Na dnešním ruském trhu je hodnota dalšího prodeje stále důležitější. Obvykle se používá pro práci s bankrotujícími podniky nebo objekty dlouhodobé výstavby federálního fondu. Proces hodnocení majetku je obzvláště důležitý v krizové situaci v zemi.
Typy nákladů
Každý produkt je charakterizován hodnotou. Za standardních podmínek existuje tržní, který je považován za základ pro posouzení předmětu. Když se odchylují od svých charakteristických rysů, vznikají jiné typy hodnoty.
Trh - jedná se o cenu objektu, která je považována za nejpravděpodobnější. Předmět hodnocení se prodává na konkurenčním trhu. Strany jsou informovány o nezbytných údajích o předmětu. Cena není ovlivněna nouzovými důvody, mezi něž patří:
- Stranám transakce nejsou uloženy žádné závazky: jeden musí prodat, druhý musí uplatnit.
- Objekt je dán k veřejné dražbě.
- Cena zboží je vyjádřena v peněžním vyjádření.
- Částka transakce se zdá být dostatečná, nedochází k nátlaku na prodej.
- Obě strany transakce vlastní informace o svém předmětu a jednají ve vlastním zájmu.
Nesplnění některého z popsaných kritérií tržní hodnoty vede ke vzniku jiných typů. Tato skutečnost vyžaduje jasnou definici nejvhodnější formy v dané situaci. Investiční hodnota vzniká při pořízení nemovitosti s jasnými cíli. Jedná se o čistě komerční touhu po zisku v budoucnosti a neekonomické důvody, například získání radosti ze starého obrazu. Záchrana je nutná, když nastanou mimořádné okolnosti a cena nemovitosti je podceňována.
Náklady na likvidaci - co to je?
Pojem zbytkové hodnoty se týká peněžní zásoby, kterou lze získat likvidací aktiv. Patří sem majetek, který patří fyzické nebo právnické osobě. V souladu s tím je to skutečná částka, kterou majitel očekává při prodeji objektu v krátkém čase. Ruský trh zatím nemá dostatečný statistický základ pro prodej těchto předmětů, proto se používá tržní druh ocenění.
Současně se vypočítá zbytková hodnota objektu. Představuje hodnotu rovnající se ekonomicky reálné hodnotě s přihlédnutím k odpisům nemovitostí. K dosažení správného výsledku je nutné odečíst kumulované odpisy z původní ceny. Tyto údaje se berou v úvahu při výpočtu likvidační hodnoty majetku nabídnutého k dražbě za nucených okolností.
Kdy se to stane?
Podnik je oceněn pomocí metody likvidační hodnoty, když je nezbytné splatit stávající dluhy s věřiteli. Prodej vyrobeného zboží není schopen pokrýt dluhy a nutí majitele k prodeji aktiv za účelem jejich splacení. Časový faktor se stává rozhodujícím. Čím rychleji se aktiva vyprodají, tím dříve budou dluhy splaceny.
Podmínky transakce jsou přijímány individuálně pro každý případ. Likvidace právnické osoby se provádí jak v nucené, tak v dobrovolné formě. V případě dobrovolného prodeje nemovitosti je možné sestavit přijatelný plán prodeje, naplánovat vaše akce na základě konkrétních podrobností. Majetek konkurzu (majetek dlužníka) je včas nabídnut k dražbě.Zbytková hodnota je zárukou věřitelů, že dluh bude splacen. Nemovitost se stává zástavou. Je důležité, aby věřitel věděl, kdy bude proveden výpočet, za jakou cenu bude prodej probíhat. Někdy se hodnota dalšího prodeje nazývá kolaterál.
V případě nucené likvidace jsou podmínky výrazně sníženy. V tomto případě se posouzení zbytkové hodnoty nemovitosti provádí na základě právních předpisů Ruské federace. Předměty majetku se prodávají do dvou měsíců od jejich zabavení. Dobrovolná i nucená likvidace vede ke snížení hodnoty předmětu, cena je nižší než na trhu. Pro prodávajícího se to stává nerentabilní událostí a pro kupujícího - ziskové.
