Das Konzept und das Verfahren für die Nutzung des gemeinsamen Eigentums sind in Kapitel 16 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation und in der Aufteilung des Eigentums (einschließlich der Wohnungen) - in Kunst - dargelegt. 252 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation. Darüber hinaus ist es bei der Lösung dieses Problems erforderlich, sich an den Normen des Wohnungsrechts der Russischen Föderation und den Entscheidungen der russischen Streitkräfte zu orientieren.
Das Verfahren zur Bestimmung der Anteile an der Wohnung
Nach dem Gesetz können Wohnungsanteile wie folgt ermittelt werden:
1. Nach geltendem Recht. Zum Beispiel wie folgt aus Art. 1141 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation ist der Anteil der Erben am Eigentum des Verstorbenen gleich. Wenn der Erblasser 3 Söhne hatte, aber einer von ihnen starb und 2 Kinder hat, erhalten die Söhne im Falle einer gesetzlichen Erbschaft 1/3 des Anteils und die Enkel 1/6 des Anteils.
2. Aufgrund der Zustimmung der Teilnehmer (Anteilseigner, Eigentümer). Beispielsweise können Personen, die in den Kauf einer Wohnung investiert haben, die Höhe des Anteils in Abhängigkeit von der Höhe der einzelnen Beiträge unabhängig bestimmen. Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen und bei der Rosreestr registriert werden.
Wenn die Anteile nicht nach den oben beschriebenen Methoden ermittelt wurden, gelten sie als gleich.
In der Praxis gibt es Fälle, in denen die Größe des Eigentums eines der Anteilseigner aufgrund unzertrennlicher Verbesserungen im Zustand der Wohnung zunimmt. Während der Dauer einer Wohnung hat beispielsweise einer der Teilnehmer die technischen Anlagen in der Wohnung (Abwasser, Heizung) rekonstruiert, neue Sanitär- und Kunststofffenster eingebaut. Dementsprechend erhöhte sich der Verkehrswert der Immobilie, so dass er nach der Entscheidung über die Zuteilung eines Anteils an der Sacheinlage das Recht erhielt, eine größere Fläche als in seinen Eigentumsunterlagen vorgeschrieben in Anspruch zu nehmen.
Eine Erhöhung oder Verminderung des Eigentums ist nach Vereinbarung der Eigentümer oder vor Gericht möglich. In letzterem Fall ist eine gerichtliche Beurteilung des Wohnungszustands vor und nach den vorgenommenen Verbesserungen für die Beilegung des Streits von entscheidender Bedeutung.
Bedingungen für die Aufteilung der Wohnung
Die aktuelle Gesetzgebung definiert die folgenden Bedingungen:
1. Ein Abschnitt ist möglich, wenn es möglich ist, einen zum Wohnen geeigneten Raum mit separatem Eingang und unabhängiger Kommunikation zu organisieren. Das heißt, die Fläche sollte mindestens 28 Quadratmeter betragen. m. (SNiP 31-01-2003), und die Arbeit von Engineeringsystemen kann nicht vom Willen einer anderen Person abhängig gemacht werden. Aus diesem Grund ist es nicht möglich, in einer Einraumwohnung einen Sachanteil zuzuweisen, da in den Räumlichkeiten ein eigenständiger Anschluss an die Kanalisation, die Wasserversorgung und die Heizung technisch nicht möglich ist.
In der Praxis ist es problemlos möglich, nur großflächige Wohnungen zu unterteilen, in denen sich im 1. Stock mehrere Sanitärräume (Bäder, Toiletten) oder Wohnungen befinden. Im letzteren Fall ist es möglich, einen separaten Eingang einzurichten und unabhängige Kommunikationen durchzuführen.
2. Eigenmächtige Umbauten werden bei der Aufteilung der Wohnung nicht berücksichtigt. Darüber hinaus kann ihre Anwesenheit dazu führen, dass die Erteilung von Genehmigungen für die Zuteilung von Aktien verweigert wird.
Wohnbereich im "kommunalen"
Nach wie vor gibt das Bundesgesetz keine rechtliche Definition des Begriffs "Wohngemeinschaft". Tatsächlich sind Räumlichkeiten mit 5 oder mehr Räumen gemeint, die Personen gehören, die nicht derselben Familie angehören und deren Recht unabhängig von anderen erworben haben.
Gegenwärtig ist die Zuweisung von Teilen in Form von Wohngemeinschaften gesetzlich nicht zulässig, da die Eigentümer keine Möglichkeit haben, Räumlichkeiten mit separatem Eingang und eigener Kommunikation (Toilette, Bad) einzurichten.
Besitzer mehrerer Zimmer im 1. Stock eines Gebäudes haben möglicherweise die einzige "Chance" für die Zuteilung. In diesem Fall können Sie einen separaten Eingang anlegen und eine Verbindung zu den Knoten von Engineeringsystemen herstellen. Die finanziellen Kosten werden sehr hoch sein.
