Η διάρκεια της μίσθωσης και η διαδικασία σύναψης της σύμβασης

Στο άρθρο εξετάζουμε τη διάρκεια της μίσθωσης.

Μίσθωση (από το λατινικό arrendare, που μεταφράζεται ως "δώστε κάτι προς ενοικίαση") - αυτό είναι κυρίως η μορφή της σύμβασης ιδιοκτησίας, στην οποία το ακίνητο μεταφέρεται στην κατοχή έναντι αμοιβής. Στη συνέχεια, θα μιλήσουμε λεπτομερώς για αυτή τη μορφή των αστικών σχέσεων.

Μίσθωση όρου

Υπάρχουν πολλές επιλογές. Μια τέτοια συμφωνία μπορεί να συναφθεί από τα μέρη:

1. Για αόριστο χρονικό διάστημα.
2. Για το χρονικό διάστημα που καθορίζεται από το έγγραφο, αλλά λιγότερο από ένα έτος.
3. Για την περίοδο που καθορίζεται από τη συμφωνία, κατά κανόνα, ένα έτος ή περισσότερο.
   

Αόριστος όρος

Εξετάστε πρώτα την κατάσταση όταν συνάπτεται μίσθωση αορίστου χρόνου.

Σύμφωνα με το άρθρο 610 του Αστικού Κώδικα, εάν οι προθεσμίες για τη μίσθωση δεν αναφέρονται στο έγγραφο, η σύμβαση θεωρείται ότι συνάπτεται για αόριστο χρονικό διάστημα. Σε αυτή την περίπτωση, κάθε μέρος έχει το δικαίωμα ανά πάσα στιγμή να εγκαταλείψει τις σχετικές νομικές σχέσεις, προειδοποιώντας τον αντίπαλο για αυτό για τρεις μήνες. Αξίζει να σημειωθεί ότι η σύμβαση μίσθωσης, η οποία συνήφθη για αόριστο χρονικό διάστημα, δεν υπόκειται σε κρατική εγγραφή (παρά το γεγονός ότι η πραγματική διάρκεια ισχύος μπορεί να υπερβαίνει τους δώδεκα μήνες).

Λιγότερο από ένα χρόνο

Ποια μπορεί να είναι η διάρκεια της μίσθωσης;

Μία σύμβαση μίσθωσης που συνήφθη για περίοδο μικρότερη του ενός έτους δεν υπόκειται σε κρατική εγγραφή.

Έτος και πολλά άλλα

Μια συμφωνία που έχει καταρτιστεί για δώδεκα μήνες ή περισσότερο υπόκειται σε κρατική εγγραφή. Θεωρείται φυλακισμένος από τη στιγμή της. Μιλήσαμε για τους όρους της μίσθωσης.

Η σύμβαση μίσθωσης και η διαδικασία σύναψης της σύμβασης

Η σύναψη ενός τέτοιου εγγράφου μπορεί να χωριστεί σε ορισμένα στάδια:

1. Ανταλλαγή τίτλων.
2. Στάδιο ανάλυσης των υποβαλλόμενων εγγράφων.
3. Η εφαρμογή του συντονισμού των συνθηκών.
4. Η σύναψη της ίδιας της σύμβασης.
5. Καταχώρηση της μεταβίβασης του μισθωμένου αντικειμένου.
6. Καταχώρηση των δικαιωμάτων μίσθωσης με την Fed (με την επιφύλαξη της σύναψης μακροπρόθεσμης συμφωνίας).

Αξίζει να σημειωθεί ότι εάν η σύμβαση μίσθωσης συνάπτεται για περίοδο μικρότερη του ενός έτους (δηλαδή βραχυπρόθεσμα), κατά κανόνα, δεν απαιτείται εγγραφή στην Fed.

Η τεκμηρίωση

Στο πλαίσιο της ανταλλαγής νομικών και κανονιστικών εγγράφων από τα μέρη, πρέπει να ζητηθεί από τον ιδιοκτήτη:

1. Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας του αντικειμένου. Μιλάμε για τα έγγραφα ΔΔΠ (σχέδιο ορόφου, εξήγηση, απόσπασμα από το τεχνικό διαβατήριο με τη μορφή "1A").
2. Έγγραφα τίτλου (σύμβαση πώλησης κ.λπ.).
3. Απόσπασμα από το ενιαίο μητρώο κρατών (μέχρι σήμερα).
4. Εάν υπάρχουν περιορισμοί (σύμβαση μίσθωσης, υποσχέσεις κ.λπ.), είναι σκόπιμο να ζητηθούν αντίγραφα των εγγράφων με βάση τα οποία καθιερώνεται ένα βάρος.

