Die Methode zur Diskontierung von Cashflows: Merkmale, Grundsätze und Anforderungen für Berechnungen

Die Discounted-Cashflow-Methode ist komplex und schwer zu berechnen. Er wertet das analysierte Objekt nach Erhalt verschiedener Zahlungsströme aus und modelliert die Merkmale ihres Eingangs.

Wie viel kostet zukünftiges Geld?

Cashflow-Diskontierungsmethode – Dies ist die Verringerung des Wertes von Barzahlungen in der Zukunft auf den gegenwärtigen Zeitraum. Der Diskontierung liegt das Konzept zugrunde, dass der Wert des Geldes in der Wirtschaft mit der Zeit abnimmt. Im Laufe der Zeit verliert Geld seinen Wert im Vergleich zum aktuellen. Als Referenz müssen Sie den aktuellen Berechnungszeitpunkt nehmen und alle nachfolgenden Finanzbelege in den aktuellen Zeitraum bringen. Wenden Sie dazu den Koeffizienten an, der in der Methode zur Diskontierung von Cashflows verwendet wird. Ein Beispiel für seine Berechnung lautet wie folgt: k = 1 / (1 + r)^ich. In der Formel bezeichnet r den Abzinsungssatz, i die Anzahl der Zeiträume.

Wo soll die Methode angewendet werden?

Die Cashflow-Diskontierungsmethode wird allgemein angewendet. Sie können damit bestimmen, wie viel zukünftiges Einkommen in der Gegenwart liegt. Finanzströme können volatil sein, Einkommen können durch Verluste ersetzt werden. Die Dynamik des Wandels kann nicht immer vorhergesagt werden. Sie können die Immobilie immer im Hinblick auf den aktuellen Nutzen bewerten, den sie morgen bringen kann.

Es ist ratsam, die Cashflow-Diskontierungsmethode anzuwenden, wenn:

Es gibt Argumente dafür, dass die Finanzströme im Laufe der Zeit erheblich sinken oder zunehmen werden.
das Bewertungssubjekt reicht aus, um zukünftige Erträge (positiv oder negativ) zu berechnen;
Die Finanzströme sind stark von der Saisonabhängigkeit abhängig.
Der Gegenstand der Bewertung ist ein Objekt mit einem erweiterten Satz möglicher Funktionen;
Die zu bewertende Immobilie wurde gerade gebaut oder in Betrieb genommen.

Welche Daten werden für die Berechnung benötigt?

Für die Berechnung nach der Methode der Diskontierung und Aktualisierung der Zahlungsströme werden folgende Daten benötigt:

Rentabilität (Cashflows selbst).
Zahlungsbedingungen.
Diskontsatz.

Algorithmusaktionen

Betrachten Sie den Algorithmus zur Berechnung des Werts der Methode zur Diskontierung von Cashflows.

Die Berechnungsgrundlage ist die Rentabilität. Dies ist der reale Cashflow aus der bewerteten Immobilie mit dem Ertragsansatz. Die Cashflow-Diskontierungsmethode berücksichtigt den Netto-Free Flow, dh die Finanzen, die dem Eigentümer nach Abzug aller Kosten, einschließlich Investitionen, zur Verfügung stehen.

Die Ermittlung des Abrechnungszeitraums ist abhängig von der Menge der Immobiliendaten. Wenn sie ausreichen und für langfristige Prognosen erforderlich sind, können Sie einen längeren Zeitraum wählen oder die Genauigkeit der Prognose erhöhen.

In Russland beträgt der durchschnittliche Prognosezeitraum fünfunddreißig Jahre.

Dieser Indikator gibt den Wert des bisherigen Einkommens im Verhältnis zum Wert an. Dazu müssen die Finanzströme mit dem Abzinsungssatz multipliziert werden, der der festgelegte Ertragssatz ist, den der Anleger, der in den Wert des Unternehmens investiert hat, erwarten kann.

Cashflow-Diskontierungsmethode und Einflussfaktoren

Bei der Berechnung der Rate werden folgende Einflussfaktoren berücksichtigt:

Inflationsrate;
Rentabilität von Objekten;
Gewinn unter Berücksichtigung aller Risiken;
Zentralbanksatz;
Prozentsatz der Geschäftsbanken für die Aufnahme von Geldern;
durchschnittliche Kapitalkosten.