Beschränkungen bei der Zuteilung einer Aktie
Ein Teil der Wohnung ist in folgenden Fällen möglicherweise nicht möglich:
- Die Zuteilung eines Anteils an einer Sachwohnung führt zu Schäden an den tragenden Wänden und öffentlichen Bereichen sowie zu Hindernissen für die Bewohner des Mehrfamilienhauses bei der Nutzung von Wohngebäuden.
- Verletzung von Eigentumsrechten und berechtigten Interessen interessierter Parteien (in Wohngebäuden eingetragene Gläubiger usw.).
- Die aufgrund der Zuteilung entstandenen Räumlichkeiten sind nach Art. 16 LCD RF. In den meisten Fällen lehnt das Gericht auf dieser Grundlage den Antrag auf Aufteilung des Anteils an der Sachleistung ab.
Teil der Wohnung auf "freiwillige" Weise
Nach Art. 252 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation sollte die Zuteilung eines Anteils an einer Sachleistung nach Vereinbarung der Parteien durchgeführt werden. Gleichzeitig haben die Eigentümer das Recht zu bestimmen, inwieweit sie das Recht zur Aufteilung von Wohngebäuden ausüben, und die Ausübung ihrer Befugnisse berührt nicht die Rechte anderer Aktionäre.
So hat beispielsweise das Stadtgericht St. Petersburg in einem der Berufungsentscheidungen im Jahr 2015 festgestellt, dass die Zuweisung eines Anteils an einer Sacheinlage nicht die Rechte und Freiheiten anderer Eigentümer (Anteilseigner) verletzt, da dies keine Änderung des Titels eines anderen Eigentümers in Bezug auf das gemeinsame Eigentum zur Folge hat.
Bei Einigung über die Aufteilung des Sachvermögens ist nach folgendem Algorithmus vorzugehen:
- Die Erlaubnis zur Änderung des Layouts der Wohnung erhalten, da der Abschnitt die Organisation von völlig neuen Objekten (in der Tat Rekonstruktion) beinhaltet.
- Die Bildung eines separaten Lebensraums, also unmittelbar Bauarbeiten.
- Erstellung eines technischen Plans unter Berücksichtigung der Änderungen an der Gestaltung der Wohnung. Wenden Sie sich hierzu an den Katasteringenieur.
- Mit anderen Wohnungseigentümern muss eine schriftliche Vereinbarung über die Aufteilung der Wohnung getroffen werden.
- Einreichung eines Antrags beim Federal Registration Service für die Registrierung von Rechten an einem bestehenden Wohngebäude.
Merkmale der Wohngemeinschaftsvereinbarung
Nach Teil 1 der Kunst. 252 kann die Zuteilung eines Sachanteils zwischen den Eigentümern vereinbart werden. Es handelt sich um ein schriftliches Dokument, das nach den folgenden Regeln erstellt wurde:
- Die Vereinbarung über die Zuteilung einer Wohngemeinschaft in Sachwerten wird von allen Eigentümern der Anteile unterzeichnet. Anschließend erhält jeder von ihnen eine eigene Kopie.
- Der Inhalt beschreibt ausführlich den Diskussionsgegenstand, zu dem die Parteien eine Einigung erzielt haben (Zuteilung eines Anteils unter Bildung eines separaten Wohnraums).
- Es sind Ausgleichszahlungen vorzusehen. In der Praxis ist es selten möglich, eine Übereinstimmung zwischen der Größe des Grundstücksanteils und der Fläche der zugewiesenen Räumlichkeiten zu erzielen. Zum Beispiel ist die Fläche der Wohnung 90 Quadratmeter. m ist im Besitz von 2 Personen, von denen eine Räumlichkeiten mit einer Gesamtgröße von 42 Quadratmetern zuweist. m. Er muss die "verlorenen" 3 Quadratmeter ausgleichen. m
Die Anzahl der Kopien der Vereinbarung entspricht der Anzahl der Anteilseigner, eine ist jedoch für Rosreestr bestimmt. Eine Beglaubigung ist nicht erforderlich.
Das Verfahren für die Registrierung der zugewiesenen Räumlichkeiten
Die Registrierung von Änderungen des Eigentums an der Wohnung ist erforderlich. In Übereinstimmung mit Teil 1-2 der Kunst. 14, Teil 8, Artikel 41 des Gesetzes Nr. 218-FZ verlangt Folgendes:
- Aussagen aller Anteilseigner. Derjenige, der die Räumlichkeiten zugeteilt hat, registriert sein Eigentum, während andere Änderungen am einheitlichen staatlichen Register der Rechte in Bezug auf ihr Recht vornehmen.
