El bienestar de la población está creciendo, respectivamente, y la necesidad de invertir efectivo gratis está creciendo. Una de las herramientas de administración de dinero más efectivas es la adquisición de tierras.
De acuerdo con las normas dictadas por la ley de tierras, casi siempre se realiza una subasta. Consideremos en detalle qué son las ofertas de tierras, las características y las reglas para su implementación, y también descubriremos si este procedimiento puede eludirse.
Subasta de tierras: ¿qué es? Revelamos el concepto.
Si no profundiza en conceptos complejos, esta es una de las formas de registrar los derechos sobre la tierra. Las reglas para su organización y conducta se detallan en los artículos 39.11 y 39.12 del Código Laboral de RF.
El proceso de licitación en sí es simple. Ella tiene reglas que están claramente reguladas por la ley. Por ejemplo, solo hay algunas razones para reconocer a un solicitante como no admitido a licitación.
La realización de una subasta de tierras en el sentido de las normas legales que rigen el procedimiento para su organización no permite interpretaciones ambiguas. Esto significa: si el participante no fue admitido ilegalmente, entonces dicha decisión de la autoridad puede ser impugnada. Si un participante conoce sus derechos y reglas elementales, puede defender fácilmente sus propios intereses en cualquier caso, incluso sin el diploma de un abogado profesional.
Variedades de licitación
Se puede realizar una subasta de tierras tanto para la transferencia de tierras para arrendar como para el registro de la propiedad de las mismas. Independientemente de qué derecho se juegue en la subasta, cualquier lote tiene un precio inicial. Este es el valor de mercado del sitio, cuando se trata de su venta, o el precio inicial del alquiler anual.
El valor del precio inicial se determina sobre la base de un informe de mercado, que el organizador comercial solicita a un tasador independiente. Sin embargo, si el valor catastral se establece no más de cinco años antes de la decisión de ofertar, se puede tomar como base para determinar el valor inicial del lote.
Mercado o catastral: el organizador decide
El organizador de la subasta decide si vender tierra al precio de mercado o sobre la base de los datos del valor catastral. La práctica muestra que la ventaja está a favor del precio de mercado, ya que el precio catastral suele ser mucho más bajo.
El alquiler también puede ser de mercado, porque el informe se produce a un costo anual. Además, la autoridad puede establecer el precio inicial de la tierra, cuya subasta se lleva a cabo en régimen de arrendamiento como un porcentaje del valor catastral. Este valor no puede ser inferior al 1,5% del valor catastral, y el valor en sí mismo debe determinarse no antes de cinco años antes de la publicación del anuncio de licitación.
Además, la ley establece el paso de la subasta, cuyo valor es del 3% del precio inicial. Hay un depósito a pagar junto con la solicitud de participación en la subasta de terrenos. Su valor no está aprobado, pero, por regla general, el depósito se establece a una tasa del 20 al 50% del precio inicial.
Cuando prescindir de una subasta
En algunos casos, no puede prescindir de las ofertas. Se trata de transferir derechos de tierras con fines comerciales. Esto puede ser la construcción de una tienda, lavado de autos, edificio de oficinas, etc. Si la posibilidad de construir una propiedad inmobiliaria de capital se deriva directamente del uso permitido de la tierra, una subasta solo es posible por un derecho de alquiler. No hay oportunidad legal de obtener tierras sin licitar la implementación de los objetivos designados.
Es importante tener en cuenta aquí: la construcción de bienes inmuebles comerciales supone que el terreno está siendo arrendado, y después de la construcción de la instalación y la obtención de los derechos legales sobre ella, la tierra se convierte en propiedad del propietario de la instalación. Solo se pueden vender en subasta parcelas para la construcción de viviendas individuales, parcelas subsidiarias o algunos tipos de tierras agrícolas.
Licitación
Se publica un aviso de que se realiza una subasta de tierras en los medios impresos de la autoridad y en el sitio web oficial de la Federación de Rusia para publicar información sobre licitaciones. La notificación debe aparecer en las fuentes a más tardar un mes antes de la fecha del evento. El legislador introdujo tales requisitos para que todos puedan averiguar qué licitaciones se llevan a cabo y participar en ellas.
Se publica un formulario de solicitud para que se pueda completar para el registro. También se publica un formulario de arrendamiento o venta. Esto se hace para que una persona que decida participar en una subasta de tierras pueda conocer de antemano todas las disposiciones del contrato.
Asegúrese de indicar el período durante el cual se concluye el arrendamiento. Además, el proyecto de acuerdo prescribe el procedimiento para pagar las obligaciones, el procedimiento para extender las relaciones contractuales, las formas de modificar el contrato y las sanciones por incumplimiento de las obligaciones.
