Auf dem heutigen russischen Markt wird der Wiederverkaufswert immer wichtiger. In der Regel wird damit mit insolventen Unternehmen oder Objekten des langfristigen Aufbaus des Bundesfonds gearbeitet. Der Prozess der Bewertung von Immobilien ist besonders wichtig in einer Krisensituation im Land.
Kostenarten
Jedes Produkt zeichnet sich durch Wert aus. Unter normalen Bedingungen gibt es einen Markt, der als Grundlage für die Bewertung eines Objekts gilt. Abweichend von seinen charakteristischen Merkmalen ergeben sich andere Wertarten.
Markt - dies ist der Preis des Objekts, der als der wahrscheinlichste angesehen wird. Das Bewertungsobjekt wird auf einem wettbewerbsorientierten Markt verkauft. Die Parteien werden mit den erforderlichen Daten über das Objekt informiert. Der Preis wird nicht durch Notfallgründe beeinflusst, zu denen gehören:
- Den Parteien der Transaktion werden keine Verpflichtungen auferlegt: Eine muss verkaufen, die andere muss einlösen.
- Das Objekt wird zur öffentlichen Versteigerung angeboten.
- Der Preis der Ware wird in Geld ausgedrückt.
- Der Betrag der Transaktion scheint angemessen zu sein, es besteht kein Zwang zum Verkauf.
- Beide Parteien der Transaktion haben eigene Informationen zu ihrem Gegenstand und handeln in ihrem eigenen Interesse.
Die Nichteinhaltung eines der beschriebenen Marktwertkriterien führt zum Auftreten anderer Typen. Diese Tatsache erfordert eine klare Definition der am besten geeigneten Form in einer bestimmten Situation. Der Investitionswert ergibt sich aus dem Erwerb von Immobilien mit klaren Zielen. Dies ist ein rein kommerzieller Wunsch nach Profit in der Zukunft und nichtwirtschaftlichen Gründen, zum Beispiel, um sich an einem alten Bild zu erfreuen. Eine Bergung ist erforderlich, wenn außergewöhnliche Umstände eintreten und der Preis der Immobilie unterschätzt wird.
Liquidationskosten - was ist das?
Das Konzept des Restwerts bezieht sich auf die Geldmenge, die aus der Liquidation von Vermögenswerten erzielt werden kann. Dazu gehört Eigentum, das einer natürlichen oder juristischen Person gehört. Dementsprechend ist dies der tatsächliche Betrag, den der Eigentümer beim Verkauf des Objekts in kurzer Zeit erwartet. Der russische Markt verfügt noch nicht über eine ausreichende statistische Grundlage für den Verkauf solcher Objekte, daher wird die Marktbewertungsart verwendet.
Gleichzeitig wird der Restwert des Objekts berechnet. Es stellt einen Wert dar, der dem ökonomisch realen Wert unter Berücksichtigung der Abschreibung von Immobilien entspricht. Um das richtige Ergebnis zu erhalten, muss die kumulierte Wertminderung vom ursprünglichen Preis abgezogen werden. Diese Daten werden bei der Berechnung des Liquidationswerts von zur Versteigerung stehenden Gegenständen unter Zwangsbedingungen berücksichtigt.
Wann kommt es vor?
Ein Unternehmen wird nach der Liquidationswertmethode bewertet, wenn es erforderlich wird, bestehende Schulden bei Gläubigern zu begleichen. Der Verkauf von Fertigerzeugnissen kann die Schulden nicht decken und zwingt den Eigentümer, Vermögenswerte zu verkaufen, um sie zurückzuzahlen. Der Zeitfaktor wird entscheidend. Je schneller die Vermögenswerte ausverkauft sind, desto schneller werden die Schulden zurückgezahlt.
