Kupnja stambenog prostora velika je glavobolja, pogotovo kada je u pitanju kupovina stana od pravne osobe. Rizici kupca u ovom su slučaju posebno veliki jer postoji velika vjerojatnost da će naići na prevare. Koje papire je potrebno prikupiti za transakciju? Koje su zamke i kako kupiti stanovanje u novoj zgradi i na sekundarnom tržištu? Odgovori na ta pitanja prikazani su u nastavku.
Ključne značajke
Glavna značajka prilikom kupnje stambenog prostora od pravne osobe je njegov službeni status. S tim u vezi, sam postupak zahtijeva otuđenje nekretnina od svih vlasnika organizacije. Drugim riječima, ako su vlasnici tvrtke nekoliko osoba, onda se svaki od njih mora složiti s prodajom imovine.
Kako je takav zahtjev propisan mjerodavnim zakonom, kupnja nekretnine od pravne osobe ima svojih poteškoća.
- Kupac će se suočiti s težim sustavom za obradu transakcija.
- I kupac i prodavač morat će prikupiti veliki paket papira.
Koji su rizici?
Svaka transakcija prati rizike kupnje stana. Nekretnine od pravne osobe su posebno opasne.
Koji su glavni rizici koji se mogu utvrditi prilikom sklapanja takvog posla:
- prodaja lažnih vrijednosnih papira;
- pravna osoba ima pravo raskinuti transakciju nakon njenog izvršenja podnošenjem tužbe;
- vjerojatnost financijske prijevare je velika;
- kupac može puno izgubiti u novcu.
Da biste sve rizike sveli na minimum, prije kupnje potrebno je pažljivo provjeriti sve papire i samo kućište. Za pomoć je bolje kontaktirati stručnjaka. Moguće je uključiti agenciju za promet nekretninama, iako u ovom slučaju neće raditi na štednji.
Nabava stanovanja od pravne osobe u novoj zgradi
Ovaj postupak je vrlo čest i smatra se jednim od najjednostavnijih. Kuća koja je tek puštena u rad gotovo uvijek pripada pravnoj osobi - graditelju ili građevinskoj tvrtki.
Unatoč rutini transakcije, morate biti budni pri kupnji stana od pravne osobe. Koje rizike kupac može očekivati dok nabavi novu zgradu?
- Lažni dokumenti. Kada radite s programerom ili građevinskom tvrtkom, najprije morate pažljivo proučiti sve dokumente i potrebna odobrenja. U posljednje vrijeme sve više tvrtki radi na lažnim papirima.
- Nedostatak iskustva. Još jedan rizik koji može ležati u iščekivanju kupca. Prije sklapanja ugovora s programerom ili osiguravajućim društvom, morate se uvjeriti da je pravna osoba već uspješno naručila kuću. Bolje je ne poslovati s neiskusnim tvrtkama.
- Gubitak novca. Sredstva pravnoj osobi možete prenijeti tek nakon što je ugovor o prodaji upisan u USRN. Novac dan prije može se zauvijek izgubiti ako padne u ruke prevaranata.
Kupnja "sekundarnog"
Kupnja stana od pravne osobe na sekundarnom tržištu, iako je rjeđa operacija od kupnje nove zgrade, manje je rizična.
Glavna stvar koju se kupac treba sjetiti je potreba za temeljitim pregledom papira i usklađenošću životnog prostora sa njihovim zahtjevima.
Kako kupiti stan od pravne osobe i kako ukloniti rizike prilikom kupnje sekundarnog stana? Postoji nekoliko pravila:
- Pažljivo prikupite sve potrebne papire.
- Prilikom potpisivanja ugovora, morate biti posebno budni.Bolje je da postoji osoba sa pravnim obrazovanjem.
- Pri plaćanju transakcije važno je osigurati sigurnost.
- Na kraju morate registrirati kupljeno kućište.
Iskusni realizator posao će najbolje obaviti. Iako će preuzeti svoj postotak kupnje, ipak će pomoći u smanjenju rizika za kupca.
Prodaja pravne osobe stan u hipoteci
Kupovina stambenog hipoteke od tvrtke smatra se uobičajenom kupnjom stana od pravne osobe. Rizici kupca su minimizirani jer su za prijenos sredstava osobno odgovorni zaposlenici banke koji osiguravaju sredstva.
Dakle, banka mora predočiti:
- puni paket papira;
- dokument o procjeni nekretnina.
Nakon potvrđivanja transakcije, financijska institucija zaključit će ugovor s dužnikom i uplatiti sredstva. U tom slučaju novac neće biti prebačen na račun fizičke osobe, već na račun tvrtke od koje je kupljeno stanovanje.
Vrijedi napomenuti da se preporučuje unaprijed baviti se pitanjem registracije hipotekarnog kreditiranja, jer u praksi često postoje slučajevi kada pravna osoba zahtijeva predujam.
S kakvim se zamkama možete suočiti?
Rizici prilikom kupnje stana od pravne osobe su zaista veliki, tako da morate znati na koje druge zamke se kupac može susresti.
U običnom se životu, češće nego ne, jednostavna osoba može suočiti sa sljedećim situacijama koje dovode do gubitka novca, vremena i samog životnog prostora:
- Kupnja stana s lažnim dokumentima. Ova je situacija najopasnija i gotovo beznadna. Sud prepoznaje nevažeću transakciju s lažnim dokumentima, što znači da će obična osoba bez novca i stanovanja ostati bez novca.
