Εμπορική υποθήκη για ιδιώτες: χαρακτηριστικά, τύποι, συνθήκες

Μόλις πριν από μερικά χρόνια, ένα νέο τραπεζικό προϊόν εμφανίστηκε στη ρωσική αγορά - υποθήκη για εμπορικά ακίνητα. Παρόλο που για εμάς το φαινόμενο αυτό είναι εντελώς νέο, οι δυτικές εταιρείες το έχουν εκτιμήσει εδώ και καιρό. Ας δούμε προσεκτικά αυτό το είδος εμπορικού δανεισμού, τα χαρακτηριστικά, τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά του.

Ακίνητα για επαγγελματικούς σκοπούς

Εάν αποφασίσετε να ανοίξετε τη δική σας επιχείρηση ή να επεκτείνετε μια υπάρχουσα επιχείρηση, μπορεί να χρειαστείτε επιπλέον χώρο. Φυσικά, αν έχετε το απαιτούμενο ποσό, μπορείτε να πάρετε αμέσως αυτό που θέλετε. Εάν δεν υπάρχουν χρήματα, ο μόνος τρόπος να πλησιάσετε το στόχο είναι ένα δάνειο. Η εμπορική υποθήκη είναι ένα μακροπρόθεσμο τραπεζικό δάνειο για την αγορά μη οικιστικών χώρων για επιχειρηματική δραστηριότητα. Με τη βοήθεια ενός τέτοιου δανείου μπορείτε να αγοράσετε ένα γραφείο, αποθήκη, εμπορικούς ή βιομηχανικούς χώρους.

Συνήθως, τέτοιες τραπεζικές υπηρεσίες χρειάζονται οι νέοι που μόλις ξεκινούν, και οι ιδιώτες επιχειρηματίες σχεδιάζουν να διευρύνουν τις επιχειρήσεις τους. Επιπλέον, οι πολίτες που εργάζονται μόνοι τους μπορούν να επωφεληθούν από μια τέτοια πρόταση: συμβολαιογράφοι, δικηγόροι. Πρέπει να έχουν ένα γραφείο για να λαμβάνουν πολίτες. Επίσης, η υπηρεσία μπορεί να χρησιμοποιηθεί από πολίτες που θέλουν να επενδύσουν με κέρδος δωρεάν μετρητά. Αφού έχετε αποκτήσει ένα εμπορικό ακίνητο σε υποθήκη, μπορείτε να το μισθώσετε κερδοφόρα.

Νομικά ζητήματα

Η εμπορική υποθήκη στη Ρωσική Ομοσπονδία απέχει πολύ από τη σφαίρα των κρατικών συμφερόντων. Ως αποτέλεσμα αυτού, δεν υπάρχουν σαφείς εξηγήσεις για τις ιδιαιτερότητες αυτού του είδους δανεισμού στη νομοθεσία. Ο ισχύων νόμος για τα στεγαστικά δάνεια (ομοσπονδιακός νόμος αριθ. 102) έχει σχεδιαστεί για στεγαστικά δάνεια, αλλά από την άποψη του δανεισμού μιας επιχείρησης, περιέχει πολλά κενά. Ως αποτέλεσμα, δεν είναι όλες οι ρωσικές τράπεζες να προσπαθούν να εργαστούν με μια υποθήκη επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.

Από την άλλη πλευρά, η ακίνητη περιουσία, εξάλλου, για εμπορικούς σκοπούς, αποτελεί εγγύηση για αυτό το είδος δανείου. Το γεγονός αυτό καθιστά ορισμένες τράπεζες εξουδετερώνουν τους φόβους. Έτσι, αυτή η βιομηχανία δανεισμού, αν και αργά, αναπτύσσεται.

