Transakce související s nákupem a prodejem nemovitostí se v posledních letech stále častěji provádějí prostřednictvím banky s hypotékou. Příznivé úrokové sazby, minimální podmínky protiplnění, možnost použití mateřského certifikátu a státní dotační programy je činí dostupnějšími. Ti, kteří se poprvé setkají s bankovními službami, když přijdou do kanceláře, slyší mnoho nových termínů a výrazů. Jedním z nich je hypotéka ze zákona. Co to je - tak tomu nerozumím. Proto stojí za zvážení tohoto problému samostatně, aby účastníci transakce měli pochopení a povědomí o tom, co se děje.
Určení hypotéky podle zákona
V občanském zákoníku a federálním právu Ruské federace č. 102 „O hypotékách“ stanovil zákonodárce definici toho, co to je - hypotéka na základě zákona. Tento směr půjčování vždy znamená přítomnost zatížení nebo se také běžně nazývá kolaterál. Nejčastěji je registrace transakcí s nemovitostmi pomocí bankovních prostředků. Vzniká tak hypotéka. Nejspolehlivější možností je formalizovat ji zákonem, protože dlužník nebude moci zpochybnit vlastnické právo s ohledem na zaručenou existenci zatížení.
Jakmile je právo na nemovitost zapsáno do Sjednoceného státního rejstříku (Sjednocený státní rejstřík práv), můžeme hovořit o vzniku povinností tohoto typu hypotéky. Vlastnické právo je tvořeno uzavřením anuitní smlouvy, prodejem a nákupem, zástavou vlastnických práv.
Designové funkce
Většina klientů nejprve získá schválení hypotečního úvěru a teprve poté začne hledat vhodnou nemovitost. Poté, co se rozhodli, podepíší smlouvu o půjčce a až po prodeji. Jakmile státní registrace hypotéky ze zákona, banka převede půjčku na prodejce nemovitostí. Zákazníci si tak nemohou vybrat, v jaké formě bude hypotéka vydána. Pokud jde o nákup nemovitosti pomocí vypůjčených prostředků, bude hypotéka automaticky považována za zákonnou.
Dokumentární, dlužník se stává vlastníkem nemovitosti, ale jelikož je získán na úkor vypůjčených prostředků, stává se také zástavním právem. Vypůjčitel může přijaté peníze utratit pouze na nákup nemovitosti, která následně přechází jako kolaterál na úvěrovou instituci. Použití úvěrových peněz v hotovosti není poskytováno.
Důvody pro registraci
Na legislativní úrovni jsou stanoveny následující typy nemovitostí, které lze zakoupit jako součást hypotéky: byt na sekundárním trhu nebo v nové budově, pokoj, pozemek, dům (chalupa, zámek), garáž, družstvo a výrobní místnost. Pokud je jeden z nich získán s využitím části bankovních fondů, vzniká na základě zákona hypotéka. To zahrnuje případ, kdy je nemovitost kupována na splátky.
Lze jej také poskytnout při vypracování anuitní smlouvy nebo při stavbě domu. Při výstavbě struktury nebo stavby na pozemku, který je zatížen úvěrovou institucí, se hypotéka vztahuje i na tyto objekty. Výjimkou mohou být pravidla stanovená v hypoteční smlouvě.
Povinnosti a práva dlužníka
Po schválení hypotéky zákonem musí být hypotéka držena ve stejné podobě, v jaké byla původně převedena.Odpovědnost dlužníka se vztahuje na případy poškození nebo ztráty integrity majetku. Pokud dojde k některému z těchto bodů, je nutné informovat věřitele.
V případě, že je venkovský dům předmětem hypotéky, má vypůjčovatel právo vybudovat kolem něj areál s budovami, které nejsou v rozporu se zákonem. K tomu nemusí získat souhlas nebo souhlas banky.
Pokud parametry hypotečního úvěru poskytují možnost převodu zastaveného majetku na třetí stranu, stává se hypotékou a odpovídá za plnění podmínek hypoteční smlouvy. To může také zahrnovat povinnosti, které předchozí vlastník porušil.
Registrace práva
Poté, co se rozhodnete, co je hypotéka na základě zákona, musíte pochopit, jak probíhá registrační řízení. Každý případ, který je spojen se změnou vlastnictví, podléhá státní registraci v Jednotném státním registru práv. Před uzavřením obchodu se musíte rozhodnout, zda je objekt zatížen třetími stranami. Informace můžete ověřit prostřednictvím online služeb Sjednoceného státního registru podniků nebo Mezinárodního finančního centra, a to kontaktováním společnosti Rosreestr.
Aby bylo možné pokračovat v procesu registrace, musí být provedeny následující kroky:
- Získejte souhlas s půjčkou v bance, vypracovejte kupní smlouvu.
