúpols. Cal assenyalar que el sol·licitant ha de demostrar que tenia raons de refusar la seva signatura. Poden ser circumstàncies familiars, per exemple, la necessitat de pagar per un tracte costós. Aquest fet ha de ser documentat, en cas contrari, la FAS no pot tenir en compte els arguments.
Si la decisió d’inclusió al registre és positiva, la informació sobre el participant entra en aquesta llista per un període de dos anys, després dels quals l’anul·lació es cancel·la. Durant dos anys, aquesta persona no pot participar en licitacions de terres.
Licitació electrònica
La subhasta es podrà celebrar al lloc electrònic. En aquest cas, les sol·licituds s’envien remotament i els resultats es resumeixen sense la presència directa dels participants. Aquest tipus de procediments es desenvolupa ràpidament, de manera que al cap d’un temps no serà necessari presentar personalment les sol·licituds d’ofertes.
Les regles continuen sent les mateixes. Excepció: el participant ha d’estar acreditat en un lloc electrònic específic. Això és necessari no només per establir la seva identitat, sinó perquè pugui signar documents oficials mitjançant EDS.