Η μορφή σχέσεων ιδιοκτησίας που θέλουμε να παρουσιάσουμε σε αυτό το άρθρο είναι αρκετά κοινή και πολύπλευρη. Ως εκ τούτου, αξίζει να αναλυθεί όχι μόνο η ίδια η έννοια, αλλά και τα είδη του ενοικίου. Εκτός από άλλα σημαντικά χαρακτηριστικά αυτού του τύπου της σύμβασης.
Η έννοια
Η μίσθωση είναι ένας τύπος δραστηριότητας του οποίου το όνομα έχει λατινικές ρίζες (arrendare - για μίσθωση). Αυτή είναι μια από τις μορφές μιας σύμβασης ιδιοκτησίας που χαρακτηρίζεται από τη μεταβίβαση περιουσίας για προσωρινή χρήση (ή προσωρινή κατοχή και χρήση) στον μισθωτή από τον εκμισθωτή. Φυσικά, έναντι αμοιβής.
Για μια καλύτερη εξοικείωση με την έννοια και τους τύπους ενοικίου, ας δούμε ένα παράδειγμα. Ο μισθωτής πληρώνει για την προσωρινή χρήση της γης και των πόρων της. Αυτό είναι το λεγόμενο ενοίκιο γης, καθώς και υποτίμηση τόκων για τη χρήση ενσώματων παγίων. Όμως, το εισόδημα, τα προϊόντα, οι καλλιέργειες που λαμβάνονται από τον μισθωτή κατά τη χρήση της γης θεωρούνται ως πλήρες ακίνητο.
Ενοικιάζεται αντικείμενα
Το αντικείμενο της μίσθωσης μπορεί να είναι κινητή και ακίνητη περιουσία. Για παράδειγμα:
- το κτίριο.
- οικόπεδο?
- κατασκευή;
- επιχείρηση ·
- εξοπλισμό ·
- όχημα και ούτω καθεξής.
Με άλλα λόγια, το αντικείμενο οποιασδήποτε μορφής μίσθωσης είναι ένα μη αναλώσιμο ακίνητο. Κάτι που δεν χάνει τις ιδιότητές του κατά τη διάρκεια της λειτουργίας.
Μία σύμβαση μίσθωσης ορίζει κατ 'ανάγκη το μισθωμένο ακίνητο - τα δεδομένα που τα εξατομικεύουν πρέπει να καταχωρούνται στο έγγραφο. Το αλλοδαπό δίκαιο επιτρέπει τη μίσθωση όχι μόνο κάτι απτό, αλλά και δικαιώματα, μετοχές, άλλα αξιόγραφα, μετοχές εταιρικών σχέσεων.
Έντυπο σύμβασης
Οποιοσδήποτε τύπος συμβάσεων μίσθωσης συνάπτεται γραπτώς υπό δύο προϋποθέσεις: η διάρκεια είναι πάνω από ένα έτος, ένα από τα μέρη είναι νομική οντότητα (στην περίπτωση αυτή η περίοδος μπορεί να είναι μικρότερη από ένα έτος).
Εάν υπογραφεί ένα έγγραφο σχετικά με ακίνητα των οποίων η διάρκεια μίσθωσης είναι μεγαλύτερη του ενός έτους, τότε η συμφωνία υπόκειται σε κρατική εγγραφή στο εδαφικό υποκατάστημα της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Καταχώρισης.
Δύο πλευρές
Κάθε τύπος μίσθωσης έχει δύο πλευρές:
- Μισθωτής (ενοικιαστής, νοικοκυρά, μισθωτής, κάτοχος) - είναι νομική οντότητα ή άτομο που συνάπτει σύμβαση μίσθωσης και καταβάλλει επίσης τέλος για τη χρήση (κατοχή και χρήση) της περιουσίας του εκμισθωτή. Ο Αστικός Κώδικας δεν εισάγει ειδικούς περιορισμούς ή κανόνες σχετικά με αυτή την πλευρά. Υπάρχει μόνο μία απαίτηση: ένα άτομο πρέπει να είναι ικανό, καθώς και οποιοδήποτε άλλο θέμα νομικών, πολιτικών σχέσεων.