Όροι δανείου

Δεδομένου ότι τα στεγαστικά δάνεια που εξασφαλίζονται με εμπορικά ακίνητα για ρωσικές τράπεζες είναι αρκετά καινούργια, οι όροι για την απόκτηση ενός τέτοιου δανείου σε διαφορετικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα μπορεί να διαφέρουν σημαντικά. Όμως, έχοντας εξετάσει αρκετές τέτοιες προτάσεις, μπορεί κανείς να αντλήσει έναν κατάλογο συνθηκών για τον μέσο δανειολήπτη. Μοιάζει με αυτό:

• ποσό δανείου - από 1 έως 100 εκατομμύρια ρωσικά ρούβλια?
• νόμισμα δανεισμού: ρούβλια, δολάρια, ευρώ;
• επιτόκιο - από 10 έως 15,5% για ιδιώτες, έως 20% - για νομικά πρόσωπα,
• προκαταβολή - τουλάχιστον το 20% της αξίας του αντικειμένου ·
• διάρκεια δανείου - από 5 έως 10 έτη.
• υποχρεωτική ασφάλιση της απώλειας ή βλάβης αντικειμένου.

Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να αποδείξετε επιπλέον ότι η επιχείρησή σας υπάρχει για τουλάχιστον έξι μήνες και είναι αρκετά επιτυχής, πραγματοποιεί κέρδος. Όπως μπορείτε να δείτε, για έναν επιτυχημένο επιχειρηματία, οι συνθήκες είναι αρκετά αποδεκτές. Ένα σημαντικό επιτόκιο μπορεί να προκαλέσει ερωτήσεις. Αλλά εάν λάβετε υπόψη ότι ο όρος υποθηκών είναι πολύ μικρός, γίνεται σαφές ότι απλά δεν θα έχετε χρόνο να πληρώσετε υπερβολικά.

Απαιτήσεις δωματίων

Οι υποθήκες για εμπορικά ακίνητα στη Ρωσία δεν είναι πολύ συνηθισμένες. Οι τράπεζες προσεγγίζουν το θέμα αυτό με εξαιρετική προσοχή. Πρώτα απ 'όλα, αφορά τις απαιτήσεις για μια ιδιοκτησία. Υπάρχουν πολλά από αυτά:

1. Πρώτα απ 'όλα, ένα δωμάτιο ή ένα ξεχωριστό κτίριο θα πρέπει να βρίσκεται στην περιοχή όπου παρέχεται αυτός ο τύπος υποθήκης.
2. Χώρος δωματίου - όχι λιγότερο από 150 μ².
3. Το κτίριο δεν μπορεί να είναι κινητό, πρέπει να σχετίζεται με την κατασκευή του κεφαλαίου.
4. Το δωμάτιο πρέπει να είναι κατάλληλο για τον προορισμό του. Για παράδειγμα, εάν ένας δανειολήπτης ασχολείται με τη γεωργία, τότε οι αποκτηθείσες εγκαταστάσεις μπορεί να είναι μια αποθήκη, ένας αχυρώνας, ένα χοιροστάσιο και ούτω καθεξής. Σε αυτή την περίπτωση, δεν θα λειτουργήσει για να αγοράσει ένα δωμάτιο για τη διευθέτηση στάθμευσης.
5. Το δωμάτιο πρέπει να είναι νομικά "καθαρό". Ο κτηματολογικός αριθμός, η τεχνική τεκμηρίωση και άλλα έγγραφα τίτλου πρέπει να είναι κανονικά.
6. Τα ακίνητα πρέπει να είναι απαλλαγμένα από αξιώσεις τρίτων.
7. Η γη στην οποία είναι χτισμένο το ακίνητο (ή βρίσκεται) πρέπει να ανήκει στον οφειλέτη βάσει δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ή μακροπρόθεσμων μισθώσεων. Στην τελευταία περίπτωση, η τράπεζα θα απαιτήσει εγγυήσεις ότι στο τέλος της μίσθωσης η γη θα γίνει ιδιοκτησία του δανειολήπτη.
8. Το κόστος των εγκαταστάσεων πρέπει να αντιστοιχεί στην αγορά. Το γεγονός αυτό πρέπει να επιβεβαιωθεί από έκθεση αξιολόγησης που δεν υπερβαίνει τους έξι μήνες. Η αξιολόγηση θα πρέπει να διεξάγεται από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα.
9. Το θέμα της υποθήκης πρέπει να είναι ασφαλισμένο.

