Al alquilar, una persona propietaria de la propiedad está transfiriendo el derecho de uso a otra persona. Pero el inquilino puede no utilizar completamente el tema de la transacción en todos los casos. Lo mismo se aplica a las parcelas de tierra. Además, es posible una concesión al derecho de arrendar un terreno. De acuerdo con el Código Civil, la transacción debe ser documentada.
Derechos
Según el contrato, el inquilino no recibe la propiedad de la propiedad (la tierra se considera dentro del marco del artículo). Sin embargo, durante un cierto período de tiempo y dentro de los límites establecidos por el acuerdo, puede explotar este territorio. Entre otras cosas, el inquilino tiene derecho a ceder a terceros, es decir, la conclusión de un contrato de subarriendo. Este derecho solo puede ejercerse si al propietario de la tierra no le importa.
El contrato de arrendamiento continúa siendo válido incluso cuando el propietario cambia. Estas situaciones no son motivo para la terminación del acuerdo. La regla se aplica a la muerte del inquilino. Además, los derechos respectivos se transfieren a los herederos, y el propietario no puede negarse a ser parte del contrato de arrendamiento.
Condiciones
Además, el inquilino puede renegociar el derecho de suscripción preferente. Esto se hace posible si se cumplen las siguientes condiciones:
- El inquilino cumplió sus obligaciones en su totalidad.
- La parcela de tierra fue utilizada para su propósito previsto.
- Durante el arrendamiento, su condición no empeoró.
- No hubo transferencia de tierras a terceros sin el aviso y el consentimiento del propietario.
- La tarifa se pagó a tiempo.
- El inquilino desea firmar un nuevo contrato en términos generales.
- El arrendatario debe informar al propietario de la decisión en el período especificado en el contrato, o hasta el final de su validez.
Concesión
Como se indicó anteriormente, la asignación de derechos de arrendamiento de tierras es una de las opciones que el inquilino puede usar. Pero para la implementación de esta acción se requiere el consentimiento del propietario. Sin el cumplimiento de esta condición, el contrato correspondiente no puede celebrarse. El subarrendamiento y la asignación del derecho a arrendar una parcela de propiedad municipal, así como la asignación propiedad de un particular, difieren entre sí. La diferencia radica en las obligaciones contraídas por el usuario del sitio con el propietario. Al transferir una parcela a subarrendamiento, la responsabilidad recae en el mismo participante, mientras que en el caso de la asignación, la situación es diferente. Implica la transferencia completa de derechos y obligaciones del inquilino a otra persona. Al mismo tiempo, la parte del contrato está cambiando y los derechos y obligaciones, así como la responsabilidad, se imponen al nuevo participante. Dicha transacción es onerosa y debe ejecutarse por escrito. Los derechos de arrendamiento no se pueden otorgar a nadie.
Lo que dice la ley
Las relaciones territoriales están reguladas por el Código de Tierras del país. Sobre cómo se lleva a cabo la asignación del derecho a arrendar un terreno, así como sobre los derechos y obligaciones de las partes, ver art. 22 códigos. De acuerdo con esto, los derechos se transfieren a terceros para los siguientes propósitos:
- Cumplimiento de obligaciones en una prenda.
- Por aportaciones al capital social.
- En forma de acción para participar en el HBC.
- Para concluir un contrato de subarrendamiento.
De conformidad con el art. 65 del Código para el contrato de arrendamiento debe ser arrendado.Si el contrato es para terrenos municipales, las autoridades locales deben establecer condiciones específicas.
Otra ley importante que habla de los derechos y obligaciones de un inquilino es el Código Civil de la Federación Rusa. Las principales disposiciones de la transacción se establecen en el art. 615 de la ley. Según sus disposiciones, el usuario tiene derecho a transferir los derechos a un tercero con el consentimiento del propietario. Pero el Código de Tierras establece restricciones sobre el uso de tierras municipales. De acuerdo con ellos, por ejemplo, el propósito previsto no debe diferir de lo que se indica en el contrato de arrendamiento.
Firma
Para que tenga lugar la asignación de los derechos de arrendamiento de tierras, se crea un documento de acuerdo con el modelo. El acuerdo debe celebrarse de manera que tenga en cuenta todos los requisitos de la ley. El proceso comienza con una etapa de negociación. Se realiza un acuerdo preliminar con respecto a los términos básicos de la transacción. En base a esto, se está preparando un borrador de contrato.
La siguiente información se indicará en su texto:
- Fecha y lugar de detención.
- Datos sobre los participantes en la transacción.
- Objeto del contrato. Es una cesión del derecho de arrendar un terreno. Esta sección describe el área, las fronteras, la ubicación del territorio, la posibilidad de construcción de viviendas individuales y otras características.
- El procedimiento para la concesión de derechos.
- Costo y términos de cálculo.