- Die Eigentumsunterlagen für die Wohnung, die Einigung über die Aufteilung (alle Kopien), die Pässe der Antragsteller und eine Kopie des technischen Plans oder seiner Identifikationsnummer werden vorgelegt.
- Dokumente über die Zahlung der staatlichen Abgabe. Ein hervorragender Aktionär zahlt zweitausend Rubel und andere Eigentümer - 350 Rubel.
Sie können das Recht sowohl bei der Rosreestr-Filiale als auch beim MFC registrieren. Die Frist für das Verfahren zur Änderung des Einheitlichen Staatsregisters beträgt 10-12 Tage. Danach erhalten die Antragsteller eine Erklärung über ihre Rechte und eine Vereinbarung über die Aufteilung der Wohnung mit einem Kennzeichen.
Zuteilung von Aktien vor Gericht
Eine gerichtliche Beschwerde über die Aufteilung der Wohnung ist erforderlich, wenn mit anderen Eigentümern der Anteile keine Einigung erzielt werden konnte. Das folgende Verfahren muss befolgt werden:
1. Vorbereitung der notwendigen Unterlagen.
- Technischer Pass in BTI-Gremien.
- Auszug aus dem Einheitsregister mit einer Beschreibung des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet.
- Die Schlussfolgerung über die Möglichkeit der Zuteilung in Form von Anteilen, die von der VZTA oder einer spezialisierten Organisation erstellt wurde.
- Kopien von Titeldokumenten.
2. Erstellung einer Schadensmeldung.
Das Dokument wurde gemäß den Bestimmungen der Zivilprozessordnung der Russischen Föderation erstellt. Nach Art. 30 wird er beim Amtsgericht am Ort der Liegenschaft eingereicht. In diesem Fall muss der Inhalt Folgendes enthalten:
- Eine detaillierte Beschreibung der Wohnung und des Anteils des Antragstellers (Größe, Eigentumsunterlagen).
- Merkmale der zugewiesenen Räumlichkeiten mit einer Liste der Arbeiten, die durchgeführt werden müssen, um sie zu erstellen.
- Ist eine Zuteilung eines Anteils an der Sacheinlage nicht möglich, muss die Anspruchsaufstellung einen Schadensersatzanspruch bei der Berechnung des Betrages enthalten. Zu diesem Zweck sollte eine von einer Expertenorganisation erstellte Schlussfolgerung zum Marktpreis von Immobilien vorgelegt werden.
3. Teilnahme an Gerichtsverhandlungen.
Bei der Prüfung des Falles ist nachzuweisen, dass die Aufteilung der Wohnung technisch möglich ist, nicht die Rechte und berechtigten Interessen anderer verletzt. Letzteres bedeutet, dass nicht nur Teilnehmer an gemeinsamen Eigentumsverhältnissen beteiligt sind, sondern auch Eigentümer anderer Wohnungen sowie Eigentümer kommunaler Netzwerke und Dienstleistungsorganisationen.
Third Party Claim Section
Die Klage über die Aufteilung des Anteils an der Sacheinlage kann nicht nur von einem der Eigentümer eingereicht werden, sondern auch von einer Person, die nicht mit dem Grundstück verbunden ist, deren Eigentumsinteressen jedoch durch die Handlungen oder das Verhalten des Eigentümers verletzt werden.
Wenn es beispielsweise nicht möglich ist, einen Barkreditvertrag abzuschließen, kann der Gläubiger beim Gericht einen Antrag auf Zuteilung eines Anteils an der Wohnung (oder eines gemeinsamen Eigentums, wenn die Wohnung in einer Ehe gekauft wird) stellen. Darüber hinaus hat er das Recht, Folgendes zu erklären:
1. Ist die Zuteilung eines Anteils an einer Sachwohnung nicht möglich (kleine Fläche), so erhebt das Gericht die Verpflichtung des Schuldners, seinen Teil des Grundstücks zu einem Marktpreis an einen anderen Gesellschafter zu veräußern.
2. Wenn die Eigentümer der Aktie den Kauf eines Teils der Wohnung des Schuldners verweigern, wird diese auf einer öffentlichen Auktion verkauft.
Gegenwärtig hat sich in der russischen Strafverfolgungspraxis eine Position entwickelt, wonach der Gläubiger das Recht hat, die Zwangszuteilung eines Anteils an der Wohnung zu verlangen, wenn nicht genügend Mittel zur Tilgung der Schulden vorhanden sind. Ehegatten des Schuldners, andere Wohnungseigentümer nehmen in diesem Fall nicht teil.
Abschnitt der Wohnung. Fallstudien
Allgemein zuständige Gerichte prüfen häufig Anträge, aus denen die Aufteilung des Anteils an der Sachleistung hervorgeht. Die gerichtliche Praxis in dieser Angelegenheit ist sehr unterschiedlich, da viele Faktoren das Ergebnis eines jeden Falles beeinflussen.