Και οι δύο πλευρές παρέχουν το ένα το άλλο:

1. Αντίγραφο των συστατικών τίτλων μιας νομικής οντότητας (Χάρτης, συμφωνία, PSRN και ούτω καθεξής).
2. Έγγραφα που επιβεβαιώνουν τα διαπιστευτήρια των διαπραγματευτών και υπογράφουν τη συμφωνία.

Σε περίπτωση συναλλαγής από ιδιώτες, το στάδιο αυτό συνήθως περιορίζεται στην παροχή εγγράφου ταυτότητας (δηλαδή απαιτείται διαβατήριο).

Λήξη λήξης

Αξίζει να σημειωθεί ότι η λήξη της σύμβασης μίσθωσης δεν τερματίζει τις συμβατικές υποχρεώσεις των μερών. Σημειώνεται ότι εάν ο μισθωτής συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο μετά τη λήξη του χαρτιού, υπό την προϋπόθεση ότι δεν υπάρχει αντίρρηση από τον ιδιοκτήτη, η σύμβαση θεωρείται ότι ανανεώνεται υπό τους ίδιους όρους, αλλά για αόριστο χρονικό διάστημα.

Είναι δυνατόν να παραταθεί η μίσθωση οικόπεδου; Περαιτέρω.

Ανανέωση

Αυτή η χειραγώγηση είναι δυνατή για ορισμένο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο βάσει συμφωνίας των μερών. Η ευκολότερη μορφή για παράταση μίσθωσης θεωρείται η ανανέωση του εγγράφου για τους ίδιους λόγους από το νόμο. Για το σκοπό αυτό, πρέπει να ικανοποιηθούν ταυτόχρονα οι ακόλουθες δύο προϋποθέσεις:

1. Ο ενοικιαστής συνεχίζει να χρησιμοποιεί την ιδιότητα μετά τη λήξη του χαρτιού.
2. Δεν υπάρχουν αντιρρήσεις από τον ιδιοκτήτη.

Στην περίπτωση αυτή, η συμφωνία θεωρείται ανανεωμένη υπό τους ίδιους όρους, για αόριστο χρονικό διάστημα δυνάμει της νομοθεσίας. Σε αυτήν την περίπτωση, δεν θα απαιτούνται πρόσθετα έγγραφα. Αξίζει να εξεταστεί μια σημαντική προϋπόθεση. Σύμφωνα με το άρθρο 610 του Αστικού Κώδικα, εάν οι όροι της σύμβασης μίσθωσης δεν καθορίστηκαν από το χαρτί προέλευσης, τότε θεωρείται ότι συνάπτεται για κυμαινόμενο χρονικό διάστημα.

Η νομοθεσία απαιτεί η μίσθωση οποιουδήποτε ακινήτου για περίοδο μεγαλύτερη του ενός έτους να καταχωρείται στις αρμόδιες κρατικές αρχές. Μόνο τότε θα τον θεωρήσουν φυλακισμένο. Είναι αλήθεια ότι σε περίπτωση που η σύμβαση μίσθωσης συμφωνήθηκε αρχικά για περίοδο μικρότερη των δώδεκα μηνών, δεν απαιτείται κρατική εγγραφή για παρατεταμένη συμφωνία.

Τι άλλο αφορά την επέκταση της μίσθωσης; Πρέπει να υπενθυμίσουμε ότι τόσο ο ενοικιαστής όσο και ο ιδιοκτήτης έχουν ανά πάσα στιγμή το δικαίωμα να τερματίσουν το έγγραφο που έχει παραταθεί και υπογραφεί για αόριστο χρόνο με δική τους πρωτοβουλία. Για να γίνει αυτό, ένα από τα μέρη εντός τριών μηνών πρέπει να προειδοποιήσει το δεύτερο σχετικά με αυτό, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά από συμφωνία.

