Vain muutama vuosi sitten Venäjän markkinoille ilmestyi uusi pankkituote - asuntolaina liikekiinteistöille. Vaikka meille tämä ilmiö on melko uusi, länsimaiset yritykset ovat jo kauan arvostaneet sitä. Tarkastellaan lähemmin tämän tyyppistä kaupallista luotonantoa, sen ominaisuuksia, etuja ja haittoja.
Kiinteistö liiketoimintaa varten
Jos päätät avata oman yrityksen tai laajentaa olemassa olevaa yritystä, saatat tarvita lisätilaa. Tietysti, jos sinulla on vaadittu määrä, voit heti saada mitä haluat. Jos rahaa ei ole, ainoa tapa päästä lähemmäksi tavoitetta on laina. Kaupallinen asuntolaina on pitkäaikainen pankkilaina liiketoimintaa varten tarkoitettujen muiden kuin asuintalojen ostoon. Tällaisen lainan avulla voit ostaa toimisto-, varasto-, liike- tai teollisuustiloja.
Tyypillisesti tällaisia pankkipalveluja tarvitsevat vasta aloittelevat nuoret ja yksittäiset yrittäjät, jotka suunnittelevat liiketoimintansa laajentamista. Lisäksi kansalaiset, jotka tarjoavat itselleen itsenäistä työtä, voivat hyödyntää tällaista ehdotusta: notaarit, lakimiehet. Heillä on oltava toimisto vastaanottaakseen kansalaisia. Palvelua voivat käyttää myös kansalaiset, jotka haluavat kannattavasti sijoittaa ilmaista rahaa. Kun olet hankkinut kaupallisen kiinteistökohteen kiinnityksellä, voit vuokrata sen kannattavasti.
Lakiasiat
Kaupallinen asuntolaina Venäjän federaatiossa on kaukana valtion eduista. Tämän seurauksena lainsäädännössä ei ole selkeitä selityksiä tämän tyyppisen lainauksen erityispiirteistä. Nykyinen asuntolainalaki (liittovaltion laki nro 102) on tarkoitettu asuntolainoille, mutta yritykselle annetuissa lainoissa on paljon puutteita. Tämän seurauksena kaikki venäläiset pankit eivät uskalla työskennellä yrityslainalla.
Toisaalta kiinteistöistä, kaupallisiin tarkoituksiin, tulee tämän tyyppisten lainojen takuita. Tämä tosiasia saa jotkut pankit voittamaan pelot. Siksi tämä laina-ala kehittyy, vaikkakin hitaasti.
Lainaehdot
Koska venäläisille pankeille kaupallisella kiinteistöllä vakuutetut asuntolainat ovat melko uusia, edellytykset tällaisen lainan saamiselle eri rahoituslaitoksissa voivat vaihdella suuresti. Mutta kun on harkittu useita tällaisia ehdotuksia, voidaan laatia luettelo ehdoista keskimääräiselle lainanottajalle. Se näyttää tältä:
- lainan määrä - 1 - 100 miljoonaa Venäjän ruplaa;
- lainavaluutta: rupla, dollari, euro;
- korko - 10-15,5 prosenttia yksityishenkilöiltä, enintään 20 prosenttia oikeushenkilöiden osalta;
- käsiraha - vähintään 20% esineen arvosta;
- laina-aika - 5-10 vuotta;
- esineen vahingoittumisen tai vahingon pakollinen vakuutus.
Tässä tapauksessa on lisäksi tarpeen todistaa, että yrityksesi on olemassa vähintään kuusi kuukautta ja että se on melko onnistunut, tuottaa voittoa. Kuten näette, menestyvälle yrittäjälle ehdot ovat varsin hyväksyttävät. Huomattava korko voi aiheuttaa kysymyksiä. Mutta jos otat huomioon, että asuntolainan aika on melko lyhyt, käy selväksi, että sinulla ei yksinkertaisesti ole aikaa maksaa paljon.
Huonevaatimukset
Venäjän kaupallisten kiinteistöjen kiinnelainat eivät ole kovin yleisiä. Pankit suhtautuvat tähän asiaan erittäin varovaisesti. Ensinnäkin se koskee kiinteistöä koskevia vaatimuksia. 
Niitä on melko paljon:
- Ensinnäkin huoneen tai erillisen rakennuksen tulisi sijaita alueella, jolla tämäntyyppinen asuntolaina tarjotaan.
- Huoneen pinta-ala - vähintään 150 m2.
- Rakennus ei voi olla liikkuva, sen on liityttävä pääomarakentamiseen.
