Mnogi ljudi radije kupuju stanove u nedovršenim kućama. To im daje priliku da dobiju stanovanje po povoljnim cijenama, u optimalnom području i uz pravi raspored. Da biste to učinili, između kupca i programera sastavlja se DDU (ugovor o kapitalu). U njemu su navedena cijena objekta, datum završetka i ostali važni parametri. Ako su uvjeti ili drugi uvjeti ugovora prekršeni, programeru se predviđa kazna. Stoga svaka osoba koja postane sudionik u izgradnji mora razumjeti pravila za naplatu ovog iznosa.
Zakonodavna regulativa
Još 2005. godine usvojen je poseban zakon Savezni zakon br. 214, kojim se uređuju pravila za sudjelovanje građana u zajedničkoj izgradnji visokih zgrada. Velika se pažnja u ovom zakonodavnom aktu posvećuje upravo pripremi DDU-a kao i podacima koji bi trebali biti sadržani u ovom sporazumu.
Glavne odredbe zakona:
- Preduvjet za stjecanje nekretnine u zgradi u izgradnji je formiranje DDU-a, stoga dioničar ne smije potpisati druge sporazume, čak i ako graditelj na tome inzistira.
- Ostali ugovori ne podliježu pravilima navedenim u saveznom zakonu br. 214.
- Ako se krše prava građana, od programera mogu dobiti kaznu.
- Pri izračunavanju ovog plaćanja mogu se upotrijebiti podaci iz samog ugovora ili stopa refinanciranja postavljena u trenutku kada programer krši prekršaj.
Obvezna točka je da se DDU mora sastaviti isključivo u pisanom obliku. Potrebna je njegova registracija u Rosreestr-u.
Što treba biti propisano u ugovoru
Svaka osoba koja planira sudjelovati u izgradnji stambene zgrade trebala bi pažljivo proučiti ugovor sklopljen s graditeljem kako bi bili sigurni da sadrži sve potrebne odredbe u vezi kupljenog stanovanja. Mnoge tvrtke mogu koristiti razne trikove pomoću kojih programeru neće biti moguće povratiti kaznu, bez obzira na to koje je prekršaje počinio.
Obavezno uključite podatke u ugovor:
- Točne informacije o budućoj kući i svakom stanu (njegovom području, adresi, broju katova i drugim parametrima).
- Datum kada je zgrada trebala biti puštena u rad.
- Trošak stana.
- Procedura na temelju koje bi kamata trebala doprinositi nositelj kamate za svoje buduće stanovanje.
- Garantni rok za stan.
- Metode na temelju kojih će programer ispuniti svoje obveze iz ovog ugovora.
Ako nedostaje barem jedan od gore navedenih uvjeta, to je osnova za poništavanje takvog sporazuma i već postoji slična sudska praksa. Kazna plaća programer u suprotnosti sa standardnim uvjetima. Najčešće je to zbog činjenice da se objekt ne odriče na vrijeme.
U ugovoru se može odrediti iznos ovog plaćanja, a ako iz bilo kojeg razloga on izostaje, morat ćete koristiti pokazatelj stope refinanciranja za određeni trenutak u vremenu za izračun.
Odgovornosti programera
Tvrtka koja gradi objekt i s kojom je sklopljen DDU mora ispunjavati sve uvjete propisane ugovorom.
Odgovornosti programera:
- Unutar utvrđenih rokova propisanih sporazumom, objekt se mora pustiti u pogon.
- Nakon puštanja nekretnine, stanovi se prenose u vlasnike udjela.
- Proces izgradnje može se provesti samostalno ili uz sudjelovanje trećih tvrtki specijaliziranih za izgradnju različitih objekata. Te se informacije ogledaju u dokumentu.
- Projektant snosi različite rizike ako je iz bilo kojeg razloga građevina oštećena ili potpuno uništena.
Svi dionici interesa mogu kontrolirati izvršavanje dužnosti građevinskih tvrtki provjeravanjem različitih dokumenata. Vlasnici kamata također imaju pravo nadzirati tijek radova na gradilištu. Ako postoje razna kršenja, onda građanima može biti naplaćena kazna od proizvođača.
