Venäjän oikeuskäytännössä on olemassa sijoitussopimuksen käsite. Erityisen mielenkiintoista on se, että huolimatta tämän tyyppisten sopimusten laajasta käytöstä, sillä ei ole virallista virallistamista lainsäädännöllisissä lähteissä. Kuinka tällaiset sopimukset laaditaan käytännössä?
määritelmä
Yhteisen tulkinnan mukaan sijoitussopimus on pääsääntöisesti kaupallista sopimusta, joka määrittelee mekanismin, jolla rahaa tai aineellisia hyödykkeitä siirretään yritykselle tai yhteisöryhmälle sijoitusten palauttamiseksi myöhemmin prosentuaalisen palkkion tai arvon omaavan omaisuuden muodossa. Allekirjoittamalla tällaisen sopimuksen sijoittaja siirtää rahoituksen tai omaisuuden toisen henkilön hyväksi, useimmiten omistuksessa tai operatiivinen johtaminen.
Siten sijoitustoimintasopimuksen tekemisen päätarkoitus on myöhemmin saaminen sijoittajalle kaupallisesti hyödyllisistä eduista rahavaroista tai aineellisista hyödykkeistä. Samanaikaisesti sijoittajan tulolähde on organisaation toiminta, johon hän sijoittaa. Kyseisessä sopimuksessa oletetaan yleensä, että varojen saajan vastaava toiminta on luonteeltaan yrittäjyyttä. Vaikka tällaisten sopimusten oikeudellinen luonne voi olla hyvin erilainen.
Rakennusinvestoinnit
Rakennusalan investointisopimus on saanut erityisen suosiota. Kehittäjien toiminnan rahoituksen lähde on pääsääntöisesti ulkopuolelta saatavat varat - kansalaisilta (jos kyse on talonrakennuksesta), organisaatioilta, valtiolta tai kunnilta (jos esineellä on kaupallinen tarkoitus). Rakennusalan sijoitussopimus merkitsee sitä, että sijoittaja siirtää rahaa kehittäjälle vastineeksi lopullisen kiinteistön vastaanottamisesta sen rakentamisen yhteydessä (tai vaihtoehtona oikeudelle ostaa kiinnostava kohde, jolla on merkittäviä etuja).
Mielenkiintoinen tosiasia on, että tämän tyyppisiä sopimuksia ei luokitella millään tavoin Venäjän federaation siviililainsäädäntöön.
Oikeudellisen aseman kannalta rakennusalan sijoitussopimus on esimerkki sekoitetusta sopimuksesta, jonka legitiimiyden takaa Venäjän federaation siviililain 421 §: n 2 momentin sanamuoto - mahdollisuudesta tehdä sopimuksia, joista voidaan määrätä tai joita ei voida määrätä Venäjän federaation laeissa.
Tällaisten sopimusten rakenne merkitsee pääsääntöisesti eri alojen sopimustyypeille ominaisten elementtien olemassaoloa.
Toisin sanoen rakennussopimukset voivat sisältää lainalle, sopimukselle tai esimerkiksi kumppanuudelle ominaisen kielen, joka perustuu sijoituksen vastaanottavan yrityksen erityispiirteisiin.
Lain vivahteet
Samanaikaisesti Venäjän federaation siviililaki ei ole ainoa laki, joka määrittelee rakennusurakoiden aseman (tarkemmin sanottuna siinä annetaan ohjeet niiden rakenteen laatimiseksi). Laadittaessa tällaisia sopimuksia voidaan soveltaa liittovaltion lakia "Sijoitustoiminnasta" ja RSFSR: n lakia, joka on samansuuntainen - niissä osissa, joissa säännökset eivät ole ristiriidassa uudemman lain kanssa. Esimerkiksi joitain edellä mainitussa liittovaltion laissa annettuja normeja sovelletaan, jos kyse ei ole esineen rakentamisesta tyhjästä, vaan sanotaan esimerkiksi sen kunnostamiseen tai jälleenrakentamiseen. Tällaisia sopimuksia kutsutaan joissain tapauksissa myös sijoitussopimuksiksi.Koska siviilioikeudessa ei ole selkeää määritelmää tällaisista sopimuksista, tämä ei ole virhe.