- Huoneen on oltava tarkoituksenmukainen. Esimerkiksi, jos lainanottaja harjoittaa maataloutta, hankitut tilat voivat olla varasto, navetta, sika jne. Tässä tapauksessa pysäköinnin järjestämistä varten huoneen ostaminen ei onnistu.
- Huoneen on oltava laillisesti ”puhdas”. Maarekisterinumeron, teknisten asiakirjojen ja muiden otsikkoasiakirjojen tulisi olla normaalia.
- Kiinteistössä ei saa olla vaatimuksia kolmansilta osapuolilta.
- Maan, jolle esine rakennetaan (tai sijaitsee), on kuuluttava lainanottajalle omistusoikeuksien tai pitkäaikaisten vuokrasopimusten perusteella. Jälkimmäisessä tapauksessa pankki vaatii takuita siitä, että vuokrasopimuksen lopussa maasta tulee lainanottajan omaisuutta.
- Tilojen kustannusten on vastattava markkinoita. Tämä tosiasia on vahvistettava arviointikertomuksella, joka on tehty enintään kuusi kuukautta sitten. Arvioinnin suorittaa riippumaton asiantuntija.
- Asuntolainan kohde on vakuutettu.
Kuten huomaat, vaatimusluettelo on melko suuri. Siksi pankeilla, jotka kehittävät ahkerasti tätä aluetta, on useimmiten luettelo esineistä, jotka täyttävät kaikki vaatimukset ja ovat valmiita myytäväksi. Tällaisen luettelon tiloissa asuntolainan saaminen ei ole vaikeaa.
Lainanottajan vaatimukset
Mutta niille, jotka haluavat ottaa kaupallisen asuntolainan, vaatimukset ovat paljon vähemmän. Tärkeimmät kriteerit ovat:
- lainanottaja on Venäjän federaation asukas;
- ikä - 21–70 vuotta (asuntolainan lopussa);
- yrityksen (yritys, yksityinen yrittäjä) elämä on 6 kuukautta (12 kausiluonteisen yrityksen).
Asuntolainan hakemiseen tarvitset:
- lainahakemus;
- profiili (oma jokaiselle pankille);
- yrityksen perustamis- ja rekisteröintiasiakirjat;
- yritystoimintaa tukevat asiakirjat;
- tilinpäätös.
Tietysti luettelo voi olla hiukan erilainen. Luottolaitoksen johtaja ilmoittaa sinulle täydellisen luettelon asettaessaan asuntolainan.
Yritysten kiinnitys yksityisille
Yksityishenkilöiden kaupallinen kiinnitys on aivan uusi käsite Venäjän pankkilaitoksille. Ensinnäkin tällaista palvelua tarjoavat suuret pankit:
- "Sberbank".
- "Ulkomaankauppa".
Voit ottaa yhteyttä myös muihin instituutioihin:
- "Absolut".
- "Moskommertsbank".
- "Rosbank".
- Venäjän asuntolainapankki.
- "VTB 24".
- "UNION AKB".
- "PromTransBank" ja muut.
Jokainen niistä tarjoaa omat ehdot rahaa vastaan, mutta kaikkien asiakirjojen luettelo on suunnilleen sama:
- passi, TIN;
- armeijan henkilöllisyystodistus (jos sellainen on);
- jäljennökset siviilisäätyä koskevista asiakirjoista;
- todistus tuloista ja verovirastosta;
- asiakirjat, jotka vahvistavat tilien, osakkeiden, joukkovelkakirjojen ja muiden todisteiden vakavaraisuudesta;
- yrityslisenssi;
- asiantuntijalausunto kiinteistön arvostamisesta, sen markkina-arvosta;
- kiinteistövakuutusasiakirjat;
- kiinteistön tai vuokran alla olevan maan omistusasiakirjat;
- asuntolainalla hankitun omaisuuden myyntisopimus;
- muut asiakirjat pankin pyynnöstä.
Hyödyt
Kaupallisten asuntolainojen tärkein etu on tietysti omien toimitilojensa hankkiminen lyhyessä ajassa. Tämä on erittäin tärkeää. Oman toimiston, myyntialueen tai muiden tilojen läsnäolo tekee yrittäjästä riippumattoman vuokrahintojen muutoksista ja muista epämiellyttävistä hetkeistä. Asuntolaina ei tietenkään vapauta velvoitetta maksaa melko suuri määrä kuukausittain. Mutta se on maksuja henkilökohtaisesta kiinteistöstä, ei vuokraa. Aivan toinen asia, eikö niin?
Toinen etu on, että monet pankit tarjoavat melko pitkän laina-ajan - jopa 10 vuotta. Joskus voit saada yrityslainan jopa ilman käsirahaa. Totta, tätä varten sinun on annettava pankille ylimääräinen talletus.