Odgovornosti dioničara
Sudionici u izgradnji također se trebaju sjetiti svojih odgovornosti prema građevinskoj tvrtki. Oni uključuju potrebu za pravovremenim prijenosom novca za objekt. Svi su uvjeti navedeni u samom ugovoru.
Nakon stavljanja objekta u pogon, morate ga prihvatiti. Ako prekršaji zabilježe i vlasnike udjela, programeri mogu upotrijebiti različite metode utjecaja.
Prema saveznom zakonu br. 214, osigurana je učinkovita zaštita vlasnika kamata, stoga oni mogu ne samo precizno odrediti kaznu, već i koristiti druge metode. Pod određenim okolnostima, vlasnici udjela mogu raskinuti ugovor bez pristanka programera.
U koje vrijeme treba isporučiti predmete
U DDU-u su navedeni svi izrazi na temelju kojih bi stanovi trebali biti prebačeni vlasnicima udjela. Ovaj je sporazum isti za sve građane koji su uključeni u izgradnju visokih zgrada.
Kompanije često iz objektivnih razloga ne mogu ispuniti rok. Ako programer može dokazati da doista nije kriv za takve rezultate, tada za dva mjeseca upozorava vlasnike kamata da će doći do kašnjenja u prihvaćanju objekta u rad. U obavijesti se predlaže dodavanje sporazuma na temelju kojeg se proširuje prethodni rok.
Ako ovaj uvjet nije ispunjen, programeru se naplaćuje kazna.
Zašto imate problema?
Kršenje uvjeta isporuke predmeta može biti iz različitih razloga, koji uključuju:
- Nedostatak gotovine od tvrtke.
- Materijali ili oprema ne isporučuju se na vrijeme.
- Vremenski uvjeti nisu prikladni za planirane radove.
- Programer se proglašava bankrotom.
- Tvrtku otkupljuje druga organizacija.
Razlozi se mogu pojaviti zbog krivnje tvrtke ili u njenom odsustvu. Ako tvrtka putem suda dokaže da nije mogla utjecati na razloge kašnjenja u izgradnji, tada se neće naplaćivati kazna.
Algoritam sakupljanja
Ako se vlasnici kamata suoče s činjenicom da rokovi za isporuku predmeta kasne, ali o tome nije bilo obavijesti, tada mogu očekivati oduzimanje. Sam proces je podijeljen u faze:
- Izračuna se na temelju kojeg se određuje optimalna veličina plaćanja.
- U početku se protiv programera podnosi zahtjev za plaćanje kazne.
- Čeka se odluka koja se tiče prihvatljivosti kazne.
- Tužba se podnosi ako programer ignorira prava stranaka ugovora.
Vlasnici kamata mogu tražiti povrat sredstava temeljem saveznog zakona br. 214, čl. 310 Građanskog zakonika i čl. 3 GIC.
Kako se izračunava plaćanje
Zahtjev za kaznu od graditelja mora sadržavati podatke o njegovoj veličini, pa najprije sami vlasnici kamata moraju izvršiti proračune.
Visina kazne u nedostatku potrebnih podataka u ugovoru određuje se kao 1/300 stope refinanciranja središnje banke. Podatke o ovoj tarifi potrebno je koristiti na dan podnošenja tužbe pred sudom ili zahtjeva za razvojnog programera.
Ako je imatelj udjela fizičko lice, onda prema čl. 6. Savezni zakon br. 214 naplaćuje kaznu u dvostrukom iznosu.
Primjer izračuna
Pogledajmo primjer kako se naplaćuje iznos kazne. Pojedinac je vlasnik kamate, pa se naplaćuje 2/300 stopa refinanciranja.Na dan razmatranja ovog slučaja utvrđena je stopa od 7,75%. Stan ima cijenu od 2,3 milijuna rubalja. Sama kašnjenja jednaka su godini, pa je rok kašnjen za 365 dana.