- Nabava stanovanja od tvrtke koja ima ograničenu pravnu sposobnost. U pravilu se takve transakcije također priznaju kao nevaljane. Nakon prijenosa sredstava, drugi vlasnici tvrtke mogu izaći na sud, a on će biti na njihovoj strani ako se prepozna da jedan od vlasnika ima ograničenu pravnu sposobnost i pruže se potrebni dokazi.
- Prodaja stanova, koja je nasljedstvom prešla u posjed, iako se ne odnosi na situaciju, ali i dalje ima svoje nijanse. Činjenica je da se s vremenom mogu pojaviti drugi nasljednici koji potražuju ovaj stan, a sud će najvjerojatnije biti na njihovoj strani.
Naravno, nemoguće je znati sve sitnice na tržištu nekretnina, no pri kupnji stanova preporučljivo je dati prednost "transparentnom" poslu. Nema lažnih dokumenata i prijevara.
Faze transakcije
Prvo morate proučiti sve faze kupnje stana od pravne osobe. Rizik kupca bit će minimaliziran ako je građanin već upoznat s ovom shemom:
- Za početak, kupac treba odabrati kuću koja bi u potpunosti odgovarala njegovim zahtjevima.
- Tada trebate provjeriti dokumente za smještaj i dokumente pravne osobe.
- Zatim trebate sastaviti ugovor o prodaji i potpisati ga.
- Nakon toga možete pristupiti prenosu sredstava. Mora se zapamtiti da se novac prenosi tek nakon registracije ugovora u USRN-u.
- Zaključno, možete registrirati stan.
Međutim, ova shema vrijedi ne samo prilikom obavljanja transakcija s pravnom osobom, već i s fizičkom osobom.
Što se tiče prodaje stanova od strane tvrtke, ovdje također postoje neke nijanse. Dogovor između pravne osobe i pojedinca kompliciran je za samu organizaciju. Evo poteškoća s kojima se vlasnici tvrtki najčešće suočavaju:
- prvo, predsjednik uprave mora prikupiti dozvolu za prodaju stanova od svih vlasnika tvrtke;
- tek nakon što svi dioničari ili suvlasnici daju svoj pristanak, možemo pristupiti prikupljanju potrebnih vrijednosnih papira.
Potreban paket dokumenata
Na što prvo paziti kada kupujete stan? Naravno, na punom paketu papira.Vrijedno je napomenuti da je za takvu transakciju skup dokumenata za prodavatelja (pravnu osobu) i kupca različit.
Potrebni papiri koje kupac mora prikupiti za kupnju stanova od tvrtke:
- originalna putovnica kupca;
- ako je oženjen, tada je potrebno dobiti suglasnost supružnika za kupnju stanova;
- kada kupujete stan na hipoteci, morate dobiti potvrdu za potvrdu solventnosti, u pravilu je to potvrda o primanjima od rada.
Za pravnu osobu paket dokumenata je veći i teži za prikupljanje:
- osnova, to jest dokument koji potvrđuje prijenos stana od prethodnog vlasnika (u slučaju „sekundarnog“);
- tehnička putovnica stanovanja;
- katastarska putovnica nepokretnosti;
- dokument Savezne porezne službe;
- potvrda koju daje tvrtka za upravljanje ili HOA gdje se objekt nalazi;
- kopija osobnog računa;
- povelja i drugi dokumenti za organizaciju.
Obračun i porezi
Transakcija se može platiti na dva načina.
- Prijenosom sredstava na osobni račun organizacije. Smatra se najsigurnijim ako postoji kupovina stana od pravne osobe. Rizici kupca su minimalni, jer je banka uključena u operaciju.
- Crtanjem akreditiva u banci, odnosno potpisujte ugovor o zajmu (u slučaju hipotekarnog kreditiranja).
Vrijedno je napomenuti da plaćanje u gotovini u takvoj operaciji nije valjano. Nijedna poštena tvrtka neće vam dopustiti da u gotovini prihvatite novac za prodani stan.
Što se tiče poreza. Zakon kaže da svaka pravna osoba mora plaćati porez prilikom prodaje imovine. Međutim, organizacija je izuzeta od njih u slučaju prodaje stambenih nekretnina. U ovoj situaciji, tvrtka će morati pokriti samo porez na dobit, ako ga ima.
Kako ne pasti u ruke prevaranta?
Sigurna kupovina stana i zaštita od prijevara. Je li to moguće pri poslovanju s pravnom osobom?
100% -tna sigurnost ne može se garantirati nijednom kupcu. Ali evo što trebate znati prilikom izvođenja ove operacije:
- Dogovor mora biti "čist". Nema punomoći.
- Potrebno je osigurati da se svi dokumenti ovjere.
- Ako je prodaja moguća samo preko punomoćnika, potrebno je provjeriti osobu koja zastupa vlasnika i njegova prava.
- Ako postoji razlog prodaje kuće, važno je pažljivo provjeriti njegovu autentičnost. Ako želite, možete se čak i sresti s bivšim vlasnikom (ako je moguće).
Zapamtite: službena pravna osoba nije jamstvo posla bez trikova. Mnoge se tvrtke bave raznim ilegalnim prijevarama, a tada je rješavati to teže nego s običnim pojedincem.