Las solicitudes se aceptan dentro de los 25 días, y después de uno o dos días se designa una determinación de los postores, después de un par de días, una subasta.
Admisión de solicitantes
Solo hay dos razones legales para rechazar a un solicitante:
- sin depósito realizado;
- No se presentan todos los documentos o información falsa sobre el solicitante.
Los ciudadanos deben proporcionar un pasaporte, y para las empresas solo se requiere una solicitud completa y el pago de un depósito. Si la solicitud es firmada y presentada por el director u otro empleado que, de acuerdo con los documentos de la compañía, puede actuar en su interés sin un poder notarial, entonces no se requieren otros documentos. Si los intereses de la empresa están representados por su empleado, entonces necesita un poder emitido por el director. La autoridad puede obtener información sobre la compañía a través del sitio web del Servicio de Impuestos Federales.
Lo mismo se aplica a las personas que representan los intereses de los demás por poder. En el documento notarial se deben especificar exactamente los poderes que se necesitan en la subasta.
Reglas de subasta
Las subastas para la venta de terrenos se llevan a cabo el día y la hora indicados en el aviso. Si hay dos o más participantes, el subastador llama al precio de oferta inicial y luego lo aumenta secuencialmente. Los participantes expresan su opinión sobre el precio utilizando tarjetas numeradas que se les entregan antes del evento. El ganador es el que oferte más que otros participantes.
¿Qué pasa con el depósito?
El depósito realizado por el participante que ganó el procedimiento deja la cuenta para el pago bajo el contrato. Las creaciones de aquellos que comerciaron pero perdieron deberían ser devueltas. Esta regla funciona incluso cuando el participante fue admitido, pero no apareció en el procedimiento. Las autoridades no tienen ninguna razón para quedarse con su depósito.
Además, si el solicitante decidió retirar su solicitud y lo hizo por escrito antes de la fecha límite para aceptar documentos, entonces recibe sus fondos de seguridad. Si la recepción está cerrada y solo queda un día antes de la licitación, entonces no tiene sentido retirar la solicitud: se perderá el depósito. En este caso, es mejor participar en el procedimiento o no aparecer en absoluto.
Evasión y responsabilidad
Las subastas para la venta de parcelas (o para transferirlas en alquiler) se llevan a cabo en presencia de una comisión y participantes. El evento está abierto, las propuestas de precios se presentan de forma voluntaria. Sin embargo, a menudo los ciudadanos que ganaron la licitación no quieren firmar el contrato o consideran que, hasta que las partes acuerden el documento, se pueden hacer modificaciones. No hace falta decir que la mayoría de las veces de esta manera intentan cambiar (o eliminar por completo) los puntos bajo la responsabilidad del ganador, por ejemplo, por no arrendar.
Se consideró anteriormente que el borrador del contrato se adjunta a la notificación, por lo tanto, no se puede ajustar. Cualquier persona que haya ganado el procedimiento debe firmar un contrato. La ley exige que el organismo gubernamental presente tres proyectos de contrato al adjudicatario dentro de los diez días. Si este último se niega a poner su firma, entonces, independientemente del motivo, se considera que se negó a concluir una relación contractual.
¿Qué sucede al esquivar? El organizador de la subasta elabora un protocolo de la forma establecida. El depósito, que anteriormente fue realizado por el ganador, lo pierde, y la información sobre la evasión se transmite a la OFAS Territorial.
El servicio antimonopolio decide si se incluye a dicho ciudadano (empresario u organización individual) en el registro de participantes sin escrúpulos. Cabe señalar que el solicitante debe demostrar que tenía buenas razones para rechazar su firma. Estas pueden ser circunstancias familiares, por ejemplo, la necesidad de pagar un tratamiento costoso. Tal hecho debe documentarse, de lo contrario el FAS puede no prestar atención a los argumentos.
Si la decisión de inclusión en el registro es positiva, la información sobre el participante se incluye en esta lista por un período de dos años, después del cual se cancela la entrada. Durante dos años, esa persona no puede participar en licitaciones de tierras.
Licitación electrónica
La subasta puede realizarse en el sitio electrónico. En este caso, las solicitudes se envían de forma remota y los resultados se resumen sin la presencia directa de los participantes. Este tipo de procedimiento se está desarrollando rápidamente, por lo que después de un tiempo no será necesario presentar personalmente las solicitudes de licitación.
Las reglas siguen siendo las mismas. Excepción: el participante debe estar acreditado en un sitio electrónico específico. Esto es necesario no solo para establecer su identidad, sino también para que pueda firmar documentos oficiales utilizando EDS.