Η έννοια και οι τύποι των συμβάσεων μίσθωσης

Ιστορικά, ένα συμβόλαιο πρόωρης συνταξιοδότησης είναι μια κατασκευή που μέχρι τις αρχές του εικοστού αιώνα κατέστησε δυνατή την επίλυση των προβλημάτων κοινωνικής ασφάλισης που δεν υπήρχαν στη συνέχεια χρησιμοποιώντας το αστικό δίκαιο. Σήμερα, το μίσθωμα διατηρεί τη σημασία του ως εναλλακτική και πρόσθετη πηγή εισοδήματος, κατά κανόνα, για τη διατήρηση των πολιτών. Σε αυτό το άρθρο, εξετάζουμε τις γενικές διατάξεις της σύμβασης αμοιβών, τους τύπους προσόδου, τα χαρακτηριστικά, τις μορφές και τη νομική φύση της.

Έννοια προσόδου

Ως σύμβαση αμοιβής νοείται μια συμφωνία σύμφωνα με την οποία ο αποδέκτης της πρόσοδος (πρώτος) μεταβιβάζει το ακίνητο στον πληρωτή (δεύτερο μέρος) και ο πληρωτής συμφωνεί να πληρώνει περιοδικά το μίσθωμα σε αντάλλαγμα για τα ληφθέντα συγκροτήματα ακινήτων. Η σύγχρονη έννοια και οι τύποι συμβάσεων προσόδου δείχνουν ότι η πρόσοδος θεωρείται ως ένα ορισμένο ποσό μετρητών ή το περιεχόμενο του παραλήπτη σε μια άλλη μορφή. Σύμφωνα με το ισχύον αστικό δίκαιο, μιλάμε για πολύ συγκεκριμένες σχέσεις. Ένα από τα πιο συνηθισμένα παραδείγματα είναι όταν ένας πολίτης με ειδικές ανάγκες (αυτό μπορεί να είναι άτομο με αναπηρία, ένας συνταξιούχος κλπ.) Παρέχει ένα άλλο άτομο που κατά κανόνα χρειάζεται ένα καθιστικό, ένα διαμέρισμα, ένα σπίτι ή άλλο ακίνητο σε αντάλλαγμα για τη στήριξη της ζωής και φροντίδα. Επί του παρόντος, οι διαφορετικοί τύποι συμβάσεων προσόδου μπορούν να καλύπτουν ευρύτερο φάσμα καταστάσεων. Συνιστάται να τα εξετάσετε λεπτομερέστερα.

Συμφωνία μίσθωσης στην πράξη

Κατά τη διαδικασία της μελέτης της έννοιας, των τύπων και του περιεχομένου μιας σύμβασης αμοιβής, είναι σημαντικό να δοθεί προσοχή στις πρακτικές καταστάσεις. Ας αναλύσουμε μερικές από αυτές:

• Ένας μη κερδοσκοπικός οργανισμός (νομική οντότητα) μπορεί επίσης να είναι αποδέκτης μόνιμης πρόσοδος. Μετάφραση από τα γαλλικά, ο αποδέκτης του μισθώματος είναι ένας ενοικιαστής (γαλλικός μισθωτής), δηλαδή ένα πρόσωπο που διαμένει επί τόκων από την πρωτεύουσα που δόθηκε με δάνειο. Παρεμπιπτόντως, στις ημέρες της ΕΣΣΔ, αυτή η κατηγορία προσώπων θεωρήθηκε ως παρασιτικά στρώματα της αστικής κοινωνίας. Είναι προφανές ότι το χαρακτηρισμένο όνομα ήταν αποκλειστικά ιδεολογικό.

