Μια υποθήκη δεν είναι μόνο ένας τύπος μακροπρόθεσμου δανεισμού, αλλά και ένας περιορισμός του ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας στα δικαιώματά του. Οι κατοικίες που αγοράζονται μέσω υποθήκης θεωρούνται πράγματι ιδιοκτησία ενός πιστωτικού ιδρύματος μέχρι την πλήρη εξόφληση του δανείου. Σύμφωνα με το νόμο, μέχρι την πληρωμή του κεφαλαίου, οι τόκοι για το δάνειο και την απομάκρυνση του φόρτου, ο οφειλέτης στερείται του δικαιώματος να διαθέτει τα ακίνητα που αγοράζονται με πίστωση. Με βάση αυτό, δεν μπορεί να γίνει λόγος για ανεξάρτητη υλοποίηση του χώρου διαβίωσης.
Αλλά συμβαίνει συχνά ότι ένας δανειολήπτης, για διάφορους λόγους, αναρωτιέται πώς να πουλήσει ένα διαμέρισμα υποθήκη. Για παράδειγμα, αν η πληρωμή ενός χρέους αποδειχθεί ότι είναι μια συντριπτική δοκιμή γι 'αυτόν ή το ακίνητο διαιρείται στη διαδικασία οικογενειακής βλάβης. Εφαρμόζοντας το τελευταίο παράδειγμα, οι οφειλέτες συχνά ρωτούν κατά πόσο είναι δυνατό να πωληθεί ένα διαμέρισμα υποθήκης κατά τη διάρκεια διαζυγίου. Διάφορες επιλογές για να απαλλαγούμε από τη στέγαση εξασφαλίσεων έρχονται στη διάσωση.
Πότε να καταφύγετε στην πώληση στεγαστικών δανείων;
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι αυτή είναι μια διαδικασία που μάλλον χρονοβόρα. Οι ευτυχισμένοι ιδιοκτήτες των δικών τους σπιτιών δεν αναρωτιούνται τόσο συχνά αν είναι δυνατόν να πουλήσουν ένα διαμέρισμα υποθήκης που επιβαρύνεται με ασφάλειες. Ωστόσο, παρόμοιες καταστάσεις συναντώνται στην πράξη.
Η υποθήκη είναι ένα σοβαρό εσκεμμένο βήμα, οι συνέπειες των οποίων η οικογένεια αισθάνεται για αρκετά χρόνια. Πρώτα απ 'όλα, ο οικογενειακός προϋπολογισμός των δανειοληπτών, οι οποίοι είναι συνήθως σε επίσημες συζυγικές σχέσεις, υποφέρει. Παρ 'όλα αυτά, οι συνθήκες ζωής μερικές φορές δεν αφήνουν άλλη διέξοδο, μόλις το χωρισμό με τη στέγαση που αγοράζεται σε μια υποθήκη. Τυπικά, οι δανειολήπτες αντιμετωπίζουν μια τέτοια ανάγκη στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Κατά την περίοδο αποπληρωμής του δανείου αυξήθηκε η οικογένεια του δανειολήπτη. Το προηγουμένως αποκτηθέν διαμέρισμα από την άποψη της περιοχής έχει πάψει να ικανοποιεί τις απαιτήσεις της οικογένειας. Ίσως οι σύζυγοι είχαν περισσότερα παιδιά γεννημένα, ή κάποιος από στενούς συγγενείς μετακόμισε σε αυτούς για μόνιμη κατοικία. Τότε το ζήτημα του πώς να πουλήσει ένα διαμέρισμα υποθηκών και να επεκταθεί τετραγωνικά μέτρα γίνεται σχετικό για αυτούς.
- Οι σύζυγοι, ενεργώντας ως συν-δανειστές σε υποθήκη, αποφάσισαν να διαζούν. Σύμφωνα με το νόμο, η οφειλή εξαρτάται από την κατανομή μεταξύ των συζύγων σε ίσα μερίδια. Για να απαλλαγείτε από το βάρος της πληρωμής, είναι πιο ενδεδειγμένο να λύσει το πρόβλημα του πώς να πουλήσει ένα διαμέρισμα υποθήκη σε περίπτωση διαζυγίου.
