Κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, συχνά συντάσσεται προκαταρκτική σύμβαση. Περιέχει την πρόθεση των μερών να ολοκληρώσουν την κύρια συναλλαγή. Συνήθως σχηματίζεται εάν ένας συμμετέχων στη διαδικασία για διάφορους λόγους δεν μπορεί να υπογράψει την κύρια συμφωνία. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μια προκαταρκτική σύμβαση είναι νομικά δεσμευτική μόνο εάν έχει συνταχθεί σωστά. Ως εκ τούτου, συχνά έμπειροι δικηγόροι εμπλέκονται σε αυτή τη διαδικασία, οι οποίοι μελετούν το περιεχόμενο της σύμβασης, αλλά και να προβούν σε ορισμένες προσαρμογές σε αυτό, εάν είναι απαραίτητο.
Η έννοια της προκαταρκτικής συμφωνίας
Σύμφωνα με το άρθρο 429 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μια προκαταρκτική σύμβαση πώλησης κατοικιών είναι ένα επίσημο έγγραφο που καταρτίζεται και υπογράφεται από δύο μέρη της συναλλαγής. Η διάρθρωσή του επαναλαμβάνει πλήρως το περιεχόμενο της κύριας σύμβασης, αλλά δεν έχει καταχωριστεί στο Rosreestr ή με συμβολαιογράφο.
Η σύμβαση περιλαμβάνει όλους τους όρους για τη συναλλαγή. Επιπλέον, δίνονται οι περίοδοι κατά τις οποίες τα μέρη καλούνται να πραγματοποιήσουν μια συναλλαγή.
Γιατί καταρτίζεται;
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, συντάσσεται προκαταρκτική σύμβαση πώλησης διαμερίσματος για διάφορους λόγους. Αυτό συνήθως απαιτείται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- για διάφορους λόγους, ο αγοραστής κατά τη στιγμή της σύναψης της συμφωνίας δεν έχει το απαραίτητο ποσό που απαιτείται για την αγορά ακίνητης περιουσίας, για παράδειγμα, περιμένει το διαμέρισμά του να πωληθεί ή θα λάβει τα χρήματα με κληρονομικότητα.
- η στέγαση αγοράζεται με υποθήκη, επομένως, πριν από την υπογραφή της κύριας σύμβασης, οι εκπρόσωποι της επιλεγμένης τράπεζας θα πρέπει να αξιολογήσουν τον μισθωτή, καθώς ενεργεί ως ασφάλεια, έτσι ώστε τα μέρη θα πρέπει να περιμένουν την απόφαση αυτού του ιδρύματος.
- ο πωλητής, για διάφορους λόγους, δεν έχει σημαντικά έγγραφα για το διαμέρισμα, οπότε χρειάζεται κάποιο χρονικό διάστημα για να τα αποκαταστήσετε.
- τυπογραφικά λάθη ή σφάλματα σε επίσημα έγγραφα.
Για να αποφευχθεί η διακοπή της συμφωνίας, συντάσσεται προκαταρκτική συμφωνία. Διευκρινίζει τις συνέπειες για κάθε συμμετέχοντα που αρνείται να υπογράψει το κύριο έγγραφο. Συχνά σε αυτή τη σύμβαση αναγράφονται τα μεγέθη των απολεσθέντων ή η προκαταβολή μεταφέρεται καθόλου.
Τύποι συμβάσεων
Σύμφωνα με το άρθρο 429 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας μπορεί να υποβληθεί προκαταρκτική σύμβαση σε διάφορες εκδόσεις. Αυτά περιλαμβάνουν:
- Με προκαταβολή ή προκαταβολή. Στην περίπτωση αυτή, το ποσό που πράγματι μεταβιβάζεται στον πωλητή καθορίζεται. Αν χρησιμοποιηθεί προκαταβολή, δεν θα επιστραφεί αν ο αγοραστής αρνείται να υπογράψει τη σύμβαση. Εάν ο πωλητής είναι ο ένοχος της άρνησης της συναλλαγής, τότε επιστρέφει ένα διπλό μέγεθος κατάθεσης. Όταν χρησιμοποιείτε προκαταβολή, το χρηματικό ποσό επιστρέφεται στον αγοραστή, ανεξάρτητα από το ποιος απέρριψε ακριβώς τη συναλλαγή.
