U znanstvenim i praktičnim područjima zemljišnog prava često se spominje pravni režim zemljišta. Ne postoji jasna definicija ovog koncepta, unatoč činjenici da je prisutan u velikom broju suvremenih regulatornih dokumenata. Istodobno, uporaba predreformskih interpretacija pravnog režima zemljišta bila bi u osnovi pogrešna, jer se temelje na monopolu nad državnom imovinom i ne odgovaraju trenutnoj pravnoj praksi.
Instrument za regulaciju odnosa u zemljišnom pravu
S druge strane, sadržaj ovog koncepta može se objasniti na sljedeći način. Otkrivajući sam termin „režim“, možemo zaključiti da je navedeni institut zemljišnog prava uspostavljeni sustav odnosa s javnošću i javnosti. Njihov predmet je pravo na korištenje ograničenog teritorija. U ovom slučaju za određena područja trebaju uzeti u obzir dodatne značajke pravnog režima. Wellness i odmarališta najupečatljiviji su primjer.
Uz to, važno je načelo određivanja granica unutar kojih se primjenjuje pravni režim zemljišta i lokaliteta. U Rusiji se identificiraju teritoriji u kojima je uspostavljen opći ili posebni postupak uređenja odnosa između subjekata zemljišnog prava. Na primjer, zemljišta naselja namijenjena su izgradnji stambenog i nestambenog fonda, proširenju infrastrukture, pa se na njih primjenjuje opći razvojni režim. Zauzvrat, na zemljišnim parcelama koje pripadaju zajedničkom području prikladniji je poseban razvojni režim. Njegova suština leži u izgradnji samo onih građevina koje ne proturječe ciljanom programu eksploatacije područja.
Dakle, predmet pravnog režima (zemljišta) i njegove granice određuju obilježja pravnog režima zemljišta. Svaki teritorijalni lokalitet u Ruskoj Federaciji odgovara određenom pravnom statusu i sustavu za reguliranje odnosa između entiteta (korisnika).
Poljoprivredno zemljište
Najveće teritorijalno područje Rusije je poljoprivredno zemljište. Pravni režim uspostavljen nad seljačkim zemljištima primjećen je u članku 77. Zakona o radu RF. Kodificirani zakon naziva poljoprivredna zemljišta teritorijama izvan granica naselja. Zemljišta, koja čine oko 40% teritorija države, osigurana su za poljoprivredni sektor.
Temeljna načela pravnog režima poljoprivrednog zemljišta uključuju:
- tečaj isključivo za instalacijsku upotrebu zemljišta;
- formiranje najveće moguće veličine ukupne površine poljoprivrednog zemljišta koja se nalazi unutar jedinstvenog općinskog okruga;
- promicanje privatnog vlasništva;
- prevladavajuće pravo kupnje poljoprivrednog zemljišta ostaje kod subjekata Ruske Federacije ili općina;
- prioritet sudionika u zajedničkom vlasništvu nad zemljištem.
Još jedna važna nijansa koja utječe na pitanja režima poljoprivrednog zemljišta je sposobnost stranaca da posjeduju zemlju isključivo na osnovi najma. Ova kategorija uključuje državljane drugih država, osobe bez državljanstva, strane organizacije i ruske pravne osobe, čiji se temeljni kapital više od polovine sastoji od stranih udjela.
