Wohnungsbaugenossenschaften (ZhSK): Definition, Satzung, Vertrag

Derzeit gibt es eine ganze Reihe von Unternehmen auf dem Markt, die anbieten, durch den Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft (ZhSK) ein unbewegliches Objekt von ihnen zu erwerben. Natürlich haben die Bürger eine Frage zur Sicherheit und Zuverlässigkeit eines solchen Systems.

Die Situation in den Sowjetjahren

Erstens Wohnungsbaugenossenschaften begann in den 1920er Jahren zu erscheinen. Sie wurden jedoch bereits 1937 beseitigt. Die Behörden erklärten dies damit, dass solche Vereinigungen Ausdruck von Privateigentum seien. Nach dem Krieg wuchs die Stadtbevölkerung stark an und der großflächige Wohnungsbau begann. Und 1958 erlaubten der Ministerrat und das Zentralkomitee der KPdSU erneut die Gründung von zuvor aufgelösten Vereinigungen. Der Wohnungsbau wurde von den Aktionären finanziert. Die Verbände erhielten jedoch für 20 Jahre ein staatliches Darlehen von bis zu 70% und andere Leistungen. Um die Arbeit zu beschleunigen und ihre Qualität zu verbessern, beteiligten sich einige zukünftige Eigentümer selbst am Bau von Gebäuden. Die aus ihnen gebildeten Teams gingen nach Abschluss des Nullzyklus durch den Auftragnehmer in die zweite und dritte Schicht.

Die Probleme

Preise für Genossenschaftswohnungen in Moskau bis Mitte 1980. belief sich auf etwa 3000 p. (Einraum), 5 Tausend Rubel (zwei zimmer). Und das durchschnittliche Einkommen eines sowjetischen Bürgers lag bei 200 Rubel / Monat. Selbst mit Ersparnissen kauften viele Menschen keine Genossenschaftswohnungen. Dies war auf das Vorhandensein von mehrjährigen Linien für den Beitritt von Vereinen für Anwohner in der Stadt zurückzuführen. Darüber hinaus gab es Städte, die für die Adoption von Ausländern praktisch geschlossen waren. Darüber hinaus wurden sie automatisch aus den Warteschlangen für Abteilungs- oder Staatswohnungen ausgeschlossen. Der Anteil der Verbände am gesamten Wohnungsbestand lag bei 7-8%. In der ersten Hälfte der 80er Jahre. Mit dem Bau von rund 80.000 Mehrfamilienhäusern wurde begonnen. Die meisten von ihnen wurden erst Ende der 90er Jahre in Auftrag gegeben. So mussten viele Bürger 15 Jahre oder länger warten.

Situation heute

Das Wohnungsgesetz der Russischen Föderation enthält mehrere Normen, die die Formen der Selbstorganisation von Bürgern festlegen, die ihre Lebensbedingungen verbessern wollen. Die fraglichen Assoziationen sind in Art gekennzeichnet. 110. Es ist jedoch anzumerken, dass die Bürger nach den allgemeinen Regeln keine Wohnungsgenossenschaften eingehen sollten, sondern Wohnungsgenossenschaften und finanzierte Genossenschaften. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Rechtsvorschriften in Bezug auf letztere ein strengeres Verfahren für die Kontrolle des Geldverkehrs vorsehen. Es gibt jedoch eine Reihe von Verfahrensregeln, die sich auf die Bildung und Funktionsweise von Vereinigungen beziehen.

Organisation von Wohnungsgenossenschaften in der Russischen Föderation

Eine ausreichend große Anzahl solcher Vereinigungen ist seit der Sowjetzeit im Land geblieben. Die Gesetzgeber, die das Housing Code der Russischen Föderation in Kraft setzten, versuchten sie jedoch zu verpflichten, sich in HOAs umzuwandeln. Der entsprechende Änderungsantrag wurde jedoch aufgehoben. Wohnungsgenossenschaften agieren heute meist als Betreiberunternehmen. Die Bildung dieser Vereinigungen für die direkte Errichtung von Bauwerken war auf zahlreiche Betrügereien auf den Immobilienmärkten zurückzuführen. Wohnungsgenossenschaften werden von betrogenen Immobilieninvestoren genutzt. Diese Bürger kommen zusammen, um die Errichtung der Gebäude abzuschließen, nachdem die Unternehmen, die ihre Mittel dafür aufgebracht haben, ihre Aktivitäten eingestellt haben.

