Der Moment des Entstehens von Eigentumsrechten spielt eine bedeutende Rolle für den Immobilienumsatz. Es kommt vor, dass die Transaktion nicht aus Gründen endet, die außerhalb der Kontrolle der Parteien liegen, oder eine der Parteien die Teilnahme an der Ausführung verweigert. Die Frage ist nicht kompliziert, enthält aber viele Nuancen.
Die Ursprünge des Problems
Der Moment des Entstehens des Eigentums ist von erheblicher Bedeutung. Es legt fest, wer welche Eigentumsrechte hat und wie der Schutz seiner Rechte angegangen wird.
Insbesondere ist die Haftung für die Sicherheit des Eigentums, die Gefahren seiner Zerstörung oder Beschädigung betroffen. Der Tod einer Person, die es nicht geschafft hat, die Transaktion abzuschließen, stellt das Schicksal des Vertrags und die Rechte der Erben und der anderen Partei der Transaktion in Frage.
Gesetzgebung
Um das Problem zu verstehen, müssen Sie sich ansehen, was im Bürgerlichen Gesetzbuch, im Zivilgesetzbuch und im Gesetz "Über die Registrierung von Immobilien und die Rechte daran" gesagt wird.
Die aufgeführten Rechtsakte unterteilen das Eigentum in zwei Kategorien:
- ohne zusätzliche Fixierung durch staatliche Behörden übertragen;
- Die Übertragung von Eigentumsrechten unterliegt der staatlichen Registrierung.
Andere Regelungen ergänzen die bestehenden Regelungen.
Vereinbarung als Grundlage für die Übertragung von Rechten
Vereinbarung - eine Vereinbarung von zwei oder mehr Personen, in diesem Fall die Übertragung von Eigentumsrechten von einer Person auf eine andere. Zum Beispiel Kauf und Verkauf, Tauschhandel, Schenkung, Übertragung von Rechten und andere.
Die Vereinbarung muss eine Reihe von Anforderungen erfüllen, um als Eigentümerquelle zu dienen. Es geht um Inhalt und Form.
Die Nichteinhaltung des Gesetzes macht die Transaktion teilweise oder vollständig streitig oder sogar nichtig, und die Unstimmigkeit der wesentlichen Bedingungen führt dazu, dass sie nicht abgeschlossen wird. Sie bringt die Parteien der Transaktion in ihre ursprüngliche Position zurück oder hat keinerlei Konsequenzen für sie.
Verstöße der Parteien schließen den Eigentumsübergang aus.
Der Zeitpunkt des Eintretens des Eigentums des Erwerbers des Eigentums steht in direktem Zusammenhang mit der Ausführung des Vertrages und hängt von seiner Rechtmäßigkeit ab.
Die Unwirksamkeit des Vertrages oder die Anerkennung des Geschäfts als nicht abgeschlossen bedeutet auch die Rechtswidrigkeit der Eigentumsübertragung. Währenddessen wird auch die Registrierung des Rechts gelöscht, um die gerichtliche Entscheidung vollstreckbar zu machen.
Möglichkeiten, Eigentum zu übertragen
Erstens ist der Zeitpunkt der Entstehung des Eigentums mit der tatsächlichen Übertragung des Eigentums verbunden. Das Gesetz gibt den Parteien des Geschäfts das Recht, einen anderen Zeitpunkt der Übertragung zu bestimmen, indem sie ihn auf die Tatsache der Zahlung oder andere Ereignisse von Bedeutung beziehen.
Das Fehlen von Übertragungsregeln in der Vereinbarung setzt die Rechtsstaatlichkeit durch.
Das Grundstück wird von Hand zu Hand übergeben. Ein bekanntes Beispiel ist der Kauf von Waren in einem Geschäft, den der Käufer sofort mitnimmt.
Die zweite Methode ist die Übermittlung von Gegenständen an die Post oder an die Organisation, die sich mit dem Transport befasst.