Όπως μπορείτε να δείτε, ο κατάλογος των απαιτήσεων είναι αρκετά μεγάλος. Ως εκ τούτου, οι τράπεζες, επιμελώς ανάπτυξη αυτής της περιοχής, έχουν συνήθως μια λίστα αντικειμένων που πληρούν όλες τις απαιτήσεις και είναι έτοιμα προς πώληση. Κάτω από εγκαταστάσεις από έναν τέτοιο κατάλογο, η απόκτηση υποθήκης δεν είναι δύσκολη.

Απαιτήσεις δανειοληπτών

Αλλά για όσους θέλουν να πάρουν μια εμπορική υποθήκη, οι απαιτήσεις είναι πολύ λιγότερες. Τα βασικά κριτήρια είναι τα εξής:

• ο οφειλέτης είναι κάτοικος της Ρωσικής Ομοσπονδίας ·
• ηλικία - από 21 έως 70 ετών (στο τέλος της υποθήκης)?
• η ζωή της επιχείρησης (επιχείρηση, ιδιώτης επιχειρηματίας) είναι 6 μήνες (12 για εποχιακές επιχειρήσεις).

Για να υποβάλετε αίτηση για υποθήκη σε εμπορική ιδιοκτησία, θα χρειαστείτε:

• αίτηση δανείου ·
• (για κάθε τράπεζα) ·
• τα συστατικά και τα έγγραφα εγγραφής για την επιχείρησή σας.
• έγγραφα που επιβεβαιώνουν τις επιχειρηματικές δραστηριότητες ·
• οικονομικές καταστάσεις.

Φυσικά, ο κατάλογος μπορεί να είναι ελαφρώς διαφορετικός. Ο πλήρης κατάλογος θα σας υποδεικνύεται από τον διαχειριστή του πιστωτικού ιδρύματος κατά την εγγραφή υποθήκης.

Επιχειρηματική υποθήκη για ιδιώτες

Η εμπορική υποθήκη για ιδιώτες είναι μια εντελώς νέα ιδέα για τα ρωσικά τραπεζικά ιδρύματα. Πρώτον, μια τέτοια υπηρεσία παρέχεται από μεγάλες τράπεζες:

• Sberbank
• Vneshtorg.

Μπορείτε επίσης να επικοινωνήσετε με άλλα ιδρύματα:

• AbsolutBank.
• Moskommertsbank.
• RosBank.
• Ρωσική Στεγαστική Τράπεζα.
• "VTB 24".
• "UNION AKB".
• "PromTransBank" και άλλα.

Κάθε ένας από αυτούς προσφέρει τις δικές του προϋποθέσεις για τη λήψη χρημάτων, αλλά ο κατάλογος των εγγράφων για όλους είναι περίπου ο ίδιος:

• διαβατήριο, TIN;
• στρατιωτική ταυτότητα (εάν υπάρχει).
• αντίγραφα εγγράφων σχετικά με την οικογενειακή κατάσταση ·
• πιστοποιητικό εισοδήματος και από τη φορολογική υπηρεσία,
• έγγραφα που επιβεβαιώνουν την ύπαρξη λογαριασμών, αποθέματα, ομόλογα και άλλα αποδεικτικά στοιχεία φερεγγυότητας ·
• επιχειρηματική άδεια?
• έκθεση εμπειρογνωμόνων για την αποτίμηση της περιουσίας, την αγοραία αξία της ·
• έγγραφα ακίνητης περιουσίας;
• έγγραφα τίτλου για γη κάτω από το ακίνητο ή τη μίσθωση.
• σύμβαση πώλησης ακινήτου που αποκτήθηκε με υποθήκη ·
• άλλα έγγραφα κατόπιν αιτήματος της τράπεζας.

