El momento del surgimiento de los derechos de propiedad juega un papel importante en la rotación de la propiedad. Sucede que la transacción no finaliza por razones ajenas a la voluntad de las partes o una de las partes se niega a participar en la ejecución. La pregunta no es complicada, pero contiene muchos matices.
Los orígenes del problema.
El momento del surgimiento de la propiedad es de considerable importancia. Determina quién tiene qué derechos de propiedad y cómo abordar la protección de sus derechos.
En particular, la responsabilidad por la seguridad de la propiedad, los riesgos de su destrucción o daño se ven afectados. La muerte de una persona que no logró completar la transacción pone en tela de juicio el destino del contrato y los derechos de los herederos y la otra parte de la transacción.
Legislación
Para comprender el problema, debe mirar lo que se dice en el Código Civil, la LC y la ley "sobre el registro de bienes inmuebles y sus derechos".
Los actos legislativos enumerados dividen la propiedad en dos categorías:
- transferido sin fijación adicional por las autoridades estatales;
- El hecho de la transferencia de los derechos de propiedad está sujeto al registro estatal.
Otras regulaciones complementan las reglas existentes.
Acuerdo como base para la transferencia de derechos
Acuerdo: un acuerdo de dos o más personas, en este caso que implica la transferencia de derechos de propiedad de una persona a otra. Por ejemplo, venta y compra, trueque, obsequio, cesión de derechos y otros.
El acuerdo debe cumplir una serie de requisitos para servir como fuente de propiedad. Se trata de contenido y forma.
El incumplimiento de la ley hace que la transacción sea parcial o completamente discutible o incluso nula, y la inconsistencia de las condiciones esenciales la hace no concluida. Devuelve a las partes de la transacción a su posición original o no genera consecuencias para ellas.
Las violaciones cometidas por las partes excluyen la transferencia de propiedad.
El momento de ocurrencia de la propiedad del adquiriente de la propiedad está directamente relacionado con la ejecución del contrato y depende de su legalidad.
La invalidez del contrato o el reconocimiento de la transacción como no concluida también significa la ilegalidad de la transferencia de propiedad. En el camino, el registro de registro del derecho también se cancela para hacer que la decisión judicial sea ejecutoria.
Formas de transferir propiedad
En primer lugar, el momento del surgimiento de la propiedad está asociado con la transferencia real de la propiedad. La ley otorga a las partes de la transacción el derecho de determinar un momento diferente de transferencia al relacionarlo con el hecho del pago u otros eventos de importancia.
La ausencia de reglas de transferencia en el acuerdo hace cumplir el estado de derecho.
La propiedad se pasa de mano en mano. Un ejemplo común es la compra de cosas en una tienda, que el comprador lleva inmediatamente con él.
El segundo método es la transferencia de artículos a la oficina de correos oa la organización que se ocupa del transporte.
Diseño de transferencia
En general, la transferencia de propiedad se ejecuta mediante un certificado de aceptación. Otros documentos también se pueden utilizar en su lugar.
Las características de diseño están previstas en las regulaciones individuales, en particular, la ley de transporte. La transferencia de carga durante el transporte en barcos se fija mediante la emisión de un conocimiento de embarque. Los detalles de la documentación están disponibles en carretera y ferrocarril.
El contenido aproximado del acto:
- nombre de las partes (nombre de la organización, nombre del representante, nombre de las personas - participantes en la transacción);
- descripción del artículo que se transmite, sus características (cantidad, volumen, etc.);
- parámetros físicos de la sala;
- comentarios sobre el tema de la transferencia.
Firma obligatoria de las personas que transfirieron y aceptaron bienes, respectivamente.
El acto está redactado en un orden aleatorio, a menos que haya instrucciones en la legislación sobre este asunto. Ahora se aplican los formularios aprobados por el servicio estadístico, pero esto generalmente no es necesario.
El acto debe reflejar información sobre qué transacción se realiza la transferencia. La descripción de las deficiencias no retrasa el momento del surgimiento del derecho de propiedad bajo el contrato. Pero el cedente aún tiene obligaciones. Por ejemplo, elimine las deficiencias existentes en las instalaciones, la escasez de bienes transferidos o su reemplazo por bienes de calidad.
El acto de transferencia se redacta durante la transferencia de bienes muebles e inmuebles.
