Kupnja nekretnine putem hipoteke smatra se složenim i dugotrajnim postupkom. To uključuje nekoliko važnih koraka koje je potrebno proći. Potrebno je djelovati odlučno, jer će se tek tada moći urediti smještaj. Potrebno je detaljno razmotriti sve faze hipotekarne transakcije, kako biste, kada kontaktirate banku, mogli biti sigurni u svoje postupke.
Odabir programa
Prvo, važno je odabrati pravi program. Mora ispunjavati sve uvjete. Bez toga, sljedeće faze hipotekarne transakcije bit će besmislene. Prilikom odabira morate uzeti u obzir sljedeće čimbenike:
- Iznos mjesečne isplate, koji ne bi trebao biti veći od 40% prosječne plaće.
- Akontacija: preporučljivo je odabrati veliki iznos.
- Cijena nekretnina.
- Vrsta objekta i njegov položaj.
Sve banke postavljaju različite uvjete, tako da postoji mogućnost izbora individualnih uvjeta za sebe. Također morate uzeti u obzir sljedeće nijanse:
- Stopa. Može biti u rasponu od 12 - 16%.
- Iznos zajma. Banke imaju vlastite metode izračunavanja maksimuma. Obično se osigura oko 3 milijuna rubalja, ali možda 1 milijun rubalja.
- Valuta. Hipotekarne hipoteke sada nisu onako tražene kao prije nekoliko godina. Prije nije bilo većih promjena u cijenama. Takav zajam biraju oni koji primaju dohodak u stranoj valuti. Tečaj na njemu je niži, ali postoji rizik da platite više zbog promjene tečaja.
- Softver. Uključuje zahtjeve koji su predstavljeni sudužniku i jamcu. Ponekad kolateral nije potreban ako, na primjer, klijent primi plaću od ove banke ili plati početnu uplatu.
- Prvo plaćanje. Obično je njegova veličina od 20-30%. Ali postoje prijedlozi i bez predujma.
- Uvjeti osiguranja Uključuju osobno osiguranje i osiguranje.
- Avansno plaćanje Mnogi programi predviđaju prijevremenu otplatu. Može se koristiti uz majčinski kapital ili državne subvencije.
Ako je teško sami odabrati pravi program, tada možete koristiti usluge hipotekarnog posrednika koji će odabrati najbolje opcije. Ali treba imati na umu da je takav rad prilično skup - oko 30-100 tisuća rubalja.
primjena
Kad je odabran program, potrebno je podnijeti zahtjev za hipoteku. Uz njega je priložen popis dokumenata. Ispitivanje može trajati od 3 dana do mjesec dana. Sve ovisi o tome koji se papiri podnose, kao i o jamcima i sudužnicima.
Zahtjev za hipoteku podnose svi zajmoprimci. Potrebno je ispuniti upitnik, dostaviti dokumente na razmatranje. Ako je odluka pozitivna, tada možete prijeći na sljedeći korak.
Pretraživanje nekretnine
Za pravnu registraciju nekretnina provodi se cjelokupna shema hipotekarne transakcije. Objekt mora udovoljavati zahtjevima banke. Obično menadžer razgovara o njima. Bankovni zahtjevi mogu varirati. Morate odabrati najprikladnije za sebe. Ako je tržište sekundarno, zahtjevi mogu biti sljedeći:
- Gotov stan.
- Pridržavanje sanitarnih propisa.
- Soba ne smije biti propadana, hitno.
- Objekt treba biti na području pokrivanja hipoteke.
- Pogodnost za stalni boravak.
Ako se radi o novogradnji, zahtjevi će biti sljedeći:
- Odabir kuće trebao bi biti akreditirani programer koji na tržištu radi već 5 godina, a također nema kašnjenja u izgradnji i puštanju u pogon prostora.
- Objekt mora biti spreman najmanje 20%.
Da biste prošli kroz sljedeće faze hipotekarne transakcije, možete koristiti pomoć nekretnina.Stručnjaci ubrzavaju potragu za potrebnim kućištem. Cijena takvih usluga je oko 2-4% vrijednosti transakcije. Trošak može biti fiksan.
Ocjena objekta
Sljedeća faza hipotekarne transakcije neće se dogoditi ako se imovina ne procjeni. Potrebno je odrediti vrijednost osiguranja koja će se dati banci. Na primjer, ako je transakcijska cijena 3 milijuna rubalja, a specijalist ju je procijenio na 2 milijuna, onda banke ne mogu prihvatiti nelikvidni sigurnosni depozit.
Da bi procjena bila pouzdana, morate koristiti pomoć procjenitelja. Ovaj rad plaća dužnik (oko 2-20 tisuća rubalja). Ako banka nije otkrila netočnost u procjeni, tada specijalist može podnijeti zahtjev SRO-u, kao i odrediti dodatni događaj za koji će klijent platiti. Stoga je preporučljivo odmah zaposliti partnere, procjenitelje banke. Za provođenje procjene potreban vam je preliminarni kupoprodajni ugovor.