• Η έννοια και οι τύποι συμβάσεων προσόδου προϋποθέτουν την ύπαρξη ορισμένων θεμάτων συμβατικών υποχρεώσεων. Έτσι, το θέμα σε αυτή την περίπτωση μπορεί να είναι όχι μόνο ένας οικιστικός τύπος χώρων, αλλά και οποιαδήποτε άλλα συγκροτήματα ακινήτων. Μπορεί να είναι κτίρια βιομηχανικού τύπου, τραπεζικές καταθέσεις, αυτοκίνητα, επιχειρήσεις και ούτω καθεξής. Η νομική φύση, η έννοια και οι τύποι συμβάσεων προσόδου περιλαμβάνουν τη συμπερίληψη στην εξεταζόμενη κατηγορία δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, για παράδειγμα, δικαιώματα αξίωσης από σύμβαση ασφάλισης ακίνητης περιουσίας. Παρ 'όλα αυτά, αυτή η ομάδα δεν μπορεί να περιλαμβάνει πνευματική ιδιοκτησία, προστατευμένες πληροφορίες, καθώς και άυλα αγαθά λόγω του γεγονότος ότι δεν μπορούν να αποξενωθούν.

• Ο κύκλος των πληρωτών δεν περιορίζεται καθόλου. Έτσι, ένα νομικό πρόσωπο ή ακόμα και ένα κράτος μπορεί να ενεργεί ως πληρωτής του μισθώματος, για παράδειγμα, μέσω των δομών κοινωνικής ασφάλισης των πολιτών.

Σημεία της σύμβασης. Ιστορική άποψη

Πριν από την εξέταση των τύπων συμβάσεων προσόδου (στη Δημοκρατία της Λευκορωσίας υπαγορεύεται από το κεφάλαιο 33 του Αστικού Κώδικα "Πρόσοδο και διαρκή διατροφή με εξαρτώμενο"), είναι σκόπιμο να προσδιοριστούν τα κύρια χαρακτηριστικά του που έχουν ταξινομητικό χαρακτήρα. Αξίζει να σημειωθεί ότι δεν θεωρούνται πλήρως εδραιωμένα. Ένας από τους λόγους είναι η σχετικά αργή εμφάνιση νομικής ρύθμισης της σύμβασης.Είναι αποδεκτό ότι το πρωτότυπο του περιεχομένου σε δια βίου βάση προέρχεται από ένα έθιμο που υπήρχε από τον Μεσαίωνα. Ήταν τότε ότι τα μοναστήρια δέχονταν πολίτες για ζωή με αντάλλαγμα για ακίνητα και κινητά συγκροτήματα ιδιοκτησίας. Πρέπει να προστεθεί ότι ακόμη και τα χρήματα θεωρούνταν ένα βαρύ επιχείρημα για την ευκαιρία να πάνε στο μοναστήρι.

Το ζήτημα αυτό επιλύθηκε αρχικά στον Αστικό Κώδικα του 1964, σε μια μορφή "συντόμευσης", δεδομένου ότι 4 άρθρα είναι εντελώς άσχετα. Εν πάση περιπτώσει, σε άλλες νομικές κουλτούρες υφίστανται υποχρεώσεις παρόμοιες με εκείνες που αναφέρονται σε σύγχρονους τύπους συμβάσεων προσόδου. Για παράδειγμα, το Vala (μεταφρασμένο από τα αραβικά - υποστήριξη, βοήθεια) στο ισλαμικό δίκαιο, το οποίο είναι σύμβαση τύπου πελάτη. Σύμφωνα με τους όρους του, κάποιος ξένος του οποίου οι κληρονόμοι είναι άγνωστοι, λαμβάνει εγγύηση και φύλαξη από άλλο πρόσωπο. Έτσι, ο προστάτης αναλαμβάνει ευθύνη (συνήθως αστική) για όλες τις αξιώσεις που ασκούνται κατά του πελάτη του. Η αποζημίωση σε αυτή την περίπτωση είναι το δικαίωμα κληρονομίας των συγκροτημάτων ιδιοκτησίας του πελάτη μετά το θάνατό του.

Η έννοια, οι τύποι, οι μορφές της συμφωνίας μίσθωσης

Στη συνέχεια, αναλύουμε την ποικιλία των τύπων και των μορφών του συμβολαίου ενοικίου. Η πραγματική σύμβαση τίθεται σε ισχύ μετά τη μεταβίβαση των συγκροτημάτων ακινήτων, και όχι μετά τη σύναψή της. Ο κύριος λόγος είναι ότι το συναινετικό μοντέλο θα παραβίαζε τα τρέχοντα δικαιώματα του δικαιούχου ενοικίου, καθώς θα έδινε στον αντισυμβαλλόμενο το δικαίωμα να απαιτήσει τη μεταβίβαση συγκροτημάτων ακινήτων αμέσως μετά τη σύναψη της σύμβασης. Από οικονομική άποψη, ο αποδέκτης του ενοικίου στην περίπτωση αυτή είναι η ασθενέστερη πλευρά.

