Comprar un apartamento es un paso importante para cualquier persona, ya que requiere la evaluación de numerosas opciones inmobiliarias y sus propias oportunidades financieras. Muchas personas tienen recursos limitados, por lo que buscan objetos al menor costo. Por lo tanto, la compra de un apartamento con un gravamen a menudo se lleva a cabo, ya que dicha propiedad tiene un precio asequible. Este proceso puede implementarse directamente con el propietario o con la participación de un banco cuyo departamento está en una promesa.
El concepto de gravamen
El gravamen está representado por una cierta restricción en relación con la propiedad, debido a la cual el propietario no puede disponer completamente de la vivienda. Ciertamente, la presencia de tal gravamen se ingresa en el Rosreestr, por lo tanto, la información se indica en el certificado de propiedad.
La restricción no se levanta durante la venta de la vivienda, por lo que pasa al nuevo propietario.
Tipos de gravamen
Hay muchos tipos de gravámenes, y cada variedad tiene sus propias características.
| Tipo de gravamen | Matices |
| Hipoteca | La compra de un apartamento con un cargo hipotecario es la más común. La restricción es impuesta por el banco en el que se emitió el préstamo para la compra de vivienda, por lo que esta institución puede retirar y vender la propiedad. La venta de dicho apartamento solo se permite con el permiso del banco. |
| Alquiler | Se redacta un contrato de propietario con el propietario, y el acuerdo puede ser con mantenimiento permanente o de por vida. |
| Arresto | Se impone a la vivienda si el propietario tiene deudas significativas por las cuales se han iniciado procedimientos legales, para que los agentes judiciales puedan arrestar y vender propiedades para pagar la deuda. |
| Vivienda de emergencia | Si este estado se asigna a un edificio, entonces los apartamentos no se pueden vender. |
| Servidumbre | Asume que terceros tienen la capacidad de usar la tierra o bienes inmuebles, aunque esta propiedad no es propiedad oficial de ellos. |
Muy a menudo, los ciudadanos necesitan comprar un departamento con una carga bancaria. En este caso, debe comprender los matices de la adquisición correcta y minimizar los riesgos de perder dinero y bienes inmuebles.
¿Cómo averiguar sobre la carga?
La compra de cualquier propiedad debe ir acompañada de un control exhaustivo de la pureza legal de la transacción. Por lo tanto, el comprador debe utilizar diferentes métodos para obtener información sobre el vendedor y el objeto en sí.
Puede usar varios métodos para obtener información sobre la presencia de un obstáculo. Se considera óptimo recibir un extracto de la USRN sobre un departamento en particular. Contiene datos básicos de vivienda, así como las restricciones existentes.
Estos datos también se proporcionan en el sitio web de Rosreestr o en el servicio estatal. Para esto, es importante registrarse e iniciar sesión en estos recursos, después de lo cual se ordena una versión electrónica de la declaración en la sección correcta.
¿Qué deben saber los compradores?
Comprar un apartamento con una carga hipotecaria es un proceso bastante arriesgado, por lo que cada persona que planifique dicha adquisición debe tener en cuenta algunos puntos importantes:
- Como el propietario del apartamento es un pagador insolvente, existe la posibilidad de que haya una doble carga en la vivienda;
- Además, debe verificarse si la propiedad ha sido incautada, ya que bajo tales condiciones, después de la compra del objeto, tendrá que tratar no solo con el banco, sino también con los agentes judiciales;
- debe asegurarse de que no haya producción abierta, ya que si hay retrasos en la hipoteca y ya se han cobrado multas significativas, el propietario puede vender los bienes solo con la asistencia del banco;
- El comprador debe asegurarse de que los fondos pagados por él sean suficientes no solo para pagar el préstamo hipotecario en sí, sino también todos los intereses y multas acumuladas, ya que si el préstamo no se paga al final, no será posible eliminar la carga.
Todo el conocimiento anterior evitará riesgos significativos.
