Κατά την ενοικίαση, ένα πρόσωπο που κατέχει το ακίνητο μεταφέρει το δικαίωμα χρήσης σε άλλο άτομο. Αλλά ο ενοικιαστής μπορεί να μην χρησιμοποιεί πλήρως το αντικείμενο της συναλλαγής σε όλες τις περιπτώσεις. Το ίδιο ισχύει και για τις εκτάσεις γης. Επιπλέον, είναι δυνατή η παραχώρηση του δικαιώματος μίσθωσης οικόπεδου. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, η συναλλαγή πρέπει να τεκμηριωθεί.
Δικαιώματα
Σύμφωνα με τη σύμβαση, ο μισθωτής δεν λαμβάνει το ακίνητο στην ιδιοκτησία (η γη θεωρείται στο πλαίσιο του άρθρου). Εντούτοις, για ορισμένο χρονικό διάστημα και εντός των ορίων που ορίζει η συμφωνία, μπορεί να εκμεταλλευτεί αυτή την περιοχή. Μεταξύ άλλων, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να εκχωρήσει σε τρίτους, δηλαδή τη σύναψη συμφωνίας υπεκμισθώσεων. Αυτό το δικαίωμα μπορεί να ασκηθεί μόνο εάν ο ιδιοκτήτης της γης δεν πειράζει.
Η μίσθωση εξακολουθεί να ισχύει ακόμα και όταν αλλάζει ο ιδιοκτήτης. Οι καταστάσεις αυτές δεν αποτελούν λόγο τερματισμού της συμφωνίας. Ο κανόνας ισχύει για το θάνατο του ενοικιαστή. Επιπλέον, τα αντίστοιχα δικαιώματα μεταβιβάζονται στους κληρονόμους και ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αρνηθεί να γίνει μέρος της μίσθωσης.
Συνθήκες
Επιπλέον, ο ενοικιαστής μπορεί να επαναδιαπραγματευτεί το δικαίωμα προτίμησης. Αυτό γίνεται εφικτό, εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Ο μισθωτής εκπλήρωσε πλήρως τις υποχρεώσεις του.
- Το οικόπεδο χρησιμοποιήθηκε για τον προορισμό του.
- Κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, η κατάστασή του δεν επιδεινώθηκε.
- Δεν έγινε μεταβίβαση γης σε τρίτους χωρίς την ειδοποίηση και τη συναίνεση του ιδιοκτήτη.
- Το τέλος καταβλήθηκε εγκαίρως.
- Ο μισθωτής επιθυμεί να υπογράψει μια νέα σύμβαση με γενικούς όρους.
- Ο μισθωτής πρέπει να ενημερώσει τον ιδιοκτήτη της απόφασης εντός της προθεσμίας που ορίζεται στη σύμβαση ή μέχρι τη λήξη της ισχύος της.
Παραχώρηση
Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, η εκχώρηση δικαιωμάτων μίσθωσης γης είναι μία από τις επιλογές που μπορεί να χρησιμοποιήσει ο μισθωτής. Αλλά για την υλοποίηση αυτής της ενέργειας απαιτείται η συναίνεση του ιδιοκτήτη. Χωρίς τη συμμόρφωση με αυτή την προϋπόθεση, η αντίστοιχη σύμβαση δεν μπορεί να συναφθεί. Η υπομίσθωση και η εκχώρηση του δικαιώματος μίσθωσης οικόπεδου δημοτικής περιουσίας, καθώς και η κατανομή που ανήκει σε ιδιώτη, διαφέρουν μεταξύ τους. Η διαφορά έγκειται στις υποχρεώσεις που υπέχει ο χρήστης του ιστότοπου στον ιδιοκτήτη. Όταν μεταβιβάζεται ένα οικόπεδο για υπομίσθωση, η ευθύνη παραμένει στον ίδιο συμμετέχοντα, ενώ στην περίπτωση ανάθεσης, η κατάσταση είναι διαφορετική. Υπονοεί την πλήρη μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων από τον μισθωτή σε άλλο πρόσωπο. Ταυτόχρονα, το συμβαλλόμενο μέρος της σύμβασης αλλάζει και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις, καθώς και η ευθύνη, επιβάλλονται στον νέο συμμετέχοντα. Μια τέτοια συναλλαγή είναι επαχθής και πρέπει να εκτελείται γραπτώς. Τα δικαιώματα μίσθωσης δεν μπορούν να χορηγηθούν σε κανέναν.
