Oblik vlasničkih odnosa koji želimo predstaviti u ovom članku prilično je čest i višestruk. Stoga vrijedi analizirati ne samo sam koncept, već i vrste najma. Kao i druge važne karakteristike ove vrste ugovora.
Koncept
Najam je vrsta djelatnosti čiji naziv ima latinske korijene (arrendare - dati u zakup). Ovo je jedan od oblika imovinskog ugovora kojeg karakterizira prijenos imovine u privremenu upotrebu (ili privremeno posjedovanje i korištenje) najmodavcu od zakupodavca. Naravno, uz naknadu.
Za bolje upoznavanje s konceptom i vrstama najma obratimo se primjeru. Stanar plaća privremenu uporabu zemljišta i njegovih resursa. Riječ je o takozvanoj zemljišnoj najamnini, kao i amortizaciji kamata na uporabu materijalne imovine. Ali prihod, proizvodi, usjevi koje je stanar primio za vrijeme korištenja zemlje smatraju se njegovim punim vlasništvom.
Objekti iznajmljivanja
Predmet zakupa može biti i pokretna i nepokretna imovina. Na primjer:
- zgrada;
- zemljišna parcela;
- gradnja;
- održan;
- oprema;
- vozilo i tako dalje.
Drugim riječima, objekt bilo koje vrste zakupa je imovina koja se ne troši. Nešto što tijekom rada ne gubi svoja svojstva.
Ugovor o zakupu nužno definira nekretninu koja se iznajmljuje - u dokumentu moraju biti registrirani podaci koji to individualiziraju. Strani zakon dopušta davanje u zakup ne samo nečega opipljivog, već i prava, udjela, drugih vrijednosnih papira, udjela partnerstva.
Obrazac ugovora
Bilo koja vrsta ugovora o zakupu sklapa se u pisanom obliku uz prisustvo dva uvjeta: rok je više od jedne godine, jedna od strana je pravna osoba (u ovom slučaju razdoblje može biti manje od godinu dana).
Ako je potpisan dokument u vezi s nekretninama čiji je rok zakupa više od jedne godine, tada je sporazum podložan državnoj registraciji u teritorijalnom ogranku Savezne službe za registraciju.
Dvije strane
Svaka vrsta zakupa ima dvije strane:
- Stanar (iznajmljivač, kućica, stanar, posjednik) - pravna ili fizička osoba koja zaključuje ugovor o najmu, a također plaća naknadu za korištenje (posjedovanje i korištenje) imovine zakupodavca. Građanski zakonik ne uvodi posebna ograničenja ili pravila koja se tiču ove strane. Postoji samo jedan zahtjev: osoba mora biti sposobna, kao i svi drugi subjekti pravnih, civilnih odnosa.
- Domaćin (iznajmljivač) - ovo je strana (pravna, fizička osoba) koja stanaru nudi imovinu u privremenu upotrebu (ili posjedovanje i korištenje) uz naknadu. Imajte na umu da samo vlasnik ovog objekta može nešto unajmiti.
Uvjeti ugovora
Termin bilo koje vrste zakupa je ugovor između dviju strana. To mora biti propisano, utvrđeno u ugovoru. Ako takvi podaci nisu navedeni u dokumentu, mogu se smatrati da su zaključeni na neodređeno vrijeme. Ovaj je slučaj prikladan jer ga i najmoprimac i najmodavac mogu odbiti ispuniti u bilo kojem trenutku. Postoji jedan uvjet: druga strana mora biti obaviještena o svojoj odluci za mjesec dana (pri iznajmljivanju imovine - za tri mjeseca).
Iz ove perspektive postoje četiri vrste najma:
- Do 1 godine - kratkoročno.
- 1-5 godina - srednji rok.
- 5-49 godina - dugoročno.
- Strane ne pregovaraju o valjanosti ugovora - neograničeno.
Glavne vrste najma
Zakonodavstvo Ruske Federacije dijeli najam na četiri vrste:
- Podigni ga.
- Zapravo iznajmljivanje.
- Podarenda.
- Iznajmljivanje.
Također postoji podjela vrsta iznajmljivanja imovine prema vrsti imovine koja se iznajmljuje - nekretninama i pokretnim. Ovo je sljedeća gradacija:
- Leasing (financijski najam).
- Najam vozila s dodjelom prava na tehnički rad i upravljanje.
