Kerrostalon hallintajärjestelmä käsittää useita organisatorisia ja juridisia näkökohtia. Joskus se on asiantuntijan ulottumattomissa. Siitä huolimatta kansalaisilla on oikeus hallita omaisuuttaan, selvitämme kuinka he voivat tehdä sen.
Tutkimuksen tarkoitus
Tiedetään, että kerrostalo on monimutkainen monimutkainen rakennus, sen ylläpito vaatii monien kysymysten ratkaisemista ja tietämystä huomattavasta määrästä säädöksiä, on tarpeen olla jatkuvasti vuorovaikutuksessa kansalaisten, organisaatioiden ja viranomaisten kanssa.
Tätä varten asuntojen omistajien tulee valita yksi ehdotetuista tavoista hoitaa kotiaan. Kuinka tehokas kukin niistä on, analysoimme alla. Paljon määrää asukkaiden aktiivisuus ja halukkuus ratkaista yleisiä ongelmia.
Lainsäädäntö
Kerrostalon valvontajärjestelmä määritetään kokonaisella luettelolla säädöksistä:
- Asumiskoodi - kuvaa omistajien oikeuksia ja velvollisuuksia, tarjoaa hallintojärjestelmiä ja niiden toteuttamistavan.
- Valtioneuvoston 15. toukokuuta 2013 tekemä päätös nro 416 tai itse asiassa kerrostalon hallinnointia koskevat säännöt.
- Luettelo vähimmäispalveluista kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpitämiseksi.
- Valtioneuvoston 23. syyskuuta 2010 tekemä päätös nro 731 - standardit tietojen julkistamiselle johtavien organisaatioiden toimesta.
- Muut viranomaisten toimet, jotka vaikuttavat palvelujen tarjoamiseen, muut vivahteet.
Venäjän lainsäädäntö säätelee monia elämän aloja. Kerrostalon hallintajärjestelmä ei ole poikkeus. Vaikeus on siinä, että monissa säädöksissä, jotka toistetaan säädöksen säännökset, otetaan käyttöön uusia sääntöjä sen sijaan, että täsmennettäisiin voimassa olevia. Lisäksi sääntelyaineisto on hajallaan lukuisiin säädöksiin, joista monet ovat ristiriidassa keskenään.
Et voi alentaa tuomioistuinten mielipiteitä. Esimerkiksi perustuslakituomioistuin selventää määräajoin lakikirjan ja muiden säädösten säännöksiä. Valitettavasti tuomarit eivät aina ota hänen asemaa huomioon päätöksenteossa.
Se antaa myös selityksiä Venäjän federaation asevoimille, mikä ei myöskään ole helppoa. Ne joko muuttavat lakien soveltamistapaa parempaan suuntaan tai eivät sano mitään todella vakavista ongelmista, joita omistajat, hallinto-organisaatiot ja kolmannet osapuolet kohtaavat. Lisäksi käytännössä viittaukset niihin jätetään huomioimatta erityisissä riita-asioissa.
Asuinrakennuksen hallintojärjestelmä on monimutkainen ilmiö, ja sen tutkiminen vie paljon aikaa.
Asetus 416
Määritetty asiakirja on LCD-näytön jälkeen tärkein säädös. Se laajentaa LCD: n monien säännösten ymmärtämistä. Mieti sen rakennetta:
- yleiset säännökset (hallintomenetelmät on lueteltu);
- hallintastandardit;
- menettely luettelon laatimiseksi töistä ja palveluista MKD: n ylläpitämiseksi;
- hätälähetyspalvelun järjestäminen;
- menettely MKD: n teknisten asiakirjojen siirtämiseksi ja luomiseksi;
- menettely hallintoorganisaation toiminnan lopettamiseksi;
- erikoistuneiden osuuskuntien HOA määräys tietojen luovuttamisesta.
Voidaan kohtuudella väittää, että Venäjän federaation hallituksen asetus kerrostalojen hallinnasta korostaa monia seikkoja yksityiskohtaisesti.
