Velcí investoři často jednají nezávisle na úrovni osobních kontaktů s těmi, kteří potřebují finanční injekce. Ale ne každý má dostatek finančních prostředků na nezávislou činnost. Pokud stále chcete investovat, pak jsou lidé spojeni do zvláštních struktur. Budeme mluvit o jednom z nich, konkrétně o uzavřeném podílovém investičním fondu.
Obecné informace
Zpočátku pojďme zjistit, co představuje uzavřený investiční fond nemovitostních jednotek (ZPIF). Toto je název komplexu nemovitostí, který je vytvořen bez vytvoření právnické osoby. Je tvořeno z aktiv několika investorů, kteří převádějí své prostředky do fondu. Poté se stávají vlastníky jeho akcií. Majetek fondu má právní status společného vlastnictví. Výsledek jeho činnosti je proto rozdělen mezi účastníky v poměru k příspěvkům. Mimochodem, když se vytvoří důvěra v investiční nemovitost, může se na ni převést nejen hotovost, ale také práva na takové objekty, jako jsou budovy a pozemky. Když je struktura vytvořena, je spravována správcovskou společností podle přijatého prohlášení. Činnost těchto struktur je přísně regulována zákonem a řadou regulačních aktů Federální služby pro finanční trhy Ruské federace. FFMS by měl registrovat pravidla důvěry pro každý investiční fond.
Jaký je jejich rozdíl?
Proč jste potřebovali vytvořit takový další typ struktur, jako je CUIF? Je to kvůli potřebě usnadnit řadu operací. Pokud hovoříme o uzavřených fondech, pak v tomto případě existuje taková výhoda, jako je schopnost účastníků rozhodovat o aktivitách na valné hromadě. Hlavním rozdílem uzavřeného podílového fondu je zohlednění práv k nemovitostem jako aktiva. To znamená, že hlavní operace se provádějí s obytnými a komerčními budovami, pozemky a podobně. V tomto případě se obvykle rozlišují dva typy. Jako první je třeba uvést uzavřený fond vzájemných investičních půjček. Specializují se na financování výstavby různých nemovitostí. Dalším typem je uzavřený nájemní (investiční) fond. Specializuje se na pronájem nemovitostí. Často ten, který postavil. To znamená, že funkcí je přístupná široká škála operací, přesun různých typů činností a mnoho dalších věcí se provádí na realitním trhu (nákup / prodej obytných a komerčních budov, pozemků atd.).
O financích stavebního světa
V poslední době vytvořil až osmdesát procent veškeré nemovitosti konečný spotřebitel, tj. Lidé, kteří plánovali bydlet a pracovat v nových bytech a budovách. Proto se často začaly stavět situace, kdy měly jen 10–20% potřebných finančních prostředků. To stačilo pro plot a začátek pozemních prací. Současně byl proveden výpočet půjček nebo prodeje nemovitého majetku fyzickým nebo právnickým osobám. Svým způsobem to bylo bytové družstvo. Princip fungování byl následující: prodáváme několik bytů, stavíme první patro. Pak počkáme, až někdo jiný koupí. V tomto případě první kupci podstoupili velké riziko - přece jen mohli dlouho čekat, až bude budova dokončena.
V tomto systému byla jedna minus - neexistovala žádná kontrola nad cíleným financováním.A to se často proměnilo v hlasité skandály, v nichž byly oběťmi držitelé kapitálu. Přijetí federálního zákona č. 214-FZ nám umožnilo zahájit proces vytlačování spotřebního kapitálu do pozdní fáze. Zároveň existuje pochopení, že je třeba něco nahradit. V opačném případě je snížení stavebních objemů a rostoucí ceny bydlení - hned za rohem. Podle tohoto zákona (č. 214-FZ) jsou úvěrové (bankovní struktury) a investiční (CIF) finanční prostředky přidělovány na výstavbu.
I když existují nějaké nuance. Stát se tak mohl postarat o ochranu občanů, i když to tlačilo banky pryč z tohoto segmentu trhu. Proč? Faktem je, že právní předpisy Ruské federace zavedly normu spoluzodpovědnosti finanční instituce s developerem. To bylo provedeno s cílem proměnit institucionální investory v záruku dokončení.
Specifika práce
Uvažovali jsme, i když to není povinné, ale stále důležité pro porozumění informacím. Abychom nešli do teorie, pojďme se podívat na to, jak tyto struktury fungují v praxi. Vezměme si například investiční fond uzavřené nájemní jednotky Svaté země. ZPIFN tak získává vlastnická práva od vývojářů, aby se mohla účastnit procesu vytváření nového bydlení (nebo jiné nemovitosti). Jako dokumentární základ se používá dohoda o vlastním kapitálu (nebo investice).