Las ventajas de tal adquisición
Comprar un apartamento bajo gravamen tiene algunas ventajas:
- la oportunidad de encontrar bienes inmuebles a un costo reducido, ya que los prestatarios hipotecarios intentan vender la propiedad lo más rápido posible para utilizar estos fondos para pagar el préstamo;
- Si la transacción se realiza de acuerdo con numerosas reglas y con la participación del banco, será legal y oficial, además, en el departamento hipotecario generalmente no hay personas externas registradas;
- la oportunidad de solicitar una hipoteca, porque si el comprador no tiene ahorros personales para esta compra, se le puede otorgar un préstamo en lugar del prestatario anterior.
En la mayoría de los casos, estos apartamentos ya se venden con acabados atractivos y de alta calidad, y es nuevo, por lo que puede llamar a una vivienda inmediatamente después de la adquisición.
Contras del proceso
Comprar un apartamento bajo una hipoteca gravada no solo tiene parámetros positivos, sino también desventajas significativas:
- altos riesgos de otros problemas con bienes raíces, por lo que el comprador puede perder esta propiedad inmediatamente después de la compra;
- la duración del procedimiento, ya que se requiere interactuar con el banco, recibir información sobre la pureza de la transacción, atraer a un notario público y llevar a cabo diversas acciones en Rosreestr y el banco;
- la posibilidad de que el vendedor resulte ser un estafador y, al usar varios esquemas ilegales, puede privar a una persona de bienes y dinero.
Por lo tanto, la compra de un apartamento con un gravamen es hecha por personas muy raramente. Esto se aplica incluso a los objetos para los que se establece un precio realmente bajo.
Los riesgos
Hay ciertos riesgos de comprar un apartamento con una carga hipotecaria. Es debido a ellos que tal esquema se considera no demasiado atractivo. Todos los riesgos deben ser previstos por el comprador para que haya una oportunidad de minimizarlos.
Los riesgos de comprar un departamento con un cargo son los siguientes:
- el propietario puede vender bienes inmuebles sin obtener primero el permiso para este proceso del banco, y no tiene los derechos necesarios para ello. Por lo tanto, es importante asegurarse de que haya un acuerdo por parte de la institución;
- La presencia de doble gravamen es un problema bastante común, ya que las personas que no tienen una buena situación financiera a menudo usan el mismo inmueble cuando procesan varias transacciones. Por lo tanto, es importante estudiar cuidadosamente la información contenida en el Rosreestr para que no haya una situación en la que pueda perder el objeto comprado;
- a menudo, los vendedores requieren un pago por adelantado, sobre la base del cual se pagará el préstamo, pero después de recibir el dinero, el dinero no se usa para el propósito previsto, por lo tanto, surgen dificultades con la implementación adicional de la transacción;
- un riesgo significativo es que el vendedor puede ser un estafador que usa varios esquemas ilegales para engañar a los ciudadanos;
- Es peligroso realizar una transacción en la que el comprador reembolsa el resto de la deuda en el banco sobre la hipoteca del vendedor, ya que simplemente puede negarse a firmar más el contrato de venta. Y esto se puede evitar formando y firmando un acuerdo preliminar.
Para evitar una situación en la que una persona puede perder sus fondos, se recomienda utilizar una celda del banco para pagar la propiedad adquirida.
Procedimiento de adquisición de vivienda
Si planea comprar un departamento con una carga para el banco, debe comprender las reglas básicas de este procedimiento.
Para evitar una posible pérdida de dinero, se tiene en cuenta la secuencia correcta de acciones por parte del comprador:
- inicialmente, se selecciona una propiedad adecuada, para la cual el ciudadano se guía por sus habilidades y deseos;
- A continuación, debe asegurarse de que la transacción sea legal, para lo cual se verifica si el banco ha sido notificado de la venta del objeto, así como todos los matices se discuten directamente con esta organización;
- el ciudadano debe verificar si la transacción es legalmente limpia, por lo tanto, se solicita un extracto de la USRN, y también es necesario verificar que no haya deudas por servicios públicos o reparaciones mayores;
- necesita obtener un extracto del libro de la casa para verificar si los menores están registrados en bienes raíces;
- se forma y estudia un contrato de compra de departamentos con gravamen, y es aconsejable firmarlo solo en presencia de un empleado del banco;
- el dinero se transfiere usando celdas bancarias, y la cantidad necesaria para pagar la hipoteca con intereses y multas se pone en una, y el dinero transferido al vendedor se envía a la segunda;
- después de la conclusión del contrato, el dinero de las celdas se envía al banco y al antiguo propietario del objeto;
- Además, la carga se elimina del apartamento y el comprador la redacta.