Muut säädökset
Emme harkitse muita säännöksiä niin yksityiskohtaisesti. Säännös 416 vaikuttaa suoraan hallinnan tärkeimpiin vivahteisiin ja viittaa suoraan tai välillisesti muihin asiakirjoihin.
Johtamisen tavoitteet ja tavoitteet
Asunto- ja kunnallistekniikan kerrostalon hallinta on toimenpidejärjestelmä, jolla pyritään saavuttamaan useita tavoitteita:
- suotuisten ja turvallisten elinolojen luominen
- kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpidon järjestäminen;
- yhteisen omaisuuden käytön ratkaiseminen;
- julkisten palvelujen järjestäminen;
- teknisen viestinnän ylläpitäminen hyvässä kunnossa.
Asuinrakennuksen kerrostalon hallinta hoidetaan seuraavilla tavoilla:
- asuintilojen omistajien suora päätöksenteko;
- asuinkompleksien hallinta perustamalla erikoistuneita organisaatioita (HOA: t, osuuskunnat) tekemättä sopimusta hallinto-organisaation kanssa;
- sopimuksen tekeminen hallintoorganisaation kanssa, päätös tehdään HOA: n kautta tai tekemällä päätös kiinteistöjen omistajien kokouksessa;
- hallinnan antaa kehittäjä ennen sopimuksen tekemistä hallinto-organisaation kanssa.
Jälkimmäinen menetelmä on välivaihtoehto. Miksi? Talon käyttöönoton jälkeen jonkun tulisi käsitellä taloa. Kehittäjät eivät ole erikoistuneita johtamisjärjestöjä. Tämän vuoksi he yrittävät tehdä sopimuksen johtavan organisaation kanssa mahdollisimman pian. Hänelle annetaan tekninen dokumentaatio. Aikaisemmin jotkut kehittäjät yrittivät luoda omia rahastoyhtiöitä, mutta heidän koulutuksensa on nyt monimutkaista. Esitetään täydellinen luettelo vaatimuksista, on välttämätöntä hankkia lupa.
Jäljempänä puhutaan jokaisesta käytettävissä olevasta ohjaustavasta.
Asunnon hallintastandardit
Asetuksessa 416 hahmotellaan johtavien organisaatioiden toimintaa ja vahvistetaan myös tietyt perusteet, joita toiminnan tulee noudattaa.
Tosiasiassa standardille omistettuun osioon sisältyy luettelo palveluista ja töistä kerrostalon hallinnoinnissa:
- dokumentoinnin muodostaminen, säilyttäminen, päivittäminen on järjestetty MKD: n ylläpitoa koskevien hallintasääntöjen ja palvelujen tarjoamisen mukaisesti;
- yhteisen omaisuuden hallintaa koskevien ehdotusten valmistelu omistajien yhtiökokoukselle;
- kehitetään luettelo palveluista yhteisen omaisuuden ylläpitämiseksi ottaen huomioon hyväksyttävä vähimmäismäärä;
- tarjoamalla palvelujen hinnan laskelmat ja perustelut, kaikkien tietojen paljastaminen;
- energiansäästötoimenpiteiden suunnitelmien kehittäminen;
- valmistetaan kannattavimpia ehdotuksia yhteisen omaisuuden siirtämiseksi kolmansien osapuolten käyttöön (vuokra jne.);
- yhteisomaisuuden hallintaan ja ylläpitoon liittyvien asiakirjaluonnosten julkaiseminen;
- asiakirjojen valmistelu, vaatimukset, sopimusten tekeminen resursseja toimittavien organisaatioiden kanssa, dokumentoinnin yksinkertaistamiseksi luotujen erityisohjelmien käyttö;
- järjestelyjen toteuttaminen ja toteuttaminen laitosten ja organisaatioiden kanssa, jotka tarjoavat tavaroita ja palveluita hallinnon aikana;
- yhteisomistajien tehokkaan valvonnan varmistaminen (taloudellista ja taloudellista toimintaa kuvaavien indikaattorien, muiden asiakirjojen jne. julkaiseminen);
- hakemusten, ehdotusten ja valitusten vastaanoton ja käsittelyn järjestäminen;
- omistajien osallistuminen suoritetun työn laadunvalvontaan.