- Η ανάγκη επείγουσας μετακίνησης σε μόνιμη κατοικία σε άλλη περιοχή της χώρας, για παράδειγμα, κατά την αλλαγή θέσεων εργασίας. Κατά συνέπεια, η ανάγκη του δανειολήπτη για στέγαση στον τόπο λήψης δανείου εξαφανίζεται από μόνη της.
- Επείγουσα ανάγκη για μετρητά που συνδέονται με απρόβλεπτες συνθήκες ζωής, μεταξύ άλλων σε σχέση με την απώλεια μόνιμης εργασίας, χαμηλότερα επίπεδα εισοδήματος και άλλες οικονομικές δυσκολίες.
- Διθυμία για εμπλουτισμό. Συχνά, ένας πελάτης τράπεζας αποκτά σκόπιμα ένα διαμέρισμα σε ένα σπίτι υπό κατασκευή, δεδομένου ότι το κόστος αυτού του ακινήτου είναι πολύ χαμηλότερο από το κόστος των κατοικιών που έχει μόλις ανατεθεί. Και αν ο δανειολήπτης ξέρει πώς να πουλήσει ένα διαμέρισμα υποθηκών, τότε πληρώνει το δάνειο και λαμβάνει πρόσθετο κέρδος λόγω της διαφοράς στο κόστος στέγασης.
Κύρια συνθήκη
Η πώληση περιουσιακών στοιχείων που επιβαρύνουν μια συμφωνία χρέους δεν είναι μια εύκολη, αλλά αρκετά ρεαλιστική νομική επιλογή για απαλλαγή από την υποθήκη πίστωσης. Ωστόσο, γι 'αυτό είναι απαραίτητο να ληφθεί η συγκατάθεση του πιστωτικού οργανισμού, επειδή είναι η τράπεζα που είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης του διαμερίσματος μέχρι να επιστραφεί το δάνειο.
Είναι σημαντικό να καταλάβουμε ότι χωρίς την άδεια ενός πιστωτικού οργανισμού, η εγγραφή μιας συναλλαγής είναι αδύνατη. Τέτοιες απάτες ανοίγονται πολύ γρήγορα και καταστέλλονται από την τράπεζα και το κόμμα που υπέστη λόγω μιας αποτυχημένης συναλλαγής μπορεί να υποβάλει καταγγελία στον δανειολήπτη.
Επιλογές πώλησης εξασφαλίσεων
Εάν ο δανειολήπτης αποφάσισε ακόμα να ξεφορτωθεί τη στέγαση που αγοράστηκε με πίστωση, πρέπει να είναι υπομονετικός. Η διαδικασία θα είναι κουραστική και χρονοβόρα. Πριν από τη χρήση μιας από τις επιλογές πώλησης, είναι απαραίτητο να αναλύσετε καθένα από αυτά και να επιλέξετε το πιο βέλτιστο.
Αποπληρωμή δανείου πριν από τη λήξη του όρου που υπολογίζεται από την τράπεζα
Μία από τις ευκολότερες και πιο κερδοφόρες επιλογές. Η βασική δυσκολία αυτής της μεθόδου είναι να βρεθεί ένας ενδιαφερόμενος αγοραστής διαλύτης ο οποίος συμφωνεί να πληρώσει το υπόλοιπο του χρέους με τους τόκους της υποθήκης ως μέρος της καταβληθείσας κατάθεσης. Σε αυτή την περίπτωση, η πώληση κατοικιών θα προχωρήσει σε διάφορα διαδοχικά στάδια.
Κοινοποίηση ενός πιστωτικού ιδρύματος για την πρόθεση πώλησης ενός διαμεσολαβητικού περιουσιακού στοιχείου
Για να λάβει άδεια από την τράπεζα, ο οφειλέτης θα πρέπει να δώσει πειστικά επιχειρήματα υπέρ της απόφασής του. Η πρόωρη εξόφληση του δανείου στερεί τον δανειστή από μέρος των πρόσθετων κεφαλαίων εμπλουτισμού σε μέρος των τόκων. Με πολλούς τρόπους, ο λόγος για την πώληση των στεγαστικών δανείων πρέπει να είναι σημαντικός.