- Ιδιοκτήτης (Εκμισθωτής) - αυτός είναι ο συμβαλλόμενος (νομική οντότητα, άτομο) που παρέχει στον μισθωτή ιδιοκτησία για προσωρινή χρήση (ή κατοχή και χρήση) έναντι αμοιβής. Σημειώστε ότι μόνο ο ιδιοκτήτης αυτού του αντικειμένου μπορεί να μισθώσει κάτι.
Όροι της σύμβασης
Ο όρος οποιασδήποτε μορφής μίσθωσης αποτελεί συμφωνία μεταξύ δύο μερών. Πρέπει να προβλεφθεί, καθορίζεται στη σύμβαση. Εάν τα δεδομένα αυτά δεν αναφέρονται στο έγγραφο, τότε μπορεί να θεωρηθεί ότι συνάπτονται για αόριστο χρονικό διάστημα. Αυτή η περίπτωση είναι βολική γιατί τόσο ο μισθωτής όσο και ο εκμισθωτής μπορούν να αρνηθούν να το εκπληρώσουν ανά πάσα στιγμή. Υπάρχει μια προϋπόθεση: η άλλη πλευρά πρέπει να ενημερωθεί για την απόφασή της σε ένα μήνα (κατά την ενοικίαση του ακινήτου - σε τρεις μήνες).
Υπάρχουν τέσσερις τύποι ενοικίου από αυτήν την οπτική γωνία:
- Έως 1 έτος - βραχυπρόθεσμα.
- 1-5 χρόνια - μεσοπρόθεσμα.
- 5-49 χρόνια - μακροπρόθεσμα.
- Η διάρκεια ισχύος της σύμβασης δεν διαπραγματεύεται τα μέρη - απεριόριστη.
Οι κύριοι τύποι ενοικίου
Η νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας διαιρεί το ενοίκιο σε τέσσερις ποικιλίες:
- Σηκώστε το.
- Πραγματικά νοικιάσω.
- Δώρο.
- Μίσθωση.
Υπάρχει επίσης ο διαχωρισμός των τύπων μισθώσεων ακινήτων ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου που είναι μισθωμένο - ακίνητο και κινητό. Αυτή είναι η ακόλουθη διαβάθμιση:
- Μίσθωση (χρηματοδοτική μίσθωση).
- Μίσθωση οχημάτων με τη χορήγηση δικαιωμάτων τεχνικής λειτουργίας και διαχείρισης.
- Εκμίσθωση οχημάτων χωρίς τη χορήγηση δικαιωμάτων τεχνικής λειτουργίας και διαχείρισης.
- Ενοικίαση κινητών αγαθών.
- Ενοικίαση κτιρίων και κατασκευών.
Ας εξετάσουμε λεπτομερέστερα αυτά τα είδη δικαιωμάτων (μισθώσεις).
Ενοικίαση
Η σύμβαση διέπεται από την παράγραφο 1 του άρθρου. 626 του Αστικού Κώδικα. Νομοθετικά καθορίζει τον ορισμό μιας συμφωνίας: σύμφωνα με το παρόν έγγραφο, ο εκμισθωτής υποχρεούται να παράσχει κινητό περιουσιακό στοιχείο στον μισθωτή για προσωρινή χρήση και ιδιοκτησία με προκαθορισμένο τέλος.
Χαρακτηριστικά της σύμβασης:
- Είναι εγγράφως, θεωρείται δημόσια.
- Ο ιδιοκτήτης δικαιούται ανά πάσα στιγμή να παραιτηθεί από τις υποχρεώσεις του προειδοποιώντας την άλλη πλευρά της απόφασής του σε 10 ημέρες.
- Ενοικίαση - ένα σταθερό ποσό και τακτικές πληρωμές.
- Ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να πραγματοποιεί τρέχουσα και γενική επισκευή του μισθωμένου ακινήτου.