Τι λέει ο νόμος
Οι χερσαίες σχέσεις ρυθμίζονται από τον Κώδικα Land της χώρας. Σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο εκχωρείται το δικαίωμα μίσθωσης οικόπεδου, καθώς και σχετικά με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, βλ. Άρθ. 22 κωδικούς. Σύμφωνα με αυτό, τα δικαιώματα μεταβιβάζονται σε τρίτους για τους ακόλουθους σκοπούς:
- Εκτέλεση υποχρεώσεων σε ενεχυρίαση.
- Για εισφορές στο μετοχικό κεφάλαιο.
- Με τη μορφή μετοχής προκειμένου να συμμετάσχει στο HBC.
- Να συνάψει συμφωνία υπεκμισθώσεων.
Σύμφωνα με το άρθρο. 65 του Κώδικα για τη σύμβαση μίσθωσης απαιτείται να μισθωθεί.Εάν η σύμβαση αφορά δημοτική έκταση, τότε πρέπει να καθοριστούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις από τις τοπικές αρχές.
Ένας άλλος σημαντικός νόμος που μιλά για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις ενός ενοικιαστή είναι ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Οι κύριες διατάξεις της συναλλαγής αναφέρονται στο άρθρο. 615 του νόμου. Σύμφωνα με τις διατάξεις του, ο χρήστης έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει τα δικαιώματα σε τρίτους με τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Αλλά ο Κώδικας της γης προβλέπει περιορισμούς στη χρήση της δημοτικής γης. Σύμφωνα με αυτά, για παράδειγμα, ο επιδιωκόμενος σκοπός δεν πρέπει να διαφέρει από ό, τι αναφέρεται στη μίσθωση.
Υπογραφή
Προκειμένου να γίνει η ανάθεση των δικαιωμάτων μίσθωσης γης, δημιουργείται ένα έγγραφο σύμφωνα με το μοντέλο. Η συμφωνία πρέπει να συναφθεί έτσι ώστε να λαμβάνει υπόψη όλες τις απαιτήσεις του νόμου. Η διαδικασία αρχίζει με ένα στάδιο διαπραγματεύσεων. Καταρτίζεται προκαταρκτική συμφωνία σχετικά με τους βασικούς όρους της συναλλαγής. Με βάση αυτό, προετοιμάζεται ένα σχέδιο σύμβασης.
Οι ακόλουθες πληροφορίες πρέπει να αναφέρονται στο κείμενό του:
- Ημερομηνία και τόπος κράτησης.
- Στοιχεία για τους συμμετέχοντες στη συναλλαγή.
- Αντικείμενο της σύμβασης. Είναι μια ανάθεση του δικαιώματος μίσθωσης οικόπεδο. Αυτή η ενότητα περιγράφει την περιοχή, τα σύνορα, την τοποθεσία της περιοχής, τη δυνατότητα κατασκευής ατομικής κατοικίας και άλλα χαρακτηριστικά.
- Η διαδικασία χορήγησης δικαιωμάτων.
- Κόστος και όροι υπολογισμού.
- Ευθύνη των συμβαλλομένων μερών.
- Οι λεπτομέρειες και οι υπογραφές τους.
Για την καταχώρηση της σύμβασης, χρησιμοποιείται κοινό χαρτί ή έντυπο γραφείου, το οποίο γίνεται με τη μέθοδο εκτύπωσης. Το κείμενο μπορεί να γραφτεί με το χέρι ή να τυπωθεί και να τυπωθεί με τεχνικά μέσα. Η σύμβαση πιστοποιείται με σφραγίδες, εάν υπάρχουν.