Poté správcovská společnost převede dostupné prostředky na vývojáře a ihned po dokončení výstavby získává právo přijímat do svých aktiv určité objekty (například byty) s určitými parametry (například záběry nebo nadmořskou výšku). Ale co dělat s přijatým majetkem? Rozhoduje o tom správcovská společnost uzavřeného podílového fondu.
Je třeba poznamenat, že může začít financovat vývojáře až poté, co budou vydána všechna nezbytná povolení způsobem stanoveným zákonem. To se provádí za účelem omezení účasti uzavřených investičních fondů v nejnebezpečnější fázi výstavby. To však není rozhodující, protože ne více než patnáct procent celkových nákladů připadá na návrh veškeré dokumentace a vytváření projektů. Spojení s uzavřeným investičním investičním fondem umožňuje vývojáři přijímat rozsáhlé a pravidelné finanční investice, které jsou nezbytné pro stavební a instalační práce, vytváření inženýrských komunikací a posun vpřed. Podobná politika je dodržována i v uzavřeném investičním fondu pro nemovitostní jednotky Metronome.
Nuance práce
Ale to není vše. Je třeba zdůraznit celou řadu nuancí, které jsou pro vývojáře zajímavé:
- Zaručené stabilní financování. To je velmi důležité, ale při používání nepředvídatelných prodejů je obtížné je pozorovat. Na rozdíl od bankovní půjčky také nemusíte platit úroky. Koneckonců, stáhne finanční prostředky z oběhu. Kromě toho můžete provádět zálohové platby za hromadné nákupy stavebních materiálů, což vám umožní získat slevy a opravit náklady.
- Stabilizace a správnost prováděcího procesu. Faktem je, že přidělit část majetku v naturáliích - to nelze udělat. Proč? Podstatou této situace je, že uzavřený vzájemný investiční fond je nástrojem pro investory, nikoli spotřebitele. Proto, abyste mohli splatit akcie, budete muset prodat nemovitost. A pokud půjdete s designem - je to další byrokratická zátěž. ZPIF má proto zájem o prodej nemovitostí před koncem výstavby. To samozřejmě lze provést i na sekundárním trhu, ale v tomto případě bude nutné projít Státní komisí, podepsat akt o provádění investiční smlouvy a stanovit vlastnické právo. To vše díky určitým nákladům na materiál a dlouhé době snižuje efektivitu investic.
Možnosti účasti
Nyní se podívejme na schémata, podle kterých se majitelé investičních akcií uzavřeného podílového investičního fondu mohou podílet na výstavbě určitých objektů. Zpočátku, pro výběr určité vlastnosti, musí se spojit a učinit příslušné rozhodnutí. Toto je společný krok pro všechna schémata. A pak začnou rozdíly. Ale prozatím se pojďme se jmény:
- Financování projektu.
- Přitažlivost investičních zdrojů.
- Správa komerčních nemovitostí.
- Programy bydlení.
- Integrace uzavřených průmyslových investičních fondů do systému řízení stavebních projektů.
Každý z těchto schémat má při implementaci své vlastní charakteristiky. A je jich tolik, že je vhodné věnovat samostatnou část článku.
Financování nemovitostí a stavebních projektů
V tomto případě je stanoveno, že investoři a zřizovatelé převádějí do fondu fondy (jakož i vlastnická práva a cenné papíry) během jeho vzniku nebo při vstupu na akcii na sekundárním trhu. Po dokončení vytvoření a uznání uzavřeného podílového investičního fondu za vytvořený, správcovská společnost investuje aktiva do nemovitostí. Akcionáři fondu dostávají svůj příjem z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou vlastnických práv nebo hotových předmětů. Tvoří se během procesu výstavby a také díky nárůstu tržních cen hotových předmětů.
V tomto případě je správcovská společnost klasickým správcem, který spravuje prostředky zákazníků. Pouze to se nestane na akciovém trhu, ale s majetkem. Pravidla správy důvěrnosti uzavřeného fondu vzájemných investic do nemovitostí zajišťují zpravidla maximální návratnost při práci s klientem. Nakonec určité procento přichází jako odměna. A pokud správcovská společnost není banda podvodníků, pak má přímý zájem o maximální užitek. Výše příjmu závisí na vybraném segmentu a na požadavcích na možné projekty. Současně díky účasti mnoha investorů mohou akcionáři získat více výhod, než kdyby to sami dělali.
Dalším důležitým plusem je, že ZPIFN nemusí platit daň z příjmu. Díky tomu mohou investoři využít efekt zpoždění.