Merkkejä sijoitussopimuksista
Kuten edellä huomautimme, Venäjän federaation laeissa ei määritetä selvästi, mikä on sijoitussopimus. Artikkelin aivan alussa esittelimme yhden tämän termin suosituimmista tulkinnoista, mutta määritelmämme ei ole virallinen. Venäjän lakimiehet korostavat samalla useita sijoitussopimuksen tyypillisiä piirteitä. Harkitse heitä.
Keskeinen kriteeri on sopimusten taloudellinen sisältö. Jotkut lakimiehet uskovat, että ei ole väliä, tehdäänkö sijoitussopimus yksityishenkilöiden, oikeushenkilöiden tai molempien välillä - kansalaisoikeuksien ala voi olla mikä tahansa (kuten esineet). Tämän lausunnon kannattajat viittaavat RSFSR: n sijoitustoimintalain sanamuotoon - siinä sanotaan erityisesti, että sijoitustoiminnan kohteina voivat olla rahastot ja liikkeessä olevat varat kaikilla kansantalouden aloilla ja segmenteillä.
Jo Venäjän federaatiossa hyväksytyssä liittovaltion laissa puolestaan sanotaan, että sijoituskohteena voi olla omaisuus missä tahansa muodossa - yksityinen, valtiollinen, kunnallinen ja muu. Jotkut lakimiehet kiinnittävät huomiota moniin toissijaisiin lain lähteisiin. Esimerkiksi yhdessä Venäjän välimieskäytännön asiakirjoista sanotaan, että sijoitussopimuksessa on välttämättä oltava sanamuoto, joka kuvastaa tallettajan tarkoitusta saada tuloja tai muita etuuksia.
Asiantuntijat yksilöivät seuraavat useita keskeisiä piirteitä, joiden perusteella sopimus voidaan luokitella "sijoitukseksi". nimittäin:
- sijoitussopimuksen tekemisen tulisi merkitä osapuolten välisten suhteiden pitkäaikaista luonnetta;
- sopimuksen olisi oltava luonteeltaan molemminpuolinen (ts. vastineeksi sijoitusten vastaanottamisesta yhteisö siirtää tallettajalle sijoituksen tuloksen - tulot, kiinteistöt, etuudet jne.);
- sopimuksen on perustuttava (suunnitteluasiakirjojen, tarjouksen muodossa, kaupallinen tarjous jne.);
- sopimuksen tulee heijastaa osapuolten kaupallista etua (ts. sijoittaja saa jonkin verran korvausta).
Liiketoiminta-alueesta riippuen, jossa sijoittaja ja varojen vastaanottaja tekevät yhteistyötä, sopimukseen voi sisältyä myös muotoiluja, joihin sisältyy sijoittajan luovuttaman rahoituksen ja aineellisten hyödykkeiden käyttötarkoitus, sekä sijoittajalle siirrettävän kiinteistön omistusoikeuden yleinen tai jaettu luonne.
Sijoituskumppanuus
Vuonna 2012 sijoituskumppanuuden perustaminen lakiin säädettiin Venäjällä, mikä heijastaa erityistä kumppanien yhteisen toiminnan muotoa. Mitkä ovat niiden välisten sopimusten piirteet? Sijoituskumppanuussopimuksella on ensinnäkin aiheen erityispiirteet.
Useimmissa tapauksissa tällainen on liiketoimintayksiköiden arvopapereiden yhteinen hankinta sekä osakkeet, jotka muodostavat oman pääoman erityisessä laillisessa muodossa liiketaloudellisessa kumppanuudessa. Siksi sijoitusyhtiö on eräänlainen kompromissimahdollisuus oikeussuhteiden toteuttamisessa sellaisten muotojen välillä kuin kommandiittiyhtiö (tyypillinen oikeushenkilöille) ja yksinkertainen kumppanuus (johon yksityishenkilöt voivat osallistua).
