Nákup nemovitosti prostřednictvím hypotéky je považován za složitý a zdlouhavý postup. Obsahuje několik důležitých kroků, které musí být provedeny. Je nutné jednat rozhodně, protože teprve poté bude možné domluvit bydlení. Je nutné podrobně zvážit všechny fáze hypotečního obchodu, takže když se obrátíte na banku, můžete mít jistotu ve své jednání.
Výběr programu
Nejprve je důležité zvolit ten správný program. Musí splňovat všechny podmínky. Bez tohoto budou další fáze hypoteční transakce bezvýznamné. Při výběru musíte vzít v úvahu následující faktory:
- Částka měsíční platby, která by neměla být vyšší než 40% průměrné mzdy.
- Záloha: Je vhodné zvolit velkou částku.
- Cena nemovitosti.
- Druh zařízení a jeho umístění.
Všechny banky navrhly různé podmínky, takže existuje možnost výběru individuálních podmínek pro sebe. Musíte také zvážit následující nuance:
- Nabídka. Může být v rozmezí 12 - 16%.
- Výše půjčky. Banky mají své vlastní metody výpočtu maxima. Obvykle jsou poskytovány asi 3 miliony rublů, ale možná 1 milion rublů.
- Měna Měnové hypotéky nejsou nyní tak žádané, jako tomu bylo před několika lety. Dříve nedošlo k zásadním změnám sazeb. Takovou půjčku si vybírají ti, kteří mají příjem v cizí měně. Sazba na něm je nižší, ale existuje riziko, že kvůli změnám ve směnných kurzech zaplatí více.
- Poskytování. Zahrnuje požadavky, které jsou předloženy spoludlužníkovi a ručiteli. Někdy se kolaterál nevyžaduje, pokud například klient obdrží od této banky plat nebo zaplatí počáteční platbu.
- První platba. Obvykle je jeho velikost od 20 do 30%. Existují však návrhy a žádné zálohy.
- Pojistné podmínky Patří mezi ně osobní pojištění a zajištění.
- Záloha. Mnoho programů zajišťuje předčasné splacení. Může být použit v přítomnosti mateřského kapitálu nebo státních dotací.
Pokud si sami vyberete ten správný program, můžete využít služeb hypotečního makléře, který vybere ty nejlepší možnosti. Je však třeba mít na paměti, že taková práce je poměrně nákladná - asi 30 - 100 tisíc rublů.
Aplikace
Pokud je program vybrán, je vyžadována hypoteční aplikace. Spolu s ním je uveden seznam dokumentů. Zkouška může trvat 3 dny až měsíc. Vše záleží na tom, jaké dokumenty jsou podány, a také na ručitelích a spoludlužitelích.
Žádost o hypotéku podávají všichni dlužníci. Je nutné vyplnit dotazník, poskytnout dokumenty k posouzení. Pokud je rozhodnutí kladné, můžete přejít k dalšímu kroku.
Vyhledávání nemovitostí
Celá schéma hypoteční transakce se provádí pro legální registraci nemovitostí. Zařízení musí splňovat požadavky banky. Obvykle o nich mluví manažer. Bankovní požadavky se mohou lišit. Musíte si vybrat nejvhodnější pro sebe. Pokud je trh vedlejší, mohou být tyto požadavky následující:
- Hotový byt.
- Dodržování hygienických předpisů.
- Místnost by neměla být chátrající, nouzová.
- Zařízení by mělo být v oblasti pokrytí hypotéky.
- Vhodnost pro trvalý pobyt.
Pokud se jedná o novou budovu, budou požadavky následující:
- Výběr bydlení by měl být u akreditovaného vývojáře, který na trhu pracuje 5 let, a také nemá zpoždění ve výstavbě a pronájmu prostor.
- Zařízení musí být připraveno nejméně 20%.
Chcete-li projít další fáze hypoteční transakce, můžete použít pomoc realitních kanceláří.Specialisté urychlují hledání potřebného bydlení. Cena takových služeb je asi 2-4% z hodnoty transakce. Náklady mohou být fixní.
Hodnocení objektu
Pokud nemovitost není ohodnocena, nedojde k dalším fázím hypotečního obchodu. Je nutné určit hodnotu zajištění, které bude poskytnuto bance. Pokud je například transakční cena 3 miliony rublů a odborník ji odhadl na 2 miliony, pak banky nemohou přijmout nelikvidní kauci.
Aby bylo hodnocení spolehlivé, musíte použít pomoc odhadců. Tato práce je placena dlužníkem (asi 2-20 tisíc rublů). Pokud banka neodhalí nepřesnost v posouzení, může být u SRO uplatněn nárok na odborníka a také může být stanovena další událost, za kterou klient zaplatí. Proto je vhodné okamžitě najmout partnery, odhadce banky. K provedení posouzení potřebujete předběžnou prodejní smlouvu.