Usando los pasos secuenciales anteriores, se pueden evitar esquemas fraudulentos por parte del vendedor.
Las sutilezas del proceso.
Comprar un departamento gravado por Sberbank u otra institución bancaria es un procedimiento complejo y largo. Para evitar varias consecuencias negativas, se recomienda tener en cuenta los matices:
- la hipoteca no pasa de una persona a otra, por lo tanto, el objetivo principal de este proceso es el reembolso del préstamo por parte del comprador;
- necesariamente necesita la participación de los empleados del banco;
- Los objetos colaterales se venden durante mucho tiempo, por lo que, por lo general, los compradores pueden contar con un costo realmente bajo, pero no se olviden de los cheques adicionales;
- habrá bajos riesgos si el vendedor mismo puede pagar el préstamo por sus propios medios, después de lo cual venderá el objeto, pero en este caso se debe redactar un contrato preliminar.
Por lo tanto, teniendo en cuenta todas las complejidades del proceso, cada persona puede convertirse en propietaria de un objeto de calidad al mejor precio.
¿Se pueden evitar los riesgos?
Para evitar riesgos, se tienen en cuenta diferentes puntos. Es importante que en el proceso de venta de dicho objeto participen los empleados de una institución bancaria, en la cual se emitió inicialmente la hipoteca para la compra de esta propiedad.
Además, debe prestar mucha atención a una verificación exhaustiva de la pureza de la transacción. Se considera óptimo contactar abogados calificados que se encargarán de este proceso ellos mismos.
El dinero debe proporcionarse solo con la ayuda de una celda del banco y no transferirse personalmente a las manos del vendedor.
¿Cómo se elimina la carga?
Tan pronto como se complete la compra de un departamento con un gravamen, se puede eliminar la restricción. Esto es posible solo después de que el préstamo se haya pagado por completo. Para hacer esto, debe obtener una hipoteca y un certificado del banco, que contiene información sobre cómo cerrar la hipoteca.
A continuación, debe venir al Rosreestr para ingresar la información necesaria y volver a registrar el apartamento. Se emite un nuevo certificado dentro de los 30 días.
¿Es posible contar con una deducción?
Al comprar cualquier propiedad, cada contribuyente puede recibir un reembolso. La deducción al comprar un apartamento con un gravamen se lleva a cabo de la misma manera que al adquirir cualquier otro objeto similar.
Se asigna un reembolso tanto al hacer ahorros personales como al usar fondos bancarios prestados. Para esto, es importante que el comprador mismo sea una persona que trabaja oficialmente o un empresario individual, pagando el impuesto sobre la renta personal por sí mismo.El monto de la deducción depende del valor del objeto comprado, pero se puede devolver un máximo de 260 mil rublos.
A continuación se muestra un video con consejos de agentes inmobiliarios sobre la compra correcta de un apartamento hipotecario.
En conclusión
Por lo tanto, está permitido comprar apartamentos, que están gravados por los bancos. La vivienda hipotecaria se vende a un precio bajo, y hay muchas otras ventajas de tal acuerdo. Al mismo tiempo, los compradores tienen que enfrentar varios riesgos y dificultades. Para evitarlos, es importante seguir estrictamente la secuencia correcta de acciones, así como tener en cuenta las sutilezas y los matices del procedimiento.
Se tiene en cuenta la necesidad de participación de los empleados del banco. Si el propietario de la propiedad no advierte al banco de la decisión, esta es una transacción ilegal que el tribunal puede rescindir. Cada comprador debe asegurarse de que la transacción sea legalmente limpia, por lo que se considera óptimo utilizar la ayuda de abogados profesionales.