Tijekom kupnje stana često se sastavlja preliminarni ugovor. Sadrži namjeru stranaka da dovrše glavnu transakciju. Obično se formira ako jedan sudionik u postupku iz različitih razloga ne može potpisati glavni sporazum. Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, preliminarni ugovor pravno je obvezujući samo ako je pravilno sastavljen. Stoga su u ovaj postupak često uključeni iskusni pravnici koji proučavaju sadržaj ugovora i po potrebi uvode određene prilagodbe.
Koncept preliminarnog sporazuma
Prema čl. 429. Građanskog zakona Ruske Federacije, preliminarni ugovor o prodaji stambenog prostora službeni je dokument koji su sastavile i potpisale dvije strane u transakciji. Njegova struktura u potpunosti ponavlja sadržaj glavnog ugovora, ali nije registriran kod Rosreestr-a niti kod javnog bilježnika.
Ugovor uključuje sve uvjete za transakciju. Uz to se daju i razdoblja tijekom kojih su stranke obvezne zaključiti transakciju.
Zašto se sastavlja?
Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, iz različitih razloga sastavlja se preliminarni ugovor o prodaji stana. To se najčešće zahtijeva u sljedećim situacijama:
- iz različitih razloga, kupac u trenutku sklapanja sporazuma nema potreban iznos potreban za kupnju nekretnine, na primjer, čeka da se proda njegov stan ili će novac dobiti nasljedstvom;
- stanovanje se kupuje hipotekom, stoga prije potpisivanja glavnog ugovora predstavnici odabrane banke trebaju procijeniti stanara, jer on djeluje kao osiguranje, tako da će stranke morati pričekati na odluku ove institucije;
- prodavatelj, iz različitih razloga, nema nikakve važne dokumente za stan, pa je potrebno neko vrijeme da ih obnovite;
- Otkrivene su pogreške u pogrešci u službenim dokumentima.
Kako bi se spriječilo narušavanje, sastavlja se preliminarni dogovor. U njemu su opisane posljedice za svakog sudionika koji odbije potpisati glavni dokument. Često se u ovom ugovoru navode veličine prinova ili se depozit uopće prenosi.
Vrste ugovora
Prema čl. 429. Građanskog zakonika Ruske Federacije, preliminarni ugovor može se predstaviti u nekoliko verzija. To uključuje:
- Uz depozit ili predujam. U ovom slučaju propisan je iznos koji je stvarno prebačen prodavatelju. Ako se koristi depozit, neće se vratiti ako kupac odbije potpisati ugovor. Ako je prodavač krivac za odbijanje transakcije, tada vraća dvostruku veličinu depozita. Kada koristite predujam, iznos novca vraća se kupcu, bez obzira tko je točno odbio transakciju.
- Od programera. Na drugi način, takav sporazum naziva se PDDU. No, ovaj dokument nema pravnu snagu i uz njegovu pomoć čak ni putem suda neće biti moguće počinitelja privesti pravdi. Stoga takav ugovor obično nude samo prevaranti koji iz različitih razloga žele koristiti sive sheme.
- Prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku. Najčešće, prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, preliminarni ugovor sastavlja se upravo zato što kupcu treba iznos kredita za kupnju nekretnine. U ovom slučaju prije potpisivanja glavnog ugovora morat ćete dobiti odobrenje za transakciju od odabrane banke, koja će procijeniti stanje i cijenu odabranog objekta. Ali čak i prisutnost preliminarnog ugovora ne jamči uvijek zaključenje glavne transakcije.To je zbog činjenice da ako kupac ne dobije odobrenje od banke, tada će morati početi tražiti prikladniju opciju.
- Kada kupujete putem agencije za nekretnine. U takvim se uvjetima sastavlja tripartitni preliminarni ugovor, jer uključuje obveze zaposlenika ove organizacije. Založno pravo se može prenijeti izravno stručnjaku agencije, stoga je on jamac glavne transakcije.
Svaka sorta ima svoje karakteristike i nijanse. Prije sastavljanja dokumentacije treba proučiti odredbe čl. 429. Građanskog zakona Ruske Federacije s komentarima. Preliminarni ugovor samo s nadležnom formacijom ima pravnu snagu.
Pravila sastavljanja
Tijekom formiranja ovog dokumenta morate se pridržavati nekih obaveznih pravila. To uključuje:
- koristi se jednostavno pisanje;
- Dopušteno je unos podataka putem računala ili ručno;
- ne biste trebali koristiti usmeni sporazum, jer je vjerojatno da stranke u transakciji prethodno dogovorene uvjete neće postupati s ozbiljnošću;
- nije potrebno podnijeti zahtjev kod javnog bilježnika radi ovjere isprave.
Ako strane u transakciji ne znaju kako je preliminarni sporazum pravilno sastavljen, mogu se obratiti za pomoć odvjetniku.
Koji su dokumenti potrebni?