- Iznajmljivanje vozila bez davanja prava za tehnički rad i upravljanje.
- Iznajmljivanje pokretne imovine.
- Iznajmljivanje zgrada i objekata.
Pogledajmo ove vrste prava (zakupa) detaljnije.
najam
Ugovorom se uređuje stavak 1. čl. 626. Građanskog zakona. Zakonodavno utvrđuje definiciju ugovora: prema ovom dokumentu, zakupnik je dužan davati zakupacima pokretnu imovinu u privremenu upotrebu i vlasništvo uz postavljenu naknadu.
Značajke ugovora:
- To je u pisanom obliku, smatra se javnim.
- Iznajmljivač ima pravo u bilo kojem trenutku odustati od obveza upozoravajući drugu stranu na svoju odluku u roku od 10 dana.
- Najam - fiksni iznos i redovito plaćena plaćanja.
- Zakupnik je dužan izvršiti tekući i remont zakupljene imovine.
- Sporazum se zaključuje na godinu dana. Njegova automatska obnova nije dopuštena.
Zabranjeno je sljedeće:
- Prenos stanara od strane stanara njihovih prava trećim osobama.
- Zakupite.
- Besplatan prijenos imovine.
- Zalog njihovog autoriteta.
Iznajmljivanje vozila uz pružanje usluga tehničkog upravljanja i upravljanja
Ta vrsta djelatnosti, iznajmljivanje je regulirano člankom 1. st. 632 Građanski zakonik. Ovo je vrsta najma vozila za vrijeme (iznajmljivanje) vozila, kada najmodavac najmoprimcu zastupa pravo privremenog vlasništva i korištenja vozila uz naknadu. U tom slučaju najmodavac sam pruža usluge upravljanja i tehničkog rada prijevoza.
Sada su ključne značajke sporazuma:
- U vezi s ovim sporazumom, ne primjenjuje se odredba o automatskoj obnovi, prvenstveno pravo stanara.
- Bez obzira na rok važenja, dokument se može napisati samo u pisanoj formi.
- Pitanja budućih odnosa najmoprimca i najmodavca neovisno su uključena u dokument.
- Zakupnik će nadoknaditi najmodavcu sve gubitke u vezi sa smrću prijevoza, ako zakupodavac može dokazati da su nastali zbog okolnosti za koje je iznajmljivač odgovoran prema ugovoru (ili prema primjenjivom zakonu).
Iznajmljivanje vozila bez pružanja usluga upravljanja i održavanja
Ova vrsta prava najma u velikoj je mjeri u skladu s gore navedenim. Stoga ovdje dajemo samo njegove ključne razlike:
- Vozilom upravlja stanar.
- Održavanje ispravnog stanja zakupljenog vozila odgovornost je Lessija. Također, najmoprimac je dužan izvršiti velike i tekuće popravke opreme.
Iznajmljivanje zgrada
Ugovor o zakupu karakteriziraju sljedeće značajke:
- Prema ugovoru o privremenoj upotrebi (posjedovanju i korištenju), zakupnik je dužan zgradu ili zgradu prenijeti najmoprimcu.
- Dokument je samo u pisanom obliku - ostale mogućnosti su nevažeće.
- Ako je vrsta vrste najam prostora više od godinu dana, tada je takav ugovor podložan obveznoj državnoj registraciji.
- Prijenos predmeta najmoprimcu obavlja se prema dokumentu o prijenosu (na primjer, prema aktu o prijenosu) koji potpisuju obje strane.
- Vlasnikova obveza (prijenos zgrade ili građevine na privremenu upotrebu) smatra se ispunjenom kada obje strane potpišu akt o prijenosu.
- Obavezno utvrdite iznos najma. Ako se izračuna na temelju površine građevine ili zgrade, tada se njegova veličina određuje stvarnim parametrima objekta.
Sada, o vrsti zakupa zemljišta:
- Pri iznajmljivanju zgrade ili zgrade, dio zemljišta u kojem se nalazi objekt koji je potreban za punu upotrebu imovine, također se prenosi na uporabu.
- Ako je posjednik također vlasnik zemljišta na kojem se nalazi zgrada i zgrada, tada će se ta parcela prenijeti na privremenu upotrebu zajedno s nekretninama.