- Από τον προγραμματιστή. Με άλλο τρόπο, μια τέτοια συμφωνία ονομάζεται PDDU. Αλλά αυτό το έγγραφο δεν έχει νομική ισχύ και με τη βοήθειά του ακόμη και μέσω του δικαστηρίου δεν θα είναι δυνατό να προσαχθεί ο παραβάτης στη δικαιοσύνη. Ως εκ τούτου, μια τέτοια σύμβαση συνήθως προσφέρεται μόνο από απατεώνες που επιθυμούν να χρησιμοποιούν γκρίζα σχέδια για διάφορους λόγους.
- Κατά την υποβολή αίτησης για υποθήκη. Συχνά, σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, συντάσσεται προκαταρκτική σύμβαση ακριβώς επειδή ο αγοραστής χρειάζεται ποσό δανείου για να αγοράσει ακίνητα. Σε αυτή την περίπτωση, πριν υπογράψετε την κύρια σύμβαση, θα πρέπει να λάβετε έγκριση για τη συναλλαγή από την επιλεγμένη τράπεζα, η οποία θα αξιολογήσει την κατάσταση και την τιμή του επιλεγμένου αντικειμένου. Αλλά ακόμη και η ύπαρξη προκαταρκτικής σύμβασης δεν εγγυάται πάντα την ολοκλήρωση της κύριας συναλλαγής.Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι εάν ο αγοραστής δεν λάβει έγκριση από την τράπεζα, τότε θα πρέπει να αρχίσει να ψάχνει για μια πιο κατάλληλη επιλογή.
- Κατά την αγορά μέσω ενός κτηματομεσιτικού γραφείου. Υπό αυτές τις συνθήκες, συντάσσεται τριμερής προκαταρκτική σύμβαση, καθώς περιλαμβάνει τις υποχρεώσεις ενός υπαλλήλου αυτής της οργάνωσης. Η ενεχυρίαση μπορεί να μεταφερθεί απευθείας στον ειδικό του πρακτορείου, επομένως είναι αυτός που ενεργεί ως εγγυητής της κύριας συναλλαγής.
Κάθε ποικιλία έχει τα δικά της χαρακτηριστικά και αποχρώσεις. Πριν από την κατάρτιση της τεκμηρίωσης θα πρέπει να μελετήσει τις διατάξεις του άρθρου. 429 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας με σχόλια. Μια προκαταρκτική σύμβαση μόνο με αρμόδιο σχηματισμό έχει νομική ισχύ.
Κανόνες σύνταξης
Κατά τη διαμόρφωση αυτού του εγγράφου πρέπει να ακολουθήσετε ορισμένους υποχρεωτικούς κανόνες. Αυτά περιλαμβάνουν:
- χρησιμοποιείται απλή γραφή.
- Επιτρέπεται η εισαγωγή πληροφοριών μέσω υπολογιστή ή χειροκίνητα.
- δεν θα πρέπει να χρησιμοποιήσετε την προφορική συμφωνία, δεδομένου ότι είναι πιθανό τα μέρη της συναλλαγής να μην αντιμετωπίζουν με κάθε σοβαρότητα τους όρους που έχουν συμφωνηθεί προηγουμένως.
- δεν υποχρεούται να ζητήσει από συμβολαιογράφο την πιστοποίηση εγγράφου.
Εάν τα μέρη της συναλλαγής δεν γνωρίζουν πώς έχει συνταχθεί σωστά η προκαταρκτική συμφωνία, τότε μπορούν να απευθυνθούν σε δικηγόρο για βοήθεια.