Τα οφέλη

Φυσικά, το κύριο πλεονέκτημα που προσφέρουν οι εμπορικές υποθήκες είναι η απόκτηση των δικών τους επαγγελματικών χώρων σε σύντομο χρονικό διάστημα. Αυτό είναι πολύ σημαντικό. Εξάλλου, η παρουσία του γραφείου σας, του χώρου πωλήσεων ή άλλων χώρων καθιστά τον επιχειρηματία ανεξάρτητο από τις αλλαγές στις τιμές ενοικίασης και άλλες δυσάρεστες στιγμές. Φυσικά, μια υποθήκη δεν εξαιρεί από την υποχρέωση να πληρώνει ένα αρκετά μεγάλο ποσό κάθε μήνα. Αλλά θα είναι οι πληρωμές για προσωπική ακίνητη περιουσία, και όχι ενοίκιο. Ένα άλλο θέμα, έτσι δεν είναι;

Ένα άλλο πλεονέκτημα είναι ότι πολλές τράπεζες παρέχουν μια μάλλον μακρά διάρκεια δανείου - μέχρι 10 χρόνια. Μερικές φορές μπορείτε να πάρετε μια επιχειρηματική υποθήκη ακόμη και χωρίς προκαταβολή. Είναι αλήθεια ότι για αυτό θα χρειαστεί να δώσετε στην τράπεζα πρόσθετη κατάθεση.

Πολλές τράπεζες ασκούν επίσης την πρόωρη εξόφληση χωρίς κυρώσεις, καθώς και την αναβαλλόμενη εξόφληση του κεφαλαίου για έως και έξι μήνες.

Μειονεκτήματα

Όπως και κάθε άλλο δάνειο, τα εμπορικά ενυπόθηκα δάνεια έχουν αναμφισβήτητα μειονεκτήματα. Τα κυριότερα περιλαμβάνουν:

• έλλειψη σαφούς νομοθετικής ρύθμισης ·
• η έλλειψη επαρκών πρακτικών για πολλές τράπεζες, τα συστήματα υποθηκών, τα σαφώς καθορισμένα όρια κινδύνου κ.ο.κ.,
• η παρουσία αμφιλεγόμενων ζητημάτων κατά την εγγραφή ενός οικόπεδο ως ενεχύρου σε περιπτώσεις απόκτησης ολόκληρου του κτιρίου ·
• σαφώς υπερτιμηθείσα ποσότητα απαιτούμενων εγγράφων.
• την ανάγκη διεξαγωγής και πληρωμής πρόσθετων διαδικασιών: ασφάλιση, εξέταση, εκτίμηση κόστους κλπ. Όλα αυτά συνεπάγονται μεγάλο χρόνο επεξεργασίας και επιπλέον κόστος.

Χαρακτηριστικά του δανεισμού σε νομικά πρόσωπα

Οι εμπορικές υποθήκες για νομικά πρόσωπα έχουν επίσης τα δικά τους χαρακτηριστικά. Για παράδειγμα, ο νόμος περιέχει έναν άμεσο κανόνα που απαγορεύει την εκτέλεση υποθήκης πριν την εγγραφή μιας συναλλαγής. Αυτός είναι ένας πολύ μεγάλος κίνδυνος για ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Αποδεικνύεται ότι η τράπεζα δίνει πρώτα τα χρήματα για να αγοράσει, τότε ακίνητα αποκτάται, και μόνο τότε μπορεί να ενεργήσει ως ασφάλεια. Τα πιστωτικά ιδρύματα πρέπει να πάνε για επιπλέον κόλπα. Στην περίπτωση αυτή, τα χρήματα τοποθετούνται συχνά σε τραπεζικό κελί που ανήκει σε αυτό το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα ή λαμβάνεται με ειδική πιστωτική επιστολή χωρίς δυνατότητα ανάκλησης.

