Vorkaufsrecht. Art. 250 Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation mit Kommentaren

Oft hat eine Immobilie mehrere Eigentümer. Sie haben einen Teil oder einen separaten Raum in diesem Objekt. Wenn einer der Eigentümer beschließt, sein Eigentum zu verkaufen, muss er seinen Anteil zunächst anderen Miteigentümern anbieten. Dies liegt daran, dass sie ein Vorkaufsrecht haben. Ihnen wird ein Objekt zu einem bestimmten Preis angeboten, bei dessen Ablehnung es erforderlich ist, anderen Käufern ein Zimmer oder eine Aktie anzubieten. Wenn der Preis sinkt, müssen Sie sich erneut an die Miteigentümer wenden, um das Angebot für den Kauf eines Teils der Wohnung zu erfragen.

Das Konzept des Präventivrechts

Es wird durch das Recht des Eigentümers des Zimmers oder der Wohngemeinschaft vertreten, einen anderen vom Miteigentümer verkauften Teil zu erwerben. Erst nach Formalisierung einer formellen Ablehnung kann diese Eigenschaft auch Unbefugten angeboten werden.

Das Verfahren zur Ausübung des Bezugsrechts ist in Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Daher muss der Eigentümer des Objekts vor dem Verkauf an andere sicherstellen, dass alle seine Nachbarn in der Gemeinschaftswohnung oder Miteigentümer des privatisierten Objekts über den geplanten Verkauf informiert werden und auch nicht von ihrem gesetzlichen Recht Gebrauch machen möchten. Es ist ratsam, eine Ablehnung schriftlich zu machen. Darüber hinaus muss der Verkäufer nachweisen, dass er den Miteigentümern den Verkauf seines Teils tatsächlich angezeigt hat.

Aufkommende Probleme

Menschen, die nur einen Teil einer Immobilie besitzen, stoßen beim Verkauf von Immobilien fast immer auf gewisse Schwierigkeiten. Dies liegt daran, dass andere Miteigentümer ein Vorkaufsrecht haben. Die beliebtesten Schwierigkeiten und Probleme sind:

• Hindernisse für den Verkauf des Zimmers werden von anderen Bewohnern der Immobilie geschaffen. Zum Beispiel erklären sie potenziellen Käufern direkt, dass sie ihr Leben verderben werden, und gleichzeitig wollen sie einen Anteil nicht selbst zurückgeben.
• Miteigentümer lehnen eine besondere Mitteilung über den Verkauf von Immobilien ab. Sie müssen daher ein Dokument per Einschreiben mit Rückschein zusenden, um nachzuweisen, dass die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden.
• Zunächst weigern sich die Anteilseigner, eine Aktie zurückzugeben, dann gehen sie vor Gericht, um die bereits abgeschlossene Transaktion mit Dritten anzufechten. Hat der Verkäufer jedoch Beweise für die Benachrichtigung der Bürger, wird das Gericht die Forderungen nicht befriedigen.
• Es können mehrere Aktionäre gleichzeitig den Wunsch äußern, einen Teil der Wohnung zu kaufen, und in einer solchen Situation kann der Verkäufer selbst entscheiden, mit wem die Transaktion abgeschlossen wird.
• Sie können andere Miteigentümer nicht über den Verkauf des Teils informieren, wenn eine Vereinbarung mit nur einem Mieter besteht, dass er die Aktie kaufen wird.

Das Vorkaufsrecht zum Erwerb eines Anteils an einer Wohnung mit einem Minderjährigen impliziert, dass es nicht nur erforderlich ist, eine Verweigerung der Rücknahme eines Anteils von seinen offiziellen Vertretern zu erhalten, sondern auch die Genehmigung zum Verkauf von Eigentum von den Vormundschaftsbehörden einzuholen. Gleichzeitig ist es nicht gestattet, dass durch diese Transaktion die Rechte des Kindes in irgendeiner Weise verletzt werden.

Wie vermeide ich Risiken?

Jeder, der nur einen bestimmten Teil der Immobilien besitzt, sollte mit dem Vorkaufsrecht für eine Aktie vertraut sein. In diesem Fall kann vermieden werden, dass die Transaktion für den Verkauf von Immobilien in Frage gestellt wird. Um verschiedene Risiken zu vermeiden, werden folgende Punkte berücksichtigt:

• andere Wohnungseigentümer werden über den geplanten Verkauf eines Teils der Immobilie korrekt und umgehend informiert;
• Wenn ein Bürger gute Beziehungen zu anderen Miteigentümern unterhält, wird eine schriftliche Ablehnung beantragt.
• wenn die wohnungsbesitzer keine ablehnung haben wollen, wird ihnen eine benachrichtigung per registrierter brief mit zustellungsbestätigung zugesandt.

Nur wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Verkäufer die Rechte anderer Mieter nicht verletzt hat, kann garantiert werden, dass die Transaktion nicht gerichtlich angefochten wird.

