Pronájem bytu je považován za populární proces mezi mnoha lidmi, kteří nemají vlastní nemovitost k trvalému pobytu. Za používání bydlení někoho jiného musíte platit měsíční splátky, takže občané často přemýšlejí o tom, jak si pronajmout byt s následným nákupem. Takovou příležitost nabízí omezený počet pronajímatelů, ale zároveň má mnoho výhod pro každého účastníka transakce.
Koncept nájemního bydlení
Pronájem bytu s následným odkupem spočívá v tom, že nájemníci mohou v bydlení pravidelně žít, pravidelně převádět měsíční splátky nájemného na majitele a na konci smlouvy mají možnost koupit nemovitost od majitele za určitou částku peněz. Mezi vlastnosti tohoto procesu patří:
- smlouva nutně stanoví, že nájemce má možnost vykoupit nemovitost;
- Proces zpětného odkupu může proběhnout před vypršením smlouvy nebo před termínem;
- pokud ve smlouvě není žádná podmínka zpětného odkupu, může být stanovena ve zvláštní doplňkové dohodě, ale okamžitě stanoví, zda dříve zaplacená částka bude připsána na odkupní cenu.
Každý účastník musí sledovat správnost smlouvy.
Podrobnosti transakce
Tato transakce je považována za výhodnou pro nájemníky, kteří nemají velké úspory při nákupu nemovitostí. Proto se pomocí nájemního bytu od developera s následným nákupem můžete stát vlastníkem plnohodnotného bydlení.
Pronajímatelé naopak ztratí svůj příjem v podobě měsíčních nájmů, takže je téměř nemožné takové možnosti najít. Nabízejí se pouze ve velkých městech, protože majitelé nemohou najít kupce drahých nemovitostí.
Výhody transakce pro účastníky
Pronájem bytu s následným nákupem má výhody i nevýhody.
Výhody pro pronajímatele zahrnují:
- nemovitost nabývají nájemci za cenu převyšující tržní hodnotu nemovitosti;
- převod vlastnictví se provádí výhradně po převodu plné ceny bytu.
Výhody pro nájemce zahrnují:
- v bytě je možné žít až do jeho konečného nákupu;
- není nutný hypoteční úvěr;
- nevyplatí se významný úrok, který často tvoří celou cenu bytu;
- pokud osoba nemá oficiální pracoviště, pak vlastník bytu za takových podmínek odmítne uzavřít nájemní smlouvu;
- občan má právo na vykoupení bytu, ale pokud do konce smlouvy nevybere požadovanou částku, může vykoupení odmítnout.
Mnoho občanů si proto přeje pronajmout si byt k pronájmu s následným vykoupením. Nejprve však doporučujeme pečlivě prostudovat nevýhody tohoto procesu.
Nevýhody řešení pro pronajímatele
Takový pronájem má pro bezprostředního majitele bytu mnoho nevýhod:
- existuje možnost ztráty určité části zisku, pokud v době, kdy je byt v nájmu, se jeho hodnota výrazně zvyšuje, ale dohoda nefunguje;
- není možné použít zařízení pro zamýšlený účel pro osobní účely.
Vzhledem k těmto nedostatkům jsou nabídky na takový pronájem jen zřídka nalezeny.
Nevýhody pro nájemce
I pro nájemce je taková transakce považována za nebezpečnou kvůli některým nevýhodám:
- v průběhu doby pronájmu nebude možné nemovitost zlikvidovat úplně nebo jej použít podle svého uvážení, protože ve smlouvě je často uvedeno, že není možné pozvat hosty, přivítat domácí zvířata nebo provádět jiné podobné akce;
- existuje riziko, že druhá strana transakce z různých důvodů odmítne splnit smlouvu a nájemce neobdrží dříve zaplacené prostředky;
- majitel může zemřít před zaplacením plné ceny bytu, takže budete muset uzavřít novou dohodu se svými dědici, kteří se obvykle snaží zlepšit podmínky pro sebe, takže nákup bytu se stává jednoduše nerentabilním;
- majitel nemovitosti může s bydlením nakládat podle svého uvážení, může jej tedy použít jako zástavu nebo jej převést jako dárek, a vždy existuje možnost, že byt bude zajištěn k dluhu.
Proto je smlouva o pronájmu bytu s následným odkupem poměrně vzácná. Důvodem jsou významná rizika a nevýhody pro každou stranu transakce.
Nuance uzavření obchodu
Pro uzavření takové transakce je důležité vypracovat řádný nájem na omezenou dobu. Nuance smlouvy o pronájmu bytu s následným nákupem jsou následující:
- dohoda musí uvádět možnost převodu práva na předmět na nájemce po uplynutí určité doby;
- předmět se stává majetkem nájemce teprve po provedení poslední platby podle smlouvy;
- strany samostatně stanoví všechny podmínky, na jejichž základě bude spolupráce probíhat.
Zvláštní pozornost je věnována vypracování dohody, protože musí mít podmínky, které jsou přijatelné pro každého účastníka transakce.
Jak se uzavírá smlouva?
Postup pro poskytování nájemního bydlení, který lze uplatnit po uplynutí doby stanovené ve smlouvě, je rozdělen do následujících fází:
- nájemce zpočátku shledá bydlení vhodné pro jeho požadavky a často může samostatně umisťovat reklamy na různých webech: „Pronajmu si byt s následným nákupem“;
- strany transakce stanoví všechny podmínky, za kterých bude spolupráce prováděna, a proto jsou stanoveny podmínky pronájmu, náklady na bydlení, velikost zálohy a další nuance;
- dokumenty k bytu připravuje majitel objektu;
- Dohoda je vypracována, pečlivě zkontrolována a podepsána stranami;
- Obě strany transakce splňují požadavky uvedené v této dohodě.