Die Bedingungen der Transaktion werden für jeden Fall einzeln akzeptiert. Die Liquidation einer juristischen Person erfolgt sowohl in erzwungener als auch in freiwilliger Form. Im Falle eines freiwilligen Verkaufs von Immobilien wird es möglich, einen annehmbaren Verkaufsplan aufzustellen und Ihre Aktionen anhand bestimmter Details zu planen. Insolvenzmasse (Eigentum des Schuldners) wird rechtzeitig versteigert.Der Restwert ist eine Garantie für die Gläubiger, dass die Schulden zurückgezahlt werden. Eigentum wird zum Pfand. Für den Kreditgeber ist es wichtig zu wissen, wann die Berechnung erfolgt und zu welchem Preis der Verkauf erfolgt. Manchmal wird der Wiederverkaufswert als Sicherheit bezeichnet.
Im Falle einer Zwangsliquidation werden die Laufzeiten stark reduziert. In diesem Fall erfolgt die Bewertung des Restwerts der Immobilie auf der Grundlage der Gesetzgebung der Russischen Föderation. Gegenstände des Eigentums werden innerhalb von zwei Monaten nach ihrer Beschlagnahme verkauft. Sowohl freiwillige als auch erzwungene Liquidation führen zu einer Wertminderung des Objekts, der Preis wird geringer als der Markt. Für den Verkäufer wird dies zu einem unrentablen Ereignis und für den Käufer profitabel.
Bewertungsfaktoren
Vom Zwang zur Versteigerung des Objektes hängt der Verwertungswert des Bewertungsobjektes ab. Dies ist der Hauptfaktor für die Größe, da keine Marktvereinbarungen getroffen wurden. Für die genaue Berechnung des Restwertes werden auch andere Gründe berücksichtigt:
- Die Ausstellungsdauer ist die Zeit, die für den Verkauf eines Objekts vorgesehen ist. Je kürzer die Ausschreibungsfrist ist, desto niedriger ist der Preis der Immobilie.
- Die wirtschaftliche Situation im Land zum Zeitpunkt der Auktion. Die objektive Marktlage kann sich nachteilig auf die Bewertung des Objekts auswirken.
- Die Attraktivität einer Immobilie auf dem Immobilienmarkt hängt von ihren individuellen Merkmalen und der Marktnachfrage nach einer bestimmten Art von Exponat ab.
An einer anderen Stelle steht der Wiederverkaufswert Vorzugsaktien. Ihre Eigentümer erhalten bei Beendigung der Organisation in erster Linie eine Entschädigung für Verluste. Sie genießen auch das Prioritätsrecht, den Geldbetrag zu zahlen, der einer soliden monetären Dimension entspricht, oder als Prozentsatz des Nennwerts der Aktie.
Bewertungsmethoden
Auf dem russischen Immobilienmarkt werden bei der Bewertung eines Objekts besondere Methoden zur Berechnung des Liquidationswerts angewendet.
Um eine direkte Methode zur Immobilienbewertung durchzuführen, ist eine vergleichende Analyse des Verkaufs ähnlicher Objekte in diesem Marktsegment erforderlich. Dies ist erforderlich, um aktuelle Verkaufstransaktionen an einem bestimmten Ort in ähnlichen Fächern zu untersuchen. Dann wird eine direkte Abhängigkeit des Liquidationswertes des Objekts von den Hauptfaktoren festgestellt.
Eine indirekte Methode zur Immobilienbewertung basiert auf dem tatsächlichen Marktwert von Immobilien in einem bestimmten Zeitraum. Der Preis wird um den Koeffizienten (Korrektur) des Einflusses der Hauptfaktoren angepasst, die das Objekt zur Versteigerung zwingen. Diese Methode ist nicht von subjektiven Meinungen abhängig, da sie nach der Formel berechnet wird.
Berechnungsformel
Um eine intuitive Preisgestaltung der Immobilie zu vermeiden, empfiehlt es sich, die mathematische Methode zu verwenden. Die Formel liefert unwiderlegbare Genauigkeit in der Frage, wie der Wiederverkaufswert ermittelt werden kann.