Methode Anwendungsmethode

Um die Methode der Abzinsung von Zahlungsströmen bei der Bewertung eines Unternehmens angemessen anwenden zu können, muss nach folgendem Algorithmus vorgegangen werden:

Die Auswahl des auszuwertenden Zeitraums In Russland darf es fünfunddreißig Jahre nicht überschreiten. Die Welt nutzt längere Bewertungszeiträume.
Ermittlung der Art des zu untersuchenden Cashflows. Zum Beispiel kann man das Ausmaß der abnehmenden und zunehmenden Finanzströme (Einnahmen und Verluste) beschreiben, indem man den Jahresabschluss (aktuelle und frühere Jahre) und die aktuelle Situation auf dem modernen Markt unter Berücksichtigung von Fehlern beschreibt. Es werden verschiedene Einkommensarten berücksichtigt: Gesamteinkommen (abzüglich Grundsteuer und Betriebsausgaben); voraussichtliches Gesamteinkommen; Betriebsergebnis (abzüglich Investitionen in Sachanlagen und Zahlungen für Kredite und Kredite); Finanzströme vor und nach der Zahlung von Steuergebühren.
Berechnung des Wertaufholungs- oder Restwerts des bewerteten Objekts, nachdem das Einkommen aufgehört hat zu fließen. Die Umkehrung kann ungefähr bestimmt werden, indem die Kosten solcher Objekte auf dem russischen Markt untersucht oder die Marktsituation vorhergesagt werden. Es ist möglich, die Kapitalisierungsrate oder das Jahreseinkommen nach dem Ende des prognostizierten Zeitraums zu berechnen.
Berechnung des Diskontsatzes. Ein schwieriger Moment bei dieser Berechnung ist die korrekte Prognose der zukünftigen Einkommensrate. Bei der Cashflow-Diskontierungsmethode gibt es mehr als zehn Möglichkeiten. Beispiele für wirtschaftliche Berechnungsmethoden: kumulative Methode oder Risikoaddition, Anlagevergleichsmethode, Allokationsmethode (Berechnung des Prozentsatzes der Transaktionen in Bezug auf ähnliche Objekte), Überwachung auf der Grundlage einer Marktüberwachung zur Analyse von Immobilieninvestitionen, bei der der Zinssatz durch Vergleich von zusammenfassenden Indikatoren abgeleitet wird.
Anwendung der Methode zur Diskontierung der Cashflows anhand der berechneten Anfangsindikatoren. Für die Berechnung wird die folgende Formel verwendet: DDP = ∑^N_{t = 1}DP / (1+ Sd)^two DDP - abgezinste Cashflows; DP - Cashflow im ausgewählten Zeitraum (t); SD - die Rate des zukünftigen Einkommens; t ist die Zeitprognoseperiode; N ist die Anzahl der Prognoseperioden für zukünftige Zahlungsströme.

Diskontsatzmethoden

In der Realität verwenden Spezialisten die folgenden Methoden, um die Einkommensrate zu berechnen:

kumulative Konstruktion;
Vergleich alternativer Anlagen;
Aufteilung der Zinsen;
Marktüberwachung.

Der beliebteste Weg in Russland

Die kumulative Konstruktionsmethode basiert auf der Tatsache, dass der Abzinsungssatz eine risikoreiche Funktion ist. Es ist eine Kombination aller Risiken, die für jede Immobilie separat möglich sind. Der Satz entspricht der Summe aus dem risikofreien Satz und der Risikoprämie. Die letzte Komponente wird berechnet, indem die Werte der verfügbaren Faktoren für die analysierte Eigenschaft summiert werden.

Spezialisten in Russland berechnen den Abzinsungssatz in der Regel durch kumulative Konstruktion. Dies liegt an der Einfachheit der Berechnung der Rendite für diese Methode auf dem aktuellen inländischen Immobilienmarkt.

Vergleichen und abschließen

Bei der Berechnung des zukünftigen Wertes von Immobilien wird in der Regel die Methode diverser Anlagen bzw. deren Vergleich herangezogen. Entweder kann die vom Investor angegebene Rendite als Rendite verwendet werden, die vom Sponsor festgelegt wird, oder die erwartete Rendite anderer ähnlicher Projekte oder Tools, die von Menschen verstanden werden, die Geld investieren.