Sijoituskumppanuus merkitsee sopimussuhdetta, jossa välillisiä veroja ei makseta tulonjaossa osallistujien kesken. Tässä tapauksessa lainsäätäjä määrää sopimuksen osapuolia olemaan paljastamatta liiketoimien ehtoja julkisesti. Ja tässä sijoituskumppanuuden tila poikkeaa tietyllä tavalla organisaatioiden välisestä sopimuksesta. Mutta näiden ja muiden välillä on yhteisiä kohtia. Esimerkiksi useimmissa tapauksissa lääkärin määrätään sopimuksen kesto Sijoituskumppanuuden yhteydessä on otettava huomioon tiettyjen osallistujien sopimuksesta peruuttamisen erityispiirteet, erityisesti vuorovaikutus velkojien kanssa
Rakennusalan sijoitussopimusten laatimiskäytäntö
Palatkaamme takaisin rakennusteollisuudelle ominaisten sopimusten tutkimukseen - yhdeksi suosituimmista sijoitussuhteiden suhteen liike-elämässä. On hyödyllistä tutkia esimerkiksi algoritmia tällaisten sopimusten oikealle valmistelulle Venäjän oikeusjärjestelmässä hyväksyttyjen perusteiden perusteella. Huomasimme edellä, että sijoitussopimuksen muodossa voi olla merkkejä samankaltaisuudesta sopimuksista, jotka ovat ominaisia muille liiketoiminnan aloille - luotonanto, myynti jne. Kuinka suunnitella sopimukset oikein tämän ominaisuuden perusteella?
Ensinnäkin minkä tahansa siviilisopimuksen tulee alkaa johdannosta. Pääsääntöisesti siinä esitetään sopimuksen nimi, paikka ja aika sekä sen tekeminen. Seuraava osa on tietoa sopimuksen osapuolista. Jos oikeussubjektien välillä tehdään sijoitussopimus, on välttämätöntä vahvistaa niiden virallinen nimi ja luetteloida asianomaisten rakenteiden puolesta toimivat virkamiehet. Jos jompikumpi sopimuspuolista on yksityishenkilö, on ilmoitettava hänen henkilöllisyystiedot (nimi, sarjanumero ja passin numero, rekisteröintiosoite).
Huomaa, että kaupan velvoitetulla osapuolella on yleensä yksi kahdesta päätilasta - joko se on asiakas tai urakoitsija. Ensimmäisessä tapauksessa tämä tarkoittaa, että sijoittajan vastapuoli on velvollinen houkuttelemaan uusia urakoitsijoita - eli se on pääosin hallintorakenne. Mutta on täysin mahdollista, että sama oikeushenkilö on sekä asiakas että urakoitsija. Asiantuntijat kuitenkin suosittelevat sopimuksen ensimmäisen termiä.
Seuraavat ovat sijoitussopimuksen ehdot. Pääsääntöisesti tähän kirjataan sopimuksen aihe, taloudelliset indikaattorit ja sopimuksen sisältö. Jotkut lakimiehet uskovat siviililain 432 §: n säännöksiin viitaten, että sijoitussopimuksen keskeinen ehto on juuri aihe. Tyypillinen sanamuoto voi kuulostaa noin: "Sijoittaja osallistuu hankkeen rahoittamiseen siirtämällä varoja, ja asiakas käyttää niitä rakentamiseen ja kiinteistön myöhempään siirtoon vastapuolen eduksi." Tietenkin sanamuoto voi olla erilainen tietyn hankkeen erityispiirteistä riippuen.
