El Código Civil establece la libertad de contrato como uno de los fundamentos de la ley. Sin embargo, a pesar de esto, se presentan varios requisitos a los contratos de acuerdo con la ley y las costumbres de circulación comercial. Este último incluye las reglas de conducta vigentes en el campo de la actividad empresarial, que deben implementarse independientemente de si están consagradas en un documento legal o no. Esto se afirma en el art. 5 Código Civil de la Federación Rusa. El artículo se centrará en las condiciones esenciales de un contrato de arrendamiento, es decir, aquellas que deben incluirse en él (de acuerdo con la ley o la costumbre de una facturación comercial).
Objeto del contrato
Las condiciones básicas sin las cuales el contrato no es válido aún se debaten. Pero para el propietario de los bienes inmuebles que tiene la intención de alquilar, el objetivo principal es organizar la relación de tal manera que se respeten todas las normas de la ley y no surjan situaciones de conflicto.
Es en estas tesis en las que nos centraremos al redactar el acuerdo. En el art. 432 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que el contrato se concluye si las partes tienen un acuerdo sobre todos los términos esenciales del contrato (alquiler de locales, de acuerdo con el tema del artículo).
El tema, las condiciones especificadas en la ley, así como en otros actos legales, llamados necesarios, y otras condiciones bajo las cuales una de las partes requiere un acuerdo, son esenciales.
Estructura y condiciones materiales
La ley no establece un procedimiento estricto para elaborar un acuerdo. Sin embargo, debe cumplir con las costumbres de circulación comercial y tener todos los términos esenciales del acuerdo de tenencia social. Según ellos, la estructura debería tener la siguiente forma:
- Preámbulo
- Asunto
- Términos adicionales
- Otras condiciones
El preámbulo indicará el nombre del contrato, la fecha y el lugar de su celebración, información sobre las personas. El tema incluye lo que las partes acuerdan.
A continuación, se indican el precio y el procedimiento de liquidación, donde se prescribe el monto de la tarifa, así como el procedimiento de transferencia. La sección sobre los derechos y obligaciones de las partes describe por separado los derechos y obligaciones del propietario y el inquilino, incluidos los acuerdos alcanzados. También debe indicar la responsabilidad por la violación de los términos del acuerdo, la seguridad de las obligaciones (por ejemplo, sobre un depósito), los períodos de validez, los motivos de enmienda y terminación, la confidencialidad y el procedimiento para resolver situaciones de conflicto. Todo esto es una condición esencial de un contrato de arrendamiento.
Otras condiciones incluyen referencias a las disposiciones de las leyes, el número de copias, fuerza mayor, etc. Al final, se requieren detalles, y las partes ponen sus firmas.
Precio
El precio se indica en el art. 682 del Código Civil de la Federación de Rusia. También se puede encontrar una indicación de esto en el art. 671 del Código Civil de la Federación de Rusia. Se establece por acuerdo de las partes. El pago del alquiler también está previsto en el caso de viviendas estatales y municipales, sobre las cuales existen disposiciones del art. 156 LCD RF.
El indicador contractual de la tarifa no significa que las partes lo establezcan de manera arbitraria e irrazonable. Según las partes 2 y 4 del art. 156 LCD RF, la cantidad para el uso y mantenimiento de locales residenciales de los fondos municipales y estatales depende del área, servicios, ubicación de la casa. Se siguen los mismos criterios cuando se establece el precio bajo un contrato de arrendamiento comercial.
La ley puede establecer la cantidad máxima de renta para una vivienda.Luego, si se indica un precio más alto en el contrato, la condición correspondiente se declarará inválida. Esto no invalida el contrato en su conjunto. Sin embargo, en lugar del precio especificado en él, se pagará la cantidad máxima. En este caso, el propietario no podrá presentar reclamos contra el inquilino. Es cierto que, a pesar de la norma establecida, nadie la ha utilizado aún, ya que el límite máximo de pago bajo un contrato de arrendamiento comercial no se proporciona en ninguna parte.
Plazo
Una condición esencial de un contrato de arrendamiento es el término. Se puede concluir por un período de menos de un año. Entonces se considera a corto plazo. Si el período excede un año, entonces el contrato es a largo plazo. El período máximo por el cual se puede hacer un contrato de arrendamiento es de cinco años. Por lo tanto, incluso si las partes celebran un contrato por un período más largo, será válido solo por cinco años.
Las disposiciones sobre el registro de un contrato a largo plazo no se aplican al empleo. A pesar de esto, muchos expertos en bienes raíces creen (o fingen) que el acuerdo tendrá que registrarse con Rosreestr. Y recomiendan concluir un contrato por solo 11 meses. Al mismo tiempo, esta opción a menudo es adecuada para los inquilinos, ya que durante este tiempo podrán resolver la cuestión de qué tan satisfechos están con el apartamento y si quieren quedarse más tiempo o no.