Εύρεση του σωστού αγοραστή
Σε αυτό το στάδιο, ο δανειολήπτης θα πρέπει να ιδρώνει, καθώς δεν είναι εύκολο να βρεθεί κάποιος που είναι έτοιμος να πληρώσει όλα τα κεφάλαια πριν από τη σύναψη της κύριας σύμβασης πώλησης. Τέτοιες συναλλαγές ενέχουν κάποιο κίνδυνο για τον ιδιοκτήτη σπιτιού. Ως εγγύηση της σοβαρότητας των προθέσεων, ο οφειλέτης πρέπει να γράψει τον εαυτό του πριν από την τελική διευθέτηση με τον αγοραστή και να διαγράψει όλους τους κατοίκους που είναι εγγεγραμμένοι στο διαμέρισμα.
Τεκμηρίωση μεταφοράς πληρωμής
Σε αυτό το στάδιο, είναι απαραίτητο να συνάψει μια συμφωνία καταθέσεων, σύμφωνα με την οποία ο αγοραστής μεταφέρει τα χρήματα για να εξοφλήσει το υπόλοιπο χρέος στο στεγαστικό δάνειο και ο πωλητής συμφωνεί να πουλήσει την ασφάλεια αμέσως μετά την άρση του φορτίου. Προκειμένου να μην δημιουργηθεί καχυποψία στον αγοραστή, είναι πιο ενδεδειγμένο να πιστοποιηθεί η συμφωνία με συμβολαιογράφο. Στη σύμβαση είναι σημαντικό να αναφερθεί το ποσό της κατάθεσης, ο τρόπος μεταβίβασης της, καθώς και ο χρόνος κατάργησης του φορτίου και της εκτέλεσης της συναλλαγής αγοράς και πώλησης.
Διακανονισμός με τράπεζα και πωλητή
Αυτό το βήμα περιλαμβάνει τη μεταφορά κεφαλαίων με το άνοιγμα δύο αποθετηρίων σε ένα πιστωτικό ίδρυμα. Στην πρώτη, ο αγοραστής βάζει το ποσό ίσο με το υπόλοιπο του ενυπόθηκου χρέους, στην άλλη - το υπόλοιπο της τιμής του διαμερίσματος, που προορίζονται για τον πωλητή. Με την ολοκλήρωση της συναλλαγής, η τράπεζα αποκτά πρόσβαση στα χρήματά της και ο δανειολήπτης - στην ισορροπία στο δεύτερο κελί.
Επιστροφή του χρέους
Για να γίνει αυτό, και τα δύο μέρη της συναλλαγής πρέπει να επισκεφθούν από κοινού ένα πιστωτικό ίδρυμα, όπου θα υπολογιστεί το υπόλοιπο του κύριου χρέους, μαζί με τους τόκους. Μετά την επεξεργασία των εγγράφων που επιβεβαιώνουν την αποπληρωμή του δανείου, ο οφειλέτης λαμβάνει το δικαίωμα να αφαιρέσει το βάρος από το διαμέρισμα.
Απομάκρυνση επιβάρυνσης
Η διαδικασία αυτή διεξάγεται παρουσία του δανειολήπτη και του εκπροσώπου του πιστωτικού οργανισμού στα σώματα της Rosreestr. Η αφαίρεση του βάρους είναι δυνατή με την υποβολή των ακόλουθων εγγράφων:
- σύμβαση πώλησης ·
- τα διαβατήρια των ιδιοκτητών (δανειολήπτης και τα μέλη της οικογένειάς του, εάν το διαμέρισμα βρίσκεται σε κοινόχρηστο ή κοινό ιδιοκτησιακό καθεστώς) ·
- συμφωνίες κατάθεσης ·
- ένα έγγραφο από την τράπεζα που επιβεβαιώνει την αποπληρωμή του δανείου.
Υπογραφή σύμβασης με επακόλουθη κρατική καταχώρηση της συναλλαγής. Αυτή η βήμα προς βήμα οδηγίες για το πώς να πουλήσει ένα διαμέρισμα υποθηκών χρησιμοποιείται συνήθως για να πωλούν ασφάλειες. Εκτός από την παραπάνω επιλογή, υπάρχουν και άλλοι τρόποι διεξαγωγής μιας συναλλαγής.