Schválení objektu
Pokud je objekt vybrán, musí být dohodnut s bankou. Za tímto účelem vyberte den, kdy dorazí klient, prodejce a manažer. Je-li to nová budova, je nutné sepsat předběžnou smlouvu o prodeji nebo postoupení pohledávek.
Pokud je prodávající právnickou osobou, je třeba připravit výpis z rejstříku, základní kapitál, vlastnická práva. A pokud je prodávající jednotlivec, budete potřebovat kopii pasu, výpis z ZISZ. Při kontrole dokumentů, která trvá 3–10 dní, se banka rozhodne - kladně nebo záporně. V druhém případě musíte začít hledat nové nemovitosti. Pokud je odpověď ano, musíte projít dalším krokem.
Úvěrová smlouva
Jak probíhá hypoteční obchod? Zahrnuje to podepsání smlouvy o půjčce. V tuto chvíli mají zákazníci často otázky. Před podepsáním dokumentu se musíte s každou položkou seznámit, abyste předešli nepříjemným následkům.
Musíte věnovat pozornost plánu plateb, který je obvykle připojen ke smlouvě. Je nutné se seznámit s právy a povinnostmi stran, provizí a výdaji. Dohoda specifikuje zásady ukládání a odstraňování zatížení, pravidla včasného placení, provize za služby. Je důležité, aby se zákazníci seznámili s platebními pravidly, s pojištěním zajištění.
Pokud banka zavádí provize, jsou brány v úvahu při výpočtu efektivní sazby. Před přihlášením se musíte zeptat na další platby, abyste zjistili skutečnou cenu hypotéky. Musíte věnovat pozornost informacím, které hovoří o možnosti jednostranně změnit sazbu.
Pokud klientovi některé informace nevyhovují, může odmítnout získat půjčku, i když všechny předchozí kroky byly úspěšně dokončeny. Rozhodnutí je na osobě. Před podpisem smlouvy je důležité vyhodnotit vaši sílu při splácení hypotéky. Dokument je podepsán vypůjčovatelem, spoludlužníkem, ručiteli.
Registrace
Při podpisu dokumentů je nutná registrace hypoteční transakce. Chcete-li to provést, musíte navštívit státní registr. Předběžné by měla zaplatit státní poplatek - 2 000 rublů.
Je nutné provést státní registraci smluv. Procedura trvá 2 týdny. Poté má kupující vlastnické právo s zatížením. Klíčem k bance se stává nemovitost. Dokumenty z registru jdou do banky a poté jsou peníze převedeny na prodávajícího. K tomu je možné zvolit kteroukoli z metod: hotovost, na účet, do buňky. Tato metoda je považována za nejbezpečnější.
Pokud peníze vložíte do buňky, bude prodávající mít jistotu, že jsou k dispozici, a pro kupujícího je to bezpečné. Před registrací nepotřebujete převádět peníze. Pokud dojde k odmítnutí transakce, bude obtížné vrátit prostředky.
Pojištění
Kupující by měl nemovitost samostatně pojistit. To je nutné pro ochranu před poškozením. Pojištění se vydává na doživotí a na invaliditu. Nejnovější služby jsou poskytovány v bance.A objekt bude muset být pojištěn jinde, hlavní věc je, že banka politiku přijme. Platit za takové služby bude mít asi 0,5-1,5% půjčky na každý rok. Pojištění se uzavírá na základě smlouvy o půjčce a dokladu o prodeji.
Výplata
Když je vlastnické právo zatíženo, od příštího měsíce klient provádí platby. Pokud dojde ke zpoždění nebo neschopnosti plnit závazky, banka prodá jistotu, aby splatila dluh. Vzhledem k tomu, že se prodej provádí za nízkou cenu, je pro zákazníky nerentabilní. Banka prodá nemovitost tak, aby její podíl byl splacen.
Prostředky, které klient přispěl v hotovosti, mohou zůstat v bance. Proces vyhledávání nabídky před přesunem do bydlení je zpožděn až o několik měsíců, takže musíte trpělivě čekat.
Někteří používají služby realitních kanceláří, které poskytují podporu pro hypoteční transakce. Kontrolují celou transakci, pomáhají při uzavírání smluv, platí státní poplatky, pojišťují zařízení, vybírají odhadce. Měli byste okamžitě zjistit, jakou práci bude realitní makléř vykonávat. Jeho služby jsou docela drahé. Pokud chcete uložit, můžete vše udělat sami.
Hypoteční notář může být také velkým pomocníkem. Chrání zájmy občanů. U hypotéky jsou notářské služby vybírány na základě dohody stran - banky, prodejce nemovitosti a kupujícího. Certifikace prodejního dokladu stojí 1% transakce. Sazby za tuto práci jsou schváleny zákonem. V některých případech vyžaduje banka v transakci přítomnost notáře. Za takovou práci lze stanovit fixní poplatek 3 až 10 tisíc rublů. Předání transakce s notářem bude legální a bezpečné.