Son comunes las situaciones en que los ciudadanos prefieren comprar apartamentos en edificios de apartamentos sin terminar. En este caso, se convierten en participantes en la construcción compartida, por lo tanto, con el desarrollador, se elabora una DDU. Este documento regula completamente la relación entre los inversores y el constructor.
Si se viola alguna cláusula significativa del contrato, entonces cada parte puede presentar reclamos a la otra parte del acuerdo. La multa más común por daños se debe a la DDU debido al hecho de que el desarrollador no pudo por varias razones poner la casa en funcionamiento a tiempo.
La multa se puede calcular sobre la base de la información disponible en el contrato, o con la ayuda de los datos contenidos en la legislación, si la información necesaria no está disponible en el propio contrato.
Regulación legislativa
La ley principal que rige las reglas para la participación en la construcción compartida es la Ley Federal No. 214. Entró en vigencia en 2015, y su propósito principal es proteger a los depositantes del fraude por parte de desarrolladores negligentes. Las características de tal acto normativo incluyen:
- describe todos los matices de la construcción de un edificio de apartamentos a expensas de los inversores que son compradores de apartamentos;
- todas las relaciones que surgen entre los ciudadanos y el constructor se rigen exclusivamente por las disposiciones del DDU, que deben redactarse en la forma correcta e incluir condiciones importantes para la cooperación;
- Si la empresa constructora está tratando de utilizar otro contrato, por ejemplo, un acuerdo de inversión, construcción conjunta o un documento preliminar, los inversores deben recordar que las disposiciones de la Ley Federal N ° 214 no se aplican a estos documentos, por lo que a menudo incluso las demandas no se cumplen en caso de violaciones por parte del desarrollador;
- El DDU se compila exclusivamente por escrito y también está registrado en Rosreestr;
- Si la empresa constructora viola los términos de entrega de la casa u otros términos esenciales del contrato, entonces se puede cobrar una multa bajo el DDU, y el proceso puede llevarse a cabo presentando una queja a la compañía o por medio de un tribunal.
Los propios ciudadanos deben negarse a firmar otro tipo de contratos, ya que en tales condiciones no estarán protegidos cuidadosamente contra la arbitrariedad o incluso el fraude por parte de la empresa constructora.
¿Qué se incluye en el acuerdo?
En el DDU se deben indicar ciertas condiciones y cláusulas, sin las cuales se considera que no tiene fuerza legal. Algunos desarrolladores excluyen deliberadamente cierta información, debido a que están protegidos de numerosas reclamaciones de los inversores. Por lo tanto, antes de firmar el contrato, debe asegurarse de que esté redactado correctamente y que la estructura sea óptima. Por supuesto, en el acuerdo debe haber puntos:
- una descripción precisa del futuro apartamento, que es adquirido por el titular del interés;
- se aprueba el plan del apartamento, que incluye información sobre su área, dirección, número de pisos y otros parámetros;
- indicar el tiempo durante el cual la propiedad terminada debe ser comisionada;
- se registra el valor exacto de la propiedad y se enumeran las formas en que el accionista puede realizar los pagos;
- Se indica el período de garantía para la instalación;
- Se dan los métodos para cumplir con las obligaciones especificadas en el contrato por ambas partes del acuerdo.
Si las condiciones anteriores están ausentes, la DDU se considera inválida.Si el titular de capital muere, entonces todas sus obligaciones bajo el acuerdo pasan a sus herederos. Además, las reglas para la recuperación de la pérdida en virtud de la DDU pueden prescribirse en el contrato. A menudo, las reglas para su cálculo a menudo se indican, y si dicha información no está disponible, entonces se aplican las reglas contenidas en la Ley Federal No. 214.
¿Cuáles son las responsabilidades del desarrollador?
El desarrollador es provisto por una empresa constructora dedicada a la construcción de un edificio de apartamentos residenciales. Al compilar un DDU con los titulares de intereses, tiene numerosas responsabilidades, que se enumeran en este documento. Si se violan, se cobra una multa de acuerdo con el DDU a los tenedores de acciones. Las principales responsabilidades del desarrollador incluyen:
- la construcción de un edificio residencial en un plazo estrictamente definido;
- poner la instalación en funcionamiento a tiempo;
- transferencia de vivienda a los accionistas sobre la base de requisitos legales;
- para la construcción de viviendas se pueden utilizar no solo las fuerzas y los medios de la empresa, ya que puede atraer subcontratistas, sino que este punto debe reflejarse en el contrato;
- el desarrollador asume numerosos riesgos asociados con el daño o la destrucción de un objeto por varias razones hasta que se transfiere a la propiedad de los titulares de intereses.