Εξόφληση υποθηκών με πιστωτικό ίδρυμα
Αυτή η μέθοδος στερεί εντελώς τον οφειλέτη από την ευκαιρία να επωφεληθεί από τη συναλλαγή, καθώς ο αγοραστής συμμετέχει άμεσα στην αναζήτηση της τράπεζας όπου ο πωλητής πληρώνει το δάνειο. Σε τέτοιες περιπτώσεις, το πιστωτικό ίδρυμα επιδιώκει αποκλειστικά τους δικούς του στόχους όσον αφορά την αποπληρωμή κεφαλαίων που δανείστηκαν για την αγορά κατοικίας, οπότε το διαμέρισμα πιθανότατα θα πωλείται σε τιμή χαμηλότερη από την αγορά. Η υπόλοιπη διαδικασία ουσιαστικά δεν διαφέρει από την προηγούμενη μέθοδο, εκτός από το ότι η συναλλαγή εκτελείται από τον εκπρόσωπο της τράπεζας και όχι από τον οφειλέτη. Εν συντομία, ο αλγόριθμος των ενεργειών που σας επιτρέπει να καταλάβετε πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα υποθήκης μέσω μιας τράπεζας έχει ως εξής:
- Κοινοποίηση ενός χρηματοπιστωτικού ιδρύματος για την πρόθεσή του.
- Αναζήτηση ενός αγοραστή από ένα πιστωτικό ίδρυμα.
- Εγγραφή προκαταρκτικής σύμβασης μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή με επακόλουθο πιστοποίηση από συμβολαιογράφο.
- Σχεδιασμός των κυττάρων αποθετηρίου (ο αριθμός των κυττάρων εξαρτάται από την τιμή).
- Μεταφορά κεφαλαίων από έναν αγοραστή κατοικίας.
- Αφαίρεση του βάρους με τη μεταγενέστερη σύναψη της σύμβασης πώλησης.
- Κρατική καταχώρηση της συναλλαγής.
Την ίδια πώληση ενός διαμερίσματος από τον δανειολήπτη
Μια παρόμοια μέθοδος πραγματοποιείται χωρίς την εμπλοκή τρίτων αποκλειστικά από τον δανειολήπτη. Η βασική προϋπόθεση είναι η διαφάνεια και η δράση στο πλαίσιο του νόμου. Η απόκρυψη του γεγονότος της επιβάρυνσης που επιβλήθηκε στο διαμέρισμα ισοδυναμεί με δόλιες δραστηριότητες. Εάν ο αγοραστής ανακαλύψει το βάρος της διαδικασίας εγγραφής, υπάρχει υψηλός κίνδυνος να αρνηθεί να συνάψει μια συναλλαγή. Ως εκ τούτου, προτού να πωλήσετε ένα διαμέρισμα υποθήκη, πρέπει να ενημερώσετε τον αγοραστή ότι είναι υπόσχεση σε ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα.
Η εφαρμογή των εξασφαλίσεων ακινήτων με αυτή τη μέθοδο θα πραγματοποιηθεί με την ακόλουθη σειρά:
- Η προσφυγή του αγοραστή σε πιστωτικό ίδρυμα προκειμένου να ειδοποιηθεί για την πρόθεση επαναγοράς της ασφάλειας.
- Σύνταξη προκαταρκτικής σύμβασης μεταξύ του αγοραστή και της τράπεζας.
- Άνοιγμα κυττάρων αποθετηρίου.
- Απομάκρυνση ενός δανεισμού από έναν πιστωτή.
- Σύναψη σύμβασης πώλησης με επακόλουθη καταχώρηση της συναλλαγής στις αρχές της Rosreestr.
- Μεταφορά κεφαλαίων στην τράπεζα και τον οφειλέτη (εάν το κόστος προβλέπει την καταβολή του υπολοίπου στον πωλητή).
