Jak prodat hypoteční byt: pokyny krok za krokem

Hypotéka není jen druh dlouhodobého půjčování, ale také omezení vlastníka nemovitosti v jeho právech. Bydlení zakoupené prostřednictvím hypotéky je ve skutečnosti považováno za majetek úvěrové instituce až do úplného splacení úvěrového dluhu. Ze zákona je dlužníkovi zbaven práva na nakládání s nemovitostmi nakoupenými na úvěr až do splacení jistiny, úroků z půjčky a odstranění zátěže. Na základě toho nelze hovořit o nezávislé realizaci obytného prostoru.

Často se však stává, že dlužník z různých důvodů přemýšlí, jak prodat hypoteční byt. Například, pokud se ukázalo, že splácení dluhu je pro něj obrovskou zkouškou, nebo je majetek rozdělen do procesu rozpadu rodiny. Použitelné na posledně uvedený příklad, dlužníci se často ptají, zda je možné prodat hypoteční byt během rozvodu. Na záchranu přicházejí různé možnosti, jak se zbavit zajištění bydlení.

Kdy se uchýlit k prodeji hypotečního bydlení?

Je důležité poznamenat, že se jedná o poměrně časově náročný proces. Šťastní majitelé svých domovů se tak často nezeptají, zda je možné prodat hypoteční byt zatížený zástavou. V praxi se však s takovými situacemi setkáváme.

Hypotéka je vážným záměrným krokem, jehož důsledky pociťuje rodina již několik let. V první řadě trpí rodinný rozpočet dlužníků, kteří jsou nejčastěji v oficiálních manželských vztazích. Nicméně životní situace někdy neopouštějí jinou cestu ven, jakmile se rozdělí s bydlením zakoupeným na hypotéku. Obvykle se dlužníci potýkají s takovou potřebou v následujících případech:

1. Během doby splácení úvěru se rodina dlužníka zvýšila. Dříve získaný byt z hlediska plochy přestal uspokojovat požadavky rodiny. Možná se manželé narodili více dětí, nebo se k nim přestěhoval někdo z blízkých příbuzných za účelem trvalého pobytu. Poté se pro ně stává otázkou, jak prodat hypoteční byt a rozšířit metry čtvereční.
2. Manželé, jednající jako spoludlžníci hypotéky, se rozhodli rozvést. Dluh podle zákona podléhá sdílení mezi manželi ve stejných podílech. Chcete-li se zbavit platebního břemene, je vhodnější vyřešit problém, jak prodat hypoteční byt v případě rozvodu.
   
3. Potřeba naléhavého přechodu k trvalému pobytu v jiném regionu země, například při změně zaměstnání. V důsledku toho potřeba dlužníka na bydlení v místě získání půjčky sama zmizí.
4. Naléhavá potřeba hotovosti spojená s nepředvídanými životními okolnostmi, a to i v souvislosti se ztrátou trvalého zaměstnání, nižšími příjmy a dalšími finančními potížemi.
5. Touha po obohacení. Klient banky často úmyslně získá byt v rozestavěném domě, protože náklady na takovou nemovitost jsou mnohem nižší než náklady na bydlení, které bylo právě uvedeno do provozu. A pokud dlužník ví, jak prodat hypoteční byt, splácí úvěr a dostává další zisk kvůli rozdílu v nákladech na bydlení.

Hlavní stav

Prodej majetku zatíženého dohodou o dluhu není snadnou, ale zcela realistickou právní možností pro osvobození od úvěrového otroctví. K tomu je však nutné získat souhlas úvěrové organizace, protože až do splacení půjčky je skutečným vlastníkem bytu banka.

Je důležité pochopit, že bez povolení úvěrové organizace není registrace transakce možná. Banka takové podvody velmi rychle otevírá a potlačuje a strana, která utrpěla v důsledku neúspěšné transakce, může podat stížnost dlužníkovi.

Opce na prodej zajištění

Pokud se dlužník stále rozhodl zbavit se bydlení zakoupeného na úvěr, musí být trpělivý. Tento proces bude zdlouhavý a časově náročný. Před použitím jedné z prodejních možností je nutné každou z nich analyzovat a vybrat nejoptimálnější.