Συμβαλλόμενα μέρη
Τα συμβαλλόμενα μέρη της σύμβασης είναι ο σημερινός ενοικιαστής και ο νέος ενοικιαστής. Ο ιδιοκτήτης δεν ενεργεί ως ξεχωριστό συμβαλλόμενο μέρος. Κάθε ένας από τους συμμετέχοντες πρέπει να έχει όλα τα δικαιώματα να πραγματοποιεί τις κατάλληλες συναλλαγές. Έτσι, εάν ο αιτών είναι περιορισμένος σε αυτά τα δικαιώματα, τότε δεν δικαιούται να γίνει συμβαλλόμενο μέρος της σύμβασης. Σε σχέση με τον σημερινό ενοικιαστή, η προϋπόθεση αυτή αντικατοπτρίζεται αρχικά στην κύρια σύμβαση.
Απαιτούμενα έγγραφα
Για να συνάψετε μια συμφωνία σχετικά με την εκχώρηση του δικαιώματος μίσθωσης ενός οικόπεδου, πρέπει να παράσχετε μια δέσμη εγγράφων, τα κυριότερα από τα οποία περιλαμβάνουν τα ακόλουθα:
- Η κύρια συμφωνία.
- Έγγραφα που επιβεβαιώνουν τις αντίστοιχες αρχές των μερών.
- Στοιχεία τεκμηρίωσης σχετικά με την απουσία χρέωσης επί του μισθώματος (αποδείξεις ή αποδείξεις).
- Πληροφορίες ότι δεν υπάρχουν περιορισμοί ή βάρη στο οικόπεδο.
- Τα έγγραφα μπορούν να παρέχονται σε πρωτότυπα ή υπό μορφή αντιγράφων πιστοποιημένων από συμβολαιογράφο.
Εγγραφή
Οι συμβάσεις, των οποίων το αντικείμενο είναι εγκαταστάσεις (κατοικίες και μη κατοικίες), πρέπει να καταχωρούνται στους εξουσιοδοτημένους οργανισμούς. Η ίδια προϋπόθεση ισχύει για συναλλαγές με οικόπεδα. Η εκχώρηση του δικαιώματος να ζητηθεί η μίσθωση οικόπεδο είναι στην πραγματικότητα το ίδιο συμβόλαιο, αφού μετά την υπογραφή του, ο νέος ενοικιαστής λαμβάνει τα αντίστοιχα δικαιώματα.
Για να εγγραφεί μια συμφωνία, ο εκκινητής πρέπει να επικοινωνήσει με την αρχή καταχώρισης με δήλωση και δέσμη απαιτούμενων εγγράφων που χρησιμεύουν ως βάση υπογραφής. Η αίτηση καταρτίζεται σε ελεύθερη μορφή, αλλά πρέπει να εμφανίζει πληροφορίες σχετικά με την αρχή εγγραφής, καθώς και την ουσία της προσφυγής.
Η υπηρεσία είναι πληρωμένη στη φύση και παρέχεται μετά την καταβολή του κρατικού τέλους υπέρ της Rosreestr. Για τα άτομα, το μέγεθος είναι 2 χιλιάδες ρούβλια, και για τα νομικά πρόσωπα - 22 χιλιάδες ρούβλια.
Η υποβολή εγγράφων στον οργανισμό καταχώρισης μπορεί να πραγματοποιηθεί με διάφορους τρόπους. Το πιο συνηθισμένο από αυτά είναι η προσωπική παροχή εγγράφων. Μπορούν επίσης να αποσταλούν με συστημένη επιστολή με κατάλογο και ειδοποίηση μέσω ταχυδρομείου. Για το λόγο αυτό είναι απαραίτητο να πιστοποιήσετε αντίγραφα στο συμβολαιογράφο.Επιπλέον, επιτρέπεται να στέλνεται μέσω του MFC ή μέσω του Διαδικτύου στον ιστότοπο της κρατικής υπηρεσίας. Στην τελευταία περίπτωση, τα έγγραφα σαρώνονται και επισυνάπτονται στην αίτηση ηλεκτρονικά.