La transferencia de llaves que da acceso al almacén donde se envían las mercancías también se considera la transferencia de propiedad. No se puede redactar un certificado de aceptación entre las partes; el propietario del almacén que recibe la propiedad hace un inventario de la propiedad.
La ausencia de comentarios en la ley priva al comprador del derecho a exigir la eliminación de defectos o compensaciones. Una excepción son los defectos ocultos que se han vuelto aparentes con el tiempo.
Registro de transferencia de derechos.
La legislación obliga a registrar la transferencia de derechos a ciertos tipos de propiedad. Esto se refiere principalmente a bienes inmuebles e instalaciones equiparadas a él, en particular, buques marítimos y fluviales.
La ley establece expresamente que el momento del surgimiento del derecho de propiedad de bienes inmuebles está asociado con su registro. No importa en relación con la celebración del contrato u otros motivos (aceptación de la herencia).
El registrador verifica la legalidad de la transacción y la corrección de la documentación, solo se omiten los cheques de la transacción concluida por un notario. Dichos contratos se registran automáticamente, solo es necesario proporcionar un conjunto de documentos de confianza.
El procedimiento general establece que todas las partes de la transacción participan en el registro, sin embargo, las transacciones notariales pueden registrarse a solicitud de un solo participante.
El momento en que se produce el derecho de propiedad del comprador está vinculado al registro, sin embargo, la ejecución real de la transacción (transferencia y aceptación de fondos o ejecución en una forma diferente) convierte el registro en una formalidad.
Si la transacción no se completó
Entre la firma real del contrato y el registro de la transferencia de derechos, pasa un período significativo de tiempo, al menos un mes. Durante este tiempo, el vendedor o comprador puede desear rechazar la transacción, o puede morir. ¿Cómo se resuelve la situación?
En las disposiciones del contrato de venta, el comprador tiene derecho a presentar un reclamo que obligue al servicio de registro a registrar la transacción. Por qué El proceso de registro es el reconocimiento oficial por parte del estado de la transacción.
El momento de ocurrencia del derecho de propiedad de bienes inmuebles surge después del procedimiento oficial. De hecho, la propiedad fue adquirida, el segundo lado recibió dinero por ello. Por lo tanto, es justo completar el procedimiento en presencia de la voluntad inicial.
Sobre la base de una decisión judicial recibida por el demandante, la transferencia de propiedad se registra en virtud de un contrato celebrado previamente por las partes.
En las explicaciones de las Fuerzas Armadas de la Federación de Rusia, se observa que para las personas no autorizadas, el derecho de propiedad surge desde el momento en que aparece un registro del propietario en el registro, si estamos hablando de propiedades sujetas a registro.
¿Quién está en riesgo de muerte o daños a la propiedad durante la venta?
Puede transcurrir un período de tiempo considerable entre el pago de los bienes y su transferencia real, y existe el riesgo de daños o pérdida de bienes. El problema es complicado si los bienes estaban en posesión de un tercero responsable de su transporte o transferencia. Por lo tanto, el momento de ocurrencia de la propiedad y el riesgo de pérdida accidental están interrelacionados.
Las respuestas a estas preguntas son bastante simples. Todos los riesgos pasan al adquirente de la propiedad desde el momento de su transferencia.
El contrato u otras reglas pueden incluir la transferencia de riesgos al vendedor. El acuerdo coloca riesgos para el comprador desde el momento de la transferencia. El comprador tiene derecho a impugnar este párrafo, demostrando que el vendedor sabía o debería haber sabido que los productos estaban en mal estado o eran completamente inadecuados para su uso.
Riesgo de muerte o daños en el contrato.
La situación es diferente en la relación entre el contratista y el cliente.
El riesgo de destrucción del material recae en quien lo proporcionó. La responsabilidad por el objeto pasa desde el momento de la firma del acto de transferencia. La aceptación del resultado del trabajo con retraso lleva al hecho de que las consecuencias del riesgo recaen enteramente en el cliente.
Si el trabajo se realiza por etapas, pueden surgir disputas. Sin embargo, en general, todo lo que sucede en un sitio de construcción es responsabilidad del contratista.
La ejecución del contrato en varias etapas complica los procedimientos. El tribunal tendrá que averiguar exactamente quién es el culpable del incidente. El motivo puede ser las acciones del cliente.
El derecho de propiedad surge, como saben, desde el momento de la creación del objeto, antes de que se considere un objeto de construcción inacabada. La ley le da derecho a registrar derechos sobre ella.