- Responsabilidad de las partes del contrato.
- Sus detalles y firmas.
Para el registro del acuerdo, se utiliza papel o formulario de oficina ordinario, que se realiza mediante el método de impresión. El texto puede escribirse a mano o imprimirse e imprimirse por medios técnicos. El contrato está certificado por sellos, si los hay.
Fiestas
Las partes del contrato son el inquilino actual y el nuevo inquilino. El propietario no actúa como una parte separada. Cada uno de los participantes debe tener todos los derechos para realizar las transacciones apropiadas. Por lo tanto, si el solicitante está limitado en estos derechos, entonces no tiene derecho a ser parte del contrato. En relación con el inquilino actual, esta condición se refleja inicialmente en el contrato principal.
Documentos requeridos
Para concluir un acuerdo sobre la cesión del derecho a arrendar una parcela de tierra, debe proporcionar un paquete de documentos, entre los que se incluyen los siguientes:
- El acuerdo principal.
- Documentos que confirman las autoridades respectivas de las partes.
- Datos documentales sobre la ausencia de deuda en el alquiler (recibos o recibos).
- Información de que no hay restricciones ni gravámenes en el terreno.
- Los documentos se pueden proporcionar en originales o en forma de copias certificadas por un notario.
Registro
Los contratos, cuyo objeto son locales (tanto residenciales como no residenciales), deben registrarse con los organismos autorizados. La misma condición se aplica a las transacciones con terrenos. La asignación del derecho a exigir el arrendamiento de una parcela de tierra es en realidad el mismo contrato, ya que después de firmarlo, el nuevo inquilino recibe los derechos correspondientes.
Para registrar un acuerdo, el iniciador debe comunicarse con la autoridad de registro con una declaración y un paquete de documentos requeridos que sirvan de base para la firma. La aplicación se compila de forma gratuita, pero debe mostrar información sobre la autoridad de registro, así como la esencia de la apelación.
El servicio se paga en la naturaleza y se proporciona después del pago de la tarifa estatal a favor de Rosreestr. Para las personas, el tamaño es de 2 mil rublos, y para las personas jurídicas, 22 mil rublos.
La presentación de documentos a la organización de registro puede llevarse a cabo de varias maneras. El más común de estos es la provisión personal de documentos. También se pueden enviar por correo certificado con una lista y notificación por correo. Pero para esto es necesario certificar copias en el notario público.Además, está permitido enviar a través de MFC o en Internet en el sitio web del Servicio Estatal. En este último caso, los documentos se escanean y se adjuntan a la aplicación electrónicamente.
El registro de la cesión del derecho a arrendar una parcela se lleva a cabo mediante la presentación del siguiente paquete de documentos:
- Declaración
- Documento de identidad del solicitante.
- Un poder notarial emitido a un representante (si otra persona se ocupa de los documentos).
- Documento de identidad del representante.
- Documentos del título de una parcela de tierra.
- Consentimiento de un cónyuge para disponer de la tierra.
- El consentimiento del propietario para la transacción o un documento que confirme su notificación de esta acción.
- Consentimiento del titular del compromiso (si la tierra está bajo gravamen).
Las entidades legales también necesitan preparar la carta y la documentación constitutiva.
Los matices de alquilar tierras municipales
Si se llega a un acuerdo sobre la cesión del derecho a arrendar un terreno, propiedad del municipio, este proceso se lleva a cabo con ciertas características. En primer lugar, se tiene en cuenta el plazo del arrendamiento. La asignación es posible solo si se excede el período de cinco años. Además, se debe enviar un aviso por escrito al propietario. Esta posición está consagrada en el párrafo 9 del art. 22 códigos.
Los términos del acuerdo pueden modificarse solo con el consentimiento de la autoridad municipal. No se requiere el consentimiento del propietario, pero debe ser notificado.
Aviso
De acuerdo con los requisitos de la ley, el arrendatario debe enviar un aviso de cesión del derecho de arrendar la tierra al arrendador (propietario). Al mismo tiempo, no hay una fecha límite clara para esta acción. Pero esto debe hacerse poco después de la conclusión del acuerdo pertinente. El formulario de notificación establecido tampoco existe. Sin embargo, la siguiente información debe indicarse en el texto:
- Información sobre el propietario y el inquilino: apellido, nombre, segundo nombre (o nombre de la empresa), direcciones y contactos.
- Detalles del acuerdo principal con el número y fecha de firma.
- Referencia a actos legislativos en función de los cuales es posible realizar la cesión de derechos.
- Datos sobre el nuevo lado de la transacción: apellido, nombre, segundo nombre (o nombre de la empresa), direcciones y contactos.
- Información del acuerdo de asignación que indica la fecha de firma y el número.
- Firma y fecha de cumplimentación del aviso.