La práctica judicial para recuperar una multa bajo el DDD muestra que, en la mayoría de los casos, los jueces satisfacen los requisitos de los tenedores de intereses. Por lo tanto, las empresas de construcción deben asumir costos realmente significativos asociados con la cobertura de pérdidas.
Concepto de pérdida
La multa está representada por un cierto pago en efectivo, cuyo monto depende de la violación existente. Cada caso es único, por lo tanto, el procedimiento para recuperar los daños de acuerdo con el DDD está determinado por la situación específica.
El procedimiento de recolección se rige por las disposiciones de la Ley Federal No. 214, y la información necesaria está disponible en el art. 330 GK. La multa está representada por la cantidad de dinero que el contratista debe transferir si, por diversas razones, no puede cumplir con sus obligaciones en virtud del contrato. Se cobra si se violan los plazos para la entrega del objeto o si los titulares de intereses revelan violaciones graves en el apartamento, por lo tanto, no tiene la calidad requerida.
A menudo, la pena se llama multa o multas, aunque dichos conceptos son incorrectos desde el punto de vista legal.
¿Cuándo se carga?
La práctica judicial para recuperar una sanción en virtud de la DDU muestra que puede imputarse por varias razones. Estos incluyen:
- el desarrollador no puede poner la casa en funcionamiento dentro del período de tiempo especificado en el contrato;
- los titulares de intereses revelan violaciones graves de intereses de los códigos de construcción en apartamentos;
- El área del apartamento difiere del valor indicado en la DDU.
La mayoría de las veces, los ciudadanos recurren a la corte precisamente porque los plazos para poner la propiedad en operación se retrasan. Las personas no pueden usar sus propiedades para vivir u otros fines, por lo que desean reembolsar sus gastos. Inicialmente, debe tratar de resolver los problemas de manera pacífica, pero si la compañía se niega a pagar los fondos sobre la base de la reclamación, tendrá que redactar una declaración de reclamación por la multa bajo el DDU, que se presentará ante el tribunal en el lugar de la casa.
¿Cuándo comienza la penalización?
Con base en la Ley Federal No. 214, cada tenedor de capital debe saber a partir de qué fecha se puede cobrar una multa. A partir del cálculo correcto de la cantidad depende de lo fácil que será recuperarse del desarrollador.
Directamente en el contrato, se prescribe exactamente cuándo se debe encargar el objeto, ya que esta fecha se presenta en la tarde cuando las llaves del apartamento deben transferirse al comprador. Este período debe ser el mismo para todos los accionistas, que se prescribe en el art. 6 de la ley. A partir de este momento, se puede calcular una penalización.
La legislación permite la posibilidad de que el desarrollador recurra a los accionistas con una solicitud para concluir un acuerdo adicional al contrato.Dicho tratamiento debe ser solo por escrito. El acuerdo complementario indica el nuevo plazo para la finalización de la instalación. Por lo general, los inversores inmobiliarios firman un documento que desean obtener rápidamente su apartamento y no quieren estropear las relaciones con el desarrollador.
En presencia de dicho acuerdo, no será posible contar con una pérdida. Se puede cobrar solo desde el momento en que la empresa constructora viola los términos especificados en el nuevo acuerdo.
Reglas de cálculo
La multa se puede cobrar por método previo al juicio o judicial. En cualquier caso, el reclamo o reclamo es requerido para indicar el monto de este pago. Durante su cálculo, se tienen en cuenta puntos importantes:
- el cálculo se realiza para cada día de retraso;
- al calcular, se utiliza 1/300 de la tasa de refinanciación del Banco Central;
- la tasa se toma el día en que no se cumplen las obligaciones;
- Para un ciudadano de la Federación de Rusia que es accionista, la cantidad calculada se multiplica por 2.
Por ejemplo, se compiló un DDU con una empresa constructora, sobre la base de la cual un ciudadano adquirió un departamento de la Federación Rusa. Su costo es de 1,4 millones de rublos. Dentro del período de tiempo prescrito, el apartamento no fue transferido al comprador. La tasa de refinanciación es del 9%, por lo que se calcula el monto de la multa:
1 400 000 * 2 * 1/300 * 1 * 9% = 840 rublos. En un día de retraso.
El cálculo se lleva a cabo para cada día de retraso desde el momento de su ocurrencia, y no desde el día en que se transmite la solicitud.
El desarrollador o el tribunal aún realizan el recálculo. Si el desarrollador se niega a resolver el problema de manera pacífica, tendrá que presentar una demanda para recuperar una sanción bajo la DDU. Si en él la cantidad de reclamos supera el millón de rublos, entonces, según el art. 333.36 El Código Tributario tendrá al demandante para pagar una tarifa por separado.
Recaudación voluntaria de fondos.
