Las asociaciones de propietarios (abreviadas como HOA) son formas únicas de administración de viviendas. Sus actividades están reguladas por muchos actos jurídicos reglamentarios. El Código de Vivienda puede considerarse el documento principal que define los poderes y todo el trabajo de las HOA. La reunión general con la junta de la HOA está obligada a actuar dentro del marco de la legislación moderna, y hoy en el artículo propuesto consideraremos de manera más detallada todo lo que se relaciona con los derechos y obligaciones de la HOA y su junta.
¿Qué tiene derecho a hacer HOA?
En resumen, es llevar a cabo trabajos relacionados con la gestión de la casa, es decir, llevar a cabo la actividad que solía ser el foco de la empresa de gestión (en forma de una organización comercial o departamento de vivienda).
Y ahora echemos un vistazo más de cerca a todo el alcance de las actividades incluidas en este concepto. ¿A qué autorizan exactamente los inquilinos a sus representantes en las elecciones de la junta de HOA?
El artículo 137 del Código de la Vivienda, dedicado a la regulación de tales temas, dice:
- HOA tiene el derecho de celebrar acuerdos con las compañías administradoras y operativas relacionadas con el servicio de un edificio de apartamentos y el suministro de la gama completa de servicios públicos.
- Tiene derecho a realizar ciertas obras sin recurrir a los servicios del Código Penal (por ejemplo, contratando a limpiadores para el acceso u organizando la eliminación independiente de basura).
- HOA se dedica al cálculo de ingresos y gastos con la determinación de los fondos necesarios para el mantenimiento de la casa, el pago de las actividades de los contratistas, la formación de un fondo de reserva, así como la revisión.
Y tambien?
Otros derechos de la junta de HOA incluyen los siguientes:
- La sociedad puede realizar acuerdos en virtud de contratos con personas físicas y jurídicas por los servicios prestados.
- De acuerdo con el procedimiento establecido por la ley, la HOA puede solicitar fondos de crédito al banco oa individuos.
- Es responsable de la venta, intercambio y arrendamiento de bienes, incluidos los bienes inmuebles. Por ejemplo, la Asociación de Propietarios tiene el derecho de cobrar honorarios a los empresarios que desean alquilar espacio de oficina en el edificio o para el comercio.
- HOA calcula los alquileres en función de las estimaciones de costos.
- También recauda este alquiler de los propietarios e inquilinos de los locales del edificio de apartamentos.
- También entre sus derechos está la adopción de medidas legales contra las personas que adeudan el alquiler o el alquiler, que ciertamente deben reflejarse en las actas de las reuniones de la junta de la HOA.
Carta de HOA como documento principal
La lista completa y completa de los poderes que posee la HOA debe figurar en la Carta de esta organización. Esta lista, por ejemplo, puede incluir permiso para llevar a cabo la reconstrucción, hacer cambios en el área local en forma de equipos de estacionamiento para automóviles, etc. Todos los derechos de esta organización enumerados en su Carta no pueden entrar en conflicto con el contenido del Código de Vivienda. Solo pueden complementar y ampliar sus disposiciones principales en situaciones específicas.
El ejercicio de la mayoría de los derechos por parte de la junta de la sociedad se lleva a cabo en el orden de trabajo: se calcula el alquiler, los fondos se asignan a las cuentas bancarias, se mantiene el protocolo de la junta de la HOA. Estas acciones son para el trabajo actual. La observancia de la legalidad de todas las operaciones mencionadas es monitoreada por una comisión especial, llamada comité de auditoría, por un monto de tres a cuatro personas. Su composición no se encuentra entre los miembros de la junta u otros empleados de HOA.
Si necesita realizar cambios importantes (por ejemplo, para reorganizar la estructura de la Asociación de Propietarios, cambiar la proporción de fondos asignados a varios fondos y volver a equipar el edificio), se requiere que la junta organice una reunión general de todos los residentes con la pregunta sometida a votación. El derecho a llevar a cabo las actividades declaradas de la Asociación de Propietarios recibirá solo con la mayoría de los votos positivos.
Sobre las características de la HOA
Muy a menudo, en el proceso de ejercer sus derechos, los miembros de la junta de HOA tienen una serie de preguntas relacionadas con una serie de temas controvertidos o problemáticos. A continuación damos ejemplos de los más relevantes.
Una de las cuestiones apremiantes es la negativa de la junta a emitir certificados de inquilinos (sobre composición familiar o declaraciones extendidas) con base en los atrasos de alquiler. Pregunta natural: ¿la junta directiva de la sociedad tiene derecho a negarse a emitir certificados a sus miembros en presencia de deuda?