Promjena pravnog statusa poljoprivrednog zemljišta
Promjena namjene poljoprivrednog zemljišta dopuštena je u velikom broju slučajeva navedenih u zakonu:
- očuvanje poljoprivrednog zemljišta;
- dopuštenje vlasti za stvaranje posebno zaštićenih područja;
- dodjela područja ekološkom, rekreacijskom ili povijesno-kulturnom zemljišnom fondu;
- promjena granica naselja ili uspostavljanje novih naselja;
- postavljanje industrijskih objekata (moguće samo ako katastarska vrijednost zemljišta ne prelazi prosjek za odgovarajuću upravno-teritorijalnu jedinicu);
- prijenos zemljišta u šumski ili vodni fond zbog nepodobnosti tla za daljnju poljoprivrednu proizvodnju;
- izgradnja cesta, željeznica;
- ugradnja komunikacijskih vodova, dalekovoda, cjevovoda i drugih linearnih objekata;
- provedba obveznih mjera koje se odnose na provedbu međunarodnih ugovora ili obranu zemlje;
- lov na vrijedne resurse uz prisustvo odobrenog projekta za melioraciju zemljišta;
- postavljanje objekata društveno-ekonomske i stambene namjene ako nije moguća druga mogućnost njihovog rasipanja.
Promjena pravnog režima poljoprivrednog zemljišta nije dopuštena ako njihova katastarska vrijednost značajno prelazi prosječne katastarske vrijednosti u gradskoj četvrti ili općinskoj četvrti. Zakon također ne predviđa mogućnost prijenosa odnosa između subjekata posebno vrijednih (s gledišta proizvodnje) agrarnih parcela na novi sustav regulacije.
Gradovi i sela
Zemljišni režim naselja znatno se razlikuje od prethodnog. Oni prepoznaju područja namijenjena izgradnji i proširenju infrastrukture naselja. Zemljišta naselja služe za odvajanje granica gradova, mjesta i sela od onih drugih kategorija koje ne mogu prijeći liniju općine, a nadilaze ih. Granice zemljišta koje se pružaju na korištenje ili vlasništvo subjektima (građanima ili organizacijama) trebaju biti smještene na takav način da sprečavaju njihovo sjecište s granicama gradova i ruralnih naselja.
Početne granice teritorijalnih zona naselja određene su na kartama urbanističkog područja. U fazi pripreme projekata uspostavljaju se stambene, industrijske, inženjerske i prometne zone, javna i upravna područja, kao i mjesta poljoprivredne namjene, odmarališta i zemljišta s posebnim zakonskim režimima (područja posebne namjene zaštićena od strane države, područja vojnih postrojenja itd.).
Usput, srodan koncept za zemljišta naselja je prigradska zona. Pravni režim zemalja naselja uvijek podrazumijeva prisutnost teritorija smještenog po obodu granica gradova i sela. Smatra se da je svrha prigradskih područja razvoj gospodarske i socijalne infrastrukture sela, rast stambenih i industrijskih područja. Granice prigradskog dijela naselja utvrđuju graditelji projekta urbanog razvoja u fazi planiranja i razvoja naselja.
Režim industrijskog zemljišta
Industrijske zone uključuju područja koja se u pravilu nalaze izvan naselja i punktova. Takvo će se zemlji osigurati, prema potrebi, raznim institucijama, poduzećima i građanima uz najam ili imovinu. Svrha ove raspodjele teritorija je osigurati rad proizvodnih pogona, prometa, energetike, informatike, obrane i drugih područja državne ekonomije.
Za razliku od prethodnih sustava, pravni režim industrijskih zemljišta ima specifičnu svrhu. To područje služi kao prostorna osnova za smještaj niza industrijskih i tehničkih objekata. Iz ove značajke proizlaze sasvim prirodni zahtjevi prema samim zemljama.Ne samo njihovo područje, već i kvalitativne karakteristike, mogućnost daljnje uporabe u gospodarstvu uzimaju se u obzir.
U usporedbi s pravnim režimom zemljišta u naseljima, industrijska područja prepoznaju se po nesigurnoj prirodi industrijske djelatnosti domaćinskih organizacija. Štetnost proizvodnog sektora u većini slučajeva zahtijeva stvaranje posebnih zaštitnih struktura koje će zaštititi obližnji stambeni, poljoprivredni ili okolišni sektor. Kao takve građevine najčešće se koriste prostorne praznine - to su umjetno zasađene pruge drveća koje služe kao svojevrsni filter. Višegodišnje zasade mogu umanjiti, a ponekad i potpuno neutralizirati negativan utjecaj industrijskih poduzeća na okoliš.