Hodnotící faktory
Od nucení k dražbě nemovitosti závisí na likvidační hodnotě oceňovacího objektu. To je hlavní faktor ovlivňující velikost, pokud neexistují tržní dohody. Pro přesný výpočet zbytkové hodnoty se berou v úvahu také jiné důvody:
- Expoziční termín je čas vyhrazený na prodej objektu. Čím je kratší nabídkové období, tím nižší je cena nemovitosti.
- Hospodářská situace v zemi v době dražby. Objektivní stav trhu může nepříznivě ovlivnit ocenění objektu.
- Atraktivita nemovitosti na trhu s nemovitostmi závisí na jejích individuálních charakteristikách a poptávce trhu po konkrétním typu exponátu.
Na samostatném místě je hodnota dalšího prodeje preferované akcie. Jejich majitelé při ukončení organizace dostávají především náhradu za ztráty. Rovněž požívají přednostního práva na výplatu částky finančních prostředků, která odpovídá pevné peněžní dimenzi nebo jako procento z nominální hodnoty akcie.
Metody hodnocení
Na ruském trhu s nemovitostmi se při hodnocení objektu používají zvláštní metody výpočtu likvidační hodnoty.
Pro přímou metodu oceňování nemovitostí je nutné použít srovnávací analýzu prodeje podobných objektů v tomto tržním sektoru. To je nutné pro studium nedávných prodejních transakcí na konkrétním místě u podobných předmětů. Poté je stanovena přímá závislost likvidační hodnoty objektu na hlavních faktorech.
Nepřímá metoda oceňování nemovitostí je založena na skutečné tržní hodnotě nemovitostí v konkrétním časovém období. Cena je upravena o koeficient (korekci) vlivu hlavních faktorů, které nutí nemovitost k dražbě. Tato metoda nezávisí na subjektivních názorech, protože se počítá podle vzorce.
Výpočtový vzorec
Chcete-li se vyhnout intuitivnímu oceňování nemovitosti, je nejlepší použít matematickou metodu. Vzorec dává nevyvratitelnou přesnost v otázce, jak najít hodnotu dalšího prodeje.
Vzorec pro přesný výpočet: likvidační hodnota je tržní hodnota vynásobená korekčním faktorem. Vysvětlíme poslední koncept. Korekční faktor je ukazatelem nuceného nabízení. Rozsah této hodnoty se pohybuje od jedné do nuly. Neexistují žádné matematické ukazatele pro jeho výpočet. Hodnotitel na základě osobních zkušeností, znalostí a intuice přiřadí korekční faktor (vynucená korekce). Ruská realita ji vystavuje v hodnotě od jedné desetiny do tří desetin. To představuje respektive deset až třicet procent tržní hodnoty nemovitosti. Tyto ukazatele se objevují v důsledku neúspěšného obchodování. Moderní realita na realitním trhu naznačuje korekční faktor pět desetin a více.Tato hodnota se objevila jako výsledek studie faktorů likvidace: způsoby prodeje a náklady na ni, doba expozice, investiční rizika. Ze složek vzorce je nejpřesnější tržní hodnota.
Oceňování nehmotných aktiv představuje určité potíže. Matematický vzorec není vhodný, pro každý případ je vyžadován individuální výpočet. To je způsobeno obtížemi při určování kvantitativních výsledků používání objektu za účelem generování příjmu. Přesná metoda je kalkulace. Je založen na výpočtu nákladů na vývoj a vytvoření právního základu nehmotného majetku. Metoda se používá k vyhodnocení výsledků projekční práce a vědeckého výzkumu. Při použití metody kalkulace se bere v úvahu, že bylo provedeno několik kroků k převedení výsledků výzkumu do implementace generující příjmy. Nejprve musíte dokončit vývojové práce. Na základě jeho výsledků navrhněte produkt a vytvořte zkušební verzi. Pokud existují náznaky pro hromadnou výrobu, požadují ji spotřebitelé, pak se pro její výrobu buduje podnik. Teprve po zvládnutí výrobních kapacit začnou vyrábět a prodávat nové položky. Chcete-li propagovat produkt, budete muset dodržovat politiku dobytí trhu. Každá fáze poskytuje materiálové náklady a, co je důležité, má časový rámec.
