Monet ihmiset haluavat ostaa asuntoja keskeneräisissä taloissa. Tämä antaa heille mahdollisuuden saada asunto kohtuuhintaan, optimaalisella alueella ja oikealla ulkoasulla. Tätä varten ostajan ja kehittäjän välillä tehdään DDU (pääomasopimus). Se ilmoittaa esineen hinnan, valmistumispäivän ja muut tärkeät parametrit. Jos sopimuksen ehtoja tai muita ehtoja rikotaan, kehittäjälle määrätään sakko. Siksi jokaisen rakentamiseen osallistuvan henkilön on ymmärrettävä tämän määrän veloittamista koskevat säännöt.
Lainsäädäntö
Vuonna 2005 hyväksyttiin erityislaki liittovaltion laki nro 214, joka sääntelee sääntöjä kansalaisten osallistumisesta korkeakohteiden yhteiseen rakentamiseen. Tässä säädöksessä kiinnitetään paljon huomiota erityisesti DDU: n valmisteluun ja tietoihin, jotka tämän sopimuksen tulisi sisältää.
Lain tärkeimmät säännökset:
- Edellytys kiinteistöjen hankkimisesta rakenteilla olevassa rakennuksessa on DDU: n perustaminen, joten osakkeenomistajan ei saa allekirjoittaa muita sopimuksia, vaikka rakennuttaja vaatii sitä.
- Muihin sopimuksiin ei sovelleta liittovaltion laissa nro 214 määriteltyjä sääntöjä.
- Jos kansalaisten oikeuksia loukataan, he voivat periä sakkoa kehittäjältä.
- Tätä maksua laskettaessa voidaan käyttää itse sopimuksesta saatuja tietoja tai jälleenrahoituskorkoa, joka on asetettu sillä hetkellä, kun kehittäjä on rikkonut rikkomusta.
Pakollinen asia on, että DDU on laadittava yksinomaan kirjallisesti. Hänen rekisteröinti Rosreestrissä vaaditaan.
Mitä sopimuksessa tulisi määrätä
Jokaisen asuinrakennuksen suunnitteluun osallistuvan tulee tutkia huolellisesti rakennuttajan kanssa tehtyä sopimusta varmistaakseen, että se sisältää kaikki tarvittavat ostettua asuntoa koskevat määräykset. Monet yritykset voivat käyttää erilaisia temppuja, joiden avulla on mahdotonta periä sakkoa kehittäjältä riippumatta siitä, mitä rikkomuksia hän teki.
Muista sisällyttää tiedot sopimukseen:
- Tarkat tiedot tulevasta talosta ja jokaisesta asunnosta (sen pinta-ala, osoite, kerrosten lukumäärä ja muut parametrit).
- Päivämäärä, jolloin rakennus tulisi ottaa käyttöön.
- Asunnon hinta.
- Menettely, jonka perusteella koronomistajan on maksettava rahaa tulevalle asunnolleen.
- Asunnon takuuaika.
- Menetelmät, joiden perusteella kehittäjä täyttää tämän sopimuksen mukaiset velvoitteensa.
Jos ainakin yksi yllä mainituista ehdoista puuttuu, tämä on perusta tällaisen sopimuksen pätemättömyydelle, ja vastaava oikeuskäytäntö on jo olemassa. Seuraamuksen maksaa kehittäjä rikkoen vakioehtoja. Yleensä tämä johtuu siitä, että esine ei anna periksi ajoissa.
Sopimuksessa voidaan määritellä tämän maksun määrä, ja jos sitä ei jostain syystä ole poissa, joudut käyttämään jälleenrahoituskorkoindikaattoria tietyn ajankohdan laskemiseen.
Kehittäjän vastuut
Yrityksen, joka rakentaa laitoksen ja jonka kanssa DDU on tehty, on täytettävä kaikki sopimuksessa määrätyt ehdot.
Kehittäjän vastuut:
- Laitos on otettava käyttöön sopimuksessa määrättyjen määräaikojen kuluessa.
- Kiinteistön käyttöönoton jälkeen asunnot siirretään omistajille.
- Rakennusprosessi voidaan toteuttaa yksin tai erilaisten esineiden rakentamiseen erikoistuneiden ulkopuolisten yritysten mukana. Nämä tiedot heijastuvat asiakirjaan.
- Suunnittelijalla on erilaisia riskejä, jos rakennus jostakin syystä vaurioituu tai tuhoutuu kokonaan.
Kaikki intressinhaltijat voivat valvoa rakennusyrityksen tehtävien suorittamista tarkistamalla erilaisia asiakirjoja. Korkojen haltijoilla on myös oikeus valvoa työn etenemistä rakennustyömaalla. Jos rikkomuksia on useita, kansalaisilta voidaan periä sakko kehittäjältä.
