Metoda diskontovaných peněžních toků je složitá a obtížně vypočítatelná. Vyhodnocuje analyzovaný objekt po obdržení různých peněžních toků z něj, modeluje rysy jejich příjmu.
Kolik stojí budoucí peníze?
Metoda diskontování peněžních toků – jedná se o snížení hodnoty hotovostních plateb v budoucnosti do současného období. Diskontování je založeno na konceptu snižování hodnoty peněz v ekonomice v čase. V průběhu času ztrácí peníze svou hodnotu ve srovnání se současnou hodnotou. Pro orientaci je třeba vzít v úvahu aktuální okamžik výpočtu a přenést všechny následné finanční příjmy do běžného období. Za tímto účelem použijte koeficient použitý ve způsobu diskontování peněžních toků. Příklad jeho výpočtu je následující: k = 1 / (1 + r)i. Ve vzorci r označuje diskontní sazbu, i symbolizuje počet časových období.
Kde použít tuto metodu?
Metoda diskontování peněžních toků se používá všeobecně. To vám umožní určit, kolik budoucích příjmů je v současné době. Finanční toky mohou být volatilní, příjmy mohou být nahrazeny ztrátami. Dynamiku změn nelze vždy předvídat. Vždy můžete hodnotit nemovitost z hlediska aktuálních výhod, které zítra přinese.
Doporučuje se použít metodu diskontování peněžních toků, pokud:
- existují argumenty, které se domnívají, že finanční toky se postupem času podstatně sníží nebo zvýší;
- subjekt ocenění je dostatečný pro výpočet budoucího příjmu (kladného nebo záporného);
- finanční toky jsou vážně ovlivněny sezónností;
- Předmětem hodnocení je objekt s rozšířenou sadou možných funkcí;
- oceňovaná nemovitost byla právě postavena nebo uvedena do provozu.
Jaká data jsou pro výpočet potřebná?
Pro výpočet metodou diskontování peněžních toků a jejich uvedení do současného stavu jsou požadovány následující údaje:
- Ziskovost (samotné peněžní toky).
- Podmínky vypořádání.
- Diskontní sazba.
Algoritmové akce
Zvažte algoritmus pro výpočet hodnoty metody diskontování peněžních toků.
Základem pro výpočty je ziskovost. Toto jsou skutečné peněžní toky z oceňované nemovitosti s přístupem k výnosům. Metoda diskontování peněžních toků bere v úvahu čistý volný tok, to znamená ty finance, které zůstávají k dispozici vlastníkovi po odečtení všech nákladů, včetně investic.
Určení fakturačního období závisí na množství údajů o nemovitosti. Jsou-li dostačující a nutné pro dlouhodobé prognózy, můžete zvolit delší časové období nebo zvýšit přesnost prognózy.
V Rusku je průměrné předpovědní období třicet pět let.
Tento ukazatel udává dosavadní hodnotu příjmu vzhledem k hodnotě. Za tímto účelem musí být finanční toky násobeny diskontní sazbou, která je stanovenou mírou příjmu, kterou lze očekávat u investora, který investoval do hodnoty podniku.
Metoda diskontování peněžních toků a ovlivňující faktory
Při výpočtu sazby se berou v úvahu následující ovlivňující faktory:
- míra inflace;
- ziskovost na objektech;
- zisk zohledňující všechna rizika;
- Sazba centrální banky;
- procento komerčních bank pro výpůjční prostředky;
- průměrné kapitálové náklady.
Metoda Aplikace Metoda
Pro přiměřené použití metody diskontování peněžních toků při hodnocení podniku je nutné postupovat podle následujícího algoritmu:
- Výběr období, které má být vyhodnoceno V Rusku nesmí přesáhnout třicet pět let. Svět používá delší období hodnocení.
- Stanovení typu vyšetřovaného peněžního toku. Například je možné popsat velikost finančních klesajících a zvyšujících se toků (výnosů a ztrát) popisováním finančních výkazů (běžných a předchozích let) a současné situace na moderním trhu s přihlédnutím k chybám. Zohledňuje se několik typů příjmů: celkový příjem (bez daně z nemovitostí a obchodních nákladů); plánovaný celkový příjem; čistý provozní příjem (po odečtení investic do stálých aktiv a plateb z půjček a půjček); finanční toky před a po zaplacení fiskálních poplatků.
- Výpočet obrácené nebo zbytkové hodnoty hodnoceného objektu poté, co příjem přestal plynout. Reverzi lze přibližně určit studiem nákladů na takové objekty na ruském trhu nebo předpovědí situace na trhu. Míra kapitalizace nebo roční příjem je možné vypočítat po skončení předpovídaného časového období.
- Výpočet diskontní sazby. Obtížným okamžikem v tomto výpočtu je správné předpovědi míry budoucího příjmu. Existuje více než deset způsobů, jak toho dosáhnout metodou diskontování peněžních toků. Příklady metod ekonomického výpočtu: kumulativní metoda nebo přidání rizika, metody srovnávání investic, metoda alokace (výpočet procenta transakcí ve vztahu k podobným objektům), monitorování založené na sledování trhu pro analýzu investic do nemovitostí, ve kterých je sazba odvozena porovnáním souhrnných ukazatelů.