Luettelossa viitataan suoraan henkilötietojen käsittelyä ja julkisten palvelujen tarjoamista koskeviin määräyksiin.
Suora osallistuminen johtamiseen
RF LC: n mukaan kerrostalon hallinta on mahdollista ilman oikeushenkilön perustamista ja rahastoyhtiön osallistumista, jos talossa on enintään 30 asuntoa. Miksi päätit ottaa käyttöön tällaisen rajoituksen? Tosiasia on tiedossa, että on vaikea sopia suuren määrän ihmisiä päätöksestä, joka sopisi kaikille. Mutta pienten talojen asukkaat ovat läheisempi sukulaisuus. Ja tässä tilanteessa on helpompaa ratkaista ongelmat välttämällä prosessin byrokratisointia ja tarpeettomia kustannuksia.
Tällainen kerrostalonhallintajärjestelmä edellyttää, että suorat vuokralaiset tekevät sopimuksia resursseja tarjoavien organisaatioiden kanssa.
Tässä tilanteessa on ensisijaisen tärkeää valvoa yhtiökokouksen oikeellisuutta, pöytäkirjan täytäntöönpanoa ja kerrostalon neuvoston toimintaa. Laki sallii yhtiökokouksen antaa valtakirjan kolmannelle osapuolelle edustaakseen osanottajia esimerkiksi suhteissa Pohjois-Ossetiaan, viranomaisia laatiessaan alueen rajoja (luettelo valtuuksista ja tapauksista, joille valtakirja on annettu, ei ole rajoitettu lailla).
Jokainen omistaja tekee yhtiökokouksen pöytäkirjan perusteella sopimuksen RNO: n kanssa. Lain mukaan kaikki omistajat, jotka allekirjoittavat sopimuksen omistajista, ovat sopimuksen osapuolia.
Vastuu palveluiden laadusta kuuluu sitä tarjoavalle yritykselle. Vastuun raja määritetään sopimuksen lausekkeilla. Palvelujen tarjoamista koskevissa säännöissä kuvataan kuluttajan ja urakoitsijan vastuunjako.
Omistajat ovat vastuussa jaettujen verkkojen ylläpidosta. Siksi yksi heistä harjoittaa huoltotoimintaa tai valitaan organisaatio tai henkilö, joka sopimuksen perusteella osallistuu huoltotoimintaan. Kuten huomaat, tämä ohjausmenetelmä sopii hyvin pieniin taloihin.
HOA luominen
HOA on tietty organisaatio. Se on eräänlainen asuntojen omistajien organisaation muoto yhteisen omaisuuden ylläpitämiseksi ja apulaitteiden tarjoamiseksi. Yhdistys voidaan luoda yhdessä, samanaikaisesti useassa talossa (se on ominaista pienille taloille, joissa on useita kymmeniä huoneistoja). Organisaatio voi harjoittaa muuta toimintaa, jolla pyritään tyydyttämään johtamistarpeet.
Kuinka sen luominen on? Osaomistajat järjestävät yhtiökokouksen ja päättävät perustaa liiton. Laki säätelee tiukasti äänestysvalmistelua ja sen täytäntöönpanomenettelyä. Lainvastaisten toimien tapauksessa tämä voi johtaa kumppanuuden purkamiseen ja kaikkien sen muiden toimien tunnustamiseen laittomiksi, ja ne peruutetaan.
Yhdistys alkaa toimia valtion rekisteröinnistä lähtien. Seuraava luettelo asiakirjoista toimitetaan:
- yhtiökokouksen pöytäkirja;
- kopio notaarin valtuuttaman henkilön allekirjoittamasta peruskirjasta;
- luettelo henkilöistä, jotka äänestivät HOA: n perustamisen puolesta, sekä heidän henkilötietonsa ja ilmoituksen heidän omistamiensa yhteisomistuksessa olevien osuuksien suuruudesta.
