Notářská transakce je právní úkon, který se provádí v předepsané formě. Co to znamená? Tento postup podléhá transakcím, u nichž je podle právních předpisů vytvořen notářský formulář pro jejich provedení.
Podrobněji se zaměříme na podrobné posouzení pojmu notářské transakce. Budeme hovořit také o prodeji a pořízení nemovitostí, o možných rizicích při registraci.
Povinné notářské transakce
Tato forma dokumentů je vyžadována v následujících případech:
- Veškeré transakce prováděné s nemovitostmi. V tomto případě musí majetek patřit prodejci nebo dárci. Výjimkou je majetek zahrnutý v podílovém investičním fondu. Další výjimkou je registrace odcizení pozemkových podílů.
- Postupy spojené s prodejem nemovitostí za podmínek opatrovnictví.
- Jakékoli transakce zahrnující prodej nemovitosti ve vlastnictví nezletilého občana nebo právně neschopné osoby.
Více o obchodech
V tomto ohledu tedy hovoříme o následujících možnostech transakcí:
- Darování nebo prodej jakékoli akcie vlastníkovi. Při darování musí osoba, které darují, zaplatit daň ve výši třinácti procent. Takový tarif je relevantní pro obyvatele. Pokud jde o nerezidenty, činí třicet procent platby z tržní hodnoty darovaného podílu. V případě, že se odcizení provádí podle dokladu o koupi a prodeji, vznikají vztahy s finančním úřadem přímo od prodávajícího.
- Poskytnutí podílu neoprávněné osobě. Souhlas spoluvlastníků v takové situaci není absolutně nutný. Ale notář zkontroluje, zda je dohoda předstírána. Například může odmítnout dar malé akcie jako fingovanou transakci, aby se vyhnul nutnosti, aby spolumajitelé odmítli právo na prioritní nákup odcizené akcie.
- Nákup a prodej podílu ve prospěch neoprávněné osoby. Odcizení v této situaci se provádí pod podmínkou, že absolutně všichni spoluvlastníci odmítli získat odcizený podíl a provést jej v notářské podobě. V tomto případě jsou odmítnutí přijata od všech vlastníků podle výpisu z jednotné evidence nemovitostí.
Nákup a prodej nemovitostí: notářská transakce
Z ceny nemovitosti vyplývá povinnost kupujícího ověřit čistotu transakce. V rámci provádění takového ověření požadují informace z jediného registru. Vytvoří se také seznam osob, které jsou registrovány v domě nebo bytě. Kromě toho se kontroluje oprávnění prodávajícího a další aspekty. Obě strany se dále musí dohodnout na ceně a teprve poté přistoupit k vypracování dokumentů notářsky ověřené transakce nákupu a prodeje nemovitostí.
Jak je nutná předběžná dohoda?
Před podpisem hlavní smlouvy mají strany právo uzavřít předběžnou dohodu, která bude obsahovat podmínky pro následné uzavření nadcházející transakce. Tato etapa navíc zahrnuje přípravu sady dokumentů potřebných pro notářskou podporu. Je třeba říci, že jako notářská transakce by měl být rovněž formalizován prodej akcií nemovitostí.
A co vklad?
V této fázi kupující často provádí vklad. Vydávají jistotu různými způsoby, někdy se to stane formou předběžné smlouvy. Soud nemá jednomyslné stanovisko k tomu, zda je to povoleno. Z tohoto důvodu, aby se zabránilo zbytečným sporům, je vklad nejlépe proveden v samostatné objednávce. Notářské transakce s akciemi musí být prováděny vhodným způsobem. Toto bylo právně schváleno Radou federace.
Je důležité si uvědomit, že pokud doba platnosti hlavního dokumentu vyprší a nebyl stanoven postup pro vrácení zástavy, bude kupující muset vrátit své peníze soudem. Další možností je nutnost uzavřít základní smlouvu.
Odborná pomoc
Dalším krokem je vypracování základní dohody notáře. Obě strany mají právo zkontrolovat znění dohody a v případě potřeby ji také opravit. Zvláštní pozornost je třeba věnovat odpovědnosti, která existuje za porušení stanovených povinností. Tyto povinnosti spočívají v tom, že funkce odborníka v rámci notářsky ověřené transakce při prodeji bytu nebo jiné nemovitosti jsou omezeny na to, aby dohoda byla v souladu s požadavky zákona a nebyla soudem zrušena v soutěžních situacích.
Na jaké náklady provedení transakce?
Smlouva by měla stanovit, kdo platí za notářskou transakci při prodeji nemovitostí. Náklady jsou stanoveny dohodou obou stran. Poplatek za tyto služby lze rozdělit rovnoměrně nebo úplně na kupujícího.