Essenz

Wohnungs- und Baugenossenschaften sind eine Form der Interaktion zwischen dem Käufer und dem Unternehmen, das am Bau eines unbeweglichen Objekts beteiligt ist. Das Wesen solcher Vereinigungen ist, dass es sich um Kreditgeber auf Gegenseitigkeit handelt. Die Mittel für den Kauf von Immobilien stammen ausschließlich aus den Beiträgen der an ihnen beteiligten Bürger. Das Tätigkeitsschema dieser Vereinigungen kann wie folgt dargestellt werden. Der Bürger, der sich für die Teilnahme an der Wohnungsgenossenschaft entscheidet, zahlt zunächst den anfänglichen Anteil und die Eintrittsgelder. Normalerweise machen sie 10% bzw. 5% des geschätzten Wertes der Immobilie aus. Danach sammeln die Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft einen Teil des Anteils, der erforderlich ist, um einen Kredit vom Verein zu erhalten. In der Regel sind es 50% der Kosten. Danach werden die Bürger in die Kaufposition einbezogen. Der Platz darin wird nicht nur von der Reihenfolge der Akkumulation des erforderlichen Teils der Aktie abhängen, sondern auch vom Verhältnis von Laufzeit und Ratenzahlungsplan. Einfach ausgedrückt, je länger ein Mensch spart, dh je länger er anderen erlaubt, sein Geld zu verwenden, und je schneller er es später zurückgibt, desto eher kann er in die Wohnung einziehen.

Konstruktionsmerkmale

Bürger, die in ein Mehrfamilienhaus umgezogen sind, erhalten ihren Wohnraum in Mitbesitz. Die Anteile werden gemäß dem eingezahlten Teil des Anteils festgelegt. Es wird in direktem Verhältnis zu den zurückgegebenen Mitteln zunehmen. Es muss auch gesagt werden, dass der Preis eines unbeweglichen Objekts zum Zeitpunkt seines Erwerbs festgelegt wird. Dies bedeutet, dass der wahrscheinliche Anstieg der Wohnkosten auf dem Markt das Rückzahlungsverfahren des Kredits in keiner Weise beeinflusst. Sobald ein Bürger eintritt und sich anmeldet, beginnt er, das für den Kauf erhaltene Geld zurückzugeben. In der Regel wird ein Darlehen für einen Zeitraum gewährt, der doppelt so lang ist wie der Kumulationszeitraum. Sie können die Schulden vorzeitig zurückzahlen. Das ist durchaus rentabel, denn zusätzlich zum Grundbetrag zahlt der Bürger Mitgliedsbeiträge. Letztere betragen im Durchschnitt 0,5% des Wohnungspreises. Zahlungen erfolgen monatlich. Nach vollständiger Rückzahlung der Schulden wird die Wohnung in ein individuelles Objekt umgewandelt.

Die Risiken

Das System der Wohnungsgenossenschaften hat mehrere Nachteile. Sie erweisen sich oft als sehr nützlich für Betrüger. Das erste Minus ist im eigentlichen Schema des Vereins verborgen. Die Tatsache, dass Teilnehmer Gelder langsamer zurückgeben als sie akkumulieren, führt zur Bildung von Warteschlangen für den Kauf. Angenommen, jeden Monat schließen sich 10 Personen einer Genossenschaft an. Jeder von ihnen kumuliert den erforderlichen Betrag für 2 Jahre und zahlt vier. In den ersten beiden Jahren wird Kapital in der Genossenschaft angesammelt. Der danach angesammelte Betrag wird ungefähr ein Jahr lang für den Kauf von Wohnungen aufgewendet. Während dieser Zeit wird der Geldfonds langsamer aufgefüllt als ausgegeben, da monatlich für jeweils 10 neue Teilnehmer Immobilien gekauft werden müssen. Diese Bürger, die in Raten einreisen, geben doppelt so wenig monatlichen Betrag aus wie während der Akkumulationsperiode.

So werden nach rund einem Jahr alle Mittel für den Kauf von Immobilien für neue Mitglieder ausgegeben. Infolgedessen hat der Verein kein Geld mehr. Alle Einnahmen werden sofort an den Kauf von Wohnungen gesendet. Somit beginnt die Bildung der Warteschlange. Mit einem ständigen Strom neuer Bürger fließt weniger Geld ein, als notwendig ist. Drei Jahre später wird die Linie nur noch zunehmen. Und erst nach 6-jähriger Arbeit wird die Genossenschaft eine stabile Phase erreichen, da die Teilnehmer beginnen, sie planmäßig zu verlassen, da sie die Kredite vollständig zurückzahlen. Der Betrag, der von den Bürgern während der Akkumulation kommt, entspricht dem Kapital der Personen, die sich in der Ratenperiode befinden. So zahlen die Teilnehmer nicht nur ihr Geld direkt, sondern verlieren auch viel Zeit.Wenn die Zahl der Bürger, die dem Verein beitreten, abnimmt, wächst die Zahl derer, die sich bereits angeschlossen haben. In diesem Fall ist das Beste, worauf sich Menschen verlassen können, die nicht 50% der Kosten angehäuft haben, dass sie ihr Geld zurückgeben und sich im schlimmsten Fall für immer von ihnen verabschieden.