Transfer Design
In der Regel erfolgt die Eigentumsübertragung durch eine Abnahmebescheinigung. Stattdessen können auch andere Dokumente verwendet werden.
Konstruktionsmerkmale sind in einzelnen Vorschriften, insbesondere im Transportrecht, vorgesehen. Die Übergabe der Fracht während des Transports auf Schiffen wird durch Ausstellung eines Frachtbriefs geregelt. Die Einzelheiten der Dokumentation sind auf Straße und Schiene verfügbar.
Der ungefähre Inhalt des Gesetzes:
- Name der Parteien (Name der Organisation, Name des Vertreters, Name der Personen - Teilnehmer an der Transaktion);
- Beschreibung des zu übermittelnden Gegenstandes, seine Eigenschaften (Menge, Volumen usw.);
- physikalische Parameter des Raumes;
- Kommentare zum Thema
Obligatorische Unterschrift von Personen, die Eigentum übertragen bzw. angenommen haben.
Das Gesetz ist in zufälliger Reihenfolge abgefasst, es sei denn, die Gesetzgebung enthält diesbezüglich Anweisungen. Nun werden die vom statistischen Dienst genehmigten Formulare angewendet, dies ist jedoch in der Regel nicht erforderlich.
Die Handlung sollte Informationen darüber widerspiegeln, bei welcher Transaktion die Übertragung erfolgt. Die Beschreibung der Mängel verzögert nicht den Zeitpunkt des Eintretens des Eigentumsrechts aus dem Vertrag. Der Veräußerer hat jedoch weiterhin Verpflichtungen. Beseitigen Sie beispielsweise vorhandene Mängel in den Räumlichkeiten, Mangel an übergebenen Waren oder deren Ersatz durch Qualitätsware.
Die Abtretung erfolgt bei der Übergabe von beweglichem und unbeweglichem Vermögen.
Die Übergabe von Schlüsseln, die den Zugang zum Lager ermöglichen, in dem die Waren versandt werden, gilt auch als Eigentumsübergabe. Eine Abnahmebescheinigung darf zwischen den Parteien nicht ausgestellt werden, eine Bestandsaufnahme der Liegenschaft erfolgt durch den Eigentümer des die Liegenschaft empfangenden Lagers.
Das Fehlen von Kommentaren im Gesetz beraubt den Käufer des Rechts, die Beseitigung von Mängeln oder Schadensersatz zu verlangen. Eine Ausnahme bilden versteckte Mängel, die sich im Laufe der Zeit bemerkbar gemacht haben.
Registrierung der Übertragung von Rechten
Die Gesetzgebung verpflichtet dazu, die Übertragung von Rechten an bestimmten Arten von Eigentum zu registrieren. Dies betrifft hauptsächlich Immobilien und damit verbundene Einrichtungen, insbesondere See- und Flussschiffe.
Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass der Zeitpunkt des Entstehens des Eigentumsrechts an Immobilien mit seiner Registrierung verbunden ist. Dies ist im Zusammenhang mit dem Vertragsschluss oder aus anderen Gründen (Annahme der Erbschaft) unerheblich.
Der Standesbeamte prüft die Rechtmäßigkeit der Transaktion und die Richtigkeit der Unterlagen, lediglich notariell abgeschlossene Transaktionsprüfungen werden umgangen. Solche Verträge werden automatisch registriert, es ist lediglich eine Reihe von Belegen erforderlich.
Das allgemeine Verfahren sieht vor, dass alle an der Transaktion beteiligten Parteien an der Registrierung teilnehmen. Notarielle Transaktionen dürfen jedoch nur auf Antrag eines Teilnehmers registriert werden.
Der Zeitpunkt des Eintretens des Eigentumsrechts des Käufers ist an die Registrierung gebunden. Die tatsächliche Ausführung der Transaktion - Überweisung und Annahme von Geldern oder Ausführung in einer anderen Form - macht die Registrierung jedoch zu einer Formalität.
