Muchas personas usan la propiedad de otras personas en base a un contrato de arrendamiento. La habitación puede ser residencial o no residencial. El contrato puede celebrarse entre particulares o empresas. Es el acuerdo que rige la relación entre las dos partes. A menudo se utiliza el arrendamiento con derecho a comprar bienes inmuebles, lo que permite al inquilino comprar locales después de que expire el contrato.
El concepto
Un contrato de arrendamiento con derecho a comprar bienes inmuebles está representado por la relación entre las dos partes de la transacción con respecto a la propiedad. Se redacta un contrato especial entre el propietario del local y el inquilino. Incluye no solo las condiciones más importantes, sino también información sobre la posibilidad de recomprar el tema de la transacción.
Por lo general, el contrato indica que el inquilino puede canjear la propiedad solo después de un período específico. El proceso se lleva a cabo sobre la base de las condiciones del art. 624 Código Civil. Para esto, el inquilino en el proceso de uso de las instalaciones no debe violar de ninguna manera los requisitos y condiciones del contrato.
Diferencias de arrendamiento
El arrendamiento inmobiliario a menudo se compara con el arrendamiento. Existen ciertas diferencias entre estas transacciones:
- durante el arrendamiento no hay restricciones en la elección de la vivienda de alquiler, por lo tanto, el inquilino selecciona un objeto, después de lo cual el arrendador lo compra al propietario y proporciona un arrendamiento financiero, y para los arrendamientos estándar, la propiedad propiedad de la persona se establece, por lo que la elección del objeto es limitada;
- tres partes participan en el arrendamiento y, al alquilar, se forma un contrato directamente entre dos participantes;
- Durante la elaboración del contrato de arrendamiento, el cliente puede canjear la propiedad, y con un contrato de arrendamiento esto solo es posible si hay una cláusula apropiada.
Muchas personas y empresas están interesadas en arrendar con derecho a comprar propiedades comerciales. En tales condiciones, los empresarios pueden verificar si la ubicación seleccionada es conveniente para el trabajo y los clientes. Si la actividad es efectiva, se toma una decisión sobre la redención del objeto.
Los beneficios
El uso de un contrato de arrendamiento con derecho a comprar bienes raíces tiene muchas ventajas para un inquilino:
- comprar un departamento sin usar fondos prestados;
- los bienes inmuebles se utilizan hasta la redención final;
- Puede cancelar la transacción en cualquier momento;
- no es necesario recopilar muchos documentos para firmar el contrato;
- no hay costos adicionales relacionados con la vivienda, ya que el seguro no se emite y la evaluación no se lleva a cabo;
- No se requiere pago inicial.
Las ventajas para el arrendador incluyen:
- Puede vender una propiedad existente a un precio alto;
- la propiedad pertenece al propietario hasta la redención final;
- Se permite rescindir el contrato en cualquier momento.
Por lo general, los arrendamientos con derecho a comprar bienes inmuebles son utilizados por arrendadores que desean vender sus propiedades, pero no pueden realizar este proceso de inmediato debido al alto costo de la propiedad u otros factores.
Desventajas
Tal acuerdo tiene algunos aspectos negativos para el inquilino:
- Antes de la recompra final, la propiedad se registra con otro participante en la transacción, que puede deshacerse de ella por completo;
- el propietario del objeto puede terminar la transacción en cualquier momento sin devolver los pagos de alquiler;
- Si el propietario muere, tendrá que redactar un nuevo acuerdo sobre condiciones menos favorables con sus herederos.
Al mismo tiempo, el propietario no puede usar las instalaciones para ningún propósito, y también durante un largo período de tiempo, el precio de los bienes raíces puede aumentar, lo que conducirá a la pérdida de ganancias.
¿Qué documentos se requieren?
Las ofertas más frecuentes en Moscú son alquileres con derecho a comprar bienes inmuebles. Esto se debe al hecho de que los bienes inmuebles son caros en la capital, por lo que es difícil venderlos de manera estándar. Para concluir una transacción, se preparan los siguientes documentos:
- pasaportes de las partes en la transacción, y si una de las partes es una compañía, entonces se utiliza un certificado de registro y registro en el Servicio de Impuestos Federales;
- extracto del libro de la casa, con el que puede averiguar quién está registrado en bienes raíces;
- certificado de propiedad del objeto o extracto de la USRN, incluida información sobre los propietarios del apartamento;
- arrendamiento directo, en el que existe una cláusula sobre la posibilidad de redención de bienes inmuebles;
- un cronograma de pagos que contiene información sobre cuándo se deben transferir exactamente los pagos del inquilino.
Además, generalmente se emite un certificado de aceptación. Contiene información sobre todos los artículos del hogar disponibles en las instalaciones, así como la fecha en que el inquilino comenzó a usar la propiedad.
Matices de registro de contrato
Si se redacta un contrato de arrendamiento con derecho a comprar bienes inmuebles, su duración generalmente alcanza los 10 o 15 años. Si el plazo del acuerdo excede 1 año, entonces está registrado en el Registro Federal. Para esto, se preparan documentos:
- pasaportes de los participantes;
- solicitud de registro;
- una copia del contrato de arrendamiento;
- recibo de servicio;
- pasaporte técnico y plan inmobiliario.
Puede aplicar no solo a la sucursal de Rosreestr, sino también a la MFC.