Η καταχώρηση της εκχώρησης του δικαιώματος μίσθωσης οικόπεδου γίνεται με την υποβολή της ακόλουθης δέσμης εγγράφων:
- Δήλωση.
- Δελτίο ταυτότητας του αιτούντος.
- Μια πληρεξουσιότητα που εκδίδεται σε έναν εκπρόσωπο (εάν άλλο πρόσωπο ασχολείται με τα έγγραφα).
- Δελτίο ταυτότητας του αντιπροσώπου.
- Τίτλοι εγγράφων για οικόπεδο.
- Συγκατάθεση ενός συζύγου για τη διάθεση της γης.
- Η συγκατάθεση του κατόχου της συναλλαγής ή ένα έγγραφο που επιβεβαιώνει την ειδοποίησή του σχετικά με αυτήν την ενέργεια.
- Συγκατάθεση του υπόχρεου (εάν η γη είναι υπό επιβάρυνση).
Επιπλέον, οι νομικές οντότητες πρέπει να ετοιμάσουν το έγγραφο και τα έγγραφα των συστατικών στοιχείων.
Οι αποχρώσεις της ενοικίασης δημοτικών γαιών
Εάν γίνει συμφωνία για την εκχώρηση του δικαιώματος μίσθωσης οικόπεδο, το οποίο ανήκει στον δήμο, τότε αυτή η διαδικασία εκτελείται με ορισμένα χαρακτηριστικά. Πρώτα απ 'όλα, ο όρος μίσθωσης λαμβάνεται υπόψη. Η ανάθεση είναι δυνατή μόνο σε περίπτωση υπέρβασης της πενταετούς περιόδου. Επιπλέον, πρέπει να αποστέλλεται γραπτή ειδοποίηση στον κάτοχο. Η θέση αυτή κατοχυρώνεται στην παράγραφο 9 του άρθρου. 22 κωδικούς.
Οι όροι της συμφωνίας μπορούν να τροποποιηθούν μόνο με τη συγκατάθεση της δημοτικής αρχής. Η συγκατάθεση του ιδιοκτήτη δεν απαιτείται, αλλά πρέπει να ειδοποιηθεί.
Ανακοίνωση
Σύμφωνα με τις απαιτήσεις του νόμου, ο μισθωτής θα πρέπει να στείλει ανακοίνωση για την εκχώρηση του δικαιώματος μίσθωσης της γης στον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη). Ταυτόχρονα, δεν υπάρχει σαφής προθεσμία για την ενέργεια αυτή. Αλλά αυτό πρέπει να γίνει σύντομα μετά τη σύναψη της σχετικής συμφωνίας. Επίσης, δεν υπάρχει το καθιερωμένο έντυπο κοινοποίησης. Εντούτοις, στο κείμενο πρέπει να αναφέρονται οι ακόλουθες πληροφορίες:
- Πληροφορίες για τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή - επώνυμο, όνομα, μεσαίο όνομα (ή όνομα εταιρείας), διευθύνσεις και επαφές.
- Λεπτομέρειες της κύριας συμφωνίας με τον αριθμό και την ημερομηνία υπογραφής.
- Παραπομπή σε νομοθετικές πράξεις βάσει των οποίων είναι δυνατή η εκχώρηση δικαιωμάτων.
- Στοιχεία στη νέα πλευρά της συναλλαγής - επώνυμο, όνομα, μεσαίο όνομα (ή όνομα εταιρείας), διευθύνσεις και επαφές.
- Πληροφορίες σχετικά με τη σύμβαση παραχώρησης που αναφέρουν την ημερομηνία υπογραφής και τον αριθμό.
- Υπογραφή και ημερομηνία συμπλήρωσης της ειδοποίησης.
Η ειδοποίηση αποστέλλεται στον ιδιοκτήτη της γης. Αυτό πρέπει να γίνει από εκείνο για το οποίο η συμφωνία ολοκληρώθηκε. Ο κάτοχος ειδοποιείται με τους εξής τρόπους:
- Προσωπική παράδοση, κατά την οποία ο εκδότης της συναλλαγής θα μπορεί να δει από πρώτο χέρι ότι ο κάτοχος έχει λάβει ειδοποίηση για την εκχώρηση του δικαιώματος μίσθωσης της γης.