Also die Formel für die genaue Berechnung: Der Liquidationswert ist der Marktwert multipliziert mit dem Korrekturfaktor. Wir klären das letzte Konzept. Der Korrekturfaktor ist ein Indikator für erzwungene Gebote. Der Bereich dieses Wertes reicht von eins bis null. Es gibt keine mathematischen Indikatoren, um es zu berechnen. Der Gutachter weist auf der Grundlage seiner persönlichen Erfahrung, seines Wissens und seiner Intuition einen Korrekturfaktor zu (erzwungene Korrektur). Die russische Realität zeigt es im Wert von einem Zehntel bis drei Zehntel. Dies entspricht zehn bis dreißig Prozent des Marktwerts der Immobilie. Solche Indikatoren erscheinen als Ergebnis eines fehlgeschlagenen Handels. Moderne Realitäten auf dem Immobilienmarkt implizieren einen Korrekturfaktor von fünf Zehnteln und mehr.Dieser Wert ergab sich aus der Untersuchung der Faktoren des Liquidationszwangs: Verkaufsmethoden und Kosten dafür, Expositionszeitraum, Anlagerisiken. Von den Komponenten der Formel ist der Marktwert der genaueste.
Die Bewertung von immateriellen Vermögenswerten ist schwierig. Die mathematische Formel ist nicht geeignet, für jeden Fall ist eine individuelle Berechnung erforderlich. Dies ist auf Schwierigkeiten bei der Ermittlung der quantitativen Ergebnisse der Verwendung des Objekts zur Erzielung von Einnahmen zurückzuführen. Die genaue Methode kostet. Es basiert auf der Berechnung der Kosten für die Entwicklung und Schaffung der Rechtsgrundlage für immaterielle Vermögenswerte. Mit dieser Methode werden die Ergebnisse der Entwurfsarbeit und der wissenschaftlichen Forschung ausgewertet. Bei der Anwendung der Kalkulationsmethode wird berücksichtigt, dass mehrere Schritte unternommen werden, um die Forschungsergebnisse in eine umsatzgenerierende Umsetzung umzusetzen. Zuerst müssen Sie die Entwicklungsarbeit beenden. Entwerfen Sie das Produkt anhand seiner Ergebnisse und erstellen Sie eine Testversion. Wenn es Anzeichen für eine Massenproduktion gibt, wird dies von den Verbrauchern behauptet, dann wird ein Unternehmen für seine Produktion gebaut. Erst nachdem sie die Produktionskapazitäten beherrscht haben, beginnen sie, neue Artikel herzustellen und zu verkaufen. Um für das Produkt zu werben, müssen Sie eine Markteroberungspolitik verfolgen. Jede Stufe sieht Materialkosten vor und hat vor allem einen Zeitrahmen.
Fälle der Bildung von Wiederverkaufswert
Beispiele für die Umwandlung von Marktwerten in Liquidation lassen sich in drei typische Typen unterteilen:
- Die Annullierung einer Organisation ist meistens das Ergebnis einer Insolvenz.
- Verkauf von Sicherheiten.
- Zwangsverkauf von anderem Eigentum.
Auflösung einer Organisation oder Unternehmen führt zur Bildung eines Zeitplans für den Verkauf von Immobilien zur Tilgung bestehender Schulden. Es gibt Fälle, in denen der Gesamtbetrag der Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien nicht alle Schulden decken kann. Der Zeitplan für Vorverkaufsmaßnahmen und das Bieten selbst ist begrenzt. Ab dem Vorhandensein eines temporären Faktors hängt der Restwert vom Bewertungsobjekt ab. Dies spielt bei der Gleichheit aller anderen Bedingungen eine entscheidende Rolle.
