Durante la compra de un apartamento, a menudo se elabora un contrato preliminar. Contiene la intención de las partes de completar la transacción principal. Por lo general, se forma si un participante en el proceso por diversas razones no puede firmar el acuerdo principal. Según el Código Civil de la Federación de Rusia, un contrato preliminar es legalmente vinculante solo si está redactado adecuadamente. Por lo tanto, a menudo los abogados experimentados están involucrados en este proceso, quienes estudian el contenido del contrato y también hacen ciertos ajustes si es necesario.
El concepto de acuerdo preliminar
Según el art. 429 del Código Civil de la Federación de Rusia, un contrato preliminar para la venta de viviendas es un documento oficial elaborado y firmado por dos partes en la transacción. Su estructura repite completamente el contenido del contrato principal, pero no está registrado en el Rosreestr ni en un notario público.
El contrato incluye todas las condiciones para la transacción. Además, se proporcionan los períodos durante los cuales las partes deben realizar una transacción.
¿Por qué se compila?
De acuerdo con el Código Civil de la Federación Rusa, un contrato preliminar para la venta de un departamento se establece por varias razones. Esto se requiere con mayor frecuencia en las siguientes situaciones:
- por varias razones, el comprador al momento de la conclusión del acuerdo no tiene la cantidad necesaria para comprar bienes inmuebles, por ejemplo, está esperando que se venda su departamento o recibirá dinero por herencia;
- la vivienda se compra con una hipoteca, por lo tanto, antes de firmar el contrato principal, los representantes del banco seleccionado deben evaluar al inquilino, ya que actúa como garantía, por lo que las partes deberán esperar la decisión de esta institución;
- el vendedor, por varias razones, no tiene documentos importantes para el apartamento, por lo que lleva algún tiempo restaurarlos;
- Se revelan errores tipográficos o errores en los documentos oficiales.
Para evitar que se rompa el acuerdo, se elabora un acuerdo preliminar. Explica las consecuencias para cualquier participante que se niegue a firmar el documento principal. A menudo, en este contrato, se indican los tamaños de los decomisos o se transfiere el depósito.
Tipos de contrato
Según el art. 429 del Código Civil de la Federación de Rusia se puede presentar un contrato preliminar en varias versiones. Estos incluyen:
- Con un depósito o anticipo. En este caso, se prescribe la cantidad que realmente se transfiere al vendedor. Si se utiliza un depósito, no se devolverá si el comprador se niega a firmar el contrato. Si el vendedor es el culpable del rechazo de la transacción, entonces devuelve un tamaño de depósito doble. Cuando se utiliza un anticipo, la cantidad de dinero se devuelve al comprador, independientemente de quién rechazó exactamente la transacción.
- Del desarrollador. De otra manera, dicho acuerdo se llama PDDU. Pero este documento no tiene fuerza legal, y con su ayuda, incluso a través de la corte, no será posible llevar al infractor ante la justicia. Por lo tanto, dicho contrato generalmente solo lo ofrecen los estafadores que desean utilizar esquemas grises por varias razones.
- Al solicitar una hipoteca. En la mayoría de los casos, según el Código Civil de la Federación de Rusia, se elabora un contrato preliminar precisamente porque el comprador necesita un monto de préstamo para comprar bienes inmuebles. En este caso, antes de firmar el contrato principal, deberá obtener la aprobación de la transacción del banco seleccionado, que evaluará la condición y el precio del objeto seleccionado. Pero incluso la presencia de un contrato preliminar no siempre garantiza la conclusión de la transacción principal.Esto se debe al hecho de que si el comprador no recibe la aprobación del banco, deberá comenzar a buscar una opción más adecuada.
- Al comprar a través de una agencia inmobiliaria. En tales condiciones, se elabora un contrato preliminar tripartito, ya que incluye las obligaciones de un empleado de esta organización. El compromiso puede transferirse directamente al especialista de la agencia, por lo tanto, es él quien garantiza la transacción principal.
Cada variedad tiene sus propias características y matices. Antes de compilar la documentación debe estudiar las disposiciones del art. 429 del Código Civil de la Federación de Rusia con comentarios. Un contrato preliminar solo con formación competente tiene fuerza legal.
Reglas de compilación
Durante la formación de este documento, debe seguir algunas reglas obligatorias. Estos incluyen:
- se usa escritura simple;
- Está permitido ingresar información usando una computadora o manualmente;
- no debe usar el acuerdo oral, ya que es probable que las partes en la transacción no traten con seriedad las condiciones previamente acordadas;
- no es obligatorio solicitar un notario para la certificación de un documento.
Si las partes en la transacción no saben cómo se redactó correctamente el acuerdo preliminar, pueden recurrir a un abogado para obtener ayuda.
¿Qué documentos se requieren?