Osakkeenomistajien vastuut
Rakentamisessa osallistujien tulee myös muistaa vastuunsa rakennusyritystä kohtaan. Niihin sisältyy tarve ajoissa tapahtuvaa rahansiirtoa esineelle. Kaikki ehdot määritellään sopimuksessa.
Kun laitos on otettu käyttöön, sinun on hyväksyttävä se. Jos myös osakkeenomistajat havaitsevat rikkomukset, kehittäjät voivat käyttää erilaisia vaikutustapoja.
Liittovaltion lain nro 214 mukaan intressinhaltijoita suojataan tehokkaasti, joten he eivät voi vain määrätä rangaistuksia, vaan myös käyttää muita menetelmiä. Tietyissä olosuhteissa osakkeenomistajat voivat irtisanoa sopimuksen ilman rakennuttajan suostumusta.
Mihin aikaan esineet pitäisi toimittaa
Kaikki ehdot, joiden perusteella asunnot tulisi siirtää osakkeenomistajille, ilmoitetaan DDU: ssa. Tämä sopimus on sama kaikille kansalaisille, jotka osallistuvat korkeakohteiden rakentamiseen.
Usein yritykset eivät objektiivisista syistä pysty noudattamaan määräaikaa. Jos rakennuttaja voi osoittaa, että hän ei todellakaan ole syyllinen tällaisiin tuloksiin, niin hän varoittaa kahden kuukauden kuluessa intressinhaltijoita siitä, että esineen käyttöönotto viivästyy. Ilmoituksessa ehdotetaan lisäystä sopimukseen, jonka perusteella edellistä voimassaoloaikaa jatketaan.
Jos tämä ehto ei täyty, kehittäjältä peritään sakko.
Miksi sinulla on ongelmia?
Esineen toimitusehtojen rikkominen voi johtua monista syistä, joihin kuuluvat:
- Yrityksellä ei ole käteisvaroja.
- Materiaaleja tai laitteita ei toimiteta ajallaan.
- Sääolosuhteet eivät ole sopivia suunnitellulle työlle.
- Kehittäjä julistaa konkurssin.
- Toinen organisaatio ostaa yrityksen takaisin.
Syyt voivat ilmetä yrityksen syystä tai puuttuessa. Jos yritys todistaa tuomioistuimen kautta, ettei se voinut vaikuttaa rakentamisen viivästymisen syihin, sakkoa ei peritä.
Keräysalgoritmi
Jos korkojen haltijat joutuvat kohtaamaan esineen toimittamisen määräajat viivästyneinä, mutta siitä ei ollut ilmoitusta, he voivat odottaa menetetyksi. Itse prosessi on jaettu vaiheisiin:
- Laskelma suoritetaan, jonka perusteella määritetään optimaalinen maksukoko.
- Alun perin rakentajalle tehdään vaatimus sakkojen maksamisesta.
- Rangaistuksen hyväksyttävyyttä koskevaa päätöstä odotetaan.
- Oikeudenkäynti nostetaan, jos rakennuttaja sivuuttaa sopimuspuolten oikeudet.
Korkojen haltijat voivat hakea varojen takaisinperintää liittovaltion lain nro 214, art. 310 siviililaki ja art. 3 GIC.
Kuinka maksu lasketaan
Rakentajan rangaistusvaatimuksen on sisällettävä tiedot sen koosta, joten ensin kiinnostajien on tehtävä laskelmat.
Seuraamuksen määräksi, jos sopimuksessa ei ole tarvittavia tietoja, määrätään 1/300 keskuspankin jälleenrahoituskorosta. Tätä korkoa koskevia tietoja on käytettävä päivänä, jona nostetaan kanne tuomioistuimeen tai nostetaan kanne kehittäjälle.
Jos osakkeenomistaja on yksityishenkilö, silloin Art. 6. Liittovaltion laista nro 214 määrätään sakko kaksinkertaisena.
Laskentaesimerkki
Katsotaanpa esimerkkiä siitä, kuinka rangaistuksen määrä peritään. Yksilö on koronhaltija, joten veloitetaan 2/300 jälleenrahoituskorkoja.Päivänä, jolloin tätä tapausta harkitaan, korko on vahvistettu 7,75 prosenttia. Huoneiston hinta on 2,3 miljoonaa ruplaa. Itse viive on yhtä suuri kuin vuosi, joten määräaika oli myöhässä 365 päivälle.