Υπάρχει μια ακόμη δυσκολία. Τα εμπορικά ακίνητα είναι γνωστό ότι έχουν λογιστική αξία. Είναι συνήθως αρκετά κάτω από την τιμή της αγοράς. Στην περίπτωση αυτή, ο πωλητής ανακύπτει φορολογητέο εισόδημα. Δεν είναι επίσης ενδιαφέρον για τον αγοραστή να καταγράψει την πραγματική αξία των χώρων στη σύμβαση, επειδή το ποσό του φόρου σε αυτή την περίπτωση θα είναι πολύ περισσότερο. Αλλά η τιμή της τραπεζικής αγοράς είναι πολύ σημαντική. Διαφορετικά, μέρος του δανείου δεν θα καλυφθεί από την αξία της εξασφάλισης.

Για να υποβάλετε αίτηση για υποθήκη σε επιχειρηματικά ακίνητα, τα νομικά πρόσωπα πρέπει να προετοιμάσουν:

• έκθεση λογιστικού αποτελέσματος.
• ανάλυση του ταμειακού κύκλου εργασιών της εταιρείας για τουλάχιστον 6 μήνες.
• πληροφορίες σχετικά με τις απαιτήσεις και τις οφειλές ·
• τραπεζικές πληροφορίες σχετικά με την κατάσταση των λογαριασμών της επιχείρησης ·
• πληροφορίες σχετικά με πάγια περιουσιακά στοιχεία.
• πληροφορίες σχετικά με τις υφιστάμενες πιστωτικές συναλλαγές, άλλα είδη συμφωνιών ·
• άλλα έγγραφα κατά την κρίση της τράπεζας.

Σχέδια σχεδιασμού

Δεδομένου ότι οι εμπορικές υποθήκες δεν έχουν σαφή νομοθετική ρύθμιση, οι συναλλαγές αυτές είναι μάλλον επικίνδυνες για τις τράπεζες. Υπάρχουν τρία βασικά σχέδια σχεδιασμού που συμβάλλουν στην ελαχιστοποίηση του κινδύνου.

Αριθμός επιλογής 1:

• τα μέρη συνάπτουν σύμβαση πώλησης ·
• ο αγοραστής καταβάλλει προκαταβολή και οι τραπεζικές εγγυήσεις για την πληρωμή του υπολοίπου μετά την κατάρτιση της προκαταβολής ·
• ο αγοραστής καταχωρίζει την κυριότητα.
• καταρτίζεται προκαταβολή και ο αγοραστής πληρώνει το ποσό που λείπει.

Αριθμός επιλογής 2:

• ο αγοραστής καταβάλλει στον πωλητή προκαταβολή ·
• οι χώροι δεσμεύονται στην τράπεζα ·
• καταγράφεται η αλλαγή ιδιοκτησίας, συνάπτεται σύμβαση πώλησης ·
• ο πωλητής λαμβάνει το υπόλοιπο ποσό, παρά το γεγονός ότι οι δραστηριότητες εγγραφής βρίσκονται σε εξέλιξη.

Αριθμός επιλογής 3:

• καταχωρείται ξεχωριστή νομική οντότητα, η περιουσία της οποίας μεταβιβάζεται στο ακίνητο.
• για τους πιστωτικούς πόρους, ο αγοραστής αποκτά την κυριότητα αυτής της νομικής οντότητας.
• μετά την αποπληρωμή του δανείου, ο αγοραστής μπορεί να ξαναγράψει την κυριότητα του.

Για να ελέγξει πλήρως την πρόοδο της συναλλαγής, ο δανειολήπτης προσφέρεται συχνά μια παρουσίαση των συμφερόντων του. Έτσι, ο εκπρόσωπος της τράπεζας αναλαμβάνει τον συντονισμό όλων των θεμάτων και της επικοινωνίας σε διάφορες υπηρεσίες.Αυτό επιτρέπει στον οφειλέτη όχι μόνο να εξοικονομήσει χρόνο αλλά και να μειώσει τους κινδύνους σε όλα τα στάδια της διαδικασίας.