Beispiel Nr. 1
Zur Beilegung des Rechtsstreits kann das Gericht eine Prüfung anordnen, um die technische Durchführbarkeit der Aufteilung der Wohnung, die Höhe der Sanierungskosten und deren Verhältnis zum Preis der Immobilie selbst festzustellen.
Beispiel Nr. 2
Wenn es nicht möglich ist, die gesamte Wohnung unbeschadet zu vergeben, hat der Eigentümer die Möglichkeit, die Zahlung des Aktienkurses von anderen Teilnehmern zu erhalten. Darüber hinaus wird dieses Recht ausgeübt, sofern andere Anteilseigner sich damit einverstanden erklären, am Eigentum des Antragstellers teilzunehmen.
Beispiel Nr. 3
In Ausnahmefällen kann dem Eigentümer der Anteil an der Wohnung entzogen werden. Sie wird vom Gläubiger, dem auch ein Teil der Räumlichkeiten gehört, unter folgenden Bedingungen initiiert:
- Unbedeutende Aktiengröße.
- Die Unmöglichkeit der Isolierung in Form von Sachleistungen, vom Gericht bestätigt.
- Das mangelnde Interesse der Beklagten an der Nutzung des Eigentums.
So wurde im Regionalgericht Kemerowo ein Fall geprüft, in dem das negative Urteil der Richter dadurch beeinträchtigt wurde, dass der Kläger nicht nachweisen konnte, dass der Angeklagte (der bereit ist, ihm das Recht zu entziehen), das Eigentum nicht nutzen will. Und das alles, weil letztere zum Zeitpunkt der Gerichtsverhandlung Klage erhoben hatten, um in die umstrittene Wohnung zu ziehen.
Darüber hinaus sollte in der Anspruchserklärung die Verpflichtung des Inhabers der Aktie angegeben werden, eine Entschädigung für ihren Wert zu akzeptieren, die von allen Teilnehmern an der Immobilie unterstützt wird.
Bestimmung der Nutzung der Wohnung
Nach Art. 247 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation wird das Verfahren für die Nutzung, Besitz einer Wohnung im gemeinsamen Eigentum nach Vereinbarung der Parteien durchgeführt. Kommt eine Einigung nicht zustande, entscheidet das Gericht.
Wenn der Eigentümer versteht, dass es unmöglich ist, einen Sachanteil an der Wohnung zuzuteilen, muss die Forderung Angaben zur Bestimmung der Reihenfolge des Eigentums und der Nutzung der Wohnung enthalten. Dies bedeutet keine natürliche Abgrenzung der Anteile und kann nicht gleichzeitig mit einer Klage über die Aufteilung einer Wohnung eingereicht werden.
Es gibt eine umfangreiche gerichtliche Praxis hinsichtlich der Festlegung des Verfahrens für die Nutzung von Wohngebäuden. Bei der Einreichung eines Anspruchs sollte Folgendes berücksichtigt werden:
- Nach Art. 23 Zivilprozessordnung der Russischen Föderation unterliegen die Anforderungen der Überprüfung durch das Weltgericht am Standort der Immobilie.
- Das Gericht bestimmt die Möglichkeit, einen Teil der Wohnung zu besitzen, indem es die tatsächliche Fläche der Räume mit der Größe des Anteils des Antragstellers und des Beklagten in Beziehung setzt. Wenn eine Gleichstellung nicht möglich ist, kann die Ausgabe von Ausgleichszahlungen in Betracht gezogen werden.
- Bei der Entscheidung berücksichtigt das Gericht das bestehende Verfahren für die Nutzung der Wohnung bis zum Zeitpunkt des Rechtsstreits (es bestimmt, wie gerecht es ist), die Bedürfnisse der einzelnen Anteilseigner, das Alter und den Gesundheitszustand, das Verhalten gegenüber anderen Eigentümern usw.
- Die Bestimmung der Nutzungsordnung steht nicht im Zusammenhang mit der Beendigung des Nutzungsrechts für bestimmte Wohnräume.
Die gerichtliche Entscheidung verwandelt die einzelne Wohnung in eine kommunale, aber unter den Bedingungen der Unmöglichkeit ihrer tatsächlichen Aufteilung ist dies manchmal die einzige Möglichkeit, den Wohnungsstreit zu beenden. Das etablierte Nutzungsverfahren ermöglicht den Eigentümern:
- Teilen Sie die persönlichen Konten auf und zahlen Sie die Nebenkosten im Verhältnis zu ihrem Anteil und der Anzahl der Einwohner.
- Teilen Sie die Kosten für Wartung und Reparatur von Versorgungsunternehmen und gemeinsamem Eigentum.
Das ist alles, was Sie wissen müssen, um eine positive Gerichtsentscheidung zu erhalten.