Ποια έγγραφα χρειάζονται;
Για να συντάξετε μια προκαταρκτική συμφωνία, θα πρέπει να προετοιμάσετε ορισμένα έγγραφα. Από αυτήν, οι πληροφορίες αυτές περιλαμβάνονται σε αυτό το έγγραφο. Αυτά περιλαμβάνουν τα ακόλουθα έγγραφα:
- διαβατήρια των συμμετεχόντων στη συναλλαγή ·
- κτηματολογική τεκμηρίωση για τη στέγαση.
- τεχνικό διαβατήριο για το διαμέρισμα.
- απόσπασμα από το USRN, επιβεβαιώνοντας ότι το αντικείμενο πωλείται από τον άμεσο ιδιοκτήτη και όχι από απατεώνας ·
- απόσπασμα από το βιβλίο του σπιτιού που περιέχει πληροφορίες για τα άτομα που είναι εγγεγραμμένα στο διαμέρισμα.
Χρησιμοποιώντας τα παραπάνω έγγραφα, δεν συντάσσεται μόνο σύμβαση, αλλά επιβεβαιώνεται και η νομιμότητα της συναλλαγής. Σύμφωνα με το άρθρο 429, Ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας μια προκαταρκτική σύμβαση θα πρέπει να περιέχει μόνο σχετικές και αξιόπιστες πληροφορίες, διαφορετικά θα ακυρώνεται εύκολα με δικαστική απόφαση.
Ποιες πληροφορίες περιλαμβάνονται;
Συνήθως, η συμφωνία αυτή συντάσσεται από τους άμεσους συμμετέχοντες στη συναλλαγή, αλλά μπορούν να απευθυνθούν σε δικηγόρο για βοήθεια. Σύμφωνα με το άρθρο 429 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μια προκαταρκτική σύμβαση περιλαμβάνει απαραίτητα τις ακόλουθες πληροφορίες:
- προκαταβολή ή προκαταβολή ·
- κόστος στέγασης ·
- κανόνες για τη μεταβίβαση ακινήτων ·
- την περίοδο υπογραφής της κύριας σύμβασης ·
- τους όρους υπό τους οποίους το διαμέρισμα θα επανεγγραφεί από τον αγοραστή ·
- τα πρόσωπα που είναι εγγεγραμμένα ή ζουν σε κατοικίες,
- Το αντικείμενο της συναλλαγής που αντιπροσωπεύεται από το ακίνητο περιγράφεται.
- δικαιώματα και υποχρεώσεις κάθε τοποθεσίας.
Μερικές φορές περιλαμβάνεται στο παρόν έγγραφο μια ρήτρα σχετικά με πιθανές καταστάσεις, η ύπαρξη της οποίας είναι δυνατόν να τερματίσει τη συμφωνία. Εάν αυτές οι πληροφορίες δεν είναι διαθέσιμες, τότε σύμφωνα με το άρθρο 429 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μια προκαταρκτική σύμβαση μπορεί να περατωθεί μόνο στο δικαστήριο ή με την κατάρτιση ειρηνευτικής συμφωνίας.
Κανόνες εγγραφής
Η συμφωνία αυτή δεν επιτρέπεται να καταχωρηθεί στη Rosreestr. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η προκαταρκτική σύμβαση προορίζεται μόνο για την επιβεβαίωση της προκαταβολής ή της προκαταβολής και επιβεβαιώνει επίσης την πρόθεση των μερών να συνάψουν την κύρια σύμβαση.
Επιπλέον, δεν χρειάζεται να επικοινωνήσετε με έναν συμβολαιογράφο για να πιστοποιήσετε την τεκμηρίωση. Αλλά αυτός ο ειδικός μπορεί να βεβαιωθεί ότι η σύμβαση έχει συνταχθεί σωστά.