Los matices de la cooperación.
Independientemente de si un contrato de arrendamiento con derecho a comprar bienes inmuebles se realiza en Nizhny Novgorod o en otra ciudad, se tienen en cuenta ciertos requisitos de la ley. El proceso de redacción del contrato está regulado por regulaciones federales, por lo tanto, los participantes en la transacción tienen en cuenta las características:
- la recompra es solo el derecho del inquilino, y no es su deber, por lo tanto, obligarlo a pasar por el tribunal para realizar este proceso es imposible;
- después de pagar el monto total debido al arrendador, se requiere el registro de la transferencia del derecho a un departamento al inquilino;
- incluso la contratación ordinaria se puede volver a capacitar para el arrendamiento con el derecho de compra, que se establece en el art. 624 Código Civil, por lo tanto, es suficiente solo elaborar un acuerdo adicional entre las dos partes.
Es aconsejable utilizar este método de alquiler solo con la condición de que exista una relación de confianza entre los dos participantes, y que la demanda de bienes inmuebles se considere baja.
Riesgos del inquilino
Al realizar un contrato de arrendamiento con derecho a comprar bienes inmuebles, el inquilino debe enfrentar serios riesgos:
- la muerte del arrendador puede dar lugar a la terminación del contrato o la introducción de condiciones desagradables adicionales por parte de los herederos;
- el propietario de la propiedad puede usar bienes inmuebles como garantía cuando solicita varios préstamos;
- Los cambios en el mercado inmobiliario pueden llevar a que el precio de rescate de la propiedad sea demasiado alto, aunque en tales condiciones siempre es posible negarse a canjearlo, pero el propietario no devuelve los pagos del alquiler.
Por lo tanto, aunque dicha oferta tiene muchas ventajas, es importante tener en cuenta los riesgos derivados del inquilino.
Términos de contrato
El contrato de arrendamiento con el derecho de compra debe contener ciertos. Estos incluyen:
- información sobre las partes en la transacción (debe estar indicada por F. I. O., se ingresa información de los pasaportes, fecha de nacimiento y lugar de registro);
- el sujeto del acuerdo, que es la propiedad, por lo tanto, se indica su dirección, área y otras características que se copian de los documentos oficiales al departamento;
- la duración del contrato y, a menudo, para la redención, se establece un acuerdo ilimitado;
- el monto del pago mensual, para el cual se tienen en cuenta el alquiler y el precio de compra de la propiedad;
- frecuencia de pago;
- un método de transferencia de fondos, para el cual el dinero puede transferirse en persona, transferirse a una cuenta bancaria o transferirse en función de una celda bancaria;
- obligaciones derivadas del arrendatario y el arrendador;
- responsabilidad de las partes por violación de los términos de la transacción.
Es importante abordar correctamente la redacción de este acuerdo para que haya un contrato de arrendamiento legal con derecho a comprar bienes inmuebles. Un contrato de muestra se puede estudiar a continuación.
¿Se requiere una evaluación del apartamento?
Si la vivienda se transfiere para uso a largo plazo, es probable que su precio cambie significativamente. Las partes deben acordar si dichos cambios afectarán el monto del canje, luego de lo cual se toma una decisión sobre el acuerdo.
A menudo seleccionados por el recálculo de las partes teniendo en cuenta los cambios en los precios en el mercado inmobiliario o el cálculo con moneda extranjera. Para evitar desacuerdos en el futuro, es aconsejable indicar en el contrato el precio final del objeto y la fórmula para calcular el indicador. Para esto, las partes recurren a un tasador independiente. Compila un informe que contiene información sobre el precio de mercado del objeto en el momento de redactar el acuerdo.
¿Cómo pasan los derechos sobre un objeto?
Los que se ofrecen con mayor frecuencia en Moscú y la región de Moscú arriendan con el derecho de comprar bienes inmuebles. Con esta oferta, cualquiera puede convertirse en el propietario de una propiedad líquida y rentable con una buena ubicación. Al mismo tiempo, es importante saber cómo se realiza la transferencia de los derechos del departamento al arrendatario. Se pueden usar varias opciones para esto:
- vencimiento del contrato;
- Transferencia completa del valor del objeto al propietario.
Por supuesto, el proceso se registra en Rosreestr, después de lo cual el inquilino se convierte en el propietario completo del objeto.
Detalles de la terminación anticipada
Según el art. 619 del Código Civil, las relaciones entre las dos partes se rescinden mediante una decisión judicial en las siguientes condiciones:
- el inquilino en el proceso de usar el objeto viola los términos del contrato;
- los locales se utilizan para otros fines;
- deterioro de la vivienda debido al mal cuidado del usuario;
- dentro del período establecido el alquiler no se transfiere;
- no se realiza la revisión prevista por el contrato.
Las partes del acuerdo pueden establecer otras condiciones de terminación anticipada en el contrato.
Conclusión
El arrendamiento con opción a compra se considera una transacción demandada en muchas regiones. Tiene ventajas para ambos participantes. Según un acuerdo redactado correctamente, al finalizar la cooperación, la vivienda pasa a ser propiedad del inquilino.
Deberá prestarse especial atención a la redacción adecuada del contrato, de modo que contenga información importante sobre la cooperación. Si su período de validez excede de 1 año, entonces está registrado en Rosreestr.