Tällaisissa olosuhteissa sakko on seuraava: 2 300 000 x 365 x 2/300 x 7,75 / 100 = 433 742 ruplaa. Pitkän viiveen vuoksi kertyi huomattava määrä varoja. Ja jos monilla osakkeenomistajilla on tällainen ongelma, kehittäjä on velvollinen maksamaan rahaa heille kaikille. Siksi yritys tarjoaa usein viivästymisen yhteydessä korkojen haltijoille mahdollisuuden maksaa pienempi määrä ilman tuomioistuinta. Kansalaisilla on oikeus päättää siitä, käyvätkö he oikeudessa vai suostuvatko kehittäjän ehdotukseen.
Säännöt oikeudenkäyntiä edeltävästä parannuksesta
Ennen hakemusta tuomioistuimeen rakentajalle tehdään vaatimus sakkojen maksamisesta. Tätä vaihetta ei voida jättää väliin, koska tuomioistuin vaatii välttämättä todisteita yrityksestä ratkaista asia rauhanomaisesti.
Tällaisen ongelman oikeudenkäyntiä edeltävä ratkaisu on jaettu vaiheisiin:
- Vaatimuksen valmistelu. Alla on esimerkki siitä. Seuraamuksen maksaa kehittäjä tämän asiakirjan tietojen perusteella. Tässä tapauksessa ongelma esiintyy vapaaehtoisesti.
- Vaatimuksen on sisällettävä viittaukset lakiin sekä otteet itse sopimuksesta.
- Asiakirja on tehty kahtena kappaleena. Yksi asiakirja luovutetaan yritykselle, ja toiselle kiinnitetään hyväksyntämerkki, jonka jälkeen se jää kansalaiselle.
- Tällaisen vaateen rekisteröinnin oikeellisuuden takaamiseksi suositellaan käytettäväksi kokeneen asianajajan apua.
- Asiakirjan on laskettava sakko oikein. Usein DDU: ssa tarjotaan lisämaksuja, jotka voidaan myös periä kehittäjältä.
- Asia osoittaa, että kansalaiset kärsivät tappioita määräajan viivästymisestä, koska heidät pakotettiin vuokraamaan asunto.
- Yhdessä vaatimuksen kanssa paketti asiakirjoja siirretään kehittäjälle. Se sisältää kopion osakkeenomistajan passista, kopion DDU: sta ja asiakirjat, jotka vahvistavat varojen tallettamisen asunnolle.
- Asiakirjat on lähetettävä liitteiden luettelon ja kuitin kanssa. Voit myös käydä yrityksen toimistossa siirtääksesi paperit sihteerille.
Kun otat yhteyttä suoraan kehittäjään, sinun on vaadittava, että kehittäjälle osoitetun vaatimuksen toiseen kopioon kiinnitetään erityinen merkki. Menetykset olisi maksettava tämän asiakirjan tietojen perusteella.
Kuinka tehdä vaatimus?
Alla on esimerkki sakkojen takaisinperinnästä kehittäjältä vaatimuksen kautta.
Tätä asiakirjaa laatiessaan seuraavat vaatimukset otetaan huomioon:
- Yrityksen nimi on täsmennetty. Tiedot voidaan ottaa DDU: sta.
- Sopimuksen rekisteröintitiedot on ilmoitettu.
- Hakijan kaikki vaatimukset annetaan, joiden perusteella sakko peritään kehittäjältä yhteisen sopimuksen nojalla.
- Tämän määrän laskemiseksi tehdään erilaisia selityksiä.
- Kaikki vaatimukseen liitetyt asiakirjat kuvataan erikseen.
- Hakemuksen jättöpäivä ja kansalaisen allekirjoitus kiinnitetään.
Seuraamuksen epääminen voi johtua siitä, että asiakirjassa ei ole tietoja hakijasta.
Näytevaatimus kehittäjälle rangaistuksesta tehdään mahdollisimman selkeäksi ja käteväksi. On tarpeen syöttää kansalaisia koskevat tiedot vain nykyisessä muodossa. Yhtenäisten asiakirjojen käyttämistä ei vaadita, joten hakemus voidaan kirjoittaa vapaassa muodossa.
Oikeudellinen täytäntöönpanomenettely
Usein kehittäjät eivät vastaa väitteisiin tai tekevät kielteistä päätöstä. He toivovat, että intressinhaltijat eivät mene oikeuteen.
Tällaisissa olosuhteissa on tarpeen nostaa kanne tuomioistuimessa, jotta päätöksen perusteella tarvittava summa peritään takaisin sopimusrikkomalta.
Vaatimuksen ja muiden asiakirjojen valmistelu
Kehittäjä voi ilmoittaa sakkovaatimuksen itsenäisesti tai kutsuvan asianajajan toimesta. Asiakirjan tulisi sisältää seuraavat kohdat:
- Vaatimus periä sakko ja korvaus korvauksesta moraalisesta vahingosta.