Odobrenje objekta
Kad je odabran objekt, to se mora dogovoriti s bankom. Da biste to učinili, odaberite dan kada stignu klijent, prodavač i menadžer. Potrebno je sastaviti preliminarni ugovor o prodaji ili ustupanju potraživanja, ako se radi o novogradnji.
Ako je prodavač pravna osoba, tada morate pripremiti izvadak iz registra, temeljnog kapitala, vlasničkih prava. A kad je prodavač fizička osoba, trebat će vam preslika putovnice, izvadak iz BTI-a. Kad se dokumenti provjere, što traje 3-10 dana, banka donosi odluku - pozitivnu ili negativnu. U drugom slučaju trebate započeti potragu za novom nekretninom. Ako je odgovor potvrdan, tada trebate proći sljedeći korak.
Ugovor o zajmu
Kako ide posao s hipotekom? To uključuje potpisivanje ugovora o zajmu. U ovom trenutku kupci često imaju pitanja. Prije potpisivanja dokumenta, morate se upoznati sa svakom stavkom kako ne bi došlo do vrlo ugodnih posljedica.
Morate obratiti pažnju na raspored plaćanja koji se obično prilaže ugovoru. Potrebno je upoznati se s pravima i obvezama stranaka, provizijama i troškovima. Sporazum određuje načela nametanja i uklanjanja opterećenja, pravila prijevremenog plaćanja, provizije za usluge. Važno je da se kupci upoznaju s pravilima plaćanja, s kolateralnim osiguranjem.
Ako banka uvede provizije, one se uzimaju u obzir s izračunavanjem efektivne stope. Prije podnošenja zahtjeva morate pitati o dodatnim plaćanjima kako biste saznali stvarnu cijenu hipoteke. Morate obratiti pažnju na informacije, koje govore o mogućnosti promjene cijene jednostrano.
Ako neki podaci ne odgovaraju klijentu, tada može odbiti dobiti zajam, čak i ako su svi prethodni koraci uspješno izvedeni. Odluka je na osobi. Prije potpisivanja ugovora važno je procijeniti snagu u plaćanju hipoteke. Dokument potpisuju zajmoprimac, sudužnik, jamac.
registracija
Kad se dokumenti potpišu, potrebna je registracija hipotekarne transakcije. Da biste to učinili, morate posjetiti državni registar. Preliminarni bi trebao platiti državnu naknadu - 2 tisuće rubalja.
Potrebno je provesti državnu registraciju ugovora. Postupak traje 2 tjedna. Nakon toga kupac ima pravo vlasništva s teretom. Nekretnine postaju ključ banke. Dokumenti iz registra odlaze u banku, a zatim se novac prebacuje na prodavatelja. Za to se može odabrati bilo koja od metoda: gotovina, na račun, u ćeliju. Potonja se metoda smatra najsigurnijom.
Ako novac stavite u ćeliju, prodavač će biti siguran u njihovu dostupnost i to je sigurno za kupca. Novac vam nije potreban za prijenos prije registracije. Ako uslijedi odbijanje transakcije, tada će biti teško vratiti sredstva.
osiguranje
Kupac bi trebao samostalno osigurati nekretninu. Ovo je potrebno za zaštitu od oštećenja. Osiguranje se izdaje za život i za invaliditet. Najnovije usluge pružaju se u banci.A objekt će se morati osigurati negdje drugdje, glavno je da banka prihvati polisu. Plaćanje takvih usluga imat će oko 0,5-1,5% zajma svake godine. Osiguranje se izdaje uz prisustvo ugovora o zajmu i dokumenta o prodaji.
plaćanje
Kada se pravo vlasništva optereti, klijent slijedeći mjesec vrši isplate. Ako postoje kašnjenja ili nemogućnost izvršavanja obveza, banka prodaje vrijednosnica za plaćanje duga. Budući da se prodaja vrši po niskoj cijeni, to je neisplativo za kupce. Banka će prodati nekretnine tako da se njezin udio otplati.
Ona sredstva koja je klijent uplatio u gotovini mogu ostati u banci. Proces traženja ponude prije useljenja kasni i do nekoliko mjeseci pa morate strpljivo pričekati.
Neki koriste usluge nekretnina koje pružaju podršku za hipotekarne transakcije. Oni kontroliraju cijelu transakciju, pomažu u sastavljanju ugovora, plaćaju državne naknade, osiguravaju uslugu, odabiru procjenitelja. Odmah biste trebali saznati kakav će posao obavljati realtor. Usluge su mu prilično skupe. Ako želite uštedjeti, onda sve možete učiniti sami.
Hipotekarni bilježnik može biti i velika pomoć. Štiti interese građana. Uz hipoteku, notarske usluge biraju se prema dogovoru stranaka - banke, prodavatelja nekretnina i kupca. Potvrda prodajnog dokumenta košta 1% transakcije. Tarife za ovo djelo odobravaju se zakonom. U nekim slučajevima banka zahtijeva prisustvo javnog bilježnika u transakciji. Za takav rad može se postaviti fiksna naknada od 3 do 10 tisuća rubalja. Prolazak transakcije kod javnog bilježnika bit će zakonit i siguran.