- Aplikace metody diskontování peněžních toků podle vypočtených počátečních ukazatelů. Pro výpočet se používá následující vzorec: DDP = ∑Nt = 1DP / (1+ Sd)tkde DDP - diskontované peněžní toky; DP - peněžní tok ve zvoleném časovém období (t); SD - míra budoucího příjmu; t je časové předpovědní období; N je počet předpokládaných období pro budoucí peněžní toky.
Metody diskontní sazby
Ve skutečnosti odborníci pro výpočet míry příjmu používají následující metody:
- kumulativní konstrukce;
- srovnání alternativních investic;
- přidělení úroků;
- sledování trhu.
Nejoblíbenější způsob v Rusku
Kumulativní metoda výstavby je založena na skutečnosti, že diskontní sazba je riskantní funkce. Používá se jako kombinace všech rizik, která jsou možná pro každou nemovitost samostatně. Sazba se rovná součtu bezrizikové sazby a rizikové prémie. Poslední složka se vypočítá sčítáním hodnot dostupných faktorů pro analyzovanou vlastnost.
Specialisté v Rusku obvykle vypočítávají diskontní sazbu kumulativní konstrukcí. Je to kvůli jednoduchosti výpočtu míry návratnosti této metody v současných podmínkách domácího trhu s nemovitostmi.
Porovnejte a uzavřete
Při výpočtu budoucí hodnoty nemovitostí se zpravidla používá metoda různých investic nebo jejich srovnání. Za návratnost lze považovat buď míru návratnosti, kterou prohlásil investor, pak ji stanoví sponzor, nebo očekávanou míru návratnosti jiných podobných projektů nebo nástrojů, kterým rozumějí lidé, kteří investují peníze.
Zvýrazněte hlavní
Metoda alokace se používá, když se míra návratnosti počítá jako úroková sazba. Považuje se na základě informací o podobných transakcích s objekty na realitním trhu. Tato metoda je časově náročná a komplikovaná. Mechanismus výpočtu je:
- při vytváření hypotéz o velikosti budoucího příjmu;
- porovnání budoucích finančních toků s počátečními investicemi (pořizovací cena).
V tomto případě bude vzorec vypočítán v závislosti na množství počátečních informací a velikosti uvedených práv kupujícího. Míra návratnosti, na rozdíl od podílu počátečních investic, nemůže být alokována přímo z údajů o prodeji. Neexistuje způsob, jak jej vypočítat, aniž by se zdůraznily a analyzovaly předpoklady kupujícího ohledně budoucích finančních příležitostí.
Nejvhodnější možnost výpočtu diskontní sazby metodou alokace za předpokladu, že existuje průzkum investora (sponzora) a objasnění:
- jaké procento bylo použito při stanovení počáteční prodejní hodnoty;
- jak byly předpovídány budoucí finance.
Pokud odhadce získal všechna potřebná data, může vypočítat vnitřní míru návratnosti podobného objektu. Bude se spoléhat na hodnotu získanou při určování míry návratnosti ostatních transakcí. Je třeba si uvědomit, že každý objekt je jedinečný, nenapodobitelný a má své vlastní finanční vlastnosti. I když s určitými odchylkami (nepřesnostmi) je možné získat hodnotu diskontní sazby metodou alokace, která bude odpovídat obecnému očekávanému vývoji v budoucnosti. Musíte však vědět, že takové transakce by měly být vybrány jako transakce pro prodej objektů podobných původnímu, jehož stávající použití je nejúčinnější.
Postup výpočtu podle alokační metody v krocích:
- modelování podobného objektu v daném časovém období podle scénáře nejefektivnějšího využití všech dostupných finančních toků;
- výpočet míry návratnosti investic pro předmět výpočtu;
- analýza výsledků jakoukoli statistickou nebo odbornou metodou s cílem přivést stávající vlastnosti analýzy k odhadované vlastnosti.
Ohodnoťte trh
Metoda monitorování je založena na následujících údajích:
- neustálá analýza situace na trhu;
- sledování transakčních ukazatelů investic do nemovitostí.
Analyzované informace by měly být zobecněny pro různá tržní odvětví a pravidelně zahrnuty. Údaje poskytují pokyny pro hodnotitele. Umožní vám provést srovnávací analýzu vypočtených ukazatelů se stávajícími, abyste ověřili pravdivost různých korekčních odchylek. Pokud potřebujete zohlednit dopad rizika na diskontní sazbu, je třeba při posuzování nemovitých předmětů okamžitě změnit sazbu návratnosti. Pokud příjem sestává ze dvou nebo více zdrojů, z nichž jeden lze považovat za zaručený a spolehlivý, použije se na něj jedna sazba příjmu a ostatní zdroje se diskontují vyšší sazbou. Například velikost pojistného ve formě procent je stanovena na objemu obchodu nájemce a je proměnnou, která se v průběhu času mění v závislosti na sezónních faktorech. Tato technika pomáhá zohlednit míru rizika při vytváření zisku z nemovitosti v jediné podobě. Analogicky je možné vzít v úvahu různé stupně rizika generování příjmu z majetku v časovém období.