- Sen tuomioistuimen nimi ja osoite, jossa kanne nostetaan.
- Kantajan nimi ja rekisteröinnin osoite.
- Tiedot vastaajasta.
- Osakkeenomistajien oikeuksien loukkaamisen luonne ja luetellaan myös kaikki heidän vaatimukset.
- Vaatimusten perusteleminen säädöksillä.
- Korkojen haltijoiden vaatimusten kelpoisuutta osoittavat viralliset asiakirjat.
- Tiedot vaateen hinnasta, ja sen ei tulisi olla spontaani. Siksi sakko ja muut maksut lasketaan oikein etukäteen tarvittaessa niiden perimiseksi.
Vaatimukseen liitetään muita DDU: n toimittamia asiakirjoja, maksukirjeitä, kuitteja valtion tullien maksamisesta ja kirjeenvaihtoa kehittäjän kanssa. Jos ei ole todisteita siitä, että osakkeenomistaja olisi yrittänyt ratkaista ongelman esioikeudellisella tavalla, tuomioistuin kieltäytyy hyväksymästä vaatimusta.
Missä tuomioistuimessa hakea?
Laki valmistellaan ja toimitetaan useille tuomioistuimille:
- Rakennusyrityksen rekisteröintipaikassa.
- Kantajan asuinpaikassa.
- Paikassa, jossa sopimus tehtiin osapuolten välillä.
- Rakenteilla olevan laitoksen sijaintipaikassa.
- Jos rangaistuksen määrä ei ylitä 50 tuhatta ruplaa, asia käsitellään tuomioistuimen tuomioistuimessa.
Kehittäjältä määrättävää sakkoa voidaan vähentää, jos sen koko ei ole verrannollinen aiheutettuihin vahinkoihin. Siksi on tärkeää lähestyä tämän maksun laskentaa oikein.
Tuotannon herättäminen
Vaatimus sakkojen takaisinperinnästä rakentajalta esitetään tuomioistuimelle, jonka jälkeen kokouspäivämäärä on asetettu. Tuomioistuimen päätöksen perusteella kantajalle toimitetaan täytäntöönpanomääräys.
Tämä asiakirja olisi osoitettava haastemiehille, jotta he alkavat varojen pakollisen keräyksen kehittäjältä. Se voidaan lähettää myös pankkiin, jossa on rakennusyrityksen vaihtotili.
Mitä temppuja kehittäjät usein käyttävät
Monet yritykset tietävät, että ne voivat monista syistä viivästyttää laitoksen valmistumista, joten jopa DDU: ta laatiessaan he käyttävät usein erilaisia temppuja, joiden perusteella ne voivat välttää väärentäjien siirtämisen tulevaisuudessa. Näitä ovat seuraavat:
- DDU: n sijasta laaditaan sijoitussopimus tai muu sopimus.
- Osakkeenomistajille ehdotetaan, että he tekevät alustavan sopimuksen asunnon ostosta, jonka jälkeen kauppa saadaan päätökseen kolmen kuukauden kuluttua kiinteistön toimittamisesta. Tällaisissa olosuhteissa kansalaisia ei ole suojattu ehtojen jatkamiselta.
- Usein on olemassa DDU, joka ostaa samanaikaisesti vakuutuksen. On kuitenkin suuri todennäköisyys, että ehtojen jatkaminen ei ole vakuutustapahtuma, joten korkojen haltijat eivät saa korvausta menetyksistään.
- Maksu voidaan suorittaa lainasopimuksella. Siksi, jos ehdot rikkoutuvat, kehittäjä palauttaa rahat vekselillä, jonka perusteella voit ostaa toisen kohteen tästä yrityksestä.
Jos rakennuttaja on huijari, hän voi käyttää asuntojen kaksinkertaisen myynnin järjestelmää, jolla hän voi saada lisävaroja hankkeen loppuunsaattamiseksi.
Ihmisten, jotka haluavat ostaa asuntoa rakenteilla olevissa taloissa, tulee olla hyvin perehtynyt siihen, kuinka rakennusurakan kanssa tehty sopimus on laadittu oikein, mitä tietoja sen on sisällettävä. Jos rakennusyritys rikkoo yrityksiä, kansalaiset voivat luottaa menetykseen. Sinun on tiedettävä, kuinka se lasketaan oikein ja veloitetaan. Aluksi sinun on yritettävä saada rahaa oikeudenkäyntiä edeltävällä tavalla, mutta jos se ei tuota toivottua tulosta, intressinhaltijoiden on mentävä oikeuteen. Tätä varten sinun on ymmärrettävä hakemuksen ja muiden asiakirjojen laatimista koskevat säännöt.