Τι να ψάξω;
Σύμφωνα με το άρθρο 429 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μια προκαταρκτική σύμβαση θα έχει αξία μόνο υπό την προϋπόθεση ότι θα τηρούνται όλοι οι απαραίτητοι όροι και ρήτρες. Επομένως, κατά τη διαμόρφωση αυτής της τεκμηρίωσης, θα πρέπει να δώσετε προσοχή στα ακόλουθα σημεία:
- περιλαμβάνουν απαραίτητα ορισμένες σημαντικές πληροφορίες, για παράδειγμα, πληροφορίες σχετικά με το αντικείμενο της σύμβασης, διότι διαφορετικά δεν θα είναι δυνατόν να προσδιοριστεί το διαμέρισμα που αποκτάται βάσει της παρούσας συμφωνίας.
- ένα έγγραφο υπογράφεται από τα δύο μέρη της συναλλαγής.
- δεν επιτρέπεται σε κανένα από τα μέρη να λαμβάνουν περισσότερα οφέλη από το έγγραφο.
- προκειμένου να προστατευθούν από απάτες, τα στοιχεία διαβατηρίων και των δύο συμμετεχόντων περιλαμβάνονται σίγουρα στη συμφωνία.
- Είναι σημαντικό να επαληθεύονται όλες οι πληροφορίες που εισάγονται βάσει των διαθέσιμων επίσημων εγγράφων.
- θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο πωλείται από έναν ιδιοκτήτη ενήλικα και ότι άλλοι πολίτες δεν υποβάλλουν αίτηση για διαμέρισμα.
Πριν από την υπογραφή της συμφωνίας, όλα τα μη εξουσιοδοτημένα άτομα πρέπει να αποφορτιστούν από το διαμέρισμα.
Ημερομηνία λήξης
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η προκαταρκτική σύμβαση δεν χάνει τη σημασία της μέχρι την υπογραφή της κύριας σύμβασης, η οποία συνίσταται στη σύναψη μιας συναλλαγής για την πώληση ενός διαμερίσματος. Ο όρος αναφέρεται συνήθως στο κείμενο της παρούσας συμφωνίας.
Εάν, για διάφορους λόγους, μια συναλλαγή δεν πραγματοποιηθεί εντός συγκεκριμένης χρονικής περιόδου, η προκαταρκτική συμφωνία χάνει τη νομική της ισχύ. Στην περίπτωση αυτή, η εγγύηση δεν επιστρέφεται στον αγοραστή εάν η κύρια σύμβαση δεν είχε συναφθεί με δικό του σφάλμα. Ο πωλητής μπορεί ακόμη και να πάει στο δικαστήριο για να αναγκάσει το δεύτερο μέρος να ολοκληρώσει τη συναλλαγή.
Οι αποχρώσεις του τερματισμού
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μια προκαταρκτική σύμβαση πώλησης ακίνητης περιουσίας μπορεί να τερματιστεί μπροστά από το χρονοδιάγραμμα, εάν ένα συμβαλλόμενο μέρος έχει παραβιάσει τις βασικές του διατάξεις. Επιπρόσθετα, η διαδικασία εκτελείται εάν υπάρχουν ενδείξεις ότι έχει δοθεί πίεση στον συμμετέχοντα στη συναλλαγή και μπορεί να είναι σωματική ή συναισθηματική.
Η συμφωνία αναγνωρίζεται ως άκυρη εάν ένας από τους συμμετέχοντες είναι ανήλικος πολίτης ή νομικά ανίκανος.
Συμπέρασμα
Μια προκαταρκτική σύμβαση συντάσσεται συχνά μεταξύ δύο μερών μιας συναλλαγής. Περιέχει πληροφορίες σχετικά με τις προθέσεις των πολιτών στο μέλλον να συνάψουν συμφωνία σχετικά με τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος από τον πωλητή στον αγοραστή. Ορισμένα υποχρεωτικά δεδομένα πρέπει να περιλαμβάνονται σε αυτό, ώστε το έγγραφο να έχει νομική ισχύ.
Κάθε μέρος στη συναλλαγή πρέπει να γνωρίζει τις αρνητικές συνέπειες της κατάργησης αυτής της συμφωνίας. Αρνητικές στιγμές προκύπτουν εάν μια κατάθεση είναι γραμμένη στο κείμενο.