Εγγραφή

Ποια είναι η προθεσμία καταχώρισης μιας μίσθωσης; Τα έγγραφα για τους σκοπούς αυτούς υποβάλλονται στο εδαφικό γραφείο της Rosreestr (δηλαδή στην υπηρεσία κρατικής καταχώρισης, χαρτογράφησης και κτηματογράφησης) σύμφωνα με τον κατάλογο που ορίζει ο ομοσπονδιακός νόμος με τίτλο «Περί της καταχώρησης των δικαιωμάτων επί ακίνητης περιουσίας και των συναλλαγών μαζί του».

Σε περίπτωση που ο καταχωρητής έχει αμφιβολίες σχετικά με τη γνησιότητα και επιπλέον την αξιοπιστία των συγκεκριμένων πληροφοριών ή όταν υπάρχουν λόγοι εγγραφής, δικαιούται να αναστείλει την εγγραφή της σύμβασης μίσθωσης για μη οικιστικούς χώρους ή άλλα ακίνητα για περίοδο που δεν υπερβαίνει το ένα μήνα. Το κρατικό καθήκον για την εγγραφή ενός εγγράφου για τους πολίτες λαμβάνεται στο ποσό των δύο χιλιάδων ρούβλι. Όσον αφορά τις οργανώσεις, για αυτούς είναι είκοσι δύο χιλιάδες. Ταυτοχρόνως παρέχετε:

1. Σε περίπτωση που μια νομική οντότητα είναι συμβαλλόμενο μέρος στη συμφωνία, απαιτείται η σύνταξη τεκμηρίωσης μαζί με αντίγραφο του πιστοποιητικού κρατικής εγγραφής, φορολογικής εγγραφής, καθώς και ένα πρωτόκολλο για την εξουσιοδότηση των πολιτών που υπέγραψαν εξουσιοδότηση.
2. Εάν έχουν ήδη υποβληθεί αντίγραφα των εν λόγω τίτλων στο μητρώο, αντί αυτών μπορείτε να υποβάλετε ένα απόσπασμα από το μητρώο, το οποίο δεν πρέπει να είναι παλαιότερο από ένα μήνα, υποδεικνύοντας την απουσία οποιωνδήποτε αλλαγών.
3. Οι πολίτες απαιτούν ένα έγγραφο ταυτότητας.
4. Σε περίπτωση που ένα διαφορετικό πρόσωπο αντιπροσωπεύει τα συμφέροντα στο μητρώο, απαιτείται πληρεξουσιότητα για την καταχώρηση της σύμβασης μίσθωσης, η οποία είναι συμβολαιογραφική.
5. Η σύμβαση μίσθωσης σε ποσό ίσο με τον αριθμό των μερών και ένα άλλο πρωτότυπο που παραμένει στην επιχείρηση.
6. Η πράξη αποδοχής του μισθωμένου ακινήτου σε περίπτωση που αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας.
7. Εντολή πληρωμής που επιβεβαιώνει την καταβολή του τέλους εγγραφής των τελών μίσθωσης.
8. Μια αίτηση εγγραφής, η οποία μπορεί να υποβληθεί από ένα από τα μέρη της σύμβασης.
9. Ανάλογα με συγκεκριμένες περιπτώσεις, πρέπει να υποβάλλονται συμπληρωματικά έγγραφα στις αρχές καταχώρισης.
   

Συμφωνία μίσθωσης και τα χαρακτηριστικά της

Κατά γενικό κανόνα, ένα τέτοιο έγγραφο συνάπτεται εγγράφως εάν οι όροι της σύμβασης υπερβαίνουν το ένα έτος ή, τουλάχιστον σε μία πλευρά, συμμετέχει στη συναλλαγή, ανεξάρτητα από την περίοδο. Όσον αφορά το περιεχόμενο, συνήθως στα έγγραφα μίσθωσης περιλαμβάνονται μερικές από τις ακόλουθες ενότητες:

