Výstavba obchodních center: podnikatelský plán, projekt, odhad, papírování. Stavební povolení

Projekt je výstavba objektu (pravděpodobně obchodního a zábavního centra). Objekt se nachází ve městě Mytishchi, Moskevská oblast, na adrese: st. Letnaya, 26. Přibližné datum uvedení zařízení do provozu je 2019.

Oblasti pokrytí objektů

Při vývoji koncepce budování obchodního centra je nutné určit hranice oblasti služeb obklopující lokalitu.

Obvykle lze oblast kolem objektu rozdělit do tří zón (v závislosti na blízkosti místa):

• 1. obklíčení: omezeno Yubileynayou, ulicemi Mira, řekou Yauza.
• 2. obvod obklíčení: pokrývá většinu města, s výjimkou odlehlých oblastí - Stroitel, Čeljjkinskaja, Stroiplastmass, Východní Perlovka a Druzhba.
• 3. okruh životního prostředí: pokrývá celé město Mytishchi, včetně oblastí Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka a Druzhba.

Vnitřní a vnější faktory úspěchu projektu

Vnější faktory jsou mimo kontrolu investora, ale jejich vliv na další vývoj projektu má zásadní význam při realizaci stavebního projektu obchodního centra.

Porovnání vnějších a vnitřních vývojových faktorů je uvedeno v následující tabulce.

Na základě analýzy můžeme dojít k závěru, že při rozhodování o výstavbě obchodního centra je třeba vzít v úvahu několik parametrů:

• Perspektivy hospodářského, sociálního a demografického rozvoje regionu.
• Úroveň konkurence v oblasti zařízení.
• Sociálně demografické charakteristiky obyvatelstva žijícího v oblasti.
• Vlastnosti samotného objektu.
• Investiční výkonnost projektu.

Je třeba poznamenat, že průměrné náklady na budování obchodních center v Petrohradě je 450 milionů rublů o rozloze 40 000 metrů čtverečních. m. Tento ukazatel se však mírně liší od stejného ukazatele v Moskvě.

Je třeba poznamenat, že náklady na budování obchodních center v Moskvě činí asi 600 milionů rublů, s kvadraturou přes 40 000 metrů čtverečních. m

SWOT analýza objektu

Níže je konečná tabulka SWOT analýzy zařízení navrhovaného pro výstavbu.

Po analýze silných a slabých stránek objektu, jeho vývoje a hrozeb můžeme zvážit možnost implementace dvou různých možností využití prostoru:

• Nákupní centrum.
• Nákupní a zábavní centrum.

Nákupní centrum

V tomto případě se můžete zaměřit na nákupní galerii. Velká velikost nákupní oblasti zvýší rozmanitost nabízeného zboží. Nájemné za maloobchodní prostory jsou mnohem vyšší než v zábavních oblastech. V tomto případě bude oblast pokrytí nákupního centra pouze prvním okruhem životního prostředí.

Tento podnikatelský plán na výstavbu obchodního centra je nejoptimálnějším předmětem výstavby dvoupodlažního objektu.

Nákupní a zábavní centrum

V druhém případě se můžete zaměřit na zábavní komponentu. Hlavní výhodou tohoto návrhu je skutečnost, že na městském trhu existuje akutní nedostatek míst pro volnočasové aktivity pro děti. Přítomnost zábavní zóny prodlužuje dobu strávenou zákazníky na nemovitosti. V nových nákupních centrech je poměr nákupních a zábavních oblastí 50% až 50%.

V přízemí se navrhuje umístit supermarket s potravinami.

Pokud existuje velký počet provozovatelů zábavy, nákupní a zábavní centrum bude moci přilákat návštěvníky do prvního a částečně druhého okruhu městského prostředí, protože ve městě není dostatek zábavních podniků. Je třeba mít na paměti, že sazby za pronájem tohoto typu služeb jsou nižší než u maloobchodních prostor, což v konečném důsledku povede ke zvýšení doby návratnosti projektu.

Zahraniční zkušenosti naznačují, že nejoptimálnější realizací projektu bude vytvoření nákupního a zábavního komplexu, protože tato možnost snižuje komerční rizika.

Plánované obchodní centrum patří do třídy A. Jedná se o nejvyšší z těch, které lze přiřadit. Hodnocení třídy A označuje prestiž všech prostor budovy, dostupnost moderních systémů podpory života a práci samotného centra.

Náklady na vybudování obchodního centra třídy A pomocí konkrétního příkladu jsou uvedeny níže. Nesmíme zapomenout, že výstavba nákupního centra v jiném městě může mít zcela odlišné finanční investice.