Αφού τεθεί σε ισχύ η σύμβαση και μεταβιβαστεί το ακίνητο, ο δικαιούχος του μισθώματος αποκτά μόνο δικαιώματα και ο πληρωτής του μισθώματος έχει αποκλειστικά υποχρεώσεις. Μιλάμε για αυτό το είδος της σύμβασης ετήσιας σχέσης ως μονομερώς δεσμευτική. Εξετάστε τα υπόλοιπα.

Επιστρεπτέα σύμβαση

Ένας σημαντικός τύπος συμφωνίας ετήσιας συντήρησης είναι η επιστρεπτέα σύμβαση. Μεταξύ των υποκειμένων του, είναι σημαντικό να σημειώσουμε τα εξής:

• Ο αποδέκτης των πληρωμών ενοικίου οφείλει να μεταβιβάσει στον πληρωτή την ιδιοκτησία συγκροτημάτων ακινήτων (ακίνητα ή κινητά).

• Ο πληρωτής των πληρωμών ενοικίου υποχρεούται να καταβάλλει περιοδικά ένα ορισμένο ποσό μετρητών ή να κρατήσει τον αποδέκτη πολίτη σε διαφορετική μορφή. Πρέπει να προστεθεί ότι το ενοίκιο μπορεί να υπάρχει όχι μόνο ως μια "συμπληρωματική σύνταξη" υπό μορφή χρήματος - το επίδομα σε είδος είναι επίσης επίκαιρο προς το παρόν. Φανταστείτε ότι ο αποδέκτης των πληρωμών ενοικίασης είναι άτομο με ειδικές ανάγκες κρεβάτι. Προφανώς, τα ίδια τα χρήματα δεν έχουν άμεση αξία γι 'αυτό, δεν έχουν νόημα. Έτσι, ο πληρωτής του μισθώματος τους μετατρέπει σε πραγματικές υπηρεσίες ή αγαθά. Παρεμπιπτόντως, η κατάσταση αυτή συχνά συνεπάγεται τη μεταφορά από τον αποδέκτη των ενοικίων στον πληρωτή μέσω ενός τραπεζικού ιδρύματος (για παράδειγμα, η έκδοση τραπεζικής κατάθεσης ή η μεταφορά κεφαλαίων σύμφωνα με μια πράξη εμπιστοσύνης). Από την άποψη της θεωρίας, έχει επίσης νόημα η πράξη που συνδέεται με τη μεταφορά ενός σταθερού ποσού μετρητών σε αντάλλαγμα μιας σειράς πληρωμών περιοδικού χαρακτήρα σε ένα συγκεκριμένο νόμισμα. Αυτό θυμίζει μια εγκατάσταση SWAP αξίας παραγωγής. Επιπλέον, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του Άρθρου 556 του Αστικού Κώδικα, «τα περιουσιακά στοιχεία που αποβάλλονται από την καταβολή του μισθώματος μπορούν να μεταβιβαστούν από τον αποδέκτη του μισθώματος στην κυριότητα του πληρωτή του μισθώματος δωρεάν ή έναντι αμοιβής». Με άλλα λόγια, υπάρχει μια άλλη πληρωμή πρόσθετου τύπου, η οποία μπορεί να προβλεφθεί από τη σύμβαση. Εντούτοις, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως προκαταβολή ενός συγκεκριμένου τμήματος του μισθώματος. Αυτό αποδεικνύεται εμμέσως από το άρθρο 566 του Αστικού Κώδικα. Σύμφωνα με αυτό, κατά την απόκτηση ακίνητων συγκροτημάτων έναντι αμοιβής, ο κίνδυνος θανάτου από τον πληρωτή μεταβιβάζεται από τον πληρωτή στον αποδέκτη των πληρωμών ενοικίου.Αυτή η απομάκρυνση από τη γενική αρχή είναι αποδεκτή σήμερα στο αστικό δίκαιο αρκετά σπάνια. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο το συμπέρασμα δείχνει ότι ο ισχύων Αστικός Κώδικας θεωρεί την πληρωμή της τιμής απόσβεσης ως πληρωμή για κεφάλαιο. Μια άλλη επιβεβαίωση είναι το άρθρο 570, το οποίο αποκλείει τη δυνατότητα επιστροφής των συγκροτημάτων ακίνητης περιουσίας, αν αυτά αποκτήθηκαν έναντι αμοιβής από τον πληρωτή του μισθώματος.