- Με ταχυδρομικά τέλη. Αυτή η επιλογή θα χρειαστεί λιγότερο χρόνο. Το κύριο πράγμα στην περίπτωση αυτή είναι να στείλετε μια επιστολή παραλαβής της παράδοσης. Αυτό θα σας επιτρέψει να έχετε στη διάθεσή σας μια τεκμηρίωση επιβεβαίωσης της παράδοσης της επιστολής στον παραλήπτη.
- Η διαβίβαση μέσω του Internet είναι επίσης δυνατό να ειδοποιηθεί ο ιδιοκτήτης. Αυτό γίνεται με την αποστολή ενός μηνύματος ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Φυσικά, δεν χρειάζεται μόνο να έχετε το δικό σας ταχυδρομείο, αλλά και να γνωρίζετε τη διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου του ιδιοκτήτη της κατανομής γης. Ωστόσο, αυτή η μέθοδος δεν μπορεί να αποδοθεί σε αξιόπιστες, καθώς οι αστοχίες του δικτύου είναι πάντα πιθανές. Επιπλέον, δεν υπάρχει βεβαιότητα ότι ο παραλήπτης θα διαβάσει την επιστολή, παρά το γεγονός ότι θα παραδοθεί.
- Και ο τελευταίος τρόπος είναι να στείλετε μια ειδοποίηση μέσω ενός αντιπροσώπου. Ένα τέτοιο πρόσωπο πρέπει να έχει διαβατήριο μαζί του, καθώς και πληρεξούσιο, το οποίο επιβεβαιώνει την αρμόδια αρχή.
Μεταξύ των ατόμων
Εάν υπάρχει εκχώρηση του δικαιώματος μίσθωσης γης σε ιδιώτες, πρέπει να τηρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Η κατασκευή στον ιστότοπο χωρίς την άδεια του ατόμου που έχει μισθώσει το ακίνητο απαγορεύεται. Και αν παραληφθεί, είναι απαραίτητη η γραπτή εκτέλεση και η συμπερίληψη ως ξεχωριστή ρήτρα στη σύμβαση.Επιπλέον, τυχόν αλλαγές στη σύμβαση συμφωνούνται με τον ιδιοκτήτη της κατανομής της γης.
- Η ζημιά στην περιοχή απαγορεύεται. Η ζημιά αναφέρεται σε μια αλλαγή που είναι αμετάκλητη στην αρχική της κατάσταση. Για παράδειγμα, χωρίς συντονισμό με τον ιδιοκτήτη, οι επικοινωνίες δεν μπορούν να τεθούν.
- Το ενοίκιο πρέπει να καταβληθεί από τον νέο μισθωτή εγκαίρως.
- Εάν ο πολίτης είναι παντρεμένος, τότε για τη σύναψη της σύμβασης είναι απαραίτητη η συγκατάθεση του / της συζύγου, που έχει συνταχθεί με τη δέουσα μορφή.
Μεταξύ νομικών οντοτήτων
Εάν συνάπτεται συμφωνία μεταξύ της εκχώρησης μίσθωσης οικόπεδου μεταξύ νομικών οντοτήτων, ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο μπορεί να βρεθεί σε συμβολαιογράφο. Η συμφωνία γίνεται με την παρουσία των ακόλουθων εγγράφων:
- Αντίγραφα των συστατικών εγγράφων.
- Αντίγραφα του TIN.
- Πιστοποιητικά από το ενιαίο Κρατικό Μητρώο Νομικών Προσώπων (δηλώνοντας ότι δεν έγιναν αλλαγές στα συστατικά έγγραφα).
- Είναι υποχρεωτική η παροχή εγγράφων που επιβεβαιώνουν την ταυτότητα και την εξουσία του υπογράφοντος τη σύμβαση.