- Η συμφωνία συνάπτεται για ένα έτος. Η αυτόματη ανανέωσή του δεν επιτρέπεται.
Απαγορεύονται τα εξής:
- Μεταφορά από τον μισθωτή των δικαιωμάτων τους σε τρίτους.
- Μίσθωση έξω.
- Δωρεάν μεταβίβαση περιουσίας.
- Δέσμευση της εξουσίας τους.
Ενοικιάσεις οχημάτων με παροχή τεχνικών λειτουργιών και υπηρεσιών διαχείρισης
Αυτός ο τύπος δραστηριότητας, η μίσθωση ρυθμίζεται από h. 1 Άρθρο. 632 αστικού κώδικα. Αυτός είναι ένας τύπος ναύλωσης για το χρόνο (ενοικίασης) του οχήματος, όταν ο εκμισθωτής στον μισθωτή αντιπροσωπεύει το δικαίωμα προσωρινής ιδιοκτησίας και χρήσης του οχήματος έναντι αμοιβής. Ταυτόχρονα, ο ίδιος ο εκμισθωτής παρέχει υπηρεσίες για τη διαχείριση και την τεχνική λειτουργία των μεταφορών.
Τώρα τα βασικά χαρακτηριστικά της συμφωνίας:
- Σε σχέση με αυτή τη συμφωνία, δεν ισχύει η διάταξη για την αυτόματη ανανέωση, το δικαίωμα προτίμησης του ενοικιαστή.
- Ανεξάρτητα από την περίοδο ισχύος, ένα έγγραφο μπορεί να γραφτεί μόνο εγγράφως.
- Τα θέματα των μελλοντικών σχέσεων μεταξύ του μισθωτή και του εκμισθωτή περιλαμβάνονται ανεξάρτητα στο έγγραφο.
- Ο μισθωτής αποζημιώνει τον εκμισθωτή για όλες τις ζημίες που σχετίζονται με το θάνατο της μεταφοράς, εάν ο εκμισθωτής μπορεί να αποδείξει ότι προκλήθηκε λόγω περιστάσεων για τις οποίες ο ενοικιαστής υπέχει ευθύνη βάσει της σύμβασης (ή βάσει του εφαρμοστέου δικαίου).
Ενοικιάσεις οχημάτων χωρίς την παροχή υπηρεσιών διαχείρισης και συντήρησης
Αυτός ο τύπος δικαιώματος εκμίσθωσης συμφωνεί σε μεγάλο βαθμό με τα παραπάνω. Επομένως, εδώ δίνουμε μόνο τις βασικές διαφορές:
- Το όχημα ελέγχεται από τον ενοικιαστή.
- Η διατήρηση της σωστής κατάστασης του μισθωμένου οχήματος αποτελεί ευθύνη του Lessi. Επίσης, ο ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να πραγματοποιεί σημαντικές και τρέχουσες επισκευές εξοπλισμού.
Ενοικίαση κτιρίων
Η σύμβαση μίσθωσης χαρακτηρίζεται από τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:
- Σύμφωνα με σύμβαση προσωρινής χρήσης (κατοχή και χρήση), ο εκμισθωτής υποχρεούται να μεταφέρει το κτίριο ή το κτίριο στον μισθωτή.
- Το έγγραφο είναι μόνο εγγράφως - οι υπόλοιπες επιλογές του είναι άκυρες.
- Εάν ο όρος του τύπου μίσθωσης χώρων είναι περισσότερο από ένα έτος, τότε μια τέτοια συμφωνία υπόκειται σε υποχρεωτική κρατική εγγραφή.
- Η μεταβίβαση του αντικειμένου στον μισθωτή πραγματοποιείται σύμφωνα με το έγγραφο μεταβίβασης (για παράδειγμα, σύμφωνα με την πράξη μεταβίβασης), η οποία υπογράφεται από τα δύο μέρη.