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Die Allokationsmethode wird angewendet, wenn die Rendite als Zinssatz berechnet wird. Sie basiert auf Informationen über ähnliche Transaktionen mit Objekten auf dem Immobilienmarkt. Diese Methode ist zeitaufwändig und kompliziert. Der Berechnungsmechanismus ist:

bei der Erstellung von Hypothesen über den Wert des zukünftigen Einkommens;
Vergleich der zukünftigen Finanzströme mit den Anfangsinvestitionen (Anschaffungskosten).

In diesem Fall wird die Formel in Abhängigkeit von der Menge der Erstinformationen und der Größe der angegebenen Rechte des Käufers berechnet. Die Rendite kann im Gegensatz zum Verhältnis der Erstinvestitionen nicht direkt aus den Verkaufsdaten abgeleitet werden. Es gibt keine Möglichkeit, diese zu berechnen, ohne die Annahmen des Käufers in Bezug auf zukünftige finanzielle Möglichkeiten hervorzuheben und zu analysieren.

Die bequemste Möglichkeit zur Berechnung des Abzinsungssatzes nach der Allokationsmethode, sofern eine Befragung des Anlegers (Sponsors) vorliegt und klargestellt wird:

Welcher Prozentsatz wurde für die Bestimmung des anfänglichen Verkaufswerts verwendet?
wie die zukünftigen Finanzen vorhergesagt wurden.

Wenn der Gutachter alle Daten erhalten hat, die er benötigt, kann er die interne Rendite eines ähnlichen Objekts berechnen. Er wird sich bei der Bestimmung der Rendite für andere Transaktionen auf die Zahl stützen, die er erhalten hat. Es sei daran erinnert, dass jedes Objekt einzigartig und einzigartig ist und seine eigenen finanziellen Merkmale aufweist. Mit gewissen Abweichungen (Ungenauigkeiten) ist es jedoch möglich, den Wert des Abzinsungssatzes nach der Allokationsmethode zu ermitteln, die der allgemein erwarteten künftigen Entwicklung entspricht. Sie müssen jedoch wissen, dass als solche Transaktionen diejenigen für den Verkauf von Objekten ausgewählt werden sollten, die dem Original ähnlich sind und deren vorhandene Verwendung am effektivsten ist.

Der Berechnungsfortschritt nach der Allokationsmethode in Schritten:

Modellierung für ein ähnliches Objekt während eines bestimmten Zeitraums gemäß dem Szenario der effizientesten Nutzung aller verfügbaren Finanzströme;
Berechnung der Kapitalrendite für das Berechnungsobjekt;
Analyse der Ergebnisse mit einer statistischen oder sachverständigen Methode, um die vorhandenen Merkmale der Analyse auf die geschätzte Eigenschaft zu übertragen.

Bewerten Sie den Markt

Die Überwachungsmethode basiert auf folgenden Daten:

ständige Analyse der Marktsituation;
Verfolgung von Transaktionsindikatoren für Immobilieninvestitionen.

Die analysierten Informationen sollten auf verschiedene Marktsektoren verallgemeinert und regelmäßig abgedeckt werden. Die Daten dienen als Anleitung für Bewerter. Sie ermöglichen eine vergleichende Analyse der berechneten Indikatoren mit den vorhandenen, um die Richtigkeit verschiedener Korrekturabweichungen zu überprüfen. Wenn Sie die Auswirkungen des Risikos auf den Abzinsungssatz berücksichtigen müssen, sollten Sie die Rendite bei der Beurteilung von unbeweglichen Gegenständen unverzüglich ändern. Wenn das Einkommen aus zwei oder mehr Quellen besteht, von denen eine als garantiert und zuverlässig angesehen werden kann, wird ein Einkommenssatz angewendet, und andere Quellen werden mit einem höheren Satz abgezinst. Die Höhe der Prämien in Prozent richtet sich beispielsweise nach dem Geschäftsvolumen des Mieters und ist eine Variable, die sich im Laufe der Zeit in Abhängigkeit von saisonalen Faktoren ändert. Diese Technik trägt dazu bei, den Grad des Risikos zu berücksichtigen, wenn Sie einen Gewinn aus einer Immobilie in einer einzigen Form erzielen. Analog ist es möglich, die unterschiedlichen Risikograde für die Erzielung von Erträgen aus der Immobilie über Zeiträume zu berücksichtigen.