Kompilace peněžních toků projektu

Pravděpodobně bude mít nákupní centrum při získávání stavebního povolení následující parametry:

• Celková plocha obchodního centra je 9672 metrů čtverečních. m
• Z toho 1. patro - 4847 m2. m
• Včetně 2. patra - 4825 metrů čtverečních. m
• Míra obsazenosti v 1. roce je 70%.
• Míra obsazenosti v následujících letech je 95%.
• Riziko nezaplacení je 0%.
• Růst výnosů za rok - 5%.

Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva stanoví výši pokuty za opožděné platby delší než 30 dnů, rizika nezaplacení během výstavby obchodního centra se rovná nule. Roční nárůst cen pronájmu bude 5%.

Jasněji to ilustruje následující tabulka.

Investice do výstavby budovy obchodního centra (RUB)

Nejdůležitějším bodem je studium otázek financování kapitálových investic. Za tímto účelem lze využít jak vlastní, tak vypůjčené prostředky společnosti. Níže jsou podrobněji uvedeny údaje o financování stavebního projektu.

Financování projektu:

• Celkové investice - 13439642 dolarů.
• Včetně 1. roku - 10939642 dolarů.
• Včetně 2. roku - 2 500 000 USD
• Celkový vypůjčený kapitál - 13 439 642 $, včetně 1. roku: 10 939 642 USD, 2. rok: 2 500 000 USD
• Doba splácení úvěru - 10 let.
• Úroková sazba z úvěru je 18%.

V procesu studia finančních výsledků projektu je důležitým bodem studium výše a výše daňového zatížení ve společnosti podle podnikatelského plánu.

Výsledky plánovaných daňových odpočtů pro projekt jsou uvedeny níže.

Daně zaplacené během provozu projektu:

• Pro nemovitost - 2,2%.
• Zisk - 20%.
• DPH - 18%.

Abychom vytvořili cash flow, musíme určit přibližnou částku výnosu z pronájmu prostor, pro které musíme provést zónování oblasti nákupního centra. Prvky územního plánování jsou uvedeny v následující tabulce.

Územní

Výpočet příjmu z pronájmu prostor pro plánované obchodní centrum je ústředním bodem, protože je spojen s jeho účinností. Pro získání těchto příjmů existují různé předpovědní možnosti: optimistický, průměrný a pesimistický. Následující tabulka ukazuje jasněji charakteristiky každé možnosti.

První tabulka představuje pesimistickou předpověď pro možnost generování příjmů.

Výpočty příjmů z pronájmu. Ceny za pronájem - pesimistická předpověď

Údaje v tabulce nám umožňují dojít k závěru, že v důsledku realizace projektu bude pesimistická velikost příjmu z pronájmu prostoru v obchoďáku 3909468 $.

V následující tabulce jsou uvedeny údaje o výpočtu výnosu z pronájmu z prostoru nákupního centra s průměrovanou možností.

Výpočty příjmů z pronájmu. Ceny pronájmu - průměr

Údaje v tabulce nám umožňují dojít k závěru, že v důsledku realizace projektu bude průměrná velikost přijatého příjmu z pronájmu prostoru v obchoďáku 4 429 399 $.

Rovněž je nutné předvídat optimistickou předpověď pro možné přijetí příjmu objektu z pronájmu prostoru, který je uveden v následující tabulce.

Výpočty příjmů z pronájmu. Ceny pronájmu - optimistická předpověď

Tyto tabulky nám umožňují dojít k závěru, že v důsledku realizace projektu bude optimistická velikost příjmu z pronájmu prostoru v obchoďáku 4776385 $.

Náklady na vypůjčené prostředky a splátkový kalendář vypočítáváme v následující tabulce.

Poznámka: ve 3. měsíci bude měsíční platba zahrnovat dvouleté odklad platby a kapitalizaci úroků ve výši 5143445 $.

Údaje v tabulce ukazují, že měsíční platba za projekt bude 3214579 dolarů měsíčně.

Ostatní výdaje

Zvažte a vypočítejte všechny druhy provozních nákladů při výstavbě obchodního centra:

• První dva roky pokryje práce strážce polovinu konstantního objemu.
• Výpočet úklidových služeb zahrnuje úklid všech oblastí a území.
• Přihlíží se k výplatě mezd v plné výši, s přihlédnutím ke všem daním a DPH.
• Roční zvýšení platu o 5% ročně.
• Veškeré provozní náklady se převádějí na nájemce (s výjimkou nákladů 1. roku a poloviny 2. roku).

Pro sestavení cash flow jsme vypočítali následující data:

• Odhadovaný průměrný příjem z pronájmu za 10 let provádění projektu za předpokladu, že v prvním roce činí pronajatá plocha 70% a v dalších 95%.
• Odpisy majetku budou 3,33% ročně.

