Las parcelas de tierra son propiedades demandadas utilizadas para la construcción de instalaciones, agricultura u otros fines. Se pueden emitir para alquiler de propietarios privados o del estado. En este caso, el arrendatario puede subarrendar la tierra en ciertas condiciones. Para esto, es importante que el propietario directo sea notificado de la preparación de un nuevo contrato. El monto de la tarifa lo determina el inquilino directo, pero los términos del contrato de subarriendo no deben contradecir los requisitos especificados en el contrato de arrendamiento.
Partes del contrato
Al elaborar un contrato de subarrendamiento para una parcela de tierra, los participantes son el arrendatario y el inquilino. La mayoría de las veces están representados por grandes empresas industriales, pero incluso particulares pueden participar en la transacción.
Muy a menudo, una gran empresa arrienda una gran porción de tierra al estado. Se divide en varias áreas pequeñas, que luego se alquilan por un precio más alto. A menudo, la razón para subarrendar una parcela de tierra es una disminución de la capacidad de producción o un aumento de los impuestos al inquilino.
Las partes de la transacción pueden tener un estatus legal diferente. No solo las empresas pueden actuar como inquilinos, sino también empresarios individuales o incluso particulares. No existen restricciones a la ciudadanía de las personas ni a la participación del capital extranjero en el presupuesto de las empresas.
Derechos y obligaciones de las partes.
El arrendamiento y el subarrendamiento de terrenos son conceptos similares, ya que, en cualquier caso, cierto territorio se transfiere a una persona o compañía específica para uso temporal. Se permite indicar en el contrato de arrendamiento la posibilidad de canjear el territorio. Las características de subarrendar un terreno incluyen:
- El inquilino debe garantizar al propietario de la tierra que la transferencia de la tierra se realiza dentro del marco de la ley y con la correcta ejecución del acuerdo.
- el propietario del territorio debe ser advertido sobre la elaboración de un contrato de subarrendamiento;
- el inquilino no puede ofrecer al subarrendatario más derechos de los que tiene sobre la base del contrato de arrendamiento principal;
- no está permitido interferir en las actividades del subinquilino, si no viola los requisitos de la ley;
- la existencia de un contrato de subarriendo no cancela de ninguna manera las obligaciones existentes en virtud del contrato de arrendamiento principal;
- el inquilino puede terminar las relaciones con el subinquilino por varias razones, por ejemplo, si no hay una tarifa mensual a tiempo o si se realiza una producción ilegal.
Todos los derechos y obligaciones derivados de las dos partes de la transacción, sin falta, se prescriben en el contrato de subarrendamiento. Se compila teniendo en cuenta las disposiciones del contrato de arrendamiento.
Razones para la terminación anticipada
Un acuerdo de subarrendamiento para una parcela de tierra se rescinde por una decisión judicial o por medios pacíficos si existen las siguientes razones:
- sistemáticamente el subinquilino viola los requisitos del Código Civil;
- el pago por el uso del sitio no se paga a tiempo;
- se produjo un accidente grave en el territorio;
- tierra estropeada debido a varios desastres naturales;
- el territorio se usa para otros fines;
- el objeto es incautado por las necesidades del estado.
Si hay evidencia de que el subinquilino ha violado los requisitos de la ley, entonces él también es responsable de sus acciones. Para hacer esto, se les pagan las multas correspondientes.El arrendatario tiene derecho a subarrendar la tierra solo con notificación previa de las acciones del propietario del territorio.
Objeto del contrato
Al redactar un acuerdo, se presta mucha atención a su tema. Está representado por una parcela directa de tierra. Los contratos de arrendamiento y subarriendo de tierras deben incluir la siguiente información sobre la tierra:
- área transferida
- La dirección exacta
- número catastral;
- lista de edificios ubicados en el territorio;
- la presencia de caminos forestales;
- se enumeran los objetos de construcción en progreso;
- Se da la presencia de una serie de estructuras hidráulicas, torres de incendios, tuberías u otros elementos y estructuras.
Si el arrendatario subarrenda solo una cierta parte de la asignación, entonces esta información se incluye en el contrato de subarriendo. Además, se recomienda que al transferir la tierra, se elabore un certificado de aceptación.
A continuación se puede estudiar un ejemplo de acuerdo de subarriendo de tierras.
Matices para el dueño de la tierra
El propietario del territorio debe ser notificado de que el inquilino planea subarrendar la tierra. Si el contrato de arrendamiento principal se establece por un año, primero debe obtener el consentimiento del propietario para transferir la tierra al inquilino.
El plazo de subarriendo de una parcela de tierra no puede exceder el período especificado en el contrato principal. Si la tierra se alquila por un período significativo, el territorio puede convertirse en propiedad del inquilino, si el arrendador es el estado. Después de eso, el inquilino determina de forma independiente a qué hora transfiere su propiedad a otras personas para uso temporal.