Sijoitussopimuksen, jonka mallin parhaillaan valmistelemme, tulisi sisältää myös tulevaisuuden kiinteistön osoite (katu, talo, rakennus ja asunnon numero, jos ne ovat tiedossa), kerrosten lukumäärä ja muut sen maantieteelliseen sijaintiin luonnehdittavat merkit. Joissain tapauksissa asiantuntijat suosittelevat sopimukseen graafisen suunnitelman esittämistä kohteen sijaintipaikasta maassa ja mahdollisuuksien mukaan myös asunnon asettelua.
Seuraava kappale - sijoitussopimuksen osapuolet vahvistavat luettelon töistä, jotka velvoitetun osapuolen on suoritettava täyttääkseen sopimusehdot omalta osaltaan. Asiantuntijat suosittelevat niiden sisällön paljastamista yksityiskohtaisesti, toisin sanoen, kirjoita sopimukseen, että ne ovat rakennus-, teknisiä, asennustöitä, yhteisen infrastruktuurin asettamista, sähköä. Jos viimeistely toimitetaan, korjaamme sen myös. Joissakin tapauksissa luettelo asiaankuuluvista töistä ja niitä koskevista lisäasiakirjoista on helpompi sijoittaa pääsopimuksen liitteisiin.
Seuraava sopimuksen kappale on hinta. On mahdollista, että asiakas haluaa asentaa sen ulkomaan valuutassa. Mutta tässä tapauksessa on ilmoitettava tärkein tietolähde sen kurssista ruplaa vastaan - pääsääntöisesti tämä on Venäjän federaation keskuspankin tietoja. Toisin sanoen voit korjata tämän sanamuodon: "Ruplalaskelmat perustuvat Venäjän federaation keskuspankin vahvistamaan valuuttakurssiin sinä päivänä, jolloin sijoittaja suorittaa maksun."Sopimuksen "hinta" -osiossa on välttämätöntä heijastaa sijoittajan osuuden kokonaismäärää, ja koska sopimuksen aiheena on kiinteistö, asunnon neliöhinta.
Sijoitussopimuksessa, jonka mallin olemme kokoamassa, tulisi olla tiedot siitä päivästä, jolloin asiakas (urakoitsija, jos nämä asemat yhdistetään) täyttää sopimusvelvoitteet. Venäjän federaation siviililain 314. artikkelissa sanotaan, että jos määräaikaa ei ole määritelty, perusteena on kohtuullinen ajanjakso. Mutta tietysti on parempi määritellä tämä sopimuksen ehto. Samanaikaisesti termi voidaan sitoa eri kohtiin - esineen toimittamiseen hyväksyntää varten tai sijoittajan rekisteröinnin tosiasialle asunnon omistusoikeudesta. Sopimuksen osapuolet määrittelevät erityisen perusteen objektiivisten prioriteettien mukaisesti.
Sijoittajien vastuut
On hyödyllistä kiinnittää huomiota sellaiseen kohtaan kuin sijoittajan vastuu. Asiantuntijat uskovat, että tyypillinen sijoitussopimusluonnos voi sisältää seuraavan yhdistelmän:
- siirtää rahaa tai muita aineellisia resursseja sopimuksessa määrätyin ehdoin (toimita ne säännöllisesti asiakkaan kanssa);
- toimittaa kumppanille tarvittavat omistus- ja muut asiakirjat;
- maksaa asiakkaalle erillinen maksu, jos sopimuksesta niin vaaditaan;
- suorittaa esineen hyväksyntä.
Asiakkaan vastuut
Asiakkaalle puolestaan on asetettu tietty joukko velvoitteita. Mitä hänen pitäisi tehdä:
- kehittää tai tilata projektin dokumentaatio;
- löytää ja varata maata kiinteistöjen rakentamiseen;
- raportoida rakennus- ja investointimenoista prosessissa määritellyn aikataulun mukaisesti;
- toteuttaa tarjoajia urakoitsijoiden houkuttelemiseksi, jos siitä määrätään sopimuksessa tai lainsäädännön vaatimuksissa;
- muodostaa rakentajien ja muiden tarvittavien profiilien asiantuntijoiden ryhmä;
- seurata ja suorittaa vastapuolten työn teknistä valvontaa;
- luovuttaa esine hyväksyttäväksi;
- toimittaa sijoittajalle tarvittavat asiakirjat.