Συμβόλαιο προσόδου και κίνδυνος. Σχετικά είδη

Κατά τη διαδικασία της μελέτης της έννοιας, των τύπων και των στοιχείων ενός συμβολαίου προσόδου, συνιστάται να υποδείξετε ότι μιλάμε για μια τυχαία (επικίνδυνη) συναλλαγή. Ωστόσο, υπάρχουν αρκετές αρκετά σοβαρές δικαιολογίες:

• Πρώτον, ένας μόνιμος τύπος ενοικίου μπορεί να είναι είτε ανταλλαγή είτε κίνδυνος, ανάλογα με τους όρους της επαναγοράς που τα μέρη έχουν εντοπίσει στα σχετικά έγγραφα.

• Δεύτερον, άλλοι τύποι συμβολαίων πρόωρης συνταξιοδότησης είναι προσόδου ζωής και συντήρησης ζωής με εξαρτώμενο. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι λειτουργούν ως επικίνδυνες για τον πληρωτή, επειδή δεν είναι γνωστό πόσο χρόνο θα διαμείνει ο παραλήπτης και, κατά συνέπεια, ποιος θα είναι ο λόγος του συνολικού ενοικίου με την αξία των συγκροτημάτων ακινήτων. Πρέπει να προστεθεί ότι η πιθανότητα απώλειας ή νίκης για τον παραλήπτη είναι δυνητική, δεδομένου ότι περιορίζεται από τη διάρκεια της ζωής του.

Συνεχιζόμενες συμβάσεις ορισμένου χρόνου και απεριόριστες συμβάσεις

Η σύμβαση ετήσιας πρόβλεψης και οι τύποι της προϋποθέτουν την ύπαρξη μίας συνεχιζόμενης συμφωνίας που προβλέπει περιοδικές επαναλαμβανόμενες πληρωμές (συνήθεις σε ίσες ποσότητες). Διαφορετικά, αυτές οι πληρωμές ονομάζονται προσόδους.

Είναι επίσης σκόπιμο να ληφθεί υπόψη μια σύμβαση ορισμένου χρόνου ή ορισμένου χρόνου σχετικά με το μόνιμο ενοίκιο. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ο όρος σε αυτή την περίπτωση αποκαλύπτεται όχι συγκεκριμένα μέσω του αρχικά γνωστού αριθμού που ορίζεται στη σχετική τεκμηρίωση, αλλά μέσω της ζωής του αποδέκτη της προσόδου. Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η σύμβαση δεν μπορεί να χαρακτηριστεί ως συναλλαγή που συνάπτεται με την ακύρωση, δεδομένου ότι δεν είναι γνωστό αν η προϋπόθεση αυτή θα συμβεί ή όχι. Ενδείκνυται εδώ να προσδιοριστεί η περίοδος, υποδεικνύοντας το γεγονός, το οποίο πρέπει να συμβαίνει αναπόφευκτα σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 191 του ισχύοντος αστικού δικαίου. Πρέπει να σημειωθεί ότι ο απεριόριστος ή επείγων τύπος επηρεάζει μόνο την υποχρέωση του πληρωτή να πραγματοποιεί περιοδικές πληρωμές ή να κρατά τον αποδέκτη σε διαφορετική μορφή (για παράδειγμα, σε είδος). Όσον αφορά την υποχρέωση του τελευταίου που σχετίζεται με τη μεταβίβαση κυριότητας σε συγκροτήματα ακινήτων, καθορίζεται με αμετάκλητο και άνευ όρων χαρακτήρα. Έτσι, μετά τη λήξη της σύμβασης αμοιβών, το δικαίωμα ιδιοκτησίας δεν μπορεί να επιστραφεί. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η παράγραφος 2 του άρθρου 556 του Αστικού Κώδικα ορίζει ότι στις περιπτώσεις όπου η σύμβαση προβλέπει τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας έναντι αμοιβής, οι κανόνες αγοράς και πώλησης χρησιμοποιούνται στις σχέσεις των μερών για τη μεταβίβαση και την πληρωμή και, στις περιπτώσεις που τα ακίνητα αυτά μεταβιβάζονται δωρεάν, για το συμβόλαιο δώρου, δεδομένου ότι το άλλο πρόγραμμα δεν έχει θεσπιστεί από το νόμο και δεν έρχεται σε αντίθεση με το νόημα της σύμβασης ενοικίου.