Za sastavljanje preliminarnog sporazuma potrebno je pripremiti određenu dokumentaciju. Iz nje se u ovaj dokument unose informacije. Oni uključuju sljedeće radove:
- putovnice sudionika u transakciji;
- katastarska dokumentacija za stanovanje;
- tehnička putovnica za stan;
- izvadak iz USRN-a, kojim se potvrđuje da predmet prodaje izravni vlasnik, a ne prevarant;
- izvadak iz kućne knjige koji sadrži podatke o osobama prijavljenim u stanu.
Korištenjem gornje dokumentacije, ne samo da se sastavlja ugovor, već se potvrđuje i legitimnost transakcije. Prema 429 čl. Građanski zakonik Ruske Federacije, preliminarni ugovor treba sadržavati samo relevantne i pouzdane podatke, jer će se u suprotnom lako suditi odlukom.
Koje su informacije uključene?
Ovaj ugovor obično sastavljaju izravni sudionici u transakciji, ali oni se mogu obratiti za pomoć odvjetniku. Prema čl. 429. Građanskog zakona Ruske Federacije, preliminarni ugovor nužno uključuje sljedeće podatke:
- iznos depozita ili avansa;
- troškovi stanovanja;
- pravila za prijenos nekretnina;
- razdoblje u kojem treba potpisati glavni ugovor;
- uvjete pod kojima kupac ponovno registrira stan;
- naznačene su osobe koje su prijavljene ili žive u stanu;
- Opisan je predmet transakcije koju predstavlja nekretnina;
- prava i obveze svake stranice.
Ponekad je u ovaj dokument uključena klauzula o mogućim situacijama, čijom je nastankom moguće raskinuti ugovor. Ako ove informacije nisu dostupne, tada se prema članku 429. Građanskog zakona Ruske Federacije, preliminarni ugovor može raskinuti samo na sudu ili sastavljanjem mirovnog sporazuma.
Pravila registracije
Ovaj se ugovor možda ne registrira kod Rosreestr. Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, preliminarni ugovor namijenjen je samo potvrđivanju predujma ili pologa, a također potvrđuje namjeru stranaka da zaključe glavni ugovor.
Uz to, za ovjeru dokumentacije ne trebate kontaktirati javnog bilježnika. Ali ovaj specijalist može osigurati da je ugovor pravilno sastavljen.
Što tražiti?
Prema članku 429. Građanskog zakona Ruske Federacije, preliminarni ugovor bit će vrijedan samo pod uvjetom da su u njega uneseni svi potrebni uvjeti i klauzule. Stoga pri formiranju ove dokumentacije treba obratiti pozornost na sljedeće točke:
- nužno uključuju neke važne podatke, na primjer, podatke o predmetu ugovora, jer u protivnom neće biti moguće identificirati stan, koji je stečen na temelju ovog sporazuma;
- dokument potpisuju obje strane u transakciji;
- nije dozvoljeno nijednoj strani više koristi od dokumenta;
- da bi se zaštitili od prevare, podaci o putovnicama oba sudionika sigurno su uključeni u sporazum;
- važno je provjeriti sve podatke unesene na temelju službenih dokumenata;
- trebali biste osigurati da nekretninu prodaje punoljetni vlasnik, a ostali građani se ne prijavljuju za stan.
Prije potpisivanja ugovora, sve neovlaštene osobe moraju biti ispražnjene iz stana.
Datum isteka
Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, preliminarni ugovor ne gubi na značaju sve dok nije potpisan glavni ugovor, koji se sastoji u sklapanju transakcije za prodaju stana. Izraz se obično navodi izravno u tekstu ovog ugovora.
Ako se iz različitih razloga transakcija ne dogodi u određeno vrijeme, preliminarni ugovor gubi svoju pravnu snagu. U ovom slučaju depozit se ne vraća kupcu, ako glavni ugovor nije zaključen po njegovoj krivici. Prodavač može čak ići na sud kako bi prisilio drugu osobu da dovrši transakciju.
Nijanse raskida
Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, preliminarni ugovor o prodaji nekretnina može se raskinuti unaprijed ako je stranka prekršila njezine glavne odredbe. Pored toga, postupak se izvodi ako postoje dokazi da je na sudionika u transakciji vršen pritisak, a može biti i fizički ili emocionalan.
Sporazum je prepoznat kao nevažeći ako je jedan od sudionika maloljetni građanin ili pravno nesposobna osoba.
zaključak
Dvije stranke transakcije često se sklapaju preliminarni ugovor. Sadrži podatke o namjerama građana da u budućnosti zaključe ugovor o prijenosu vlasništva stana s prodavatelja na kupca. U nju moraju biti uključeni neki obavezni podaci kako bi dokument imao pravnu snagu.
Svaka strana u transakciji mora biti svjesna negativnih posljedica raskida ovog ugovora. Negativni trenuci nastaju ako se u tekst upiše polog.
