Bei der Veräußerung einer Immobilie verwenden die Parteien häufig eine Vorauszahlung als vorläufige Vereinbarung. Allerdings sollten Sie beim Kauf einer Wohnung bestimmte Feinheiten bei der Abfassung eines Vorvertrags berücksichtigen und richtig machen. Dies wird nachstehend erörtert.
Die Notwendigkeit eines Vorvertrags
Viele Menschen haben die Frage: "Wird beim Kauf einer Wohnung wirklich ein Vorverkaufsvertrag benötigt?" Die Antwort ist einfach: Es ist notwendig, und es gibt mehrere Gründe dafür: Mit seiner Hilfe wird die Absicht des Käufers, diese bestimmte Immobilie zu erwerben, festgelegt und die Absicht des Verkäufers, nicht länger nach potenziellen zukünftigen Eigentümern zu suchen. Nach einer vorläufigen Vereinbarung und Vorauszahlung können die Parteien Vorbereitungen für die Haupttransaktion treffen. Somit bestätigt der Vorschuss die Ernsthaftigkeit der Absichten beider Parteien.
Eine vorzeitige Übertragung ist insbesondere dann relevant, wenn es nicht möglich ist, innerhalb weniger Tage nach Abschluss einer Vereinbarung über den Erwerb einer bestimmten Immobilie ein Geschäft abzuschließen. Es kann eine ganze Reihe von Gründen für eine solche Verzögerung geben, zum Beispiel das Fehlen des erforderlichen Betrags, der erforderlichen Dokumente usw. zum gegenwärtigen Zeitpunkt. Andere, banalere Gründe, zum Beispiel das Fehlen eines Notars, können ebenfalls eine Rolle spielen.
Damit die Parteien der Transaktion ruhiger werden und sich während der für die Vorbereitung der Transaktion vorgesehenen Zeit keine Sorgen machen müssen, überweist der Käufer die Vorauszahlung an den Verkäufer, und dieser wiederum stellt die weitere Ausstellung der Wohnung ein. Eine Vorabvereinbarung beim Kauf einer Wohnung ist vor allem für den Käufer wichtig.
Erweiterte Funktionen
Zivilrechtliche Beziehungen bieten keine klar definierte Definition des Begriffs "Fortschritt". Zivilrecht und andere Kodizes, die den Prozess der Veräußerung von Eigentum regeln, erfassen diesen Begriff nicht. Ein Fortschritt kann nur verstanden und definiert werden, wenn man das Wesen dieses Phänomens unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten untersucht. Erst danach wird es möglich sein, die Mechanismen der gesetzlichen Regulierung dieses Phänomens sicher zu reflektieren.
Vorschuss - wie viel?
Ein Vorschuss kann als Teilvorauszahlung bezeichnet werden, dh als Geldbetrag, der dem Verkäufer vor Unterzeichnung des Vertrags überwiesen wurde. Am häufigsten beträgt der Vorschuss 10 Prozent des Gesamtwerts des Objekts. Der Restbetrag wird nach Unterzeichnung des Kaufvertrags gezahlt, sofern nicht anders angegeben.
Ein Beispiel für einen Vorverkaufsvertrag für den Kauf einer Wohnung ist unten dargestellt.
Vorauszahlung und Anzahlung
Im Bereich des Eigentumsverkaufs findet sich die Vorauszahlung in Artikel 380 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der so etwas wie eine Kaution beschreibt. Der Artikel besagt, dass, wenn Zweifel bestehen, teilweise eingezahlte Gelder als Einzahlung zu betrachten, insbesondere ohne Beachtung der schriftlichen Form der Vereinbarung, dieser Betrag automatisch zu einem Vorschuss wird. Infolgedessen werden in diesem Fall angemessene Sanktionen verhängt, wenn die Bedingungen des unterzeichneten Vertrags nicht erfüllt sind.
Es ist zu beachten, dass zwischen einem Vorschuss und einer Einzahlung erhebliche Unterschiede bestehen. Sie erfüllen unterschiedliche Funktionen, obwohl sie in identischen Situationen verwendet werden. Die Folgen eines Verstoßes gegen die Bedingungen des Vorvertrags beim Kauf einer Wohnung und einer Kaution sind unterschiedlich.
Folgen der Nichteinhaltung der Bestimmungen der Vereinbarung
Wie oben erwähnt, gibt es zwischen der Anzahlung und dem Vorschuss gewisse Unterschiede.Hauptsache, die Anzahlung sichert die Einhaltung der vertraglich festgelegten Bedingungen. Verstößt eine der Parteien gegen ihre Verpflichtungen, wird die Kaution als verantwortliche Maßnahme eingesetzt. Der Käufer erhält im Falle der Ablehnung der Transaktion die Anzahlung nicht zurück. Wenn der Verkäufer seine Meinung über den Verkauf der Wohnung ändert, muss er die erhaltenen Beträge in doppelter Höhe zurückerstatten. Unter anderem kann der Geschädigte versuchen, die durch das Scheitern der Transaktion entstandenen Verluste auszugleichen.
Eine Vorabvereinbarung beim Kauf einer Wohnung in einer Hypothek ist erforderlich.
Die Konsequenzen
Im Falle eines Vorschusses hat die Stornierung der Transaktion leicht unterschiedliche Konsequenzen. Wenn der Käufer die Stornierung einleitet, trägt er die Konsequenzen gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch. In diesem Fall hat der Verkäufer das Recht, Ersatz für entstandene Verluste zu verlangen. Wenn die Stornierung der Transaktion auf ein Verschulden des Verkäufers zurückzuführen ist, hat der Käufer das Recht, den Vorschuss zurückzugeben. Es gibt auch Situationen, in denen der Verkäufer die Rückgabe des Vorschusses verzögert. Unter diesen Umständen unterliegen die Strafen der Darlehensverordnung.