Sopimuksen rakentamisen piirteet
Jos yksinkertaistamme algoritmia rakennusalan sijoitussopimuksen tekoon, se näyttää tältä:
- toinen osapuoli, eli sijoittaja, on velvollinen siirtämään varoja asiakkaalle;
- toisen osapuolen on asianmukaista korvausta käyttämällä sijoitettava saadut varat sijoitusprojektin erityispiirteiden perusteella kiinteistön rakentamiseen ja siirrettävä sen jälkeen sijoittajalle;
- Sopimuksen tulisi sisältää ehdot ja muut ehdot.
Jos sopimuksen keskeiset kohdat tiivistetään, sopimuksen sisältö on seuraava: johdanto-osa, olennaiset ehdot (kohde, taloudelliset näkökohdat, ehdot) sekä tavanomaiset ehdot, jälkikäteen - kummankin osapuolen oikeudet ja velvollisuudet.
Rakennussopimuksen toteuttamisen vaiheet
Tutkimme rakennusteollisuuden sijoitussopimuksen likimääräistä rakennetta. Tarkastellaan nyt vaiheita, joissa asiaa koskeva sopimus voidaan panna täytäntöön. Asiantuntijat yksilöivät kolme päävaihetta investointihankkeen toteuttamisessa.
Ensinnäkin tämä on ajanjakso, joka edeltää suoria rahoitusjärjestelyjä. Osana sitä asiakas valmistelee projektidokumentaation, taloudellisen toteutettavuustutkimuksen ja tarjoaa teknisen valmistelun kiinteistökohteen rakentamiseen. Ensimmäisen tyyppinen lähde on tietokokonaisuus, joka heijastaa tekniikoiden ja teknisten ratkaisujen soveltamista rakennusprojektissa.
Tässä tapauksessa suunnitteludokumentaation mukainen luettelo töistä voi olla ohjeellinen. Joissakin tapauksissa sijoittaja voi vaatia asiakasta toimittamaan liiketoimintasuunnitelman, jonka tulisi heijastaa selvästi tietyn projektin edut sen teknologisten ja teknisten erityispiirteiden perusteella.
Toiseksi tämä on investointi- ja rakennusvaihe sinänsä.Sen puitteissa asiakas löytää sijoittajan, tekee sopivan tyyppisen sopimuksen hänen kanssaan, allekirjoittaa sopimukset vastapuolten kanssa, laatii työsuhteet palkattujen asiantuntijoiden kanssa. Jälkeen - hän rakentaa esineen ja sitten - siirtää sen sijoittajalle.
Kolmanneksi tämä on toimintavaihe. Osana sitä voidaan tehdä ylimääräisiä töitä - viimeistelyyn, objektin toimittamiseen lisäyhteisöresursseilla, ratkaisemalla mahdollisia rakennusaikaan liittyviin puutteisiin liittyviä kysymyksiä jne.
Kohteen siirto sijoittajalle
Rakennussijoitussopimus, jonka esimerkkiä olemme tarkastelleet edellä keskeisten piirteiden suhteen, tarkoittaa, että kiinteistön siirron yhteydessä on allekirjoitettava hyväksymistodistus (tai vastaava asiakirja) rakennuksen valmistuttua. Lisäksi sijoittajan on saatava tarvittavat omistusasiakirjat. Joissakin tapauksissa asiakas sitoutuu myös siirtämään pääasialliset lähteet työdokumentaation profiilin mukaan kumppanin käyttöön - niitä voidaan käyttää esimerkiksi viimeistely- tai jälleenrakennustöiden aikana.
Lataa sijoitussopimus
