Prilikom otuđenja nekretnine, stranke često koriste predujam kao preliminarni dogovor. Međutim, trebali biste uzeti u obzir određene nijanse sastavljanja unaprijed dogovora prilikom kupnje stana i to učiniti ispravno. O tome će biti govora u nastavku.
Potreba za unaprijed ugovorom
Mnogi ljudi imaju pitanje: "Je li doista potreban predujam ugovora prilikom kupovine stana?" Odgovor je jednostavan: potrebno je i postoji nekoliko razloga za to: uz njegovu pomoć namjera kupca da kupi tu određenu nekretninu je fiksirana, a prodavatelj ne želi više tražiti potencijalne buduće vlasnike. Nakon preliminarnog dogovora i predujma, stranke mogu započeti pripreme za glavnu transakciju. Dakle, predujam potvrđuje ozbiljnost namjera obje strane.
Predujam prijenosa je posebno relevantan u slučajevima kada je nemoguće zaključiti transakciju u roku od nekoliko dana od trenutka postizanja sporazuma o kupnji određene imovine. Razlozi za takvo kašnjenje mogu biti prilično veliki, na primjer, odsutnost potrebnog iznosa, dokumenata i sl. Ostali, banalniji razlozi, na primjer, nedostatak javnog bilježnika, također mogu igrati ulogu.
Kako bi strane u transakciji bile mirnije i ne bi trebale brinuti tijekom vremena predviđenog za pripremu za transakciju, kupac prebaci avansno plaćanje prodavatelju, a ovaj zauzvrat zaustavlja daljnje prikazivanje stana. Unaprijed dogovor prilikom kupnje stana važan je prije svega kupcu.
Unaprijed značajke
Građanskopravni odnosi ne daju jasno definiranu definiciju pojma "predujam". Građansko pravo i ostali zakoni koji reguliraju postupak otuđenja imovine ne obuhvaćaju ovaj pojam. Predujam se može razumjeti i definirati tek nakon proučavanja suštine ovog fenomena s ekonomskog stajališta. Tek nakon toga moći će se pouzdano razmišljati o mehanizmima pravne regulacije ove pojave.
Unaprijed - koliko?
Predujam se može nazvati da se djelomično plati unaprijed, tj. Iznos novca prebačen prodavaču prije potpisivanja ugovora. Najčešće, iznos akontacije iznosi 10 posto ukupne vrijednosti predmeta. Ostatak iznosa plaća se nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora, osim ako to zahtijeva drugačije.
Primjer ugovora o predujmu prilikom kupnje stana predstavljen je u nastavku.
Predujam i polog
U području prodaje imovine avansno plaćanje nalazi se u članku 380. Građanskog zakona koji takvo što opisuje kao polog. U članku se kaže da ako postoje dvojbe oko toga treba li djelomično deponirana sredstva smatrati kao depozit, posebno bez poštivanja pismenog oblika sporazuma, tada taj iznos automatski postaje predujam. Zbog toga se u ovom slučaju primjenjuju odgovarajuće sankcije ako nisu ispunjeni uvjeti potpisanog ugovora.
Treba napomenuti da postoje značajne razlike između predujma i depozita. Obavljaju različite funkcije, iako se koriste u identičnim situacijama. Posljedice kršenja uvjeta akontacije prilikom kupnje stana i pologa bit će različite.
Posljedice nepridržavanja uvjeta sporazuma
Kao što je već spomenuto, između depozita i predujma postoje određene razlike.Glavna stvar je da depozit osigurava provedbu uvjeta predviđenih ugovorom. Ako jedna od strana prekrši svoje obveze, depozit će djelovati kao odgovorna mjera. U slučaju da se transakcija odbije, kupac neće vratiti polog, a ako prodavač promijeni mišljenje o prodaji stana, morat će vratiti primljena sredstva u dvostrukom iznosu. Između ostalog, oštećena osoba može pokušati nadoknaditi gubitke nastale kao posljedica neuspjeha transakcije.
Potreban je predugovor o kupnji stana u hipoteci.
Posljedice
U slučaju predujma, otkazivanje transakcije imati će malo drugačije posljedice. Ako kupac pokrene otkaz, snosit će posljedice prema Građanskom zakoniku. U ovom slučaju prodavač ima pravo tražiti nadoknadu za nastale gubitke. Ako je otkazivanje transakcije došlo po krivici prodavatelja, kupac ima pravo vratiti predujam. Postoje i situacije kada prodavač odgađa postupak vraćanja avansa. U takvim okolnostima, kazne se podliježu regulaciji zajma.