- Poskytněte tyto dokumenty státnímu orgánu a hypotéku k registraci.
Registrace probíhá do 5 pracovních dnů. Pokud mluvíme o nemovitostech, jako jsou pozemky, nebytové prostory, konstrukce, budovy, pak ruské právo stanoví dobu 15 pracovních dnů.
Dokumentace
Úřední potvrzení, že je nemovitost zatížena, je hypotékou. Po registraci hypotéky ze zákona je zpravidla vykonávána zaměstnancem banky. Existují však i případy, kdy notář sestaví hypotéku.
Vzhledem k tomu, že nemovitost je zatížena, nelze ji realizovat bez souhlasu banky. V osvědčení o registraci práv v části „Obtěžování“ je třeba poznamenat, že předmět byl pořízen na úkor úvěrových prostředků. Jakmile je veškerý dluh splacen a závazky vůči bance jsou plně splněny, registrátor na osvědčení o vlastnictví umístí stornovací razítko. Státní povinnost pro tento postup není účtována, zákon stanoví pro provedení tohoto postupu třídenní lhůtu.
Bez písemného souhlasu držitele zástavy není možné zabavit nebo odcizit nemovitý majetek převzatý na hypotéku.
Mohu na základě dohody nahradit hypotékou
Abychom pochopili, co to je - hypotéky na základě zákona, je třeba rozlišovat jeho další formu - hypotéky na základě smlouvy. Je možné při provádění transakce s předmětem nemovitosti již ve vlastnictví budoucího dlužníka, který převádí jako kolaterál. Je také možné, že dlužník obdrží půjčku, načerpá vlastnické právo a teprve poté převede majetek jako kolaterál do banky. Bez hypotéky je smlouva možná také na základě dohody, v takovém případě nevznikne žádné zatížení.
Tento směr má určitá rizika, protože existuje možnost nevrácení vydaných prostředků. Není možné určit typ hypotéky sami. Vyplývá to z předmětu hypotéky a způsobu nakládání s obdrženými prostředky.
Stručně o rozdílech mezi oběma formami hypotéky
Abychom shrnuli rozdíly, bude to vypadat takto:
- Postup registrace: hypotéka na základě smlouvy podléhá registraci zvlášť a dokumenty musí být předloženy sjednocenému státnímu rejstříku společně s hypotékou a hypotékou.Při registraci hypoteční smlouvy podle zákona probíhá registrační proces souběžně s registrací práv do Unified State Register novým vlastníkem. Držitel zástavy a zástavce mohou předkládat dokumenty státnímu orgánu zvlášť.
- Podle zákona znamená získání hypotéky cílené použití finančních prostředků, v nichž se získaný majetek automaticky stává zástavou. Na základě smluvní hypotéky nemusí existovat žádná záruka, ale nemovitost vlastníka může působit jako břemeno.
- Proces registrace hypotéky podle zákona nestanoví nutnost placení státního poplatku, což nelze s jeho smluvní formou říci.
Změna držitele nebo ukončení hypotéky
V případě, že je hypotéka nemovitosti zaregistrována na základě zákona, ale dlužník nesplní své povinnosti, lze hypotéku převést na věřitele za účelem prodeje. Jakmile jsou splněny závazky vyplývající z dohody o hypotečním úvěru, dluh je splacen, hypoteční úvěr přestává platit. Můžete bezpečně mluvit o odstranění hypotéky na základě zákona.
Na legislativní úrovni může být hypoteční držitel změněn například při jeho prodeji nebo refinancování hypotečního úvěru. Pokud vlastník certifikátu nemusí mít v poli „zátěž“ žádné kreditní značky, bude muset vydat nový certifikát. Za jeho obdržení platí majitel státní poplatek ve výši 200 rublů.
Délka úvah a nezbytné dokumenty k odstranění břemene
Maximální doba, během níž dochází ke státní registraci k odstranění zatížení, jsou tři dny. Chcete-li tento postup implementovat, musíte poskytnout následující dokumenty:
- Žádost hypotéky s doklady, které potvrzují plné plnění závazků z hypotéky.
- Žádost držitele hypotéky se obvykle provádí jménem banky.
- Pokud k ukončení závazků z hypotéky došlo na základě soudního rozhodnutí, musí být rovněž poskytnuto.
Majitel nemovitosti a banka mohou podat žádost společně. Ve většině případů se klient (bývalý dlužník) po úplném splnění povinností obrátí na státní orgán. Je pozoruhodné, že může získat hypotéku podepsáním akceptačního certifikátu na pobočce banky, kde byl vydán hypoteční úvěr. Budete také potřebovat potvrzení o neexistenci dluhu s uvedením data, kdy byla hypoteční smlouva uzavřena.
Pokud je banka velká, pak může samostatně odstranit břemeno poté, co dlužník splní závazky z hypotéky.