Terminación
Entre los términos esenciales del contrato de alquiler de locales del Código Civil de la Federación de Rusia se prevé su terminación por una de las partes (por el arrendador a través del tribunal y por el arrendatario en cualquier momento con un aviso del arrendador durante 3 meses). Las partes también pueden indicar en el contrato un período más corto para notificar al arrendador sobre la terminación del acuerdo. Sin embargo, esto es contrario a la ley (artículo 687 del Código Civil). Debe comprender que sin presentar un aviso, el propietario puede, a través de un tribunal de justicia, obligar al inquilino a pagar una tarifa de vida. Por lo tanto, el inquilino no debe ignorar esta etapa, pero debe prescribirse como una condición esencial del contrato para el alquiler de locales residenciales especializados.
Acto de aceptación: práctica judicial
Entre empleadores y propietarios a menudo surgen disputas. Pueden relacionarse con daños a la propiedad, la formación de deudas, la ocurrencia de pérdidas, etc. Su resolución depende en gran medida del acuerdo redactado y la visualización de los términos esenciales del contrato para el alquiler comercial de locales.
Además, se está preparando un acto de transferencia y aceptación de la propiedad, que indica información sobre la condición y los defectos existentes. Esto es necesario, ya que sin él el inquilino tendrá que asumir la responsabilidad de las deficiencias de la habitación. Si la ley establece que los locales fueron transferidos en buenas condiciones, el tribunal no tendrá en cuenta la objeción del inquilino de que los defectos correspondientes existieron inicialmente. Si el acto está ausente, el arrendador no podrá probar que las instalaciones fueron dañadas, ya que no hay información documental sobre su condición original. Un ejemplo es la determinación de la corte de apelación del distrito de Ulyanovsk No. 33-3165 / 2013 del 3 de marzo de 2013.
Lista de propiedad adjunta
El acto de aceptación también debe indicar qué artículos se transfieren para su uso y su valor estimado. Entonces será más fácil para el propietario probar la existencia de pérdidas si la propiedad está dañada.
El propietario debe eliminar los defectos si no son causados por la culpa del inquilino. Si esto se hace a tiempo, el inquilino tiene una razón para rescindir el contrato. Y si las deficiencias no fueron significativas, entonces el empleador no tiene motivos para rechazar el contrato. La decisión pertinente fue tomada por el Tribunal de la Ciudad de Moscú en el caso No. 33-26040 del 18 de agosto de 2011.
Posibles pérdidas para el empleador
Bajo los términos esenciales del contrato de arrendamiento en la práctica judicial, las decisiones se toman tanto a favor de los inquilinos como a los propietarios. El inquilino corre el riesgo de incurrir en pérdidas, por ejemplo, debido a la necesidad de alquilar otra vivienda, si el propietario ha denegado el acceso al departamento alquilado. En la vida, a menudo sucede que los propietarios expulsan a los inquilinos, lo que les causa inconvenientes y los obliga a buscar nuevas viviendas. En ausencia de motivos apropiados, el arrendatario tiene derecho a exigir una indemnización del arrendador.
Al mismo tiempo, los gastos deben ser económicos, cercanos al pago de las instalaciones, o incluso menos. Otras viviendas deben ser aproximadamente las mismas que las anteriores, ya que al inquilino le interesa reducir sus pérdidas si es posible. Esto se afirma en el art. 404 del Código Civil de la Federación Rusa. Las pérdidas que se deben reembolsar no se pueden atribuir a gastos que excedan el precio del alquiler, por ejemplo, al alquilar una habitación de hotel. Esto fue adoptado por la Decisión del Tribunal de la Ciudad de Moscú No. 4g / 8-9143 / 2012 del 23 de octubre de 2012.
Además, el empleador no podrá reclamar daños y perjuicios si la razón fue su culpa, por ejemplo, si no se pagó la deuda. Dado que, junto con la obligación de proporcionar vivienda, por un lado, existe la obligación de pagarlo, por otro lado, el propietario tiene el derecho de suspender el acceso a las instalaciones hasta que se pague la deuda.
Conclusión
Cada inquilino y propietario decide cómo construir relaciones. Pero para evitar problemas en el futuro, vale la pena estudiar cuidadosamente los términos esenciales del contrato para el alquiler de viviendas y asegurarse de que se respeten todos los intereses de las partes. Luego, en caso de conflicto, puede contar con una decisión judicial justa, ya que para ello estarán disponibles todos los documentos necesarios.