LCD: n mukaan kerrostalon johto kuuluu hallituksen johtajalle tai puheenjohtajalle, joka päättää toimintakysymyksistä, ja yhtiökokoukselle. Laki jakoi toimivallan ja jakoi valtuudet, joita vain omistajat voivat käyttää suoraan. Esimerkiksi yhteisen omaisuuden hävittäminen.
Asunnonomistajayhdistykset toimivat peruskirjan pohjalta, joka on kehitetty vakiomuodossa ja viranomaisten hyväksymä. Pienet muutokset ovat sallittuja (rajoitetusti). Jos rikkomuksia esiintyy, asuntotarkastuslaitos tekee valituksen tai osana tarkastusta määräyksen, jonka syyttäjäviranomaisella tai tuomioistuimella on oikeus peruuttaa.
HOA: n toiminta on varsin muodollista: kaikki päätökset kirjataan yhtiökokouksen pöytäkirjaan, puheenjohtajan määräyksiin. Organisaatiolla on pankkitilejä, käteisvarojen käyttö on kielletty. Mahdollisuus kerätä varoja on merkittävä etu, jota ei ole saatavana talon välittömässä valvonnassa. Ainoa poikkeus: hallintotavasta riippumatta on aina oikeus avata tili merkittävien korjausten varallisuuden keräämistä varten.
Osuuskuntien perustaminen
Omistajalla on HOA: n lisäksi oikeus antaa toisen oikeushenkilön, esimerkiksi asuntorakennusosuuskunnan, hallinto. Toisin kuin HOA, osuuskunta perustetaan alun perin kohteen rakentamiseen.Sitten organisaatiolla on oikeus jatkaa olemassaoloaan. Kaikki hänen toimintansa, kuten vastaavat osuuskunnat, ovat samanlaisia kuin HOA: n toiminta. Syynä on, että kerrostalon omistajien yhteisen omaisuuden kohtelu perustuu samoihin sääntöihin.
Siten menetelmät, jotka koskevat kerrostalon tilojen omistajien hallintaa järjestämällä yhdistyksiä, pelkistetään HOA: lle vahvistettuun järjestelmään.
On tapauksia, joissa osuuskunta muuttuu HOA: ksi.
Rahastoyhtiö
Sen ominaisuus on kaupallinen. Kaikilla muilla organisaatioilla on voittoa tavoittelematon asema, eikä niiden toiminnalla pyritä voiton tuottamiseen. Yritykset päinvastoin on luotu juuri tätä tarkoitusta varten. Niitä järjestävät sekä viranomaiset että yksityishenkilöt.
Yhtiö tarjoaa täyden valikoiman palveluita, ja samalla talon asukkailla on oikeus valita toinen yhteistyövaihtoehto. Siksi tarjotaan seuraavat vaihtoehdot:
- rahastoyhtiö palvelee taloa täydellisesti;
- Sopimus tehdään HOA: n kanssa sopimuksen mukaisten töiden tai palvelujen luettelon täyttämiseksi.
Ensimmäisessä tapauksessa kumppanuutta ei luoda, yhteisomistajilla on oikeus valita organisaatio yhtiökokouksessa. Jos jostain syystä kokousta ei järjestetä tai jos kansalaiset eivät halua osallistua organisaation valintaan, kunnan viranomaiset nimeävät kilpailun. Sitten he nimittävät rahastoyhtiön, joka vastaa talon yhteisen omaisuuden hallinnasta.
Tämän menetelmän etuna on resurssien saatavuus, joita HOA: lla ei ole (laitteet, henkilöstö).
Mikä tapa valita
Laki tarjoaa useita tapoja kerrostalon hallintaan. Omistajalla on oikeus valita heille eniten sopiva.
Mitä suoran johtamisen etuja on, tarkastelimme yllä: minimikustannukset, suora viestintä palveluja tarjoavien organisaatioiden kanssa ja monimutkaisen ja kallian hallintorakenteen puuttuminen.