Interesse an Verbänden

Die zunehmende Aufmerksamkeit der Entwickler für Genossenschaften hat mehrere Gründe. Der Staat verschärft die Sanktionen und zwingt sie, eines der bestehenden Systeme für den Verkauf von Immobilien zu wählen. Dies kann eine Wohnbescheinigung, eine Vereinbarung über die Beteiligung oder den Erwerb von Anteilen an einer Wohnbaugenossenschaft sein. Gleichzeitig sieht das Bundesgesetz Nr. 214 einen recht strengen Rahmen für Unternehmen vor. In dieser Hinsicht hat die Wohnungsgenossenschaft zweifellos eine Reihe von Vorteilen.

Vorteile

Experten zufolge gibt es in solchen Verbänden ein weniger geregeltes Verfahren für die Unterzeichnung einer Vereinbarung mit einem Käufer. Darüber hinaus kann ein wettbewerbsfähigerer Wert für die Immobilienobjekte selbst gebildet werden. Die Teilnahmegebühr, die ein Bürger für eine Wohnung in einer Genossenschaft zahlt, wird nicht besteuert. Gesetz Nr. 214 betrachtet eine Eigenkapitalvereinbarung nicht als Investition. In diesem Zusammenhang legt das Unternehmen, das ein Mehrfamilienhaus errichtet, den Mehrwertsteuerbetrag in Höhe von 18% an. Dies erhöht daher den Preis des Objekts durch die Vereinbarung einer Eigenkapitalbeteiligung erheblich. Ein weiteres Plus von Genossenschaften ist nach Ansicht von Experten, dass der Verkauf von Objekten im Rahmen dieser Regelung für Unternehmen günstig ist. Sie schützt die Rechte der Käufer in geringerem Maße als das Bundesgesetz Nr. 214. Die rechtlichen Möglichkeiten der Aktionäre werden im vorliegenden System durch die Charta der Wohnungs- und Versorgungsunternehmen festgelegt. Seine Firma bereitet sich auf den Beitritt zum Bürgerverband vor. Dementsprechend liegt das Dokument mehr im Interesse des Unternehmens als im Interesse der Menschen.

Firmenauswahl

Die meisten Bürger, die sich für eine Investition in das Baugewerbe entscheiden, führen eine vergleichende Analyse der bestehenden Verkaufsprogramme durch. Immobilien werden in der Regel nach anderen Kriterien ausgewählt:

1. Die lage.
2. Geschätzte Bauzeit.
3. Preis
4. Layout.

Und erst nachdem das Objekt ausgewählt wurde, kann ein Bürger feststellen, dass es von einer Wohnungsgenossenschaft gebaut wird. Eine Reihe von Experten ist der Ansicht, dass ein solches System nichts auszusetzen hat, wenn das Unternehmen dem Käufer alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellt. Zuallererst sollte auf Papiere geachtet werden, die als Grundlage für die Konstruktion dienen:

1. Erlass der Stadtregierung.
2. Der Mietvertrag oder das Eigentum des Grundbesitzes.
3. Zulässige Dokumente.

Beziehungsmerkmale

Für Wohnungsgenossenschaften gibt es zwei Möglichkeiten. Der erste geht davon aus, dass der Verein sowohl als Investor als auch als Auftragnehmer auftritt. Diese Option wird als vorzuziehen angesehen, da sie die Verantwortung des Unternehmens stärkt. Im zweiten Fall steht die Genossenschaft als Investor in einem Vertragsverhältnis mit dem Bauträger. Letztere wiederum ist eine eigenständige juristische Person. Eine Wohnungsgenossenschaft kann ein gewisses Risiko verbergen. Bei Vertragsverletzung des Vereins darf der Auftragnehmer das ursprünglich geplante Grundstücksvolumen nicht auf ihn übertragen. In dieser Hinsicht finden Sie beim Studium der Vereinbarung eine Klausel, die die Kündigungsbedingung auf Initiative des Entwicklers vorsieht.

Vorsitzender des HBC

Das Gesetz legt die Pflichten dieser Person fest. Sie sind vorgesehen in Art. 148 LCD Die Aufgaben einer Person umfassen:

1. Einhaltung der Kombination von Rechtsvorschriften und Bestimmungen der Charta.
2. Überwachung der fristgerechten Zahlung der verrechneten Beiträge und der verpflichtenden Zahlungen durch die Teilnehmer des Unternehmens.
3. Aufstellung der Einnahmen- und Ausgabenschätzungen für das entsprechende Jahr, Aufstellung des Jahresabschlusses sowie Vorlage dieser Unterlagen in der Mitgliederversammlung des Vereins zur Genehmigung.
4. Hausverwaltung oder Abschluss von Verträgen mit Unternehmen, die mit dieser Tätigkeit befasst sind.
5. Einstellung von Arbeitnehmern zur Instandhaltung des Gebäudes und deren Entlassung.
6. Abschluss von Verträgen über den Betrieb, die Wartung und die Reparatur von gemeinsamem Eigentum.
7. Führen einer Teilnehmerliste des Vereins, Jahresabschluss, Papierkram.
8. Organisation und Durchführung von Hauptversammlungen.

Die verantwortliche Person kann andere Aufgaben erfüllen. Sie sind in der Charta von HBC verzeichnet.