Vypořádání v rámci finančních činností zahrnuje nadměrný úrok podle daňových zákonů, protože formát před a po financování nebude vypracován.

Vzhledem k tomu, že stavba je přijímána „podle etap prací“ a hotovostní tok je vytvářen počínaje prvním rokem, který začíná okamžikem, kdy projekt generuje první rubl příjmů, ztrácí společnost právo na vrácení DPH v prvním roce po dokončení stavby.

Protože zůstatek projektu je kladnou částkou, když zařízení dosáhne 100% kapacity, nebyly při výpočtech zohledněny další a mimořádné výdaje.

Na základě dostupných údajů se zdá být možné zobrazit plánované peněžní toky vytvořené v rámci projektu.

Níže uvedená tabulka ukazuje provozní náklady projektu.

Provozní náklady

Níže uvedená tabulka ukazuje, že výše provozních nákladů v prvním roce bude 271 707 $, poté se bude zvyšovat o rok a v 10. roce dosáhne 740157 USD.

V následné analýze účinnosti projektu bude v následující tabulce zohledněna dynamika příjmu projektu za prvních 10 let.

Příjmy projektu

Údaje v tabulce nám umožňují dospět k závěru, že výše projektových příjmů v prvním roce bude činit 2 717 987 USD, pak se výnosy zvýší, do 10. roku budou činit 3 970 299 USD.

Při zkoumání projektu je důležitý výpočet odpisů, které jsou uvedeny v následující tabulce.

Odpisy projektu

Jak je vidět z tabulky, výše odpisů ve třetím roce bude 262 153 USD a v posledním 10. roce 227 582 USD. Celková částka odpisů za všechny roky projektu bude 1 956 147 USD.

Níže uvedená tabulka ukazuje peněžní tok projektu.

Cash flow

Tabulka ukazuje, že celkový peněžní tok pro projekt bude 1 300 415 $.

Odhad diskontní sazby

V současnosti se používá k přepočtu budoucích příjmových toků na jednu hodnotu. Diskontní sazba (r) se vypočítá kumulativně podle vzorce:

r = α + MRR * RI,

kde

α je průměrná míra inflace za dané období.

MRR (Minimum Risk Return) - minimální reálná míra rizika spojená s fungováním projektu.

RI (Investment Risk) - úroveň průměrné požadované ziskovosti (rizika) účastníků projektu.

Minimální skutečná míra rizika MRR se v tomto případě bude rovnat nákladům na vypůjčené prostředky, jmenovitě 18%, tj. Sazbě na bankovní úvěr.

V souladu s investiční dohodou je průměrný požadovaný výnos RI účastníky projektu stanoven na 2%.

Diskontní sazba se tedy rovná:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

Závěry

Při sestavování obchodního plánu výstavby obchodního centra byl projekt zvažován, byly vyvodeny optimistické závěry.

V příštích třech letech bude v okrese Mytishchi pozorován mírný ekonomický růst, bude však vyjádřeno zpoždění průměrných ukazatelů pro okres od průměrných ukazatelů pro Moskevskou oblast. Přední průmyslová odvětví zůstanou strojírenským, nástrojářským a stavebním průmyslem.

Do konce roku 2018 se plánuje zvýšení tempa růstu maloobchodu o 40% a zvýšení ročního objemu služeb pro domácnost o 35%. Růst obchodu bude zajištěn růstem střední třídy a jejím příjmem.

Oblasti, které splňují mezinárodní normy, jsou v akutním nedostatku, poptávka po kvalitních maloobchodních prostorech převyšuje nabídku. To povede ke zvýšení kvality tvorby a správy obchodního centra.

Hlavními zdroji poptávky dnes jsou obchody s oděvy. V nákupních centrech představují asi 50% plochy. Úroveň volného prostoru v roce 2018 bude 10-15%. Očekávané zvýšení maloobchodních nemovitostí bude asi 75 000 m2. m. V současné době je průměrná sazba nájemného za komerční prostory ve městě asi 405 $ / sq. m. za rok (včetně DPH a provozních nákladů).

V zóně prvního okruhu životního prostředí existuje velké množství předmětů, které soutěží jak v potravinářském, tak v průmyslovém odvětví.

Při výpočtu peněžních toků byla brána v úvahu průměrná sazba nájemného, ​​dostupnost prostor na úrovni 5%, jakož i veškeré provozní náklady a splátky úvěru. Peněžní tok projektu se ukázal být kladný, ale stále není dost velký.

Diskontní sazba, která zahrnuje průměrnou míru inflace, riziko generované projektem a průměrný požadovaný výnos, činila 30%.

Předložený projekt tak může být přijat za úplatu, protože výpočty ukazují jeho ziskovost a efektivitu.