Antes de ir a la corte, los tenedores de acciones deben tratar de resolver el problema de manera pacífica. Para hacer esto, tendrá que presentar un reclamo para la recuperación de la multa bajo el DDU. A continuación se proporciona un ejemplo de documento de reclamo.
El documento se transmite directamente al empleado de la empresa constructora. Es necesario elaborar dos reclamaciones, ya que una copia permanece con el solicitante, y también en ella el representante del desarrollador debe poner una marca en la aceptación.
En la práctica, las empresas rara vez aceptan pagar una multa voluntariamente, por lo que los ciudadanos tienen que ir a los tribunales.
Reglas de reclamo
La decisión tomada por el desarrollador con respecto a la conveniencia de transferir la penalización a menudo depende de la exactitud de la formación de este documento. Por lo tanto, sin falta, la información se incluye en el documento:
- nombre y dirección legal de la empresa constructora, y esta información puede tomarse de la DDU;
- la dirección de la casa que el constructor no alquiló a tiempo;
- información precisa sobre el apartamento, que debe obtener el accionista sobre la base del contrato, y esto incluye su área, número de pisos y otros elementos;
- una copia de la DDU y documentos que prueben que el ciudadano pagó por la propiedad se adjuntan a la solicitud, y estos incluyen varios documentos de pago, por ejemplo, un cheque de caja o un certificado de recepción de fondos;
- el requisito está escrito para pagar al ciudadano una multa por un monto específico y, además, se da el cálculo correcto de este monto.
Si primero estudia la aplicación de muestra para la recuperación de pérdida bajo la DDU, entonces no habrá dificultades con la formación de este documento. Al final es aconsejable indicar que si no se cumplen los requisitos, el solicitante tendrá que ir a la corte.
Puede transferir dicha reclamación previa al juicio de diferentes maneras:
- transferencia personal del documento al empleado de la empresa constructora bajo firma;
- envío por correo certificado por correo, y además es necesario guardar una notificación de entrega;
- uso de servicios de mensajería, pero en este caso, también se necesita una marca de recibo.
Si dentro de un mes no hay respuesta o transferencia de fondos, entonces puede ir a la corte de manera segura.
Reglas para hacer un reclamo
Si el constructor no transfiere los fondos voluntariamente, los tenedores de intereses tienen que recuperar la multa bajo el DDU a través del tribunal de arbitraje. Esto requiere escribir de manera competente una declaración de reclamo. A continuación se adjunta una muestra del reclamo por la recuperación de la multa bajo la DDU.
Al preparar el documento, se tienen en cuenta los matices:
- Puede presentar una demanda en el lugar de residencia del ciudadano o en la ubicación de la instalación en construcción;
- Si varios titulares de intereses presentan reclamos, entonces pueden unirse y presentar un reclamo;
- el documento indica todas las circunstancias en base a las cuales se requiere cobrar la multa, por ejemplo, la demora, los términos del acuerdo y otros datos;
- se da el cálculo correcto de la penalidad;
- indica la necesidad de recuperar fondos del desarrollador.
Si estudia el modelo del reclamo para la recuperación de la multa bajo el DDU, entonces no necesita contactar a los abogados para su preparación.
¿Qué documentos se adjuntan al reclamo?
Los siguientes documentos se adjuntan a la demanda:
- copia de DDU;
- documentos de pago que confirman la transferencia de fondos para el apartamento;
- una copia de la reclamación previa al juicio, confirmando que el titular de los intereses intentó resolver el problema pacíficamente;
- documentación que confirma que el solicitante sufrió pérdidas adicionales debido a la imposibilidad de usar su apartamento.
Se pueden adjuntar otros documentos si es necesario. La recuperación de una multa bajo el DDU sin pago anticipado no es posible, ya que el cálculo tiene en cuenta la cantidad real de fondos transferidos al desarrollador por el titular de intereses. Si solo se pagó parte de los fondos, entonces es lo que se usa durante los acuerdos.
¿Qué hacer después de una decisión judicial?
Muy a menudo, los jueces otorgan una penalidad bajo el DDU. La decisión judicial contiene información sobre cuánto debe transferirse a los accionistas.
Si la empresa se niega a pagar los fondos voluntariamente, los alguaciles comienzan a cobrarlos. A menudo esto lleva a la quiebra de las empresas.
Conclusión
A menudo, los desarrolladores que atraen a los interesados en DDU no pueden poner en funcionamiento la casa a tiempo. En este caso, los compradores pueden exigir una multa.
Puede obtener esta cantidad de dinero sobre la base de un reclamo previo al juicio o una demanda presentada en el tribunal. Es importante saber cómo redactar correctamente estos documentos para que no contengan ningún error o datos incorrectos.