Splácení úvěru před vypršením lhůty vypočítané bankou

Jedna z nejjednodušších a nejvíce výhodných variant. Hlavním problémem této metody je najít zájemce o solventní nákupce, který souhlasí s tím, že splatí zbytek dluhu s úroky z hypotéky jako součást zaplaceného vkladu. V tomto případě bude prodej bydlení probíhat v několika po sobě jdoucích fázích.

Oznámení úvěrové instituce o záměru prodat zajištění bytu

Aby bylo možné získat povolení od banky, musí dlužník předložit přesvědčivé argumenty ve prospěch svého rozhodnutí. Předčasné splacení půjčky zbavuje věřitele části dodatečných obohacovacích fondů v části zájmu. V mnoha ohledech by měl být důvod prodeje hypotečního bydlení významný.

Hledání správného kupujícího

V této fázi bude dlužník muset potit, protože není snadné najít osobu, která je připravena zaplatit všechny prostředky před uzavřením hlavní prodejní smlouvy. Takové transakce představují pro majitele domu určité riziko. Jako záruku závažnosti záměrů se dlužník musí před konečným vypořádáním s kupujícím odepsat a zrušit registraci všech obyvatel registrovaných v bytě.

Dokumentace k převodu zálohy

V této fázi je nutné uzavřít smlouvu o vkladu, podle níž kupující převede peníze na splacení zbývajícího dluhu na hypotečním úvěru a prodávající souhlasí s tím, že kolaterál prodá ihned po odstranění zátěže. Aby nedocházelo k podezření kupujícího, je vhodnější potvrdit dohodu s notářem. Ve smlouvě je důležité uvést výši vkladu, způsob jeho převodu a načasování odstranění zátěže a provedení transakce nákupu a prodeje.

Vypořádání s bankou a prodejcem

Tento krok zahrnuje převod finančních prostředků s otevřením dvou depozitních buněk v úvěrové instituci. V prvním, kupující dává částku rovnající se zůstatku hypotečního dluhu, v druhé - zůstatek ceny bytu, určený pro prodávajícího. Po dokončení transakce získá banka přístup ke svým penězům a dlužníkovi - ke zůstatku v druhé buňce.

Splacení dluhu

Za tímto účelem musí obě strany transakce společně navštívit úvěrovou instituci, kde bude vypočítán zůstatek na hlavním dluhu spolu s úroky. Po zpracování dokumentace potvrzující splacení úvěru obdrží dlužník právo odstranit břemeno z bytu.

Odstranění zatížení

Tento proces se provádí v přítomnosti dlužníka a zástupce úvěrové organizace v orgánech Rosreestr. Odstranění zatížení je možné za předpokladu předložení následujících dokumentů:

• kupní smlouva;
• pasy vlastníků (vypůjčovatel a jeho rodinní příslušníci, pokud je byt ve společném nebo společném vlastnictví);
• smlouvy o vkladu;
• doklad banky potvrzující splácení úvěru.

Podepsání smlouvy s následnou státní registrací transakce. Tato podrobná instrukce o tom, jak prodat hypoteční byt, se nejčastěji používá k prodeji zajištění. Kromě výše uvedené možnosti existují i ​​jiné způsoby provedení transakce.

Splácení hypotéky u úvěrové instituce

Tato metoda zcela zbavuje dlužníka možnosti těžit z transakce, protože kupující je přímo zapojen do vyhledávání banky, ve které prodávající platí půjčku. V takových situacích sleduje úvěrová instituce výlučně své vlastní cíle, pokud jde o splacení prostředků vypůjčených na nákup bydlení, takže je pravděpodobné, že byt bude prodán za nižší cenu, než je trh. Zbytek postupu se prakticky neliší od předchozí metody, s tou výjimkou, že transakce je prováděna zástupcem banky, a nikoli dlužníkem. Stručně řečeno, algoritmus akcí, který vám umožní pochopit, jak prodat hypoteční byt prostřednictvím banky, je následující:

1. Oznámení finanční instituce o svém záměru.
2. Vyhledejte kupujícího úvěrovou institucí.
3. Registrace předběžné smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím s následným osvědčením notářem.
4. Návrh depozitních buněk (počet buněk závisí na ceně).
5. Převod finančních prostředků domácím kupujícím.
6. Zrušení zatížení s následným uzavřením kupní smlouvy.
7. Státní registrace transakce.