U konceptu pravnog režima industrijskih zemljišta ne postoje ograničenja povezana s mogućnošću njegove promjene. Bez obzira na svrhu teritorija, prijenos zemljišta u drugu kategoriju provodi se, u pravilu, bez zapreka. Jedina iznimka je ozbiljno onečišćenje tla ili obilje građevina koje se trebaju srušiti na određenom području. U tom se slučaju mijenja pravni režim zemljišta na temelju odobrenog projekta njihove obnove.
Fond kopnenih voda
Sveukupnost vodnih tijela u teritorijalnim granicama Rusije također je regulirana zakonom. U skladu s Pravilnikom o vodama Ruske Federacije, svi su objekti podijeljeni na površinske i podzemne, a osnova za njihovo razvrstavanje su fizička i zemljopisna obilježja i razlike u pravnom režimu.
Prva grupa uključuje:
- mora i njihove uvale, tjesnaci, uvale, ušća itd .;
- rijeke, kanali, potoci i drugi vodotoci;
- akumulacije, kamenolomi, jezera, bare, staje i druga vodna tijela;
- močvarnog teren;
- gejziri, izvori i druge izlazne točke podzemne vode;
- ledenjaka.
Pravni režim zemljišta vodnog fonda određen je vrstom zemljišnog objekta. Tipologija se formira na sljedećim osnovama:
- tehnički pokazatelji (prisutnost konstrukcija, zaštitnih konstrukcija ili nedostatak istih);
- oblik vlasništva (državna, privatna, općinska, konstitutivni entiteti Ruske Federacije);
- uvjet pristupa (općenita ili ograničena uporaba).
Pravni status zemljišta u potpunosti pokrivenih vodom utvrđuje se odredbama regulatornih pravnih akata. Što se tiče teritorija na kojima su opskrbljeni vodoopskrbom ili drugim hidrauličkim građevinama, uključujući i melioraciju zemljišta, obilježja njihovog pravnog režima navedena su u zemljišnom zakoniku i drugim zakonodavnim dokumentima koji reguliraju odnose u ovoj sferi. Na pitanja koja utječu na vlasnička prava ovih struktura, odgovore možete naći u Građanskom zakoniku Ruske Federacije.
Građansko zakonodavstvo utvrđuje propise za uporabu hidrauličnih konstrukcija, određuje postupak i uvjete njihove opreme, rad kao sredstvo za korištenje vode.
Šumski teritoriji
Trenutni pravni režim zemljišta s nasadima utvrđen je člankom 101. Zemljiškog zakona Ruske Federacije. Ovom odredbom kodificiranog zakona uređuju se odnosi subjekata zemljišnog prava o korištenju i vlasništvu nad teritorijama šumskog fonda. Pitanja pripadnosti vlasništvu, stjecanja, prijenosa vlasništva nad umjetnim nasadima i šumskim parcelama definirana su u Šumarskom zakonu Ruske Federacije, usvojenom 2006. godine. Pravni režim šumskih zemljišta prostire se na:
- Šumski teritoriji - područja prekrivena vegetacijom (drveće, grmlje, trava) i zemljišta na kojima nema zasada. Zadnje zemljišne parcele u pravilu su namijenjene obnovi vegetacije ili njezinoj konačnoj sječi.
- Ne-šumska zemljišta, koja su neophodna za stvaranje cesta, kao i čistine, močvare itd.
Članak 27. Zakona o radu RF definira stroga ograničenja u prometu zemljišta koja se odnose na šumski fond. Peti dio ove odredbe kaže da se takve parcele ne mogu privatizirati i prikazati u privatnom vlasništvu, osim u slučajevima utvrđenim saveznim zakonom. Pojedini teritoriji šumskog fonda mogu se dodijeliti korisniku s pravima:
- zakup;
- vječno iskorištavanje;
- besplatna upotreba na ograničeno vrijeme;
- služnost (ograničena upotreba privatnog vlasništva).