Esta práctica es contra la ley. Al mismo tiempo, tales acciones son utilizadas universalmente por las autoridades de la HOA con el objetivo de alentar a los residentes a cubrir la deuda o parte de ella. Debe tener en cuenta que la emisión de los certificados requeridos no se considera un derecho, sino una obligación de la HOA. Esto también se aplica a los casos en que los residentes tienen deudas de cualquier tamaño por servicios públicos.
¿Es legal el acceso al apartamento?
Otra pregunta frecuente de la categoría de los problemáticos es sobre los poderes del presidente o la junta de la sociedad para ingresar al departamento e inspeccionarlo. Situaciones similares no son infrecuentes para un protocolo típico de placa HOA. Nuestra Constitución, como ley fundamental, consagra el derecho de cualquier ciudadano a la inviolabilidad de su propio hogar. En la práctica, esto significa que sin el permiso de los propietarios de los apartamentos, nadie tiene derecho a ingresar. La excepción se aplica solo a los casos en que exista una orden judicial o una amenaza de ataque terrorista o cataclismo (artificial o natural).
En otros casos (incluso en situaciones de emergencia, por ejemplo, una rotura de tubería), el paso al apartamento solo es posible con el permiso del inquilino. Es por eso que cualquier excusa para el derecho de acceso a la habitación (para verificar medidores o tomar lecturas, medir presión, medir temperatura, etc.) es ilegal.
Sobre sanciones y multas
Otra cuestión no menos grave es la autoridad de la Asociación de Propietarios en el cálculo del interés. La asociación tiene derecho a esto en caso de que dicha función esté prescrita en la Carta, que fue adoptada por la junta general de residentes. Esta medida se refiere a los obligados, destinados a estimular a los deudores al pago anticipado de fondos para la vivienda.
El procedimiento por el cual se otorgan las multas está estrictamente regulado y prescrito en la Carta. En este caso, uno debe centrarse en las disposiciones del Código Tributario de la Federación de Rusia en relación con los límites superiores de las sanciones. Por ejemplo, está prohibido cobrar una multa de más de 1/30 de la tasa de refinanciación por cada día de pago vencido.
¿Estamos obligados a firmar un acuerdo con la HOA?
A veces, los residentes pueden estar indignados por la propuesta de la HOA de firmar un acuerdo de servicio. ¿Deberían concluirse tales acuerdos y están obligados los HOA a hacerlo? Esta práctica es absolutamente normal. El derecho de las asociaciones de propietarios a celebrar contratos, así como la disposición que rige el cálculo de los pagos, se detalla en el artículo 137 del Código de Vivienda de RF.
En presencia de tales acuerdos firmados, la junta tiene el derecho de concluir en nombre de los residentes todo tipo de transacciones con proveedores de servicios públicos. Si no hay un acuerdo entre el propietario y la Asociación de Propietarios, los residentes deberán celebrar los acuerdos necesarios de forma independiente en la oficina de representación de la compañía operadora.
Atención: violación!
El siguiente problema, que a menudo ocurre en los edificios de apartamentos, es publicar una lista de deudores para la exhibición pública de la junta de HOA. En este caso, la indignación de los residentes es bastante justificada y lógica.Por ley (estamos hablando de datos personales), está prohibido revelar directamente dicha información. La junta no tiene derecho a publicar ningún dato sobre los residentes sin su consentimiento por escrito. Esto se aplica no solo a las direcciones, nombre completo y datos del pasaporte de los residentes, pero también del tamaño de la deuda existente.
Dichas listas pueden ser compiladas por la junta para uso interno y tomar medidas para influir en los deudores. Deben almacenarse en el interior en una caja fuerte. En el caso de dicha publicación ilegal, el deudor tiene pleno derecho a apelar ante el tribunal para obtener una indemnización por daño moral. La acción máxima posible para la HOA en este caso es publicar un anuncio de la deuda comunitaria total acumulada y una advertencia sobre una próxima apelación ante el tribunal.
Responsabilidades de la Junta de HOA
Su lista figura en los artículos del Código Civil de la Federación de Rusia Nº 148-149. ¿Qué debe exactamente la junta de HOA a los propietarios de apartamentos que la eligen?
- Cumplir con las regulaciones legales y las disposiciones de la Carta.
- Supervisar el desempeño de los residentes de sus propios deberes con respecto al mantenimiento de la instalación.
- Gestione directamente un edificio de apartamentos o controle la empresa que lleva a cabo esta gestión.
- Concluir contratos con proveedores de servicios públicos y subcontratistas.
- Participar en contratos relacionados con la reparación y el mantenimiento del edificio.
- Mantenga listas de residentes que son miembros de la sociedad.
