¿Qué es un contrato para la gestión operativa de la propiedad? ¿Solo las empresas estatales y municipales se ven afectadas en este caso, o es aplicable en organizaciones privadas? ¿Cuál es su esencia, características, cuáles son las características de implementación en la práctica?
Regulación legislativa
El Código Civil contiene las disposiciones básicas sobre el derecho de propiedad, formas de su implementación. En particular, hay un artículo especial dedicado a la gestión operativa de la propiedad.
Además del Código Civil, los asuntos relacionados con la administración de propiedades estatales y municipales se rigen por instrucciones y reglamentos adoptados tanto por el gobierno federal y sus organismos individuales (la Agencia Federal de Administración de la Propiedad) como a nivel regional.
La Agencia Federal de Administración de la Propiedad ha publicado una carta especial sobre la disposición de bienes inmuebles de propiedad estatal.
Las autoridades federales solo tienen derecho a hacer recomendaciones con respecto a la propiedad de la región o los municipios.
Las organizaciones no relacionadas con el estado o los municipios deben cumplir exclusivamente con las disposiciones del Código Civil. La aplicación de cláusulas de otros actos, por ejemplo, al concluir un acuerdo sobre la gestión operativa de la propiedad, es posible a petición del propietario.
Jurisprudencia
El Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia y las Fuerzas Armadas de la Federación de Rusia adoptan periódicamente actos que afectan el derecho de gestión operativa y la celebración de acuerdos pertinentes. Sirven de guía a la hora de resolver disputas en virtud de contratos de gestión operativa. El Pleno emitió explicaciones generales en 2010 sobre la protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad.
¿Cuál es la esencia de este derecho?
La gestión operativa de la propiedad es, en primer lugar, la posesión y uso de la propiedad transferida a una entidad legal, y su uso. La disposición de la propiedad está seriamente limitada, es decir, se ha impuesto una prohibición a la venta, donación, prenda, transferencia al capital autorizado.
¿Tiene derecho el propietario a arrendar la propiedad? La respuesta depende de lo que esté escrito en los documentos legales y en el contrato con el propietario. Las transacciones con bienes de este tipo se pueden concluir con el consentimiento del representante del propietario.
El propietario establece restricciones adicionales utilizando las normas legales y contractuales. En el caso de propiedad estatal o municipal, se supone que el administrador de la propiedad puede proporcionar instrucciones adicionales al respecto fuera de las normas del contrato.
En la práctica judicial, se observa el derecho del propietario a confiscar la propiedad que se utiliza para otros fines, o que es redundante.
Incautación de bienes
Se permite embargar propiedades si:
- no se usa
- No se utiliza para el fin previsto.
La ley extiende este derecho a los objetos fijados por el propietario o adquiridos a expensas de los fondos que se le asignaron.
El propietario tiene derecho a disponer de los valores incautados como lo considere conveniente.
Características de la conclusión.
Si la propiedad es propiedad del estado o la municipalidad, entonces el contrato se celebra sobre la base de una resolución del jefe de la municipalidad u otro funcionario con autoridad.
En nombre del estado, hay representantes del Departamento de Relaciones de Propiedad (si la propiedad pertenece a la región) o de la administración territorial de la Agencia Federal de Administración de la Propiedad.
Sin sus actos administrativos, no se concluye un acuerdo sobre la gestión operativa de la propiedad.Si se adoptaron estos actos, pero con violaciones de la ley, el contrato puede ser declarado inválido posteriormente.
¿Qué hacer con la propiedad de una organización privada transferida a la administración? Se requiere consentimiento del propietario. En una empresa grande, esto incluye el consentimiento del director, como su representante, o incluso miembros de la junta, dependiendo del monto de la transacción y otros factores. El conjunto de documentos y el procedimiento están determinados por el estatuto o memorando de asociación.
Estructura del acuerdo
El acuerdo sobre el derecho de gestión de propiedad operativa tiene aproximadamente la siguiente estructura:
- información sobre las partes del contrato;
- lista de propiedad transferida, sus características;
- la información sobre bienes inmuebles se toma del registro de derechos sobre objetos inmuebles;
- valor de la propiedad transferida;
- una lista de derechos que recibe una entidad jurídica receptora;
- derechos y obligaciones de los participantes;
- período de validez, procedimiento de extensión;
- el procedimiento para enmendar el texto del acuerdo;
- condiciones para su terminación anticipada.
La transferencia de bienes inmuebles implica un cambio en el estado del terreno en el que se encuentra la propiedad. Esto incluye la unidad del destino de la tierra y los bienes inmuebles ubicados en ella.
La transferencia de derechos al sitio se realiza en el mismo contrato o en un acuerdo por separado. El registro de las transacciones se lleva a cabo simultáneamente.
Qué documentos se adjuntan
Una parte integral del contrato para el derecho de gestión operativa de la propiedad es una aplicación que describe la propiedad transferida, sus propiedades, características. Documentación técnica incluida.
En el caso de la transferencia de bienes inmuebles en la aplicación no es necesaria, la dirección y el número catastral son suficientes.
Al firmar el contrato, se compila un certificado de aceptación. Señala las características, algunos matices que pueden tener un impacto en el futuro en los derechos de las partes.
Registro estatal
Todas las transacciones inmobiliarias deben registrarse y los acuerdos en discusión no son una excepción. Un acuerdo sobre la transferencia de propiedad a la gestión operativa después de la conclusión está sujeto a registro en el Rosreestr o la cámara catastral, dependiendo de la estructura de los cuerpos en la región.
La evasión o denegación del registro hace que la transacción no concluya y no da lugar a ningún derecho u obligación.
El procedimiento se lleva a cabo de manera general: las partes presentan documentos y los funcionarios de Rosreestr realizan su verificación. A pesar de la aparente facilidad de registrar transacciones con bienes inmuebles municipales o estatales, esto no es así.
Por el contrario, las transacciones con tales objetos se verifican aún más a fondo. En la práctica, hay situaciones en las que la administración se ve obligada a demandar a los registradores.
Para evitar problemas, el trabajo en el contrato para la gestión operativa de la propiedad municipal debe confiarse a los abogados de la administración municipal local. Conocen bien las complejidades de tales transacciones.
En conclusión
La gestión operativa de la propiedad es un tipo de derecho a la propiedad de otro. Se utiliza principalmente en el sistema de gestión de la propiedad estatal o municipal. Al mismo tiempo, las estructuras no estatales no están limitadas en su uso.
La transferencia de propiedad se realiza sobre la base del contrato, de acuerdo con el formulario aprobado y la lista completa de actos reglamentarios, si estamos hablando de organizaciones presupuestarias. Las empresas privadas solo deben guiarse por el Código Civil.