Monet pankit harjoittavat myös ennenaikaista takaisinmaksua ilman rangaistuksia sekä pääoman lykkäystä takaisin enintään kuudeksi kuukaudeksi.
puutteet
Kuten muillakin lainoilla, kaupallisilla asuntolainoilla on epäilemättä haittoja. Tärkeimpiä ovat:
- puuttuu selkeä lainsäädäntö;
- riittävän käytännön puute monille pankeille, asuntolainajärjestelmät, selvästi asetetut riskilimiitit ja niin edelleen;
- kiistanalaisten kysymysten esiintyminen rekisteröitäessä tontti pantiksi tapauksissa, joissa koko rakennus hankitaan;
- vaadittujen asiakirjojen selvästi ylenmääräinen määrä;
- tarve suorittaa ja maksaa lisämenettelyistä: vakuutus, tutkimus, kustannusarvio ja niin edelleen; Kaikki tämä merkitsee pitkää käsittelyaikaa ja lisäkustannuksia.
Oikeushenkilöille annettavan lainan ominaisuudet
Oikeushenkilöiden kaupallisilla kiinnityksillä on myös omat piirteensä. Esimerkiksi laki sisältää suoran säännön, joka kieltää asuntolainan toteuttamisen ennen liiketoimen rekisteröintiä. Tämä on melko iso riski finanssilaitokselle. Osoittautuu, että pankki antaa ensin rahaa ostaaksi, sitten hankitaan kiinteistöjä ja vasta sitten se voi toimia vakuutena. Luottolaitosten on mentävä ylimääräisiä temppuja. Raha sijoitetaan tässä tapauksessa usein tähän rahoituslaitokselle kuuluvaan pankkisoluun tai vastaanotetaan erityisellä remburssilla ilman mahdollisuutta nostaa rahaa.
On vielä yksi vaikeus. Kaupallisella kiinteistöllä tiedetään olevan kirjanpitoarvo. Se on yleensä selvästi alle markkinahinnan. Tässä tapauksessa syntyy myyjä verotettava tulo. Ostajan ei myöskään ole mielenkiintoista rekisteröidä tilojen todellinen arvo sopimuksessa, koska veron määrä on tässä tapauksessa paljon enemmän. Mutta pankkimarkkinahinta on vain erittäin tärkeä. Muuten osa lainasta ei kata vakuuden arvoa.
Liikekiinteistöä koskevan kiinnityksen hakemiseksi oikeushenkilöiden on valmisteltava:
- tuloslaskelmaraportti;
- analyysi yrityksen käteisliikevaihdosta vähintään 6 kuukauden ajan;
- tiedot saamisista ja veloista;
- pankkitiedot yrityksen tilien tilasta;
- tiedot käyttöomaisuudesta;
- tiedot olemassa olevista luottotapahtumista, muun tyyppisistä sopimuksista;
- muut asiakirjat pankin harkinnan mukaan.
Suunnittelujärjestelmät
Koska kaupallisilla asuntolainoilla ei ole selkeää lainsäädäntöä, tällaiset liiketoimet ovat pankeille melko riskialttiita. On olemassa kolme perussuunnittelujärjestelmää, jotka auttavat minimoimaan riskit.
Vaihtoehto numero 1:
- osapuolet tekevät myyntisopimuksen;
- ostaja suorittaa käsiraha, ja pankki takaa maksaa loput talletuksen nostamisen jälkeen;
- ostaja rekisteröi omistusoikeuden;
- talletus tehdään ja ostajalle maksetaan puuttuva summa.
Vaihtoehto numero 2:
- ostaja maksaa myyjälle käsirahaan;
- tilat on pantattu pankille;
- omistajanvaihdon rekisteröinti tehdään, myyntisopimus tehdään;
- myyjä saa loput summasta huolimatta siitä, että rekisteröintitoimet ovat käynnissä.
Vaihtoehto numero 3:
- rekisteröidään erillinen oikeushenkilö, jonka omaisuus siirretään omaisuuteen;
- luottovarojen osalta ostaja saa tämän oikeushenkilön omistuksen;
- lainan takaisinmaksun jälkeen ostaja voi rekisteröidä itsensä uudelleen.
Kaupan etenemisen hallitsemiseksi lainanottajalle tarjotaan useimmiten edut. Siksi pankin edustaja vastaa kaikkien asioiden ja viestinnän koordinoinnista eri palveluissa.Tämän avulla lainanottaja ei vain säästä aikaa, vaan myös vähentää riskejä prosessin kaikissa vaiheissa.