- Ako je za zemljište (osim vlasništva) predviđeno drugo pravo ili ono nije navedeno u ugovoru, tada Lessi za cijelo vrijeme trajanja ugovora ima pravo privremenog korištenja samo one lokacije bez koje potpuni rad zgrade ili građevine nije moguć.
- Zakup objekta koji se nalazi na zemljišnoj parceli koji nije vlasništvo najmodavca dozvoljen je bez pristanka vlasnika zemljišta. Ali samo ako to nije u suprotnosti sa zakonom, ugovor s vlasnikom web mjesta.
- Ako se tijekom trajanja zakupa zemljišna parcela na kojoj se zgrada, zgrada prodaje drugoj osobi, tada iznajmljivač zadržava pravo korištenja zemljišta bez kojeg nije moguće normalno djelovanje objekta.
Najam poduzeća
Ugovor o zakupu poduzeća je najvišestruki. Na privremenu upotrebu prenosi se ne samo imovinska struktura potrebna da stanar obavlja poduzetničku djelatnost, već i sljedeće:
- Zgrada.
- Strukture.
- Oprema.
- Zemljišta.
- Zalihe materijala, sirovina i goriva.
- Ostala kratkotrajna imovina.
- Ovlaštenost korištenja vodenih resursa, zemljišta, prirodnih resursa, građevina, zgrada, imovinskih objekata povezanih s ovim poduzećem.
- Pravo na oznaku koja individualizira aktivnosti određene biljke ili biljke.
- Dodjela potraživanja, prijenos dugova koji se odnose na predmet poduzeća.
Ovdje su značajke ugovora sljedeće:
- Zaključuje se samo u pisanom obliku.
- To postaje valjano nakon državne registracije.
- Prijenos vlasništva vrši se samo prema aktu o prijenosu.
- Zajmodavci tvrtke moraju biti obaviješteni o činjenici zakupa.
- Ako vjerovnik nije pismenim putem obavijestio o pristanku na prijenos duga, onda u roku od 3 mjeseca nakon zaključenja zakupa, on može zahtijevati prijevremeno izvršavanje obveza ili njihov raskid.
- Ako vjerovnik nije obaviješten o prijenosu poduzeća, tada u roku od jedne godine od ovog događaja može podnijeti tužbu radi zadovoljavanja svojih gornjih zahtjeva.
- Najmoprimac i zakupnik solidarno odgovaraju za dugove koji su preneseni bez pristanka vjerovnika.
Financijski leasing
Drugi naziv fenomena je financijski zakup. Ovo je posebno stjecanje imovine u vlasništvo, ali ne za osobnu upotrebu, već za stavljanje predmeta u privremenu upotrebu, u posjed. Rok zakupa je blizu razdoblja njegovog djelovanja, kao i amortizacije cijene imovine najma. Dakle, posjednik je ovdje u najamninama i vraća sebi utrošena sredstva na kupnju, a uz to prima dobit.
Sporazum je trostrani. Zakupodavac nabavlja predmet od dobavljača, tvrtke, kako bi ga uz odgovarajuću naknadu mogao prenijeti najmoprimcu na upotrebu.
Financijski leasing određen je sljedećim značajkama:
- Imovina stječe najmodavac ne za osobnu upotrebu, već za iznajmljivanje.
- Zakupodavac, prema vlastitom nahođenju, bira i nekretnine i prodavatelja.
- Prodavatelj predmeta svjestan je da se potonji kupuje na leasing.
- Zahtjevi za nedostatke, kvalitetu i kompletnost predmeta šalju se izravno prodavaču, prodavaču.
- Odgovornost za štetu, slučajni gubitak imovine prebacuje se na najmodavca nakon potpisivanja akta o prijenosu i prihvatu.
Što se može unajmiti? Čitav niz neiskorištenih stvari - imovinski kompleksi, građevine, zgrade, poduzeća, transportni uređaji, oprema, drugi predmeti potrebni za poduzetničke aktivnosti.
U isto vrijeme, zemljišne parcele, prirodni resursi, imovina za koju zakonodavni akti Ruske Federacije zabranjuju slobodan promet ili uvode poseban postupak za njih, ne mogu se nazvati predmetom zakupa.
Pojam "najam" je vrlo višestruk, jer uključuje nekoliko glavnih vrsta, koje su unutar sebe razvrstane u manje. Međutim, za sve takve sporazume postoje opća pravila o vremenu, strankama transakcije, njenom sadržaju i tako dalje.