Pod budnom kontrolom države
Zasebna priča je pravni režim posebno zaštićenih zemalja. Takva područja uključuju objekte i vrijedne terene koji se, prema odlukama državnih tijela, konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, predstavnika lokalne samouprave, mogu povući ili ograničiti u prometu. Za takve je krajeve uspostavljen poseban pravni režim, što je naznačeno u članku 94. Zakona o radu RF. U skladu sa zakonom posebno zaštićena područja su:
- zdravstvene zone, lječilišta;
- prirodni rezervati, prirodni rezervati, područja zaštite;
- teritorija s rekreacijskom, povijesnom i kulturnom vrijednošću.
Posebno zaštićena zemljišta na različite se načine razlikuju od terena i objekata s različitim pravnim statusom:
- visoka prirodna ili društvena vrijednost određenog mjesta;
- nemogućnost pružanja privatnog vlasništva;
- povlačenje posebno zaštićenih zemljišta u promet;
- zajedno s ograničenjima jedinstvenog pravnog režima, takvim se zemljama daje savezni, lokalni ili regionalni značaj;
- status područja utvrđuje se na razini državnih tijela.
Usput, posebno zaštićena prirodna područja nisu zaštićena područja. U prvom slučaju govorimo o državnim rezervama, biosfernim rezervama, prirodnim spomenicima, kao i o nacionalnim parkovima, dendrološkim i botaničkim vrtovima. To također uključuje područja na kojima žive male etničke skupine Sibira, Dalekog Istoka i Sjevera. Ta su područja klasificirana kao tradicionalno upravljanje prirodom.
Konzervatorska zemljišta
Općenito, to su zabranjena i nečuvana područja, kao i područja koja su zauzeta plantažama. Zaštitna zona predviđena šumskim zakonodavstvom, koja najčešće djeluje kao prostorni ograničivač industrijskih površina, ne spada u kategoriju zemljišta šumskog fonda i posebno zaštićenog teritorija.
Teritoriji sa statusom rekreacijskih površina smatraju se objektom namijenjenim organiziranju slobodnog i turističkog, sportskog i fitnes aktivnosti stanovništva. Stoga su rekreacijska područja osmišljena kako bi zadovoljila potrebe društva i pojedinih građana u rekreacijama, korisnim i sigurnim slobodnim aktivnostima.
Približeći se detaljnije definiciji koncepta rekreacijskih mjesta, vrijedno je istaknuti takve objekte kao što su:
- pansione;
- kuće i rekreacijski sadržaji;
- kampiranje;
- zdravstveni kampovi;
- turistički parkovi;
- šatorski kampovi u šumi;
- objekti za tjelesni odgoj i sport;
- kuće ribara i lovaca.
Detaljniji popis rekreacijskih sadržaja nalazi se u članku 98. Zakona o radu.
Povijesni i kulturni aspekt
Pravni režim korištenja zemljišta povijesne i kulturne baštine utvrđen je čl. 99 istog kodificiranog dokumenta. Popis teritorija uključuje sljedeće objekte:
- spomenici kulture i povijesti naroda i narodnosti koji žive i borave na području moderne Rusije;
- arheološka nalazišta;
- Atrakcije koje se smatraju teritorijom postojanja obrta, povijesne industrije i zanata;
- groblja civilnih i vojnih osoba.
Takva mjesta imaju posebnu znanstvenu i povijesnu vrijednost. To je zbog osobitosti njihovog pravnog režima.Koncept zemljišta kulturne baštine uključuje i rijetke ili atipične krajobrazne formacije, zadivljujuće geološke formacije. Istovremeno, područje predviđeno za smještaj istraživačkih udruga i organizacija može se svrstati u posebno vrijedna područja.