Σε μια συμφωνία, πολλά οικόπεδα μπορούν να μεταφερθούν ταυτόχρονα, αν ο ιδιοκτήτης τους είναι ένα άτομο. Όμως οι συνθήκες πρέπει να συνταγογραφούνται για καθένα από αυτά μεμονωμένα.
Εάν η γη ανήκει στον δήμο, τότε η εκχώρηση δικαιωμάτων μίσθωσης γης (μια δειγματοληπτική σύμβαση παρουσιάζεται στο τέλος του άρθρου) δεν απαιτεί δημοπρασία. Οι κρατικές αρχές ειδοποιούνται μόνο ότι ο μισθωτής αλλάζει.
Συνέπειες της συναλλαγής
Μια συμφωνία σχετικά με την εκχώρηση του δικαιώματος μίσθωσης οικόπεδου συνεπάγεται ορισμένες συνέπειες. Έτσι, ο νέος ενοικιαστής έχει ευθύνες, και λαμβάνει τα ακόλουθα δικαιώματα:
- Η δυνατότητα αποπληρωμής της κατανομής της γης στο μέλλον.
- Δυνατότητα κατασκευής (εφόσον προβλέπεται από σύμβαση).
- Υποχρέωση πληρωμής για οικόπεδο εκμισθωμένο εγκαίρως.
- Εκμετάλλευση της γης εντός των ορίων που καθορίζονται από τη σύμβαση.
Εάν δεν πληρούνται οι όροι της συναλλαγής, ο παραβάτης είναι νομικά υπεύθυνος.
Η καλύτερη επιλογή για να αποφευχθεί η έναρξη της νομικής ευθύνης δεν βρεθεί εάν το συμβαλλόμενο μέρος πρόκειται να τερματίσει πρόωρα τη σύμβαση εκχώρησης του δικαιώματος μίσθωσης της γης.
Το παρακάτω δείγμα δείχνει σε γενικές γραμμές τι είναι αυτό το έγγραφο.
Προκαταρκτική σύμβαση
Κατά την αναφορά της προκαταρκτικής σύμβασης, προκύπτει σύμπραξη με τη σύμβαση πώλησης. Ωστόσο, κατά την εκχώρηση δικαιωμάτων σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί. Συγκεκριμένα, τα μέρη μπορούν να υπογράψουν μια προκαταρκτική σύμβαση εάν απαιτείται να συντονίσουν ορισμένα σημεία της συναλλαγής με τον ιδιοκτήτη της τοποθεσίας. Δηλώνει ότι η κύρια σύμβαση θα υπογραφεί μόνο με την άδεια του ιδιοκτήτη.
Μετά από αυτό, ο εκμισθωτής ενημερώνεται για την πρόθεση να παραχωρήσει τη μίσθωση σε τρίτο. Ο ιδιοκτήτης μελετά το έγγραφο και βεβαιώνεται ότι όλοι οι όροι της προηγούμενης σύμβασης αντιγράφονται, εκτός από τη ρήτρα σχετικά με την εκχώρηση δικαιωμάτων. Εάν ο ιδιοκτήτης δεν έχει αξιώσεις, τότε συμφωνεί. Τόσο η ειδοποίηση όσο και η συναίνεση είναι έγγραφες. Μετά τη λήψη της συγκατάθεσης, τα μέρη μπορούν να υπογράψουν νέα συμφωνία.
Δεν είναι δύσκολο να καταρτιστεί αυτή η σύμβαση, διότι συχνά διπλασιάζει μόνο τους όρους που προβλέπονται στην αρχική σύμβαση. Το συμπέρασμα δεν είναι επίσης δύσκολο. Ωστόσο, πρέπει να τηρηθούν ορισμένες αποχρώσεις, διαφορετικά μπορεί να ακυρωθεί η σύμβαση. Επομένως, είναι απαραίτητο να ενημερώσετε τον ιδιοκτήτη, καθώς και την καταχώρηση της σύμβασης για την εκχώρηση του δικαιώματος μίσθωσης της γης, στο Rosreestr.