1. Γενικές διατάξεις βάσει των οποίων απαριθμούνται τα στοιχεία που είναι τυποποιημένα για κάθε συμφωνία: όνομα μαζί με τον αριθμό, ημερομηνία και τόπο σύναψης. Αναφέρεται ποιος συμμετέχει στη συναλλαγή, συμπεριλαμβανομένων των ατόμων που εκπροσωπούν τα συμβαλλόμενα μέρη στη συμφωνία και βάσει της τεκμηρίωσης.
2. Θέμα. Εδώ πρέπει να καθορίζεται σαφώς τι είναι το αντικείμενο της συναλλαγής. Αναγράφονται όλα τα χαρακτηριστικά του αντικειμένου που είναι αναγκαία για την αναγνώρισή του. Για παράδειγμα, η διεύθυνση του κτιρίου που μισθώνεται, τα χαρακτηριστικά του αυτοκινήτου και τα παρόμοια. Επίσης σε αυτή την ενότητα γράφεται εάν το ακίνητο μεταφέρεται σε προσωρινή κατοχή ή χρήση.
3. Αναφορά των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των μερών. Συγκεκριμένα, γράφουν ότι ο μισθωτής πρέπει να πληρώσει το ακίνητο και να το επιστρέψει εγκαίρως σε καλή κατάσταση.
4. Ρήτρα για το ενοίκιο και τους αμοιβαίους διακανονισμούς. Εδώ καθορίζεται πόσο και επίσης σύμφωνα με το τι θα πληρώσει ο μισθωτής. Συμπεριλαμβανομένου σε ποιο σημείο μπορεί να θεωρηθεί ότι πληρούται το καθήκον. Συχνά αυτό συνδέεται με τη στιγμή που τα κεφάλαια φθάνουν στο λογαριασμό του κατόχου. Αλλά θα είναι πιο βολικό για τον μισθωτή να επιμείνει στην προϋπόθεση ότι η υποχρέωση πρέπει να θεωρείται ότι εκπληρώνεται αμέσως κατά τη στιγμή που τα χρήματα χρεώνονται από το λογαριασμό του.
5. Ευθύνη των μερών. Στο πλαίσιο της προετοιμασίας αυτού του τμήματος, ο όρος για την ποινή και άλλα πρόστιμα για παραβίαση των κανόνων μίσθωσης εγγράφεται στη σύμβαση. Ένα μέρος θα εφαρμόσει σίγουρα τα μέτρα αυτά εάν ο άλλος παραβιάζει τις υποχρεώσεις. Αξίζει επίσης να γράψουμε εδώ σε ποιες καταστάσεις ο παραβάτης απαλλάσσεται από την ευθύνη, για παράδειγμα, λόγω περιστάσεων ανωτέρας βίας.
6. Η διάρκεια της συμφωνίας με τους όρους πρόωρης λήξης. Εάν το τμήμα σχετικά με τον όρο δεν περιλαμβάνεται στη σύμβαση, τότε το έγγραφο θεωρείται ότι έχει συναφθεί για αόριστο χρονικό διάστημα.
7. Τμήμα επιλογών επίλυσης διαφορών. Η διαδικασία υποβολής παραπόνων ορίζεται εδώ και, επιπλέον, αναφέρεται το δικαστήριο, το οποίο πρέπει να επιλυθεί, εάν η διαφορά δεν επιλυθεί διαφορετικά.
8. Το τελευταίο μέρος περιλαμβάνει την ένδειξη των διευθύνσεων και των λεπτομερειών των συμβαλλομένων, μαζί με τις υπογραφές των υπευθύνων και την αποκρυπτογράφηση τους, την ημερομηνία σύναψης του εγγράφου και τη σφραγίδα (εάν υπάρχει).
   

Εάν είναι απαραίτητο, άλλα τμήματα περιλαμβάνονται στη συμφωνία.

Συμπέρασμα

Έτσι, σύμφωνα με τη συμφωνία (και είναι επίσης συνηθισμένο να λέμε "με συμφωνία"), οποιαδήποτε ιδιοκτησία μπορεί να μεταφερθεί. Ένα τέτοιο έγγραφο πρέπει αναγκαστικά να περιέχει λεπτομερή περιγραφή του μεταφερόμενου αντικειμένου. Εάν αυτή η απαίτηση δεν τηρηθεί σε αυτήν, τότε θα θεωρηθεί άκυρη (δεν έχει ολοκληρωθεί και ασυνεπής). Η σύμβαση, η οποία εκτελείται για περίοδο μεγαλύτερη του ενός έτους, πρέπει να πιστοποιείται από την υπηρεσία κρατικής καταχώρησης του υποκειμένου στο έδαφος του οποίου βρίσκεται το μισθωμένο αντικείμενο.

Ελέγξαμε τη διάρκεια της μίσθωσης.