Pod takvim uvjetima, kazna će biti sljedeća: 2.300.000 x 365 x 2/300 x 7.75 / 100 = 433.742 rubalja. Zbog dugog kašnjenja akumuliran je značajan iznos sredstava. A ako mnogi vlasnici udjela imaju takav problem, programer je dužan svima platiti novac. Stoga, često kad dođe do kašnjenja, tvrtka nudi vlasnicima kamata mogućnost da plaćaju manji iznos bez suda. Građani imaju pravo odlučiti hoće li ići na sud ili pristati na prijedlog programera.
Pravila za predstečajni oporavak
Prije podnošenja zahtjeva sudu, programeru se plaća zahtjev za plaćanje kazne. Ova faza se ne može propustiti jer će sud nužno zahtijevati dokaz o pokušaju mirnog rješenja.
Postupak pred-sudskog rješavanja takvog problema podijeljen je u faze:
- Priprema zahtjeva. Ispod je njegov uzorak. Kaznu plaća investitor na temelju podataka iz ovog dokumenta. U ovom slučaju problem nastaje na dobrovoljnoj osnovi.
- Zahtjev mora sadržavati reference na zakone kao i izvode iz samog ugovora.
- Dokument je sastavljen u dva primjerka. Jedan se dokument predaje tvrtki, a na drugi se stavlja oznaka prijema, nakon čega ostaje kod građanina.
- Kako bi se zajamčila ispravnost registracije takvog zahtjeva, preporučuje se upotreba pomoći iskusnog odvjetnika.
- U dokumentu se mora ispravno izračunati kazna. Često se u DDU-u pružaju dodatna plaćanja koja se također mogu prikupiti od programera.
- Poanta je naznačena da su građani pretrpjeli gubitke zbog kašnjenja roka, jer su bili prisiljeni unajmiti stanovanje.
- Zajedno sa zahtjevom, programeru se prenosi paket dokumenata. Uključuje kopiju putovnice dioničara, kopiju DDU-a i dokumente koji potvrđuju polaganje sredstava za stan.
- Dokumenti se moraju poslati s popisom privitaka i potvrdom o primitku. Možete također posjetiti ured tvrtke kako biste predali papire tajniku.
Kad se izravno obratite programeru, morate zahtijevati stavljanje posebne oznake na drugi primjerak zahtjeva programeru. Dosuđa treba platiti na temelju podataka iz ovog dokumenta.
Kako podnijeti zahtjev?
Uzorak povrata kazne od strane programera putem zahtjeva predstavljen je u nastavku.
Prilikom sastavljanja ovog dokumenta uzimaju se u obzir sljedeći zahtjevi:
- Naziv tvrtke precizno je napisan. Informacije se mogu preuzeti iz DDU-a.
- Podaci o registraciji ugovora su naznačeni.
- Navedeni su svi zahtjevi prijavitelja na temelju kojih se od developera naplaćuje kazna prema zajedničkom ugovoru.
- Za izračun ovog iznosa daju se različita objašnjenja.
- Svi dokumenti u prilogu zahtjeva opisani su zasebno.
- Datum prijave i potpis građana
Odbijanje dodjele kazne može biti zbog nedostatka podataka o podnositelju zahtjeva u dokumentu.
Primjer zahtjeva za razvojnog programera za kaznu izrađen je što je jasnije i prikladnije. Potrebno je samo unijeti podatke o građaninu u postojeći obrazac. Nije potrebno koristiti bilo koji objedinjeni dokument, pa je dopušteno pisati prijavu u besplatnom obliku.
Postupak sudskog ovrhe
Programeri često ne reagiraju na tvrdnje ili ne donose negativnu odluku. Nadaju se da vlasnici kamata neće ići na sud.
U takvim je uvjetima potrebno podnijeti tužbu na sudu, tako da će se temeljem odluke povrijediti potrebni iznos od prekršitelja ugovora.