Die Dauer der Liquidationsfrist wird jeweils individuell festgelegt. Es ist wichtig zu berücksichtigen, dass eine solche Entscheidung freiwillig getroffen werden kann. Dann gibt es mehr Möglichkeiten zur Beseitigung des Problems, es bleibt Zeit, einen effektiven Plan für die Liquidation des Unternehmens zu entwickeln und umzusetzen. Der Zwangsverkauf von Immobilien zur Begleichung mit Gläubigern erfolgt nach einer Entscheidung über ein Insolvenzverfahren auf der Grundlage der Ergebnisse der externen Geschäftsführung. Die geschaffene Wettbewerbsbasis sollte in offenen Auktionen verkauft werden. Der Zeitpunkt eines solchen Ereignisses ist äußerst begrenzt. Die Eigentümer können, bevor sie zur Zwangsliquidation gezwungen werden, erwägen, diese auf freiwilliger Basis durchzuführen.
Der Verkauf einer verpfändeten Immobilie ähnelt der Isolation von der Realität. In diesem Fall wird der geschätzte Restwert benötigt, um die Untergrenze des Kredits zu bestimmen, für die die Verwertung der hypothekarisch belasteten Immobilie erforderlich ist. Dies gilt nicht für den tatsächlichen Verkauf der Immobilie. Der Kreditgeber muss jedoch wissen, zu welchem Preis es möglich ist, eine verpfändete Sache in einem begrenzten Zeitraum zu verkaufen, wenn der Betrag nicht zurückgegeben wird. Begrenzte Zeit und Zwangsverkäufe ermöglichen es uns, diesen Wert Liquidationswert zu nennen. Obwohl es in einigen Quellen als Sicherheit bezeichnet wird und in einer separaten Kategorie zugeordnet ist.
Der erzwungene Verkauf von Immobilien auch aufgrund der Begrenzung der Expositionsdauer erfordert die Berechnung des Liquidationswertes. Immobilien können von sich aus (freiwilliger Verkauf) und durch rechtmäßige Durchsetzung (Zwangsverkauf) verkauft werden.Im zweiten Fall beträgt die Dauer der Festnahme von Gegenständen in einem Gerichtsverfahren nicht mehr als zwei Monate ab dem Zeitpunkt der Beschlagnahme.
Die Auswirkungen der Krise auf die Bewertung der Anlage
Die Instabilität des Wirtschaftsmarktes wirkt sich auf den Liquidationswert von Immobilien aus, und zwar häufig auch negativ. Die Krise verschärft diese nicht negativen Auswirkungen. Die gegenseitige Beeinflussung hat mehrere Gründe:
- nicht genügend finanzielle Ressourcen in den Wirtschaftsmarkt gelangen;
- Kleineigentumswohnungen sind sehr gefragt;
- ein scheitern der kreditvergabe im bankensektor mindert die nachfrage nach großen immobilien.
Die Krise passt die Aktivitäten der Gutachter an und erfordert vorsichtigere Eigentümer. Um einen angemessenen Preis zu erhalten, ist es besser, beide Methoden zur Ermittlung des Restwerts eines Objekts zu verwenden. Unter den gegebenen Umständen sollte man sich nicht nur auf die Erfahrung von Fachleuten verlassen. Die Bewertung des Liquidationswerts während einer Krise zeichnet sich dadurch aus, dass jede der Methoden ihre eigenen Vorteile mit sich bringt. Mit Direct können Sie den Zustand des Immobilienmarktes und ähnlicher Verkaufstransaktionen analysieren. Die Schlussfolgerung wird zur Grundlage der indirekten Methode. Er wird den tatsächlichen Marktwert der Immobilie berücksichtigen, die Katasterbewertung berücksichtigen und einen Anpassungsfaktor festlegen, der der Streitkraft angemessen ist.
Nur eine harmonische Kombination von zwei Ansätzen unter Berücksichtigung objektiver Gründe und subjektiver Faktoren wird die maximale Wirkung erzielen.
Schlussfolgerung: Die Besonderheit der Bewertung des Liquidationswerts auf dem russischen Markt liegt in seiner Unvollkommenheit und der Relevanz seiner Anwendung. Empirische Informationen und die intuitive Wahrnehmung von Spezialisten stehen im Mittelpunkt der Bewertungsaktivitäten. Um ein genaues Ergebnis zu erhalten, müssen Sie alle verfügbaren Methoden anwenden.