- Participar en la contabilidad, hacer estimaciones de ingresos y gastos, cobrar alquileres.
- Mantenga registros y emita los certificados necesarios para los residentes, miembros de la HOA.
- Realizar reuniones generales de residentes con la provisión de informes de la junta de HOA sobre el trabajo realizado.
- Controlar las actividades del presidente de la sociedad.
¿Cuáles son las responsabilidades inmediatas del presidente de la HOA?
- Contrata y despide al personal necesario, da órdenes a otros funcionarios de la HOA.
- Dentro de sus propios poderes, actúa en nombre de la sociedad, sin recurrir a la notificación previa de todos sus miembros.
- Presenta cualquier documento desarrollado por él a la decisión de la reunión de residentes.
Sobre responsabilidad por incumplimiento de deberes
Dicha medida no está registrada ni en la LC ni en el Código Civil de la Federación de Rusia. Pero esto no significa que sea imposible responsabilizar a los infractores. Este problema, por regla general, también está regulado por la Carta de la sociedad, que establece ciertos tipos de castigo por mala conducta específica. En un caso más general, puede haber una nota sobre acciones bajo la ley existente.
La responsabilidad civil general es en caso de los siguientes delitos:
- Negligencia (por ejemplo, la falta de notificación por parte de un miembro de la junta de inquilinos de la HOA a su debido tiempo sobre la próxima reunión).
- Fraude: puede ser un falso testimonio de dispositivos de medición o documentos relacionados con los propietarios de las instalaciones.
- Rastro o apropiación de fondos de propietarios: a veces hay casos de distribución ilegal maliciosa de fondos de un fondo general o de reserva.
- Engaño de los propietarios, incluida toda la reunión.
- Falsificación oficial.
- Exceso de autoridad propia (esto incluye los ejemplos anteriores con listas colgantes de residentes, etc.).
Cualquier miembro de la sociedad, incluidos los representantes de la junta de HOA y el propio presidente, está obligado a asumir la responsabilidad financiera de sus propias acciones. En caso de daños a la propiedad común por culpa del propietario (por ejemplo, debido a inundaciones), este último está obligado a compensarlo. Se elabora un acto especial para determinar el alcance de dicho daño. La evaluación, si es necesario, se lleva a cabo con la participación de profesionales. Además, una descripción de una serie de situaciones específicas relacionadas con delitos puede estar contenida en los estatutos de la HOA.
Poderes de la Junta de HOA
¿De qué tipo de poderes estamos hablando? La tarea de la gestión de la asociación es participar en sus actividades directas. La lista completa de poderes necesarios para esto está regulada por el mismo Código de Vivienda (su artículo 147). En la Carta de la organización debe distinguirse necesariamente entre las acciones que caen dentro de la competencia de la junta y la reunión general de residentes. Es decir, debe haber indicios claros de que es el presidente y sus suplentes quienes pueden decidir en una reunión de la junta de HOA sin recurrir a la notificación previa de los residentes.
En la mayoría de los casos, estos son los poderes de la junta:
- La gestión directa de la asociación con el nombramiento de artistas específicos para un trabajo específico y la formación de personal HOA.
- Concluir acuerdos de servicio público en nombre de los propietarios.
- Recaudación de fondos para la reparación y mantenimiento de un edificio de apartamentos.
- Realización de trámites con la emisión de todos los papeles y certificados necesarios.
- Realización de actividades bancarias y contables con la transferencia de fondos en virtud de contratos para la remuneración de los contratistas.
- Realización de reuniones generales de residentes con la cumplimentación del protocolo correspondiente.
- Protección ante los tribunales de los intereses de los miembros de la sociedad.
- En una situación de impago por parte de los residentes de deudas por servicios comunales, apelar a las autoridades oficiales (desde la administración de la ciudad hasta la corte y los fiscales).
Conclusiones
Esto muestra que la lista completa de poderes de la junta de HOA está determinada por sus funciones directas que surgen del objetivo principal de la asociación: el mantenimiento de un edificio de apartamentos.
Además de lo anterior, la autoridad de la Asociación de Propietarios puede incluir una serie de otras adicionales, que sin duda deben fijarse en la Carta de la asociación. Podemos hablar sobre la organización del territorio adyacente, el autoservicio del edificio, el cobro de alquileres de personas que son inquilinos de los locales comerciales y residenciales de la casa, así como la eliminación de propiedades comunes de la casa, que incluyen bodegas, ascensores, etc.
El Código de Vivienda confirma que tanto los derechos como las obligaciones de la Asociación de Propietarios están inextricablemente vinculados con sus funciones y surgen de la tarea de mantener el edificio de apartamentos y todas las propiedades relacionadas con él en pleno orden.