Priprema zahtjeva i drugih dokumenata
Zahtjev za novčanu kaznu od programera može dati samostalno ili pozvani odvjetnik. Dokument treba sadržavati sljedeće stavke:
- Zahtjev za povratom kazne i isplatom odštete za moralnu štetu.
- Naziv i adresa suda gdje je podnesena tužba.
- Ime tužitelja i adresa upisa.
- Podaci o okrivljeniku.
- Priroda kršenja prava vlasnika udjela, a također navodi i sve njihove zahtjeve.
- Opravdanje zahtjeva zakonodavnim aktima.
- Službeni dokumenti koji potvrđuju prihvatljivost zahtjeva zainteresovanih strana.
- Informacije o cijeni zahtjeva, a ne bi trebale biti spontane. Stoga se kazna i druga plaćanja ispravno izračunavaju unaprijed ako je potrebno da ih se povrati.
Zahtjev je popraćen ostalim dokumentima koje dostavlja DDU, papiri za plaćanje, potvrde o plaćanju državnih dažbina i dopisi s programerom. Ako nema dokaza da je dioničar pokušao problem riješiti na pretprostorni način, sud će odbiti zahtjev prihvatiti.
Na koji se sud treba prijaviti
Tužba se sastavlja i podnosi raznim sudovima:
- Na mjestu registracije građevinske tvrtke.
- U mjestu prebivališta tužitelja.
- Na mjestu sastavljanja ugovora između dviju strana.
- Na mjestu objekta u izgradnji.
- Ako iznos kazne ne prelazi 50 tisuća rubalja, tada se slučaj razmatra u prekršajnom sudu.
Kazna od strane developera može se umanjiti ako njegova veličina nije razmjerna nanesenoj šteti. Stoga je važno pravilno pristupiti izračunavanju ovog plaćanja.
Pobuđenje proizvodnje
Zahtjev za povrat kazne od graditelja podnosi se sudu, nakon čega se utvrđuje datum sastanka. Na temelju sudske odluke tužitelju se dostavlja ovrha.
Ovaj dokument treba uputiti izvršiteljima kako bi započeli prisilno prikupljanje sredstava od programera. Može se poslati i banci u kojoj postoji tekući račun građevinske tvrtke.
Koje trikove često koriste programeri
Mnoge su tvrtke svjesne da iz različitih razloga mogu odgoditi završetak objekta, pa čak i prilikom izrade DDU-a često koriste različite trikove na temelju kojih mogu izbjeći prebacivanje forfeitersa u budućnosti. To uključuje sljedeće:
- Umjesto DDU-a, sastavlja se investicijski ugovor ili drugi ugovor.
- Vlasnicima udjela se predlaže da sastave preliminarni ugovor o kupovini stana, nakon čega će transakcija biti finalizirana tri mjeseca nakon isporuke nekretnine. U takvim uvjetima građani nisu zaštićeni od produženja uvjeta.
- Često postoji DDU uz istodobnu kupovinu osiguranja. No, velika je vjerojatnost da produljenje uvjeta neće biti osigurani slučaj, stoga vlasnici kamata neće dobiti nadoknadu za svoje gubitke.
- Plaćanje se može izvršiti putem ugovora o zajmu. Stoga, ako su uvjeti prekršeni, programer vraća novac mjenicom, na temelju koje možete kupiti još jedan objekt od ove tvrtke.
Ako je programer prevarant, tada može koristiti shemu dvostruke prodaje stanova, s kojom može dobiti dodatna sredstva za dovršetak projekta.
Osobe koje žele kupiti stanovanje u kućama u izgradnji trebale bi dobro razumjeti kako se ugovor s graditeljem ispravno sastavlja i koje informacije moraju sadržavati. Ako postoje kršenja građevinskih tvrtki, tada građani mogu računati na oduzimanje. Morate znati kako se ispravno izračunava i naplaćuje. U početku morate novac pokušati dobiti na pretkrivičnom putu, ali ako to ne dovede željeni rezultat, vlasnici kamata morat će ići na sud. Da biste to učinili, morate razumjeti pravila za pripremu prijave i pripremu drugih dokumenata.