Mobilizace zdrojů
Někteří vývojáři používají uzavřené investiční fondy k získání prostředků na stavbu zařízení. V tomto případě správcovská společnost vytvoří uzavřený investiční fond pro konkrétní nemovitost zákazníka. Vlastnická práva zavádějí vlastníci jako platbu za akcie během založení fondu. Poté správcovská společnost a zakladatelé přitahují investory, aby zajistili financování konkrétního objektu. K tomu se používá sekundární trh (například burza). Takto se získávají peníze na financování výstavby. Investor, který se stává akcionářem, dostává právo na určitou část výnosu, který obdrží při prodeji předmětu. Může to být jak prodej, tak pronájem. Druhý přístup často používá uzavřený kombinovaný investiční fond. Takový program je oblíbený kvůli:
- Jednoduchost vytváření struktury, registrace investic, účetnictví a výkaznictví.
- Transparentnost nástrojů pro přispěvatele třetích stran.
- Příležitosti použít akcie jako kolaterál.
Správa komerčních nemovitostí
Tuto možnost využívají pronájem uzavřených podílových fondů. Podstatou tohoto schématu je umisťovat aktiva do komerčních nemovitostí a získat příjem z pronájmu. Investoři využívají tuto možnost k získání stabilního příjmu. Pro majitele je tato možnost atraktivní z následujících důvodů:
- Přeměna vedlejších aktiv na zdroj zdrojů pro hlavní podnikání.
- Získání preferencí při platbě daně z příjmu a majetku.
- Získávání finančních zdrojů z prodeje akcií při zachování jejich předkupních práv na komerční nemovitosti.
Fond je získáván s vloženými prostředky nebo je okamžitě vytvořen z vhodného majetku. Správa uzavřených podílových investičních fondů navíc zajišťuje uzavření dohody s provozní společností. Musí převzít veškerou práci, aby zajistila a udržovala zařízení, a poslat celý čistý tok plateb z pronájmu do uzavřeného investičního fondu. Hodnota aktiv akcionářů roste v důsledku převedených peněz a zvýšení tržní hodnoty předmětu. Po dohodě se zakladatelem jsou příjmy spravovány následovně:
- Investoval do rekonstrukce a modernizace objektu za účelem zvýšení jeho hodnoty a / nebo nájemného za něj.
- Pravidelně vypláceno akcionářům.
- Investujte do výstavby / nákupu dalších nemovitostí (obytných nebo komerčních).
- Investujte na akciovém trhu, umístěte na bankovní vklad.
Programy bydlení
To je další možnost využití finančních prostředků, která zahrnuje účast obecních nebo podnikových bytových programů. V tomto případě funguje CIFF jako nástroj, který shromažďuje finanční prostředky a zajišťuje výstavbu bydlení pro určité publikum, které určuje zřizovatel bytového programu. V tomto případě je položen určitý pozemek. Může být vybrána obcí nebo korporací z území zahrnutých na jejím území. Poté je hypotéka převedena do uzavřeného podílového fondu, který zahajuje výstavbu nemovitostí. Organizaci výstavby a kontroly provádí správcovská společnost.
Integrace uzavřených investičních investičních fondů do systému řízení stavebních projektů
Tuto možnost používají velcí hráči na trhu. Integrují uzavřené investiční fondy do svých obchodních procesů za účelem zvýšení efektivity řízení stavebních projektů a rozdělení prostředků, které jsou potřebné k financování různých zařízení. Místo těchto struktur v řetězci závisí na roli, organizaci, potřebách a sledovaných cílech.
Vezměme si malý příklad. Mateřská společnost vytváří uzavřený podílový investiční fond a dostává 100% akcií. Objemy a pokyny k použití vytvořeného fondu jsou stanoveny v investičním prohlášení. V budoucnu může být navíc částka navýšena. Poté jsou vytvořeny nebo získány samostatné společnosti. Zabývají se přípravou projektové dokumentace, získávají veškerá nezbytná povolení k výstavbě i právo na pozemky.
Nejvhodnější pro tyto účely jsou společnosti s podobou vlastnictví společnosti LLC nebo uzavřené akciové společnosti. Po dokončení všech přípravných prací ZPIFN uzavře s touto strukturou smlouvu (investice nebo vlastní kapitál) a poskytne výstavbě finance. Pokud to dočasně není zapotřebí, mohou být prostředky směrovány do aktiva, které je stanoveno v investičním prohlášení. Po dokončení stavby jsou objekty realizovány. Zisky z prodeje předmětů z uzavřených podílových fondů nejsou zdaněny.