- Η υποχρέωση του ιδιοκτήτη (μεταβίβαση του κτιρίου ή της δομής για προσωρινή χρήση) θεωρείται ότι πληρούται όταν και τα δύο μέρη έχουν υπογράψει τη πράξη μεταβίβασης.
- Βεβαιωθείτε ότι έχετε καθορίσει το ποσό του ενοικίου. Εάν υπολογίζεται με βάση την περιοχή της δομής ή του κτιρίου, τότε το μέγεθός της καθορίζεται από τις πραγματικές παραμέτρους του αντικειμένου.
Τώρα, όσον αφορά το είδος της μίσθωσης γης:
- Κατά τη μίσθωση ενός κτιρίου ή ενός κτιρίου, το μέρος του οικοπέδου επί του οποίου βρίσκεται το αντικείμενο, το οποίο είναι απαραίτητο για την πλήρη χρήση του ακινήτου, μεταφέρεται επίσης προς χρήση.
- Εάν ο ιδιοκτήτης είναι επίσης ο ιδιοκτήτης της γης στην οποία βρίσκεται το κτίριο και το κτίριο, τότε αυτό το οικόπεδο θα μεταφερθεί για προσωρινή χρήση μαζί με την ακίνητη περιουσία.
- Εάν ένα άλλο δικαίωμα παρέχεται για γη (εκτός από ακίνητα) ή δεν αναφέρεται στη σύμβαση, τότε για ολόκληρη τη διάρκεια της συμφωνίας, ο Lessi έχει το δικαίωμα προσωρινής χρήσης μόνο του τόπου χωρίς το οποίο δεν είναι δυνατή η πλήρης λειτουργία του κτιρίου ή της δομής.
- Η μίσθωση ενός αντικειμένου που βρίσκεται σε οικόπεδο που δεν ανήκει στον εκμισθωτή επιτρέπεται χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη της γης. Αλλά μόνο αν δεν έρχεται σε αντίθεση με το νόμο, η σύμβαση με τον ιδιοκτήτη του site.
- Εάν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης η κατανομή της γης στην οποία το κτίριο, το κτήριο πωλείται σε άλλο πρόσωπο, τότε ο ενοικιαστής διατηρεί το δικαίωμα χρήσης της γης χωρίς την οποία είναι αδύνατη η κανονική λειτουργία της εγκατάστασης.
Επιχείρηση ενοικίασης
Η σύμβαση μίσθωσης της επιχείρησης είναι το πιο πολλαπλό σημείο. Για προσωρινή χρήση μεταφέρεται όχι μόνο η ιδιοκτησιακή δομή που είναι απαραίτητη για την εκτέλεση της επιχειρηματικής δραστηριότητας από τον μισθωτή, αλλά και τα ακόλουθα:
- Κτίρια.
- Εγκαταστάσεις.
- Εξοπλισμός.
- Οικόπεδα.
- Αποθέματα υλικών, πρώτων υλών και καυσίμων.
- Άλλα κυκλοφορούν περιουσιακά στοιχεία.
- Η εξουσία χρήσης των υδάτινων πόρων, της γης, των φυσικών πόρων, των δομών, των κτιρίων, των περιουσιακών στοιχείων που σχετίζονται με αυτήν την επιχείρηση.
- Το δικαίωμα σε μια ονομασία που εξατομικεύει τις δραστηριότητες μιας συγκεκριμένης μονάδας ή μονάδας.
- Ανάθεση απαιτήσεων, μεταφορά χρεών που σχετίζονται με το αντικείμενο της επιχείρησης.
Χαρακτηριστικά της σύμβασης είναι τα εξής:
- Το συμπέρασμα είναι μόνο γραπτώς.
- Ισχύει μετά την εγγραφή του κράτους.
- Η μεταβίβαση της κυριότητας γίνεται μόνο σύμφωνα με την πράξη μεταβίβασης.
- Οι δανειστές της εταιρείας πρέπει να ενημερώνονται για το γεγονός της μίσθωσης.