Πώς να πουλήσει ένα διαμέρισμα υποθήκη σε μια υποθήκη;
Η εξόφληση του χρέους είναι ένα τυποποιημένο σύστημα για τη μεταβίβαση χρεωστικών υποχρεώσεων υπέρ τρίτων που έχουν εκφράσει την επιθυμία να αναλάβουν την υποχρέωση να τα εκπληρώσουν. Είναι δυνατόν να πωληθεί ένα υποθήκη σε υποθήκη; Παρόμοιες συναλλαγές ισχύουν για την πώληση ακίνητης περιουσίας. Στην περίπτωση αυτή, ο οφειλέτης βρίσκει ανεξάρτητα έναν πολίτη που είναι έτοιμος να εξαγοράσει το χρέος του. Η διαδικασία απαλλαγής από υποθήκη αποτελείται από τα ακόλουθα βήματα:
- Αναζητήστε έναν κατάλληλο δανειολήπτη που να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις ενός πιστωτικού ιδρύματος όσον αφορά την ηλικία, τη φερεγγυότητα και την καλή πίστη.
- Ανανέωση υποθηκών. Μια νέα σύμβαση συνάπτεται αμέσως μετά την επαλήθευση του πελάτη που προτείνει ο δανειολήπτης.
- Μεταφορά χρέους. Στην ουσία, οι εξασφαλίσεις εξακολουθούν να ανήκουν στην τράπεζα, αλλά ο πληρωτής υποθηκών αλλάζει. Το βάρος της επανεκδόσεως δανειακών υποχρεώσεων ανήκει εξ ολοκλήρου στους υπαλλήλους της τράπεζας.
Οποιαδήποτε από αυτές τις μεθόδους σας επιτρέπει να λύσετε το πρόβλημα του πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα υποθηκών της Sberbank και να απαλλαγείτε από το χρέος δανείου. Ωστόσο, δεν επιτρέπουν σε καθέναν από εσάς να επιστρέψετε τα κεφάλαια που δαπανώνται για πληρωμή βάσει μιας συμφωνίας χρέους. Όλα εξαρτώνται από τις συγκεκριμένες περιστάσεις.
Προειδοποίηση κινδύνου
Κάθε συναλλαγή με ακίνητα είναι γεμάτη με ορισμένους κινδύνους. Ο αγοραστής κινδυνεύει να τρέξει σε απατεώνες και να χάσει ένα μεγάλο χρηματικό ποσό, δεδομένου ότι η διαδικασία πώλησης στεγαστικών δανείων περιλαμβάνει τη μεταφορά κεφαλαίων πριν από τη σύναψη της κύριας σύμβασης πώλησης.Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο συνιστάται να συμπεριλάβετε έναν εξειδικευμένο δικηγόρο που ειδικεύεται στον ενυπόθηκο δανεισμό, έναν έμπειρο μεσίτη που θα σας βοηθήσει να καταλάβετε πόσο μπορείτε να πουλήσετε ένα διαμέρισμα ενυπόθηκου δανείου και πώς να το κάνετε σωστά.
Σε αντίθεση με τον αγοραστή, ο πωλητής κινδυνεύει πολύ λιγότερο, καθώς ολόκληρη η διαδικασία πώλησης εξασφαλίσεων πραγματοποιείται υπό την επίβλεψη νομικών και κυβερνητικών οργανισμών πιστωτικών ιδρυμάτων. Η τράπεζα αναλαμβάνει τους κύριους κινδύνους, διότι σε περίπτωση δόλιων ενεργειών εκ μέρους του αγοραστή, ο δανειστής φέρει τις απώλειες.
Εάν αναλύσουμε λεπτομερώς όλα τα στάδια της πώλησης στεγαστικών δανείων, γίνεται σαφές: η πώληση μιας υποθήκης είναι μια συμφωνία που συνεπάγεται ελάχιστους κινδύνους για τους συμμετέχοντες σε τέτοιες συμφωνίες. Το κύριο πράγμα είναι να επιλέξετε για τον εαυτό σας την πιο βολική επιλογή για την εφαρμογή ενός διαμεσολαβητή και να ενεργήσετε σε στενή συνεργασία με ένα πιστωτικό ίδρυμα.