Dakle, prodavaču je draže uvjete predujma, a ne depozita, jer će u slučaju nepovoljnih okolnosti morati vratiti samo primljeni novac, a ne plaćati dvostruko više nego s pologom.
Razmotrite primjer ugovora o predujmu prilikom kupnje stana detaljnije.
sporazum
Prijava avansnog sporazuma mora biti u pisanom obliku. Prije potpisivanja stranke se moraju dogovoriti o sljedećim točkama:
1. Iznos avansa. Budući da je predujam avansno plaćanje, njegov izračun temelji se na vrijednosti predmeta ugovora. To jest, prvo, stranke moraju odrediti konačni trošak ugovora o prodaji, a zatim odlučiti o iznosu koji će biti plaćen unaprijed. Unaprijed zakonodavstvo nije ni na koji način regulirano i određeno je po nahođenju stranaka. Glavno je ovdje doći do kompromisa koji zadovoljava interese svih strana. To nije uvijek moguće brzo, jer kupac želi položiti manje novca, a prodavač, naprotiv, zainteresiran je za dobivanje većeg iznosa.
2. Način prijenosa avansa. U tom slučaju treba odrediti sljedeće:
- Novac će se prenijeti u gotovini ili bankovnim prijenosom.
- Rok za primanje novca.
- Pisanje dodatne potvrde o primanju novca od strane prodavatelja.
- Sve takve nijanse trebaju biti navedene u ugovoru o plaćanju avansa prilikom kupnje stana, kako bi se u slučaju sukoba mogao predočiti dokaz o plaćanju.
3. Predmet ugovora o kupoprodaji. U ovom se stavku navodi ne samo stvarna adresa nekretnine, već i detaljan opis stanja u trenutku sklapanja sporazuma o plaćanju predujma. Također je potrebno navesti osobe prijavljene na ovoj adresi, prisutnost maloljetne djece, opterećenje vlasničkih prava, itd. Sve ove nijanse obično se pojašnjavaju tijekom standardne provjere stana.
4. Odgovornost stranaka za neispunjavanje uvjeta ugovora. Ovdje je potrebno navesti maksimalni broj opcija koje mogu dovesti do otkazivanja transakcije i pažljivo opisati odgovornost svake od strana.
Ugovor o predujmu također naznačuje datum transakcije kupnje i prodaje, a bilježe se podaci o putovnicama stranaka. U nekim slučajevima se mogu ugovoriti određene izmjene i dopune ugovora, koje moraju biti dogovorene obje strane. Nakon toga, predujam se ovjerava potpisima sudionika.
Ako transakciju provodi treća osoba koju zastupa nekretnina, on nudi standardni ugovor o predujmu za kupnju stana, koji uzima u obzir zahtjeve i interese obje strane.
nijanse
Potpisivanjem ugovora o prodaji pažnja se posvećuje zakonskoj čistoći stana.To uključuje provjeru točnosti podataka o nekretnini, vjerodostojnost dokumenata, dostupnost preuređenja i njihovu zakonitost, identitet prodavatelja, opterećenje stana i mnoge druge čimbenike.
Potpisivanje avansnog sporazuma prilikom kupnje stana (predložak se može napraviti unaprijed) ne podrazumijeva prijenos stana, no u ovom slučaju vrijedi provjeriti sve gore navedene točke. Uostalom, iznos predujma, iako nije sav trošak nekretnine, još je uvijek velik, a kupac ga vjerojatno neće željeti izgubiti.
Temeljita provjera
Iz tog razloga, čak i u fazi plaćanja predujma, trebalo bi provesti temeljitu i detaljnu provjeru stečene imovine. To se može učiniti i putem realtor-a. Tako možete dobiti popis svih bivših vlasnika stana, kao i razne čimbenike koji mogu prouzrokovati nevaljanost transakcije. Ako postoji sumnja da se prodavatelj u trenutku transakcije može proglasiti nesposobnim, treba ga napustiti čak i u fazi plaćanja predujma.
Također je potrebno provjeriti je li prodavač zakonito oženjen bez oznake u putovnici. Suglasnost supružnika smatra se preduvjetom za transakcije s nekretninama. U suprotnom, supružnik može osporiti transakciju i priznati je nevažećom, što će dovesti do neugodnih posljedica za kupca.