Methoden zur Berechnung des Wertes des Anlagevermögens
In der Praxis muss der Restwert des Anlagevermögens berechnet werden. Es gibt verschiedene Meinungen zur Erklärung dieses Konzepts. Der erste ist der Preis für Nutzmüll, der nach dem Verkauf der Anlage eingeht und im Gesamtbetrag enthalten ist. Die zweite ist die Differenz zwischen dem Wert des Objekts nach Beendigung seiner Nutzung und den Kosten seiner Liquidation. Es gibt eine dritte Meinung: Wenn die Mittel vollständig abgeschrieben sind und ihre Ungeeignetheit für den späteren Betrieb anerkannt wird, entspricht dieser Wert der Differenz zwischen dem Preis für nützliche Abfälle (Brennholz, Schrott, Ziegel usw.) und den Kosten für die Zerstörung des Gegenstands.
Somit wird der Restwert des Anlagevermögens nach einer speziellen Formel berechnet. Angenommen, ein Objekt wurde ursprünglich auf eine Million Rubel geschätzt und wird seit zehn Jahren verwendet. Der Marktwert ähnlicher Geräte für die gleiche Nutzungsdauer verringerte sich auf dreihunderttausend. Die geschätzten Kosten für die Stornierung betragen ungefähr neunzigtausend. Daher sind dreihundert minus neunzig zweihundert und zehntausend Rubel. Dieser Betrag ist das Einkommen der Organisation aus dem Verkauf von Nutzmüll nach der Auflösung des Anlagevermögens.
Es ist wichtig zu berücksichtigen, dass bei der Entscheidung über die Liquidation am Ende der Lebensdauer eines Objekts einige Kriterien berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören:
- die Komplexität der Demontagearbeiten;
- die Höhe der Aufwendungen für die Zerstörung des Anlagevermögens;
- Wertminderung von physischen und moralischen Rückständen;
- Preisdynamik für Baustoffe, Metall, Ersatzteile und mehr;
- die Fähigkeit, Guthaben für ihre eigenen Aktivitäten zu verwenden oder zu realisieren;
- eine verlässliche Beurteilung der verkauften Rückstände.
Die Beendigung des Bestehens eines Unternehmens als juristische Person führt zur Erstellung eines Buchhaltungsbelegs. Kosten Liquidationsbilanz kennzeichnet die Geldquellen und deren Wert zum Zeitpunkt der Schließung der Organisation. Für die vorgesehene Kündigungsfrist eines Unternehmens müssen Verpflichtungen gegenüber Banken und Gläubigern zurückgezahlt werden. Der Abwicklungsstatus der Organisation nach der Liquidationsperiode zeigt die tatsächliche finanzielle Situation.
Bewertungsschwierigkeiten
Die Berechnung des Restwertes ist mit einigen Problemen verbunden. Die wichtigste ist die Beschränkung der Verkaufszeit der Immobilie. Es erfordert Zeit und sorgfältige Überprüfung der Dokumente, um eine Immobilie zu registrieren. Das zweite Problem ist eine Reduzierung des Kundenkreises.
Die Neubewertung der Rentabilität des Unternehmens kann auf drei Arten erfolgen.
- Die Ertragsmethode berücksichtigt die Vorteile in naher und ferner Zukunft.
- Die Vergleichsmethode basiert auf dem realen Preis der auf dem freien Markt verkauften Immobilien.
- Die Kostensicht beinhaltet die zulässigen Kosten, die dem Eigentümer bei der Beschaffung und anschließenden Neuerstellung entstehen.
Die Relevanz der Methoden beeinflusst die Ermittlung des Liquidationswertes des Unternehmens. Der begrenzte Zeitraum ermöglicht es potenziellen Käufern nicht, sich der Vorteile von Vermögenswerten bewusst zu werden. Für die endgültige Genehmigung des Satzes müssen die Ergebnisse aller Schätzungsansätze analysiert werden.