- Εάν ο δανειστής δεν γνωστοποιήσει γραπτώς τη συγκατάθεσή του για τη μεταβίβαση της οφειλής, τότε εντός 3 μηνών από τη σύναψη της μίσθωσης δικαιούται να απαιτήσει την πρόωρη εκπλήρωση των υποχρεώσεων ή την περάτωσή τους.
- Εάν ο δανειστής δεν ειδοποιηθεί για τη μεταβίβαση της επιχείρησης, τότε εντός ενός έτους από αυτό το γεγονός, μπορεί να ασκήσει αγωγή για να ικανοποιήσει τις παραπάνω απαιτήσεις.
- Ο μισθωτής και ο εκμισθωτής ευθύνονται αλληλέγγυα για χρέη που μεταβιβάστηκαν χωρίς τη συγκατάθεση του πιστωτή.
Χρηματοδοτικές μισθώσεις
Ένα άλλο όνομα για το φαινόμενο είναι η χρηματοδοτική μίσθωση. Πρόκειται για μια ειδική απόκτηση περιουσίας σε περιουσία, αλλά όχι για προσωπική χρήση, αλλά για την τοποθέτηση του αντικειμένου σε προσωρινή χρήση, κατοχή. Η διάρκεια της μίσθωσης πλησιάζει την περίοδο λειτουργίας της, καθώς και την απόσβεση της τιμής του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου. Έτσι, ο ιδιοκτήτης είναι εδώ σε καταβολές μισθωμάτων και επιστρέφει στον εαυτό του τα κεφάλαια που δαπανώνται για την αγορά, και επιπλέον λαμβάνει κέρδος.
Η συμφωνία είναι τριμερής. Ο εκμισθωτής αποκτά το αντικείμενο από τον προμηθευτή, την εταιρεία, για να το μεταφέρει στον μισθωτή για χρήση με το κατάλληλο τέλος.
Η χρηματοδοτική μίσθωση καθορίζεται από τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:
- Το ακίνητο αποκτάται από τον εκμισθωτή όχι για προσωπική χρήση, αλλά για ενοικίαση.
- Ο εκμισθωτής επιλέγει κατά την απόλυτη κρίση του τόσο την ιδιοκτησία όσο και τον πωλητή.
- Ο πωλητής του αντικειμένου γνωρίζει ότι η τελευταία αγοράζεται για μίσθωση.
- Οι αξιώσεις για ελαττώματα, ποιότητα και πληρότητα του αντικειμένου αποστέλλονται απευθείας στον πωλητή, πωλητή.
- Η ευθύνη για ζημιές, η τυχαία απώλεια περιουσίας μεταφέρεται στον εκμισθωτή μετά την υπογραφή της πράξης μεταφοράς και αποδοχής.
Τι μπορεί να μισθωθεί; Το σύνολο των αχρησιμοποίητων πραγμάτων - συγκροτήματα ακινήτων, κατασκευές, κτίρια, επιχειρήσεις, μεταφορικές συσκευές, εξοπλισμός, άλλα αντικείμενα απαραίτητα για την επιχειρηματική δραστηριότητα.
Ταυτόχρονα, οι εκχωρήσεις γης, οι φυσικοί πόροι, τα περιουσιακά στοιχεία για τα οποία οι νομοθετικές πράξεις της Ρωσικής Ομοσπονδίας απαγορεύουν την ελεύθερη κυκλοφορία ή εισάγουν ειδική διαδικασία γι 'αυτές δεν μπορούν να χαρακτηριστούν ως αντικείμενο μίσθωσης.
Η έννοια της "μίσθωσης" είναι πολύ πολύπλευρη, καθώς περιλαμβάνει πολλούς κύριους τύπους, οι οποίοι ταξινομούνται σε μικρότερες εντός τους. Ωστόσο, για όλες αυτές τις συμφωνίες, υπάρχουν γενικοί κανόνες σχετικά με το χρονοδιάγραμμα, τα μέρη της συναλλαγής, το αντικείμενο της και ούτω καθεξής.