Wenn die Transaktion nicht abgeschlossen wurde
Zwischen der tatsächlichen Unterzeichnung des Vertrags und der Registrierung der Übertragung von Rechten vergeht ein erheblicher Zeitraum - mindestens ein Monat. Während dieser Zeit möchte der Verkäufer oder Käufer die Transaktion möglicherweise ablehnen oder stirbt. Wie ist die Situation gelöst?
In den Bestimmungen des Kaufvertrages hat der Käufer das Recht, einen Anspruch geltend zu machen, der den Registrierungsdienst verpflichtet, die Transaktion zu registrieren. Warum? Der Registrierungsprozess ist die offizielle Anerkennung durch den Status der Transaktion.
Der Zeitpunkt des Eintretens des Eigentumsrechts an Immobilien ergibt sich nach dem amtlichen Verfahren. Tatsächlich wurde das Grundstück erworben, die zweite Seite erhielt dafür Geld. Daher ist es angemessen, das Verfahren in Gegenwart des ursprünglichen Testaments abzuschließen.
Aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung des Klägers wird die Eigentumsübertragung aufgrund eines zuvor von den Parteien geschlossenen Vertrages eingetragen.
In den Erklärungen der Streitkräfte der Russischen Föderation wird darauf hingewiesen, dass das Eigentumsrecht für unbefugte Personen von dem Moment an besteht, in dem eine Aufzeichnung des Eigentümers im Register erscheint, wenn es sich um ein registrierungspflichtiges Eigentum handelt.
Wem drohen beim Verkauf Tod oder Sachschäden?
Zwischen der Bezahlung der Ware und ihrer tatsächlichen Übergabe kann eine beträchtliche Zeit vergehen, und es besteht die Gefahr der Beschädigung oder des Verlusts von Eigentum. Die Angelegenheit ist kompliziert, wenn sich die Waren im Besitz eines Dritten befanden, der für deren Transport oder Übergabe verantwortlich war. Somit stehen der Zeitpunkt des Eigentumseintritts und die Gefahr eines zufälligen Untergangs in einem Zusammenhang.
Die Antworten auf diese Fragen sind recht einfach. Alle Risiken gehen vom Zeitpunkt der Übertragung an auf den Erwerber des Eigentums über.
Der Vertrag oder andere Bestimmungen können die Übertragung von Risiken auf den Verkäufer beinhalten. Durch den Vertrag geht der Käufer ab dem Zeitpunkt der Übertragung ein Risiko ein. Der Käufer hat das Recht, diesen Absatz anzufechten, indem er nachweist, dass der Verkäufer wusste oder hätte wissen müssen, dass die Ware fehlerhaft oder für den Gebrauch völlig ungeeignet ist.
Lebensgefahr oder Schadensgefahr im Vertrag
Anders ist die Situation in der Beziehung zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber.
Das Risiko der Zerstörung des Materials liegt bei demjenigen, der es zur Verfügung gestellt hat. Die Verantwortung für den Gegenstand geht ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Übertragungsaktes über. Die Annahme des Arbeitsergebnisses mit Verzug führt dazu, dass die Folgen des Risikos vollständig beim Kunden liegen.
Wenn die Arbeit gestaffelt wird, können Streitigkeiten entstehen. Grundsätzlich liegt jedoch alles, was auf einer Baustelle passiert, im Verantwortungsbereich des Auftragnehmers.
Die Ausführung des Vertrages in mehreren Phasen erschwert das Verfahren. Das Gericht muss genau herausfinden, wer für den Vorfall verantwortlich ist. Der Grund kann das Handeln des Kunden sein.
Das Eigentumsrecht entsteht, wie Sie wissen, ab dem Zeitpunkt der Erstellung des Objekts, bevor es als Objekt unfertiger Bauart betrachtet wird. Das Gesetz gibt das Recht, Rechte daran zu registrieren.