El aviso se envía al propietario del terreno. Esto debe ser realizado por aquel a cuya iniciativa se concluyó el acuerdo. El propietario es notificado de las siguientes maneras:
- Entrega personal, en la cual el iniciador de la transacción podrá ver de primera mano que el propietario ha recibido un aviso de cesión del derecho a arrendar el terreno.
- Franqueo. Esta opción llevará menos tiempo. Lo principal en este caso es enviar una carta de recibo de entrega. Esto le permitirá tener a mano una confirmación documental de la entrega de la carta al destinatario.
- El reenvío a través de Internet también es posible notificar al propietario. Esto se hace enviando un correo electrónico. Naturalmente, no solo necesita tener su propio correo, sino también conocer la dirección de correo electrónico del propietario de la asignación de tierras. Sin embargo, este método no puede atribuirse a los confiables, ya que las fallas de la red siempre son probables. Además, no hay certeza de que el destinatario leerá la carta, a pesar de que se entregará.
- Y la última forma es enviar una notificación a través de un representante. Dicha persona debe tener un pasaporte con él, así como un poder notarial que confirme la autoridad pertinente.
Entre individuos
Si hay una cesión del derecho de arrendar tierras a individuos, se deben cumplir los siguientes requisitos:
- Se prohíbe la construcción en el sitio sin el permiso de la persona que ha arrendado la propiedad. Y si se recibe, entonces la ejecución escrita y la inclusión como una cláusula separada en el contrato son necesarias.Además, cualquier cambio en el contrato se acuerda con el propietario de la asignación de tierras.
- El daño al territorio está prohibido. El daño se refiere a un cambio que es irrevocable a su estado original. Por ejemplo, sin coordinación con el propietario, no se pueden establecer comunicaciones.
- El alquiler debe ser pagado por el nuevo inquilino a tiempo.
- Si el ciudadano está casado, para la celebración del contrato es necesario el consentimiento del cónyuge, redactado en la forma adecuada.
Entre personas jurídicas
Si se llega a un acuerdo sobre la cesión de un arrendamiento de una parcela de tierra entre personas jurídicas, se puede encontrar un documento de muestra en un notario público. El acuerdo se realiza en presencia de los siguientes documentos:
- Copias de la documentación constitutiva.
- Copias del TIN.
- Certificados del Registro Estatal Unificado de Entidades Legales (que afirman que no se realizaron cambios en los documentos constitutivos).
- Es obligatorio proporcionar documentos que confirmen la identidad y la autoridad de la persona que firma el contrato.
En un acuerdo, se pueden transferir varias parcelas al mismo tiempo, si su propietario es una persona. Pero las condiciones deben prescribirse para cada uno de ellos individualmente.
Si la tierra pertenece al municipio, entonces la asignación de los derechos de arrendamiento de la tierra (se presenta un contrato de muestra al final del artículo) no requiere una subasta. Las autoridades estatales solo son notificadas de que el inquilino está cambiando.
Consecuencias de la transacción.
Un acuerdo sobre la cesión del derecho a arrendar un terreno implica ciertas consecuencias. Entonces, el nuevo inquilino tiene responsabilidades, y recibe los siguientes derechos:
- La posibilidad de la redención de la asignación de tierras en el futuro.
- Posibilidad de construcción (si es por contrato).
- Obligación de pagar un terreno arrendado a tiempo.
- Explotación de tierras dentro de los límites establecidos por el contrato.
Si no se cumplen las condiciones de la transacción, el infractor es legalmente responsable.
La mejor opción para evitar el inicio de la responsabilidad legal no se encuentra si la parte va a rescindir prematuramente el contrato de cesión del derecho a arrendar el terreno.
El siguiente ejemplo muestra en términos generales qué es este documento.
Contrato preliminar
Ante la mención del contrato preliminar, surge una asociación con el contrato de venta. Sin embargo, en la asignación de derechos en algunos casos, también se puede utilizar. En particular, las partes pueden firmar un contrato preliminar si es necesario coordinar algunos puntos de la transacción con el propietario del sitio. Establece que el contrato principal se firmará solo con el permiso del propietario.
Después de esto, se notifica al arrendador la intención de ceder el arrendamiento a un tercero. El propietario estudia el documento y se asegura de que todas las condiciones del contrato anterior estén duplicadas, excepto la cláusula sobre la asignación de derechos. Si el propietario no tiene reclamos, entonces está de acuerdo. Tanto el aviso como el consentimiento son por escrito. Después de obtener el consentimiento, las partes pueden firmar un nuevo acuerdo.
No es difícil redactar este contrato, ya que a menudo solo duplica las condiciones establecidas en el contrato original. La conclusión tampoco es difícil. Pero se deben observar algunos matices, de lo contrario el contrato puede ser invalidado. Por lo tanto, es necesario notificar al propietario, así como el registro del contrato para la asignación del derecho de arrendar la tierra, en Rosreestr.