Strany podepíší dohodu za přítomnosti notáře. Poté je smlouva s balíčkem dokumentů zaslána ke státní registraci. Někteří notáři nabízejí služby pro zasílání balíků dokumentů v elektronické podobě samostatně. Tento způsob kontaktování významně šetří čas na obou stranách a zkracuje dobu zpracování žádosti registrem.
Jaké dokumenty jsou potřebné pro uzavření smlouvy o nemovitosti?
Pro notifikaci transakce mohou být vyžadovány následující doklady:
- Předběžná dohoda, která bude obsahovat hlavní podmínky transakce.
- Všechny realitní dokumenty, na jejichž základě prodávající získal vlastnické právo, například osvědčení a výpis z jediného rejstříku.
- Souhlas manžela / manželky s prodejem a koupí osoby, která má v úmyslu koupit nemovitost.
- Povolení opatrovnictví, pokud je vlastníkem nemovitosti nezletilý.
- Doklady, které potvrzují přijetí nabídek na prodej akcií spoluvlastníky. To je důležité, pokud transakce zahrnuje sdílené vlastnictví.
- Osvědčení o osobách, které jsou registrovány v tomto bytě nebo domě, jakož i kniha domů.
- Dokument, který potvrdí neexistenci jakéhokoli dluhu za veřejné služby.
- Osvědčení o matce spolu s výpisem z osobního účtu jeho držitele. To je nutné v případech, kdy jsou použity fondy rodinného kapitálu.
- Úvěrové a hypoteční smlouvy v případě využití půjčených prostředků.
- Certifikáty a dohody o využívání rozpočtových prostředků.
Všechny výše uvedené možnosti pro dokumenty by měly být poskytovány v kopiích i v originálech, aby se potvrdila pravost notářské transakce s nemovitostmi.
Notarizace: rizika
I přes notářský postup mají obě strany stále určitá rizika. Skutečnost je taková, že proces registrace notářsky ověřené transakce pro prodej bytu nebo jiné nemovitosti je omezen na vypracování dohody, kterou je obtížné uznat v rozporu s použitelným právem. Použité formulace však zdaleka nejsou vždy úspěšné z hlediska dokumentární bezpečnosti stran.
Jedním z rizik je nedostatek zavedeného postupu ve výpočtech. Tento aspekt je nesmírně důležitý, protože hodnota nemovitosti je vždy velmi vysoká. Samotný postup vypořádání ve skutečnosti určuje, která strana je za hotovost odpovědná. V případě, že je v textu dokumentu uvedena standardní věta: „vypořádání mezi oběma stranami byla dokončena v plné výši před uzavřením smlouvy“, může pro prodávajícího vzniknout nebezpečí.
V případě, že peníze nejsou skutečně zaplaceny a je zaregistrován převod vlastnictví, má kupující právo nezaplatit prodávajícímu, protože již obdržel nemovitost, a podle dohody již za ni zaplatil absolutně všechny peníze.
Dalším rizikem je skutečnost, že neexistuje žádný akt o převodu spolu s jeho zařazením do textu smlouvy, zatímco skutečný převod nemovitosti se provádí po registraci. V takové situaci existuje riziko poškození majetku, které přímo nese jeho kupující. Na kvalitu nakoupeného objektu již nemůže žádat, protože podpisem smlouvy objekt přijal.
Nepředvídané potíže
Dalším rizikem je nedokonalost samotného notářského řízení. To mínus spočívá v tom, že při potvrzování transakce jsou strany ponechány u notáře samy. Přítomnost dalších konzultantů není často vítána ani schválena. To vše vede ke skutečnosti, že podmínky dohodnuté oběma stranami se nemění k lepšímu. Výsledkem je, že nákup a prodej nemovitostí prostřednictvím notářské veřejnosti to neusnadňuje, ale naopak výrazně komplikuje život prodávajícího i kupujícího.
A konečně, posledním rizikem jsou chyby v dohodě provedené technickými odborníky, kteří jsou převážně notáři. Vzhledem k výskytu jakýchkoli chyb taková dohoda jednoduše neprochází další státní registrací.
Proto je při provádění transakcí s akciemi a za účasti nezletilých a zákonných zástupců nezbytná notářská ověření. V jiných situacích se notářství provádí výhradně na osobní žádost všech stran dohody. Náklady na tuto službu závisí na ceně dokumentu, navíc zahrnují platby za technické služby. Převod vlastnických práv podle dokladu ověřeného notářem trvá krátkou dobu, ale nezaručuje absolutní frekvenci transakce, protože vždy existují rizika, která musí být vzata v úvahu před podpisem dokumentů, abyste nemuseli později soudit.