Případy vzniku hodnoty dalšího prodeje
Příklady převodu tržní hodnoty na likvidaci jsou rozděleny do tří typických typů:
- Zrušení organizace je nejčastěji výsledkem bankrotu.
- Prodej zajištění.
- Nucený prodej jiného majetku.
Likvidace organizace nebo podnik vede k vytvoření harmonogramu prodeje nemovitosti na splacení existujícího dluhu. Existují případy, kdy celková výše příjmů z prodeje nemovitosti nemůže pokrýt všechny dluhy. Načasování opatření před prodejem a samotné nabídkové řízení jsou omezené. Z přítomnosti dočasného faktoru závisí na zbytkové hodnotě oceňovacího objektu. Toto, se rovností všech ostatních podmínek, hraje rozhodující roli.
V každém případě je doba likvidační doby stanovena individuálně. Je důležité vzít v úvahu, že takové rozhodnutí lze učinit dobrovolně. Potom existuje více možností, jak tento problém eliminovat, je čas vyvinout a implementovat efektivní plán likvidace podniku. Nucený prodej majetku k vyrovnání s věřiteli se provádí po rozhodnutí o úpadkovém řízení na základě výsledků externí správy. Vytvořená konkurenční základna by měla být prodána na otevřené dražbě. Načasování takové události je extrémně omezené. Vlastníci mohou, než budou nuceni k nucené likvidaci, zvážit její provedení na dobrovolném základě.
Prodej zastavené nemovitosti připomíná izolaci od reality. V tomto případě je odhadovaná zbytková hodnota nutná k určení spodní hranice úvěru, pro kterou je nutné realizovat zastavenou nemovitost. To nezajišťuje skutečný prodej nemovitosti. Ale věřitel musí vědět, za jakou cenu je možné prodat zastavenou věc v omezeném časovém období, pokud částka nebude vrácena. Omezený čas a nucený prodej nám umožňují volat tuto hodnotu likvidace hodnoty. Ačkoli v některých zdrojích se nazývá kolaterál a je zařazen do samostatné kategorie.
Vynucený prodej majetku také z důvodu omezení doby expozice vyžaduje výpočet likvidační hodnoty. Majetek lze prodat z vlastního podnětu (dobrovolný prodej) a zákonným vymáháním (nucený prodej).Ve druhém případě doba vystavení majetku zadrženého v soudním řízení netrvá déle než dva měsíce od okamžiku zabavení.
Dopad krize na hodnocení zařízení
Nestabilita ekonomického trhu ovlivňuje likvidační hodnotu nemovitostí a častěji negativně. Krize tento nepříznivý dopad ještě zhoršuje. Vzájemný vliv je způsoben několika důvody:
- nedostatek finančních zdrojů vstupuje na ekonomický trh;
- malý majetek sekundárního bydlení je velmi žádán;
- selhání v bankovním sektoru snižuje poptávku po velkých nemovitostech.
Krize provádí úpravy činnosti odhadců a vyžaduje opatrnější majitele. Pro získání přiměřené ceny je lepší použít obě metody stanovení zbytkové hodnoty objektu. Ve stávajících podmínkách by se člověk neměl spoléhat pouze na zkušenosti odborníků. Funkce hodnocení likvidační hodnoty během krize spočívá v tom, že každá z metod přináší své vlastní výhody. Direct umožňuje analyzovat stav realitního trhu a podobné prodejní transakce. Závěr se promění v základ nepřímé metody. Zohlední skutečnou tržní hodnotu nemovitosti, vezme v úvahu katastrální ocenění a stanoví vyrovnávací faktor odpovídající síle.