Daher ist der Verkäufer den Bedingungen des Vorschusses vorzuziehen, anstatt der Anzahlung, da er im Falle widriger Umstände nur das erhaltene Geld zurückzahlen muss und nicht doppelt so viel wie mit der Anzahlung zahlen muss.
Betrachten Sie ein Beispiel für einen Vorauszahlungsvertrag beim Kauf einer Wohnung im Detail.
Vertrag
Die Anmeldung einer Vorabvereinbarung muss schriftlich erfolgen. Vor der Unterzeichnung müssen sich die Parteien auf folgende Punkte einigen:
1. Die Höhe des Vorschusses. Da es sich bei der Vorauszahlung um eine Vorauszahlung handelt, basiert die Berechnung auf dem Wert des Vertragsgegenstandes. Das heißt, die Parteien müssen zunächst die endgültigen Kosten des Kaufvertrags bestimmen und dann den im Voraus zu zahlenden Betrag festlegen. Die Gesetzgebung im Voraus ist in keiner Weise geregelt und liegt im Ermessen der Parteien. Hier geht es vor allem darum, einen Kompromiss zu finden, der die Interessen aller Parteien befriedigt. Dies ist nicht immer schnell möglich, da der Käufer weniger Geld einzahlen möchte und der Verkäufer im Gegenteil an einem höheren Betrag interessiert ist.
2. Die Methode zur Überweisung des Vorschusses. In diesem Fall sollte Folgendes ermittelt werden:
- Das Geld wird in bar oder per Überweisung überwiesen.
- Frist für den Geldeingang.
- Schreiben einer zusätzlichen Quittung über den Geldeingang beim Verkäufer.
- All diese Nuancen sollten in der Vereinbarung über eine Vorauszahlung beim Kauf einer Wohnung festgelegt werden, damit im Falle eines Konflikts ein Zahlungsnachweis vorgelegt werden kann.
3. Gegenstand des Kaufvertrages. Dieser Absatz gibt nicht nur die tatsächliche Adresse der Immobilie an, sondern auch eine detaillierte Beschreibung des Zustands zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung über die Zahlung des Vorschusses. Es ist auch erforderlich, die an dieser Adresse registrierten Personen, die Anwesenheit von minderjährigen Kindern, die Belastung von Eigentumsrechten usw. anzugeben. All diese Nuancen werden in der Regel bei einer normalen Wohnungsüberprüfung geklärt.
4. Verantwortung der Parteien für die Nichterfüllung der Vertragsbedingungen. Hier ist es notwendig, die maximale Anzahl von Optionen anzugeben, die zum Abbruch der Transaktion führen können, und die Verantwortung der einzelnen Parteien sorgfältig zu beschreiben.
In der Vorabvereinbarung ist auch das Datum des Kauf- und Verkaufsvorgangs sowie die Passdaten der Vertragsparteien vermerkt. In einigen Fällen können bestimmte Vertragsänderungen vorgenommen werden, die von beiden Parteien vereinbart werden müssen. Danach wird der Vorvertrag durch die Unterschriften der Teilnehmer bescheinigt.
Wird die Transaktion von einem Dritten ausgeführt, der von einem Makler vertreten wird, bietet er einen Standard-Vorauszahlungsvertrag für den Kauf einer Wohnung an, der die Anforderungen und Interessen beider Parteien berücksichtigt.
Nuancen
Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages wird besonders auf die rechtliche Sauberkeit der Wohnung geachtet.Dies beinhaltet die Überprüfung der Richtigkeit der zur Verfügung gestellten Daten über die Immobilie, die Echtheit der Dokumente, die Verfügbarkeit der Sanierung und deren Rechtmäßigkeit, die Identität des Verkäufers, die Belastung der Wohnung und viele andere Faktoren.
Das Unterzeichnen einer Vorabvereinbarung beim Kauf einer Wohnung (eine Vorlage kann im Voraus angefertigt werden) bedeutet nicht, dass die Wohnung übertragen wird. In diesem Fall ist es jedoch empfehlenswert, alle oben genannten Punkte zu überprüfen. Schließlich ist die Höhe des Vorschusses, obwohl nicht die gesamten Immobilienkosten, immer noch ziemlich hoch, und es ist unwahrscheinlich, dass der Käufer den Vorschuss verlieren möchte.
Gründliche Prüfung
Aus diesem Grund sollte bereits bei der Zahlung der Anzahlung eine gründliche und gründliche Überprüfung des erworbenen Eigentums durchgeführt werden. Dies kann auch über einen Makler erfolgen. Auf diese Weise erhalten Sie eine Liste aller ehemaligen Eigentümer der Wohnung sowie verschiedene Faktoren, die dazu führen können, dass die Transaktion ungültig wird. Besteht der Verdacht, dass der Verkäufer zum Zeitpunkt der Transaktion für inkompetent erklärt wird, sollte er bereits bei der Vorauszahlung aufgegeben werden.
Es ist auch zu prüfen, ob der Verkäufer legal verheiratet ist und keine Marke im Reisepass hat. Die Zustimmung des Ehepartners gilt als Voraussetzung für Transaktionen mit Immobilien. Andernfalls kann der Ehegatte die Transaktion anfechten und als ungültig anerkennen, was zu unangenehmen Konsequenzen für den Käufer führt.