Občané mají často určité neshody, takže proces vypracování dohody často vyžaduje hodně času. Pokud se strany nedohodnou na kompromisu, nebude smlouva o pronájmu bytu s následným nákupem uzavřena.
Pokud podmínky vyhovují oběma účastníkům, je uvedena doba pronájmu, která nesmí přesáhnout 10 let.
Jaké dokumenty jsou potřeba?
K vypracování takové nájemní smlouvy připraví majitel objektu a nájemce určitou dokumentaci. Zahrnuje papír:
- pasy obou stran transakce;
- je-li vlastník nemovitosti legálně ženatý, jeho manžel vyhotoví písemné povolení k pronájmu bytu za určitých podmínek;
- oddací list;
- výpis z USRN do bytu, kde je registrován přímý vlastník nemovitosti;
- technický plán a cestovní pas na objekt a pomocí těchto dokumentů bude nájemce schopen pochopit, zda v bytě došlo k nelegální sanaci;
- titulní papíry k předmětu, které zahrnují kupní smlouvu, osvědčení o dědictví nebo jiné podobné dokumenty;
- Číslo bankovního účtu, na kterém bude nájemce převádět prostředky na bydlení;
- zpráva o posouzení nemovitosti, na jejímž základě je stanovena optimální platba za byt, je-li nájemné na konci období koupeno nájemcem;
- osvědčení společnosti Rosreestr obsahující informace o tom, že na nemovitostech neexistují žádné překážky;
- certifikát z bytového oddělení, který uvádí, že neexistují dluhy za veřejné služby.
Pouze na základě těchto dokumentů je smlouva o pronájmu bytu uzavřena s následným nákupem. Vzorový dokument je umístěn níže.
Smluvní podmínky
Nejběžnější nájemní byt v Moskvě s následným vykoupením. Důvodem je skutečnost, že nemovitosti v hlavním městě mají významnou hodnotu, takže je obtížné najít kupujícího, který je připraven okamžitě převést požadovanou částku jako platbu za bydlení.
Při sestavování této smlouvy se bere v úvahu, že kombinuje vlastnosti nájemní smlouvy a kupní smlouvy. Není nutné tento dokument registrovat, protože je pouze nutné kontaktovat Rosreestr, aby se potvrdil převod práva na objekt na nájemce.
Základní podmínky smlouvy
Při sestavování tohoto dokumentu se zavádějí podmínky povinného pronájmu s následným zakoupením bytu. Ve smlouvě jsou proto zahrnuty následující údaje:
- jsou předepsány informace o stranách transakce, pro které je označen F. I. O., údaje o pasech, místě pobytu a kontaktní informace o účastnících;
- je popsán předmět smlouvy popisovaný bytem, proto je důležité uvést jeho adresu, počet pater, plochu a další vlastnosti, které usnadňují identifikaci;
- jsou poskytnuty technické parametry zařízení a informace lze získat z technické dokumentace k bytu;
- zapisují se náklady na nájemné, které představují částku peněz, kterou vlastník bude muset převést, takže vlastnictví nemovitosti přechází na nájemce;
- je uveden platební režim, pro který je stanovena frekvence převodu prostředků, velikost plateb a další parametry;
- období, ve kterém bude provedeno konečné vyrovnání mezi stranami transakce;
- označuje způsob převodu peněz;
- na základě této dohody je předepsáno, že po všech dohodách bude vlastnictví bytu převedeno na nájemce;
- Je uvedeno přesné datum, kdy bude byt nájemci vydán;
- jsou brány v úvahu předpisy pro nabíjení a pronájem;
- V případě nedodržení podmínek smlouvy jsou uvedena odpovědnost každého účastníka;
- Jsou stanoveny podmínky, za nichž je možné smlouvu ukončit před plánovaným termínem.
Čím více podrobností a podmínek je ve smlouvě, tím bezpečnější se budou strany dohody cítit. Po uzavření smlouvy o pronájmu bytu s následným zpětným odkupem by se účastníci měli přísně řídit ustanoveními tohoto dokumentu.
Transakční rizika
Existují určitá rizika, že prodejce použije takovou smlouvu. Mezi ně patří:
- v průběhu času se bydlení může výrazně zvýšit v důsledku rozvoje infrastruktury nebo změn na trhu, ale nebude možné provést změny již podepsané dohody;
- nájemce může nájemce použít k jiným účelům, takže ho může podnášet, čímž z procesu získá zisk;
- účty za elektřinu se mohou zvýšit, proto je vhodné v průběhu přípravy smlouvy uvést, že za tyto služby musí zaplatit uživatel.
Pronájem bytu s následným nákupem je pro kupujícího riskantní. Mezi hlavní rizika patří:
- po celou dobu pronájmu je nemovitost majetkem prodávajícího, který může smlouvu vypovědět, prodat nebo darovat předmět a na nemovitost mohou být uložena různá zatížení;
- prodávající může zvýšit nájemné nebo dokonce hodnotu bytu;
- pokud vlastník zemře, budete muset se svými dědici uzavřít další smlouvu, která často vede ke zhoršení podmínek;
- objekt může být zastaven nebo zatčen.
Proto jsou dlouhodobé nájemní byty s následným odkupem považovány za riskantní proces pro každého účastníka.
Závěr
Pronájem nemovitosti je považován za běžný postup, který vám umožní používat různé objekty, aniž byste museli platit celou cenu. Pokud smlouva obsahuje možnost následného vykoupení bytu, pak se taková smlouva považuje za přínosnou pro nájemce.
Je důležité správně vypracovat smlouvu, která obsahuje základní podmínky spolupráce. I při zajištění vztahu s úředním dokumentem může každý účastník čelit řadě rizik a obtíží.