Para elaborar un acuerdo preliminar, debe preparar cierta documentación. Es de ella que la información se trae a este documento. Estos incluyen los siguientes documentos:
- pasaportes de participantes en la transacción;
- documentación catastral para vivienda;
- pasaporte técnico para el departamento;
- extracto de la USRN, confirmando que el objeto está siendo vendido por el propietario directo, y no por un estafador;
- extracto del libro de la casa que contiene información sobre las personas registradas en el apartamento.
Utilizando la documentación anterior, no solo se redacta un contrato, sino que también se confirma la legitimidad de la transacción. Según el art. 429 El Código Civil de la Federación Rusa de un contrato preliminar debe contener solo información relevante y confiable, de lo contrario será fácilmente invalidado por una decisión judicial.
¿Qué información se incluye?
Por lo general, este acuerdo es redactado por los participantes directos en la transacción, pero pueden recurrir a un abogado para obtener ayuda. Según el art. 429 del Código Civil de la Federación de Rusia, un contrato preliminar necesariamente incluye la siguiente información:
- depósito o cantidad anticipada;
- costo de la vivienda;
- reglas para la transferencia de bienes inmuebles;
- el período en que se firmará el contrato principal;
- las condiciones bajo las cuales el comprador volverá a registrar el apartamento;
- se indican las personas registradas o que viven en una vivienda;
- Se describe el tema de la transacción representada por la propiedad;
- derechos y obligaciones de cada sitio.
En ocasiones, se incluye una cláusula sobre posibles situaciones en este documento, una vez que es posible rescindir el acuerdo. Si esta información no está disponible, entonces, según el artículo 429 del Código Civil de la Federación de Rusia, un contrato preliminar solo puede rescindirse en los tribunales o mediante la elaboración de un acuerdo de paz.
Reglas de registro
Este acuerdo no puede registrarse con Rosreestr. De acuerdo con el Código Civil de la Federación de Rusia, el contrato preliminar está destinado únicamente a confirmar el anticipo o depósito, y también confirma la intención de las partes de celebrar el contrato principal.
Además, no necesita contactar a un notario para certificar la documentación. Pero este especialista puede asegurarse de que el contrato se redacte correctamente.
¿Qué buscar?
De conformidad con el artículo 429 del Código Civil de la Federación de Rusia, un contrato preliminar será valioso solo si se incluyen todas las condiciones y cláusulas necesarias. Por lo tanto, al formar esta documentación, debe prestar atención a los siguientes puntos:
- necesariamente incluye alguna información importante, por ejemplo, información sobre el tema del contrato, ya que de lo contrario no será posible identificar el apartamento, que se adquiere en virtud de este acuerdo;
- ambas partes de la transacción firman un documento;
- no está permitido que ninguna de las partes reciba más beneficios del documento;
- Para protegerse del fraude, los datos de pasaporte de ambos participantes están ciertamente incluidos en el acuerdo;
- Es importante verificar toda la información ingresada sobre la base de los documentos oficiales disponibles;
- debe asegurarse de que un propietario adulto venda la propiedad y que otros ciudadanos no soliciten un apartamento.
Antes de firmar el acuerdo, todas las personas no autorizadas deben ser expulsadas del departamento.
Fecha de caducidad
Según el Código Civil de la Federación de Rusia, el contrato preliminar no pierde su importancia hasta que se haya firmado el contrato principal, que consiste en concluir una transacción para la venta de un apartamento. El término generalmente se indica directamente en el texto de este acuerdo.
Si, por una variedad de razones, una transacción no tiene lugar en un período de tiempo específico, el acuerdo preliminar pierde su fuerza legal. En este caso, el depósito no se devuelve al comprador, si el contrato principal no se concluyó por su culpa. El vendedor puede incluso ir a la corte para obligar a la segunda parte a completar la transacción.
Los matices de la terminación.
De acuerdo con el Código Civil de la Federación de Rusia, un contrato preliminar para la venta de bienes inmuebles puede rescindirse antes de lo previsto si una de las partes ha violado sus disposiciones principales. Además, el proceso se realiza si hay evidencia de que se presionó al participante en la transacción, y puede ser físico o emocional.
El acuerdo se reconoce como inválido si uno de los participantes es un ciudadano menor o una persona legalmente incompetente.
Conclusión
A menudo se establece un contrato preliminar entre dos partes en una transacción. Contiene información sobre las intenciones de los ciudadanos en el futuro de concluir un acuerdo sobre la transferencia de la propiedad del apartamento del vendedor al comprador. Se deben incluir algunos datos obligatorios para que el documento tenga fuerza legal.
Cada parte de la transacción debe ser consciente de las consecuencias negativas de rescindir este acuerdo. Momentos negativos surgen si un depósito está escrito en el texto.