Αποκλεισμός περιουσίας

Πρέπει να σημειωθεί ότι μαζί με την πώληση, τη δωρεά και την ανταλλαγή, η μίσθωση περιλαμβάνεται στην κατηγορία των συμβάσεων μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας. Το θέμα αυτών είναι η μεταβίβαση της κυριότητας. Αυτή η ομάδα περιλαμβάνεται σε μια μεγάλης κλίμακας κατηγορία συμβάσεων τύπου ιδιοκτησίας μαζί με ομάδες συμβάσεων δανεισμού και μίσθωσης.

Απαιτήσεις συμβάσεων ενοικίασης

Οι τύποι συμβολαίων ζωής που αναφέρθηκαν παραπάνω καταρτίζονται σύμφωνα με τη σοβαρότητα της εκδήλωσης. Φυσικά, το έντυπο υπόκειται σήμερα σε αυξημένες απαιτήσεις. Διαθέτει τα δικά του χαρακτηριστικά, δεδομένου ότι η σύμβαση ανόδου:

• Πρέπει να πιστοποιείται από συμβολαιογράφο.

• Πρέπει να περάσει τη διαδικασία κρατικής εγγραφής, εάν το θέμα της είναι η αλλοτρίωση των ακινήτων.

Πρέπει να προστεθεί ότι η μη τήρηση των ανωτέρω απαιτήσεων συνεπάγεται την ακυρότητα της συναλλαγής. Μια τέτοια πράξη θεωρείται άκυρη σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 166.

Συμπέρασμα

Καταργήσαμε πλήρως τη σύμβαση ετήσιων εσόδων και τις βασικές πτυχές που την συνοδεύουν (ποικιλίες και μορφές, προέλευση και νομική φύση). Επιπλέον, παρουσίασαν διάφορες πρακτικές καταστάσεις σχετικές με ένα τόσο εκτεταμένο θέμα. Συνιστάται να εξάγονται ορισμένα συμπεράσματα και να καθορίζονται οι βασικές σκέψεις του υλικού. Η σύμβαση ετήσιας εγγύησης αντιπροσωπεύει εγγενώς τη μεταβίβαση ακινήτων (αυτό μπορεί να είναι κινητή ή ακίνητη περιουσία) στο ακίνητο δωρεάν ή έναντι συγκεκριμένης αμοιβής που αναφέρεται στα σχετικά έγγραφα. Στην τελευταία περίπτωση, ο πληρωτής προσόδου συμφωνεί να πραγματοποιεί περιοδικές πληρωμές υπέρ του δικαιούχου ή να τη διατηρεί με διαφορετική μορφή (για παράδειγμα, τη διατήρηση ενός ατόμου με ειδικές ανάγκες σε είδος). Βασικοί τύποι ενοικίου:

• Μόνιμες πληρωμές ενοικίου.

• Διάρκεια ενοικίασης.

• Δια βίου συντήρηση με εξαρτημένη.

Αναλύσαμε τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν με πλήρη λεπτομέρεια. Εν κατακλείδι, αξίζει να σημειωθεί ότι μια σύμβαση αμοιβών, ανεξάρτητα από τον τύπο της, συνάπτεται γραπτώς. Επιπλέον, υπόκειται σε συμβολαιογράφηση και, σε μια συγκεκριμένη περίπτωση, στην καταχώριση του κράτους. Αυτή η κατάσταση υποδηλώνει ότι το αντικείμενο της σύμβασης αμοιβών είναι ακίνητη περιουσία.