Reglas de contrato
Al redactar un acuerdo, se recomienda utilizar un modelo de acuerdo de subarriendo para una parcela de tierra para no perder puntos importantes. Si la fecha límite excede un año, entonces el documento debe estar registrado en el Servicio de Registro Federal.
El acuerdo se celebra no desde el momento de su firma por ambas partes, sino después de realizar cambios en la USR. El subarrendamiento de una parcela de tierra está necesariamente fijado por un documento oficial. Es con la ayuda de este acuerdo que se regulan las relaciones que surgen entre el inquilino, el propietario de la tierra y el subarrendamiento.
¿Qué artículos están incluidos?
Al elaborar un contrato de subarriendo, parte del terreno debe incluirse en la información del documento:
- los detalles de los participantes, por lo tanto, su nombre completo, datos de pasaporte y dirección de residencia de los ciudadanos están indicados, y si la compañía es una de las partes, sus detalles, nombre completo, dirección legal, TIN y otra información se incluyen en el acuerdo;
- la dirección de la propiedad transferida para uso temporal se registra con precisión;
- si solo se transfiere parte de un territorio, se indica su área exacta;
- se determina el monto del pago por el uso de la tierra;
- el procedimiento se da sobre la base de qué fondos se transferirán al arrendador;
- indica el período para el cual se redacta el acuerdo;
- los derechos y obligaciones básicos que aparecen para las partes del contrato después del registro de este documento;
- se indica la responsabilidad de las partes;
- enumera los motivos para la terminación anticipada del contrato.
Se permite usar un costo fijo de subarrendamiento o flotante, ya que la tarifa puede depender de diferentes condiciones. El arrendador debe asegurarse de que el subarrendatario use el territorio solo en función de su propósito, ya que de lo contrario las acciones ilegales pueden conducir a la degradación de la tierra y una disminución en el valor del territorio.
Solo cuando tiene en cuenta las numerosas reglas puede llegar a un acuerdo correcto sobre el subarrendamiento de la tierra. Se utiliza un documento de frecuencia de muestra para redactar un contrato correctamente.
¿Qué documentos se requieren del inquilino?
Antes de celebrar un acuerdo, el arrendatario debe demostrar al posible inquilino que tiene derecho a redactar dicho acuerdo. Para esto, se preparan los siguientes documentos:
- el contrato principal concluido con el propietario directo de la propiedad, y el propietario puede ser representado por una persona privada o el estado;
- permiso por escrito del propietario para proporcionar el terreno para uso de terceros;
- una carta oficial recibida del dueño del territorio;
- pasaporte del inquilino;
- extracto de la USRN que contiene información sobre el tamaño de la parcela y su propietario inmediato;
- el consentimiento del cónyuge del propietario para proporcionar terrenos en alquiler;
- Si hay edificios en el territorio, se solicitan extractos de la USRN para cada objeto.
El derecho a subarrendar la tierra pertenece tanto a particulares como a diversas empresas. Los ciudadanos preparan un pasaporte para celebrar un contrato, pero la empresa debe transmitir la documentación constitutiva, el certificado de registro y otros documentos para su examen al arrendador. El contrato de arrendamiento principal debe tener una cláusula especial que permita al inquilino transferir el territorio para su uso a otras personas sobre la base de un contrato de subarriendo.
Instrucciones de proceso paso a paso.
Un subarriendo de una parte de una parcela de tierra o un territorio completo se ejecuta en una determinada secuencia de acciones. Estos incluyen:
- inicialmente se celebra un contrato de arrendamiento con el propietario del territorio;
- el inquilino debe asegurarse de que, sobre la base del contenido de este documento, tiene derecho a proporcionar el territorio para su uso a terceros por cualquier tarifa;
- si el documento se redacta por un período superior a 1 año, debe registrarse con el Rosreestr;
- se realiza una búsqueda de subinquilinos que estén listos para firmar un acuerdo sobre condiciones específicas;
- cada lado prepara la documentación necesaria para una mayor cooperación;
- se establece un acuerdo entre dos participantes, y si el tamaño del territorio es significativo o una de las partes es una gran empresa, es aconsejable involucrar a abogados experimentados en este proceso para que estén convencidos de la pureza legal de la transacción;
- Si el plazo del subarriendo es superior a 1 año, el documento debe estar registrado en la USRN;
- Después de la expiración del período establecido, cualquier contrato puede ser extendido.
El registro de un arrendamiento o subarrendamiento se lleva a cabo dentro de un máximo de 10 días. Después de eso, el inquilino o subinquilino puede usar el territorio obtenido para los fines especificados en el contrato.
La provisión de una asignación directa para el uso se fija preferiblemente redactando una escritura de transferencia. Indica cuándo se transfirió el territorio. El usuario debe transferir al arrendador los fondos especificados en el contrato dentro del tiempo especificado. Si surgen demoras, esto lleva al cálculo de multas, y el acuerdo puede rescindirse antes de lo previsto.