Yhdistyksen perustaminen vaatii tiiviimpää yhteistyötä, mutta se antaa kansalaisille mahdollisuuden itse hallita yhteistä omaisuutta. HOA: n tai osuuskunnan johto suhtautuu tarkemmin asukkaiden tarpeisiin. Lausunto tariffien suuruudesta ja palvelujen luettelosta otetaan huomioon. Tärkeimmistä asioista päättää omistajat suoraan.
Vaikka kerrostalon hallinnointia koskevat säännöt ovat samat, hallintoyritysten on helpompi "aitautua" ja asukkaiden on vaikeampaa täyttää velvollisuutensa. Yhdistyksen hallitus on riippuvainen omista naapureistaan.
Asunto- ja kunnallispalvelujen tietojärjestelmä
Vuonna 2017 avattiin informatiivisen valtion asuntorakenteen portaali, joka toimii referenssijärjestelmänä kerrostalojen hallinnassa. Se sisältää tietoja asumis- ja kunnallispalvelujen tarjoamisesta vastuussa olevista viranomaisista, yrityksistä ja organisaatioista. Tähän luetaan myös asunnonomistajayhdistykset, osuuskuntien hallinto ja yritykset. Portaalin tavoitteena oli tarjota kansalaisille tietoa yleishyödyllisten palvelujen laadusta, määrästä, sallituista rikkomuksista sekä ihmisten oikeuksista ja velvollisuuksista.
Järjestelmää tulisi käyttää ensisijaisesti maksujen laskemiseen ja maksamiseen, tukien laskemiseen. On mielenkiintoista, että lainsäädäntö sallii olla maksamatta laskuja, joita ei ole kirjoitettu järjestelmään, mikä kannustaa markkinayksiköitä liittymään järjestelmään.
Hallitsevat organisaatiot, niiden edustajat kohtaavat kuitenkin jatkuvia järjestelmän toimintahäiriöitä, ja tietojen rekisteröinti ja syöttäminen on hankala ja monimutkainen menettely. Rosreestrin hallinto-organisaatioiden käytettävissä olevan asuntotilan koko on hämmentynyt.
Siksi yhden hyvän idean toteuttaminen kerrostalojen hallinnan ohjejärjestelmän sijasta aiheutti toisen ongelman.
Tukevat resurssit
Johtamistoimet vaativat monien toimintojen samanaikaisen suorittamisen.Samanaikaisesti lainsäädäntöön tehdään päivittäin muutoksia, olemassa oleviin säädöksiin annetaan uusia selityksiä ja analysoidaan oikeuskäytäntöä. Työn yksinkertaistamiseksi lisääntyvän tietomäärän avulla on esimerkiksi luotu sähköinen ”monikerroksisen talon hallinta”.
Sen avulla voit järjestelmällistää saatavilla olevan tiedon, käsitellä sitä. Asiakirjamalleja tarjotaan, niiden jäljellä on vain täyttö.
Lopuksi
Kerrostalon hallinta - talon omistajille tarjottava palvelu. Heillä on oikeus ottaa kaikki kokonaan omaan käsiinsä tai siirtää määräysvalta erikoistuneelle organisaatiolle.
Toinen vaihtoehto harjoitetaan - perustetaan hallintoosuuskunta tai HOA, joka solmii palvelun tarjoamista koskevan päätöksen rahastoyhtiön kanssa. Osapuolet ovat jo määrittäneet HOA: n osallistumisen johtamiseen.
Asuinrakennuksen hallintojärjestelmä edustaa kerrosta säänteleviä säädöksiä (LCD, tietyt lait, Venäjän federaation hallituksen asetukset, paikallisviranomaisten päätökset).
Jatkuvasti muuttuvat lakisääteiset vaatimukset, monien prosessien monimutkaisuus provosoi hallinnosta vastaavien taakan lisääntymistä. Heidän elämänsä helpottamiseksi luodaan erikoistuneita ohjelmia, esimerkiksi kerrostalonhallintajärjestelmä (ICFER).