Vlastní prodej bytu dlužníkem

Podobná metoda se provádí bez účasti třetích stran pouze dlužníkem. Hlavní podmínkou je otevřenost a jednání v rámci zákona. Skrytí skutečnosti, že je na byt kladeno zatížení, je rovnocenné podvodným činnostem. Pokud se kupující dozví o zátěži v procesu registrace, riziko odmítnutí provedení transakce je vysoké. Proto před prodejem hypotečního bytu musíte kupujícího informovat, že je zastaven finanční institucí.

Realizace zajištění nemovitostí touto metodou proběhne v následujícím pořadí:

1. Odvolání kupujícího vůči úvěrové instituci za účelem informování o úmyslu odkoupit kolaterál.
2. Vypracování předběžné smlouvy mezi kupujícím a bankou.
3. Otevření depozitních buněk.
4. Odstranění zatížení věřitelem.
5. Uzavření kupní smlouvy s následnou registrací transakce u orgánů společnosti Rosreestr.
6. Převod peněžních prostředků do banky a dlužníka (pokud náklady stanoví, že zůstatek bude vyplacen prodávajícímu).

Jak prodat hypoteční byt v hypotéce?

Vykoupení dluhů je standardní systém pro převod dluhových závazků ve prospěch třetích osob, které vyjádřily přání převzít závazek k jejich splnění. Je možné prodat hypoteční byt v hypotéce? Podobné transakce se vztahují na prodej nemovitostí. V tomto případě dlužník samostatně najde občana, který je připraven splatit svůj dluh. Postup pro osvobození od hypotéky bude zahrnovat následující kroky:

1. Hledejte vhodného dlužníka, který splňuje požadavky úvěrové instituce z hlediska věku, solventnosti a dobré víry.
2. Obnova hypotéky. Nová smlouva se uzavírá okamžitě po ověření klienta navrženého dlužníkem.
3. Převod dluhu. V podstatě je kolaterál nadále ve vlastnictví banky, ale plátce hypotéky se mění. Břemeno opětovného získání úvěrových závazků leží výhradně na zaměstnancích banky.

Každá z těchto metod vám umožní vyřešit problém, jak prodat hypoteční byt Sberbank a zbavit se úvěrového dluhu. Ne každý z nich vám však umožňuje vrátit prostředky vynaložené na platbu na základě dohody o dluhu. Vše záleží na konkrétních okolnostech.

Varování před rizikem

Každá transakce s nemovitostmi je spojena s určitými riziky. Kupující riskuje, že se dostane do podvodníků a ztratí velkou částku peněz, protože postup při prodeji hypotečního bydlení zahrnuje převod finančních prostředků před uzavřením hlavní smlouvy o prodeji.Z tohoto důvodu se doporučuje zapojit kvalifikovaného právníka specializujícího se na hypoteční úvěry, zkušeného realitního makléře, který vám pomůže zjistit, v jakém množství můžete prodat hypoteční byt a jak to udělat správně.

Na rozdíl od kupujícího riskuje prodávající mnohem méně, protože celý proces prodeje kolaterálu se provádí pod dohledem právníků úvěrových institucí a vládních agentur. Banka nese hlavní rizika, protože v případě podvodného jednání na straně kupujícího ztrátu utrpí věřitel.

Pokud podrobně analyzujete všechny fáze prodeje hypotečního bydlení, je zřejmé: prodej hypotéky je transakce, která účastníkům těchto dohod přináší minimální rizika. Hlavní věcí je vybrat si pro sebe nejvhodnější možnost realizace kolaterálního bytu a jednat v úzké spolupráci s úvěrovou institucí.