Kann das Vorkaufsrecht umgangen werden?

Es gibt bestimmte Tricks, die es ermöglichen, keine Ablehnung von anderen Bürgern zu erhalten und ihnen keine Mitteilung über den Verkauf eines Teils der Immobilie zu schicken. Die wichtigsten dieser Methoden sind:

• Abschluss einer Geschenkvereinbarung, nicht eines Verkaufs auf der Grundlage eines Kaufvertrags. Das Vorkaufsrecht gilt nur für den Verkauf einer Aktie, nicht für ein Geschenk. Jeder hat das Recht, über sein Eigentum frei zu verfügen, so dass er ohne Schwierigkeiten und mit der Möglichkeit des Widerspruchs einen Anteil an jeden spenden kann. Haben die Miteigentümer jedoch Beweise dafür, dass die erstattungsfähige Transaktion versteckt ist, so wird sie vor Gericht auf der Grundlage von Art. 2 als vorgetäuscht anerkannt. 170 GK.
• Die Wertsteigerung eines Teils der Immobilie. Der Kaufvertrag kann einen hohen Preis anzeigen, aber in der Tat wird das Objekt zu einem anderen Preis übertragen. Solche Transaktionen sind betrügerisch. Wenn ihre Nuancen veröffentlicht werden, werden sie als null und nichtig anerkannt.
• Ein Geschäft mit einem Versprechen machen. Beispielsweise stellt der Verkäufer des Zimmers vom Käufer ein Darlehen aus, für das ein offizielles Dokument erstellt wird. Im Rahmen dieser Vereinbarung wird ein Teil des Eigentums als Sicherheit gestellt. Ferner wird die Entschädigung schriftlich festgehalten, wodurch der Gläubiger das Geld ablehnt und der Verkäufer ihm dafür sein Eigentum überträgt. Wenn Sie jedoch ein solches System verwenden, müssen Sie sowohl die Verpfändungsvereinbarung als auch den Ausgleichsvertrag offiziell registrieren.

Solche Tricks werden normalerweise angewendet, wenn zwischen den Bewohnern desselben Eigentums eine wirklich schlechte Beziehung besteht. Daher versuchen die Bürger, ihr Vorkaufsrecht zu nutzen, um den Miteigentümer des Eigentums zu ärgern.

Regeln für die Benachrichtigung der Bürger

Wenn der Eigentümer eines Anteils an einem Objekt beschließt, sein Eigentum zu verkaufen, führt er die folgenden Aktionen aus:

• Alle anderen Miteigentümer haben aufgrund von Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation ein Vorkaufsrecht, weshalb ihnen zunächst eine Aktie zu einem bestimmten Preis angeboten wird.
• Ferner wird eine schriftliche Mitteilung erstellt, die Informationen über den geplanten Verkauf von Immobilien enthält;
• der Beleg gibt den Preis an, zu dem die Transaktion geplant ist;
• Ratenzahlungspläne oder andere Optionen können im Rahmen dieses Dokuments angeboten werden, sodass andere Wohnungseigentümer eine Aktie zurückgeben können.
• Auf der Grundlage dieser Mitteilung lehnen die verbleibenden Eigentümer der Immobilie eine Transaktion ab oder schließen eine Transaktion ab.

Wenn sich Bürger einfach weigern, die Benachrichtigung anzunehmen, wird sie per Post an sie gesendet, und sie müssen außerdem eine Zustellbenachrichtigung bezahlen, damit der Verkäufer nachweisen kann, dass er die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. In diesem Fall ist die Mitteilung auch dann rechtsverbindlich, wenn der Adressat den Brief nicht entgegennimmt.

30 Tage nach dem Versenden der Mitteilungen können Sie den Anteil an nicht autorisierte Personen verkaufen, wenn die Miteigentümer nicht den Wunsch geäußert haben, ihn selbst zu kaufen.

Möglichkeiten zum Senden von Benachrichtigungen

Es wird empfohlen, das Dokument persönlich zur Unterschrift zu übergeben. In der Praxis gibt es jedoch häufig Situationen, in denen die Eigentümer einer Immobilie zu unterschiedliche Meinungen vertreten. Aber auch unter solchen Bedingungen darf das Vorkaufsrecht für eine Wohnung nicht außer Acht gelassen werden. Eine Benachrichtigung kann auf verschiedene Arten gesendet werden:

• Telegrammsendung;
• Senden eines Dokuments unter Verwendung eines Notars;
• Senden Sie selbst einen wertvollen Brief.

In jedem Fall müssen Sie für die Benachrichtigung über die Zustellung des Dokuments bezahlen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Zahlungsdokumente speichern, um den Versand des Dokuments zu bestätigen. Diese Dokumente sind der Beweis während des Prozesses.

Welche Informationen enthält die Meldung?

Durch die Voranmeldung der Transaktion wird die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zum Bezugsrecht auf einen Anteil an einer Wohnung gewährleistet. Ein Beispiel für einen solchen Hinweis finden Sie weiter unten.