Pouze harmonická kombinace dvou přístupů, která zohlední objektivní důvody a subjektivní faktory, dosáhne maximálního účinku.
Závěr: Zvláštnosti při posuzování likvidační hodnoty na ruském trhu jsou jeho nedokonalost a význam jejího uplatňování. Empirické informace a intuitivní vnímání odborníků jsou jádrem hodnotících činností. Chcete-li získat přesný výsledek, musíte použít všechny dostupné metody.
Metody výpočtu hodnoty dlouhodobého majetku
V praxi je třeba vypočítat zbytkovou hodnotu dlouhodobého majetku. Pokud jde o vysvětlení tohoto pojmu, existuje několik názorů. Prvním je cena užitečného odpadu, který bude přijat po prodeji zařízení, který je zahrnut v celkovém množství. Druhým je rozdíl mezi hodnotou objektu po dokončení jeho použití a náklady na jeho likvidaci. Existuje třetí názor: když jsou finanční prostředky plně odepsány a je uznána jejich nevhodnost pro další provoz, bude tato hodnota rovna rozdílu mezi cenou užitečného odpadu (palivové dříví, kovový šrot, cihla atd.) A náklady na zničení předmětu.
Zbytková hodnota dlouhodobého majetku se tedy počítá podle zvláštního vzorce. Předpokládejme, že objekt byl původně odhadován na milion rublů, byl použit již deset let. Tržní hodnota podobného zařízení za stejné období používání klesla na tři sta tisíc. Odhadované náklady na jeho zrušení jsou přibližně devadesát tisíc. Proto tři sta mínus devadesát dva sta deset tisíc rublů. Tato částka bude příjmem organizace z prodeje užitečného odpadu po zrušení dlouhodobého majetku.
Je důležité vzít v úvahu, že při rozhodování o likvidaci na konci životnosti předmětu je třeba vzít v úvahu některá kritéria. Mezi ně patří:
- složitost demontážních prací;
- částka nákladů na zničení dlouhodobého majetku;
- odpisy zbytků, fyzických i morálních;
- dynamika cen stavebních materiálů, kovů, náhradních dílů a dalších;
- schopnost používat zůstatky ve svých vlastních činnostech nebo je realizovat;
- spolehlivé posouzení prodaných zbytků.
Ukončení samotné existence podniku jako právnické osoby vede k sestavení účetního účetního dokladu. Náklady likvidační zůstatek charakterizuje zdroje fondů a jejich hodnotu v době uzavření organizace. Pro přidělené období pro zrušení podniku musí být splaceny závazky vůči bankám a věřitelům. Stav vypořádání organizace po období likvidace ukazuje skutečnou finanční situaci.
Potíže s hodnocením
Výpočet zbytkové hodnoty je doprovázen několika problémy. Hlavním je omezení doby prodeje nemovitosti. Registrace nemovitosti vyžaduje čas a pečlivé ověření dokumentů. Druhým problémem je zmenšení okruhu zákazníků.
Přecenění ziskovosti podniku se může uskutečnit třemi způsoby.
- Metoda výnosu zohledňuje přínosy v blízké a vzdálené budoucnosti.
- Srovnávací metoda je založena na skutečné ceně prodaného majetku na volném trhu.
- Přehled nákladů zahrnuje přípustné náklady, které majiteli vzniknou při jeho získání a následném opětovném vytvoření.
Relevance metod ovlivňuje stanovení likvidační hodnoty podniku. Omezená doba neumožňuje potenciálním kupujícím, aby si byli vědomi výhod plynoucích z aktiv. Pro konečné schválení sazby je nutné analyzovat výsledky všech přístupů k odhadu.