¿Por cuánto tiempo está redactado?
El término para el cual se redacta un contrato de subarriendo puede variar significativamente en diferentes situaciones. Depende del período especificado en el contrato de arrendamiento principal. Por lo tanto, si el estado proporcionó tierras por un período de 15 años, entonces el subarriendo de una parcela municipal no puede ejecutarse por un período superior a 15 años.
Si el acuerdo indica un término incorrecto, entonces el documento se invalida fácilmente a través del tribunal.
Costos del contrato
La provisión de terrenos para subarrendamiento ciertamente va acompañada de la conclusión oficial del acuerdo. En este caso, debe pagar una tarifa estatal por realizar los cambios correspondientes a la USRN. El precio depende de quién es el usuario de la tierra:
- los individuos pagan 2 mil rublos;
- Para las empresas, el monto del derecho aumenta a 22 mil rublos.
Si varios ciudadanos o empresas participan en la transacción, el monto de la tarifa aumenta según el número de participantes. La tarifa de registro se paga, por lo que no importa cuántos objetos se transfieran para su uso. El impuesto estatal se puede pagar utilizando sucursales de MFC o varios cajeros automáticos. Además, puede contactar a cualquier sucursal bancaria.
¿Qué situaciones controvertidas pueden surgir?
Subarrendar el territorio es un proceso bastante específico y complejo. Esto se debe al hecho de que para la transferencia del objeto para el uso de una persona en particular, se establecen dos acuerdos separados, registrados en la USRN. Por lo tanto, a menudo surgen varias situaciones discutibles, para cuya solución se tienen en cuenta las características:
- si el usuario no paga una tarifa a tiempo, esto se convierte en la base para cobrar multas, y el monto de la sanción puede prescribirse en el contrato directo;
- Las desviaciones significativas de los términos de la transacción conducen a la terminación anticipada del acuerdo;
- es imposible concluir un contrato sin la redacción preliminar del territorio y la agrimensura, ya que en este caso no hay límites exactos de la asignación para su uso;
- la topografía de la tierra la lleva a cabo solo el propietario directo del territorio;
- incluso si todos los documentos necesarios están redactados y firmados, la transacción no se concluirá hasta que se registre en Rosreestr, por lo tanto, en ausencia de registro, el subarrendatario no puede pagar los fondos del contrato, ya que incluso la presencia de una escritura de transferencia firmada no sirve como base para transferir una tarifa;
- Si el usuario de la tierra finaliza su actividad en el sitio antes del plazo especificado en el contrato, esta no es una razón para la terminación de los pagos, por lo tanto, debe seguir estrictamente los requisitos del contrato, de lo contrario, puede enfrentar la necesidad de pagar multas forzadamente grandes;
- si el propietario de la asignación aumenta constantemente el monto de la tarifa, pero al mismo tiempo no cumple con sus obligaciones relacionadas con el mantenimiento de la tierra, el inquilino puede demandar al arrendador;
- Si el contrato de arrendamiento se termina antes de lo previsto, esto lleva a la terminación automática del contrato de subarriendo.
Si cada parte de la transacción cumple con los requisitos de la ley, no habrá problemas contenciosos que lleven a la necesidad de presentar demandas en los tribunales.
Riesgos de los participantes del proceso.
Subencadenar un territorio tiene algunos riesgos para el usuario directo. Estos incluyen:
- el contrato se celebra no con el propietario del territorio, sino con el inquilino;
- si el acuerdo original se rescinde por varias razones, entonces el contrato de subarriendo perderá su fuerza legal;
- existe la posibilidad de que el inquilino sea un estafador, por lo que puede engañar tanto al subinquilino como al propietario inmediato del territorio;
- El período durante el cual se ejecuta el subarrendamiento se limita al período por el cual se concluye el contrato de arrendamiento principal.
Por lo tanto, encontrar usuarios dispuestos a firmar un acuerdo de este tipo es bastante difícil. Por lo general, son compañías diferentes que usan territorios para hacer negocios.
Reglas de reinversión
La extensión del contrato de subarriendo se permite solo si se extiende el plazo del arrendamiento. Por lo tanto, inicialmente, el inquilino tendrá que resolver los problemas con el propietario con respecto a la extensión. Solo con una decisión positiva invita al subintendente a continuar la cooperación.
Si el propietario se niega a concluir un nuevo contrato, el intermediario y el usuario de la tierra se ven privados del derecho de concluir transacciones en relación con este inmueble.
Conclusión
El subarriendo de la tierra es que el inquilino transfiere la tierra de forma independiente a otro usuario por una tarifa.Para esto, necesariamente se concluye un acuerdo formal. Si su validez excede un año, se registra un acuerdo en la USRN.
Al concluir dicho acuerdo, surgen ciertos matices y riesgos para cada participante. Por lo tanto, los usuarios y propietarios de territorios deben comprender los requisitos de la legislación relativa al uso de la tierra.