Stellen Sie sicher, dass die folgenden Daten in diesem Dokument enthalten sind:

• Wohnungsadresse;
• Angaben zur Größe des bestehenden Anteils;
• der Wert, zu dem die Immobilie verkauft wird;
• direktes Angebot, Ihr Recht zu nutzen und einen Teil des Objekts einzulösen;
• es wird darauf hingewiesen, dass die Aktie an Dritte verkauft wird, wenn dieser Vorschlag nicht angenommen wird;
• Im Folgenden wird ein Antrag auf Ablehnung oder schriftliche Zustimmung gestellt.
• das Datum der Mitteilung und die Unterschrift des Antragstellers werden festgelegt.

Die Hauptbedingung ist die Notwendigkeit, die Immobilie ausschließlich zu dem in der Bekanntmachung angegebenen Preis zu verkaufen. Wenn sich alle Miteigentümer weigern zu kaufen, können Sie zu diesem Preis weiter verkaufen. Wenn der Verkäufer keine Käufer findet, kann er den Preis nicht einfach senken. Zu diesem Zweck erstellen sie erneut Benachrichtigungen, die auf niedrigere Kosten hinweisen. Ist einer der Miteigentümer mit der Rücknahme einverstanden, wird mit ihm eine Vereinbarung getroffen. Mit dem Vorkaufsrecht für eine Wohnung können Sie den Anteil bestehender Immobilienbesitzer erhöhen.

Verantwortung für die Verletzung von Rechten

Bürger, die einen Immobilienanteil besitzen, ignorieren oft einfach das Vorkaufsrecht, ein Zimmer in einer Wohnung zu kaufen, das andere Miteigentümer haben. Dies führt zu einer Verletzung der Rechte der Bürger.

Die hauptsächliche negative Konsequenz eines solchen Verstoßes ist die Fähigkeit, die Transaktion anzufechten. Da der Verkäufer keinen Nachweis über die rechtzeitige Bereitstellung einer Benachrichtigung durch einen anderen Miteigentümer hat, ist die Transaktion umstritten. Der Bürger muss den Betrag, den er vom Käufer erhalten hat, zurückzahlen und das Verfahren auf der Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen durchführen.

Muss eine Ablehnung verlangt werden?

Wenn es eine gute Beziehung zwischen den Miteigentümern gibt, ist es ratsam, um eine Absage zu bitten, wenn die Bürger einen Teil des Eigentums nicht zurückgeben möchten.

Eine Ablehnung ist nicht erforderlich, wenn eine Benachrichtigung per Post versandt wird, da der Absender ohnehin den Nachweis erbringt, dass er die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Es ist notwendig, innerhalb von 30 Tagen auf eine Antwort zu warten. Fehlt es, können Sie dennoch den Verkauf von Aktien an Dritte abwickeln.

Andere Nuancen

Das Vorkaufsrecht zum Erwerb eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft oder einer privatisierten Immobilie wird am häufigsten in Anspruch genommen, besteht jedoch in anderen Bereichen. Dazu gehören:

• Bei der Anmietung. Wenn ein Objekt geleast wird, haben die in dieser Wohnung lebenden Personen nach der Versteigerung Vorrang als Käufer. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Wohnräume bereits von diesen Bürgern bewohnt werden.
• Für eine kommunale Einrichtung. Wenn die Gemeinde das Gebäude, in dem die Bürger leben, auf der Grundlage eines Sozialdarlehensvertrags zum Verkauf anbietet, erhalten die Menschen die gleiche Wohnung aus dem gleichen Grund oder das Vorkaufsrecht für die Immobilie. Mieter haben daher das Recht, mit anderen Personen an der Auktion teilzunehmen und auch andere Teilnehmer zu nutzen. Wenn sie einem Rückkauf zustimmen, wird die Auktion einfach nicht gehalten, da ein Geschäft direkt mit ihnen abgeschlossen wird.
• Für beschlagnahmtes Eigentum. Wenn ein Gegenstand beschlagnahmt und für Schulden beschlagnahmt wird, wird er auf einer Auktion verkauft. Ein Schuldner kann an der Auktion teilnehmen, der darüber hinaus das Recht hat, diese direkt und ohne Gebot einzulösen.

Der Hauptzweck dieses Rechts ist die Möglichkeit für Personen, die die Immobilie bereits nutzen, ihre vollständigen Eigentümer zu werden.

Fazit

Verschiedene Bürger haben in Bezug auf alle Arten von Eigentum in verschiedenen Bereichen ein Vorkaufsrecht. Es wird auf verschiedene Arten umgesetzt, und sein Hauptzweck ist die Möglichkeit für die Bürger, Wohnraum, den sie tatsächlich nutzen, aufzukaufen.

Wenn diese Rechte verletzt werden, kann die Transaktion leicht gerichtlich angefochten werden.